{:fr}

Un sondage réalisé Tranio en 2017, a montré que la plupart des agents immobiliers (81 %) estiment que les russes des investisseurs rarement investissent de l’argent dans les fonds de l’immobilier.

Mais bientôt cette méthode d’investissement peut devenir très populaire. «Selon nos prévisions, en 2017-2018 années, les russes seront en apprendre plus sur les fonds de l’immobilier et vont progressivement se déplacer dans cette direction. Souvent, c’est un format plus qu’un achat, suivi de la gestion de l’objet»,— dit le directeur associé de la Tranio George Качмазов.

Dans cet article, nous allons vous expliquer comment, avec l’aide de fonds d’investir dans des projets liés à la construction et à l’exploitation de l’immobilier.

Les fonds immobiliers fonctionnent sur ce schéma:

  • la fondation attribue la gestion d’actifs (gestionnaires de fonds);
  • les investisseurs investissent dans le fonds;
  • sur l’argent que les gestionnaires de fonds d’acquérir des objets de l’immobilier;
  • les gestionnaires de fonds génèrent et dirigent bénéfice de la fondation;
  • une partie des bénéfices est partagée entre les investisseurs: ils gagnent sur le fait que la proportion de leur part dans le fonds reçoivent une part des revenus de location et/ou à la revente.
  • Chez les investissements dans des fonds beaucoup d’avantages:

    • petit seuil de l’entrée de 1 mille à 30 mille euros (à titre de comparaison: pour l’achat d’un liquide de l’appartement nécessite un minimum de 100 milliers d’euros);
    • la facilité d’achat de la vente d’actions et de parts sociales (dans l’open-fonds il est possible de le faire dans n’importe quel bureau);
    • un professionnel de la gestion (il est inutile de passer du temps personnel à la gestion);
    • la diversification d’un portefeuille d’investissement;
    • la grande liquidité par rapport à l’investissement directement dans l’immobilier.

    Il y a cependant un inconvénient important: les non-résidents difficile d’investir dans les fonds étrangers.

    Commente l’expert Tranio Alexandre Tchernov: «Investir dans les fonds américains aux personnes physiques non – résidentes difficile pour plusieurs raisons. La plupart des plates-formes organisées comme le fpi de l’immobilier (Real Estate Investment Trusts, des sociétés de Placement immobilier), qui sont exonérés de l’impôt et subissent le fardeau de l’impôt sur le revenu de l’investissement dans l’immobilier à ses actionnaires (investisseurs). Une telle structure est favorable à des résidents des états-UNIS, qui utilisent souvent pour des investissements d’un fonds de retraite des comptes d’investissement, qui, à leur tour, ont également un traitement préférentiel de la fiscalité. Mais pour les investisseurs étrangers, вкладывающим dans ces fonds américains d’avoir à payer considérable de l’impôt sur le revenu et soumettre une déclaration de revenus aux états-UNIS, puisque les fonds ne sont pas des agents fiscaux. De même, la prsentation de la déclaration est long et coûteux processus. Les investisseurs potentiels de la Russie face à des difficultés pour le transfert de fonds des banques russes aux états-unis pour les comptes de fonds et lors de la restitution du capital sur le compte de la fédération de RUSSIE. La plupart des plates-formes ne sont pas des étrangers, et suggèrent que les investisseurs ont des comptes bancaires aux états-UNIS. Ce faisant, ouvrir un compte bancaire américain sans numéro d’assurance sociale, l’adresse des états-UNIS ou d’un visa de long séjour problématique et dans tous les cas, nécessitera la présence personnelle et un voyage dans ce pays».

    Cependant, selon le directeur financier de services Tranio Cyrille Schmidt, investir dans des REIT et la bourse — comme dans les titres. «Dans ce scénario de déposer une déclaration d’impôt des états-UNIS n’est pas nécessaire», dit— il.

    Les types de fonds

    Ceux qui osent encore sur un tel investissement, il est important de connaître le type de recherche, afin de comprendre comment et pendant combien de temps sera évalué les bénéfices.

    Il existe plusieurs types de fonds.

