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Le principal problème russes des investisseurs de recherche optimale (du point de vue des risques et de la rentabilité) de l’objet pour les pièces jointes. Нежилая l’immobilier commercial est généralement pas disponible pour les investisseurs ordinaires en raison de sa cherté, donc la plupart des clients achètent un logement pour le louer. L’achat d’un appartement et le louer à bail à long terme présente des avantages — en premier lieu, il est facile à gérer, mais il ya des inconvénients relativement rendement faible (environ 3 %) et les problèmes d’expulsion des locataires en cas de besoin.

Minimum, en termes de pertes, la voie pour l’investissement — appartement étudiant, une sorte de «juste milieu» du marché de l’immobilier. Une bonne option du point de vue de l’équilibre risque/rendement. La vérité est que seulement 5% des russes des investisseurs considèrent l’investissement dans ce type de propriété, alors qu’à l’étranger, il a longtemps été considéré comme l’un des plus rentables et la recherche.

Quel est l’avantage

Depuis 2012, les investisseurs étrangers investissent chaque année dans un appartement étudiant n’est pas moins de 6 milliards de dollars — et c’est compter seulement les grandes transactions (plus cher à $7,5 millions). Le plus attrayant d’un tel outil?

Tout d’abord, le nombre d’étudiants augmente. Selon l’OCDE (Organisation de coopération et de développement économiques), le nombre de personnes qui étudient à l’étranger, ont augmenté de 2 millions de dollars en 2000 à 4,5 millions de dollars en 2012, et d’ici 2025, le nombre atteindra 8 millions de personnes. De même la croissance de la classe moyenne et l’augmentation du nombre de personnes riches dans les pays émergents (notamment la Chine) signifie également une augmentation de la demande de location des logements.

La forte demande signifie que les risques de l’investissement dans un appartement étudiant inférieur à celui des pièces jointes dans un espace non résidentiel immobilier. Ainsi, à des locataires de bureaux, fortement influencé par la situation économique, et les étudiants dans le besoin de logement est toujours, même en temps de crise.

Deuxièmement, le rendement des logements ci-dessus, que la rentabilité d’appartements classiques, céder aux baux à long terme. Dans les bonnes zones de villes européennes de l’étudiant immobilier apporte en moyenne de 4 à 6% par an, tandis que le logement ordinaire — 2-3 %. Le rendement peut être supérieur ou inférieur à 4% à 6% en fonction de quelle grande université se trouve à côté, loin de l’université se trouvent les appartements et combien ils sont de qualité et modernes. En conséquence, plus la qualité et le meilleur endroit, moins de risques et plus de rendement.

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Troisièmement, l’investissement des étudiants, les appartements présentent un faible seuil d’entrée sur le marché. Acheter un appartement à un prix de €90 000 – 100 000 mais pour les pièces jointes dans un bâtiment entier besoin de €15 à 30