    1) sur l’utilisation des bénéfices:

      Fonds d’accumulation
    (Accumulation, Acc)
    Le fonds orienté
    sur le revenu
    (Income, Inc)
    Façon d’utiliser les profits de Les bénéfices sont réinvestis retour au fonds pour l’achat d’objets ou d’actions Le bénéfice est versé sur le compte bancaire de l’investisseur
    Le but de la fondation La croissance et l’augmentation de la base d’objets pour générer le plus de rendement Seulement l’obtention de revenus

    La plupart des fonds visent à la fois l’extension et à obtenir un revenu.

    2) sur la participation aux appels d’offres sur la bourse:

      Cotées
    (listed)
    Ne sont pas cotées en bourse
    (non-listed)
    L’émission d’actions Libèrent des actions Ne produisent pas des actions
    Le statut juridique — les fiducies de l’immobilier (Real Estate Investment Trusts, des sociétés de Placement immobilier)
    — la société de l’immobilier — l’actionnariat de la société
    — les fonds communs de placement (unit trusts ou mutual funds)
    — les fonds de pension (pension schemes)
    — société à responsabilité limitée (limited partnerships)

    «L’information à propos de ne pas cotées sur les bourses des fonds disponibles aux investisseurs non moins que sur les cotées en bourse. C’est bien réglé l’industrie. Investir dans les fonds mutuels de détail à l’investisseur de même plus facile que dans le fonds de la bourse, et ce segment de marché le maximum de transparence», explique Cyrille Schmidt.

    3) en termes d’investissement:

      Ouvert
    (open-ended)
    Fermé
    (closed-ended)
    Délais jusqu’à la vente de parts de L’investisseur peut acheter des parts ou d’imposer des parts au rachat de la société de gestion en Est créé pour une durée limitée (5 à 10 ans). Au cours de cette période, l’investisseur peut ne pas récupérer leurs fonds. Le remboursement des parts sociales se produit lors de la liquidation du fonds
    La liquidité Haute Faible

    Les fonds spécialisés dans la location de l’immobilier à louer, peuvent être ouvertes et fermées. Cependant, la plupart des fonds engagés dans la construction,— fermé, tant que construit l’objet, de retirer de l’argent vous ne pouvez pas: ils sont imbriqués dans la parcelle, la fouille, un bâtiment en construction. Sortir de l’investissement est possible après la fin de la construction et de la vente de l’immeuble, lorsque le fonds apparaissent moyens (cependant, l’investisseur peut revendre sa part à un autre investisseur). Par exemple, le fonds s’ouvre en 2015, la collecte souhaitée quantité de fonds avec des investisseurs et construit ces objets dans un délai de cinq ans. Après l’argent recueilli, le fonds est déclarée fermée, en 2020, il vend des objets et sur le fonds verse des investisseurs bénéfice.

    Читайте также:  {:fr}Le top 10 des pays pour l'achat immobilier à l'étranger: le choix des russes en 2015

    De fonds il convient de distinguer les краудфандинговые de la plate-forme, constituant collective schéma de l’investissement. «La principale différence est que, contrairement aux fonds en краудфандинге l’investisseur est souvent choisit dans des projets à investir, et ne lie pas s’engager à l’avance»,— dit Alexander Tchernov.

    La stratégie d’investissement

    L’investisseur il est important de savoir quelle est la stratégie de fonctionnement, pour évaluer les risques et de la rentabilité. Les stratégies sont de quatre sortes.

    Stratégie d’investissement

    Les Données Tranio

    Stratégie D’autres
    nom
    L’essence de la Les risques Rendement*
    Core Buy and Hold
    («l’achat et la possession»)
    Achat immobilier à louer sans recours au crédit Bas Faible
    (2-3 %)
    Core Plus Achat immobilier à louer dans décentrée endroits à l’aide de levier du crédit Moyennes La moyenne
    (5-7 %)
    Value Added Value Added
    («values»)
    Редевелопмент (achat d’objets pour la reconstruction, la réparation et la vente à un prix plus élevé) Moyen-élevé Moyen-élevé
    (7-10 %)
    Opportuniste La construction, l’achat des terres non développées, objets обременениями Haute Haute
    (plus de 10 %)

    * en Europe Occidentale et aux états-UNIS

    La plupart des fonds ne fonctionnent que sur une des stratégies. Mais certains choisissent de deux ou trois par exemple, Core, Core Plus et Value Added. «En Europe et aux états-UNIS en termes de capital est dominé par les fonds Core et Core Plus, car en eux se trouve une proportion importante de tous les plus chères et les principales institutions de l’objet»,— dit Alexander Tchernov.

    Ces fonds, qui travaillent sur la stratégie Core, choisissent bien établis, низкорисковые les marchés et la stabilité de la demande et de la hausse des prix, parce offrent un faible loyer de rendement (2-3 %). Les fonds, qui préfèrent la stratégie Core Plus, donnent un rendement plus élevé (7 %), car investissent dans moins de centrales d’alignement et utilisent le bras de crédit. Enfin, les fonds spécialisés sur la valeur Ajoutée, peuvent fournir final le taux de rendement de 10 %, en raison du fait que d’investir les fonds des investisseurs dans les marchés émergents, par exemple, celles où on l’attend джентрификация et d’acquérir des objets de rénovation pour la revente ultérieure à un prix plus élevé.

    Des exemples de fonds et de leurs stratégies

    «Les investisseurs ont des tâches différentes: quelqu’un a besoin de la préservation du capital avec un minimum de risque et le rendement, et quelqu’un est prêt à un risque plus grand et plus élevés pour cent du capital investi. Le marché de l’ouest de fonds de l’immobilier offre un large éventail de stratégies, le niveau de risque et de rendement pour leurs clients», explique George Качмазов.

    Certains étrangers des fonds immobiliers et de leurs stratégies

    Les données de fonds

    Fonds Aberdeen Property Trust Henderson Legal & General PropFund US Masters Residential Property Fund
    Type de recherche Piscine, котирующийся Piscine, котирующийся Piscine, котирующийся Fermé, ne котирующийся Piscine, котирующийся
    La compétence de la Royaume-uni Royaume-uni Royaume-uni Allemagne L’australie
    Stratégie Core Core Core Core Plus Value Added
    Le budget minimal 5 000 £ 1 000 £ (Acc),
    3 000 000 £ (Inc)
    500 £ 30 000 € N/a
    Géographie
    objets
    Royaume-Uni (Londres) Le Royaume-Uni (Sud-Est De L’Angleterre) Royaume-uni Allemagne, Berlin (et environs, ainsi que des villes de plus de 50 mille personnes) États-UNIS (New-York, New-Jersey; — évalué localisation)
    Types de
    objets
    50 % — objets commerciaux, 20% de bureaux La négociation et de l’immobilier de bureau 22 % —installations industrielles; le reste de boutiques, de bureaux, de commerce de détail de parcs, entrepôts Appartement Maisons bon marché à 1-4 famille et aux immeubles d’habitation de 20 à 100 appartements
    Le rendement,
    % en un an
    2,0–2,5 3,1 2,8 7,0–10,0 N/a
    Закредитованность
    (LTV, %)
    75-80 N/a

    Selon une étude de l’association Européenne des investisseurs ne sont pas cotées à la bourse de fonds immobiliers (European Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles, INREV), la majorité des investisseurs en 2016 choisi une stratégie Value Added ou Core. Par rapport à 2015 la proportion de Core et de la valeur Ajoutée a augmenté (avec 82,2 à 86,2 %), et Oportunistic a diminué (de 17,8 à 13,8 %). Ceci suggère qu’en 2016, les investisseurs ont été moins disposés à prendre des risques qu’auparavant. L’étude a également signalé que les plus populaires marchés pour les investissements et les pays à faible risque (Allemagne, France et Royaume-uni).

    Sur certains marchés de la part des stratégies opportunistes peut être plus élevé. Par exemple, selon JLL, en Espagne, en 2015, il était de 28 % (alors que le Core et Core Plus — 35 %). Ce pays est caractérisé par de grands risques, que, par exemple, le Royaume-uni et l’Allemagne, et les investisseurs choisissant l’Espagne, généralement prêts à prendre de grands risques.

    La minimisation des risques et la diversification de la

    Le rendement des fonds des investisseurs n’est pas garanti. Elle dépend de l’augmentent ou baissent les actifs, ainsi que de la demande de la location et de la dynamique des loyers.

    Читайте также:  {:fr}Qu'attend le marché européen de l'immobilier commercial en 2016: les dernières tendances

    Comme n’importe quel type d’investissement, l’investissement dans des fonds immobiliers comportent des risques. Plus le rendement est élevé, plus les risques.

    «L’un des principaux risques du fonds — sans scrupules par des gestionnaires. Il est important de choisir une entreprise avec une bonne histoire, de réputation, de la transparence des rapports et de la clarté de la stratégie», explique George Качмазов.

    La plupart des fonds essaient de minimiser les risques, en combinant les différentes stratégies et диверсифицируя portefeuille.

    Les principaux risques et les moyens de les minimiser

    Les Données Tranio

    Les risques Comment les fonds sont assurés contre les risques
    Les risques macroéconomiques
    (la crise, l’inflation, etc.)
    Le choix de la stabilité des marchés (par exemple, l’investissement dans le «big seven» de l’Allemagne) et la diversification (par exemple, 80 % du capital peut investir dans des centres commerciaux ou des bureaux, et les 20% dans les centres de logistique et maisons de retraite)
    Le risque de marché
    (la chute des prix de l’immobilier, de l’avilissement de la location)
    Le risque de change
    (par exemple, l’investissement australien de recherche aux états-UNIS il ya un risque de chute du cours du dollar américain)
    Le législateur risque
    (modification de la législation)
    La vente à un prix inférieur au prix d’achat L’achat dans le sous-évalué les zones dans lesquelles ou sont джентрификация ou la régénération
    Le risque associé au financement
    (à l’avenir, le fonds ne peut pas obtenir de meilleures conditions de crédit)
    Les prêts à des taux fixes, LTV n’a pas plus de 50 %
    Non-paiement du loyer par les locataires Fiable les locataires avec un bon historique de crédit (grandes entreprises, telles que Sainsbury’s, entreprises publiques), plusieurs locataires
    Le risque de temps d’arrêt Les choix sont déjà loués à des objets, avec un minimum de заполняемостью 80-95 % dans les zones avec des liaisons et du marché du travail; de longs et durs du contrat de location
    Le risque de l’augmentation des dépenses de contenu Le choix de la qualité de l’objet (le logement, ne nécessitant pas de réparation, «les verts», des immeubles de bureaux de classe A, etc.)

    De nombreux fonds de diversifier leur portefeuille d’investissement, c’est-à investissent les investisseurs à la fois dans l’immobilier de plusieurs types dans les différents pays, en utilisant plusieurs stratégies et les investissements. En dehors de l’immobilier, les fonds peuvent conserver une petite part des fonds en espèces ou en valeurs mobilières. Il y a aussi des fonds qui n’investissent pas directement dans les objets, et investissent dans d’autres fonds ou des sociétés immobilières.

    L’exemple de la structuration du portefeuille de fonds, en tenant compte de la diversification

    Comment investir?

    Les projets de Core et Core Plus — moins risqués, mais vous pouvez en plus gagner de l’argent avec l’aide de la stratégie de la valeur Ajoutée.

    «Une recommandation non. Le choix dépend des objectifs de l’investissement et le lieu de l’investissement dans le portefeuille du client. Par exemple, si 80% des fonds a déjà investi dans des outils fiables et avez besoin d’un outil pour améliorer le rendement, puis 20 %, vous pouvez les envoyer dans des projets à valeur Ajoutée»,— dit Alexander Tchernov.

    Selon Georges Качмазова, à ceux qui souhaitent investir dans la valeur Ajoutée, en particulier il est recommandé de choisir conviviaux des marchés et fiable de fonds, afin de minimiser les risques.

    «Il est recommandé de choisir les fonds de futures stratégies, par exemple, d’investir dans une telle classe de l’immobilier, qui seront en demande à l’horizon de 10 à 20 ans, dit George Качмазов.— À notre avis, c’est микроапартаменты et une maison de retraite. Aussi il est important de choisir une zone en développement, où se produit джентрификация, qui pour des raisons objectives devient plus liquide au bout de 10 ans. Les fonds qui investissent dans le long terme et le courant de la stratégie, avec une grande probabilité apportera à l’investisseur un revenu».

    Annexe: Caractéristiques des fonds européens de l’immobilier

    Les Données De PwC

    Pays Le statut juridique Exigences de fonds Avantages Les inconvénients
    Autriche Le fonds immobilier (Immobilien-Sondervermögen) — le fonds de type ouvert, n’est pas une personne morale; géré par autrichienne par la société de gestion (Kapitalanlagegesellschaft, KAG) est une SARL (Gesellschaft mit beschränkter Haftung, GmbH), ou AO (Aktiengesellschaft, AG) L’investissement d’un minimum de 10 fois en 4 ans Pour tous les investisseurs; pas d’imposition au niveau de la bonne отрегулированность; le fonds rachète les parts de la demande des investisseurs Les restrictions sur les types de biens immobiliers; l’accroissement de la valeur immobilière est imposable, peu importe si elle est vendu
    Le fonds spécial de l’immobilier (Immobilien-Spezialsondervermögen) — le fonds de type fermé, n’est pas une personne morale; géré par autrichienne par la société de gestion (KAG) est une SARL (GmbH), ou AO (AG) L’investissement d’au moins 5 fois en 4 ans Un outil flexible pour les investisseurs institutionnels Des restrictions sur certains types de biens immobiliers; les fonds uniquement pour les personnes morales; généralement seulement un investissement à long terme; l’accroissement de la valeur immobilière est imposable, peu importe si elle est vendu
    Royaume-uni Fonds de partenariat à responsabilité limitée (Limited Partnership) Non Pas d’imposition au niveau de la fondation; une réduction des taux de l’impôt pour les investisseurs non-résidents La structure est plus approprié pour les fonds de type fermé
    Budgétaire transparente des fonds (Tax Transparent Funds, TTFs): autorisée et réglable en commandite (authorised and regulated limited partnership vehicle, ALP) et la structure, fondée sur le contrat de co-propriété (contractual co-ownership arrangement, CCA) Non Pas d’imposition au niveau de la fondation; une réduction des taux de l’impôt pour les investisseurs non résidents, non-résidents peuvent être exemptés de l’impôt sur les gains en capital TTF — un nouveau mode de fonctionnement du fonds, de l’immobilier, y compris il y a une incertitude dans la question de la reconnaissance des organisations internationales
    Le commissaire du fonds de placement immobilier (Property Authorised Investment Fund, PAIF), la société d’investissement de type ouvert (open-ended investment company, OEIC) Les conditions sont examinées individuellement La plupart des articles de recettes du fonds exonérés de l’impôt (mais le revenu des investisseurs exonérés d’impôt) Une réglementation stricte des activités de recherche (Service de contrôle des opérations financières, Financial Conduct Authority)
    Allemagne Le fonds immobilier (Immobilien-Sondervermögen) —le fonds de type ouvert, n’est pas une personne morale; géré par allemande par la société de gestion (KAG) est une SARL (GmbH), ou AO (AG), soit de la SARL et la société en commandite (Gesellschaft mit beschränkter Haftung & Compagnie Kommanditgesellschaft, GmbH & Co. KG) Le financement bancaire n’est pas plus de 30 % de la valeur totale des biens immobiliers Courante et d’un outil fiable pour tous les investisseurs; pas d’imposition au niveau de la Avant le rachat de parts de fonds minimale de l’exercice biennal de la possession et de la période de préavis de sortie
    Spécial de la fondation open (Spezial-Sondervermögen) — n’est pas une personne morale; géré par allemande par la société de gestion (KAG) est une SARL (GmbH), ou AO (AG), soit de la SARL et la société en commandite (GmbH & Co. KG) Le financement bancaire n’est pas plus de 50 % de la valeur totale des biens immobiliers Pas d’imposition au niveau de la Uniquement pour les professionnels ou semi-professionnels des investisseurs
    Un fonds fermé (geschlossene Investmentkommanditgesellschaft, Investment-KG) — un partenariat à responsabilité limitée; le principal partenaire de l’habitude de la SARL (GmbH); les investisseurs sont des partenaires à responsabilité limitée de la masse de la responsabilité Le financement bancaire n’est pas plus de 60 % de la valeur totale des biens immobiliers Pour tous les investisseurs; pas d’impôt sur la répartition des revenus Disponibles un accord visant à éviter la double imposition et les directives européennes; le fonds peut être soumis à des allemands de l’impôt sur l’activité commerciale
    Le fonds spécial de type fermé (Spezial-Investment-KG); l’investissement AO (Investmentaktiengesellschaft), ou de la société à responsabilité limitée (Investment-KG); le principal partenaire de l’habitude de la SARL (GmbH); les investisseurs sont des partenaires à responsabilité limitée de la masse de la responsabilité Non Pas d’imposition des revenus au niveau de la Disponibles un accord visant à éviter la double imposition et des directives européennes; seulement pour les professionnels ou semi-professionnels des investisseurs
    Luxembourg Les fonds регулирующиеся accord sur la négociation collective d’investissement (Undertakings for Collective Investments, UCIs): le fonds de co-localisation (Fonds Commun de Placement FCP), une société d’investissement à capital variable (Société d’Investissement à Capital Variable, SICAV, société d’investissement à capital constant (Société d’Investissement à Capital Fixe, SICAF); sont gérés par la société de gestion luxembourgeoise (Alternative Investment Fund Manager, AIFM) Un maximum de 20 % des fonds peuvent être investis dans un investissement de l’objet; le financement bancaire n’est pas plus de 50 % de la valeur totale des biens immobiliers; minimum de la valeur des actifs — 1,25 millions d’euros Un outil flexible d’investissement, populaire auprès des investisseurs étrangers; pas d’imposition au niveau de la La fiscalité des investisseurs dépend du pays de résidence
    Mode spécialisés fonds d’investissements privs (Specialised Investment Funds, SIF): FCP, SICAV, SICAF Un maximum de 30 % des fonds peuvent être investis dans un investissement d’objet minimum de la valeur des actifs — 1,25 millions d’euros Pas d’imposition au niveau de la Les investisseurs ne peuvent être que de l’entreprise, investisseurs, professionnels ou particuliers, вкладывающие un minimum de 125 milliers d’euros ou d’un prêt à fournir des documents sur l’expérience de l’investissement, la fiscalité des investisseurs dépend du pays de résidence de
    La société d’investissement à capital risque (Société d’Investissement en Capital à Risque, SICAR); peut prendre des formes différentes d’une personne morale (SARL, société en commandite et d’autres) Non (parce que les investissements opportunistes) Pas d’imposition au niveau de la Seulement pour des investisseurs professionnels; la fiscalité des investisseurs dépend du pays de résidence de
    France Fonds d’investissement immobilier Fonds de Placement Immobilier, FPI) et de la société, dont la primauté des activités sont des activités immobilières (Société de Placement à Prépondérance Immobilière, SPPICAV); géré par la française ou une marque dans un autre pays de l’UE par la société de gestion Le capital d’un montant de 500 milliers d’euros dans les 3 premières années après la fondation; au moins 60% de l’actif doit être des objets de l’immobilier; au moins 85% des revenus de location et (SPPICAV) 100 % de l’augmentation de capital se fait entendre aux investisseurs Pas d’imposition au niveau de la fondation; pour des fonds publics peut-être la libération de 3% de l’impôt Disponibles un accord visant à éviter la double imposition, les FPI sont peu nombreux
    Читайте также:  {:fr}Chèque-feuille de l'acheteur: que doit savoir avant l'achat d'immobilier commercial à l'étranger

    Ce matériau peut être utilisé uniquement à des fins d’information. L’investissement dans l’immobilier comportent des risques, notamment le risque de perte de la somme en capital. Comprendre les nuances de vous aideront à des experts en matière d’investissement. Tranio recommande de les contacter avant d’investir.

    Julia Kojevnikova, Tranio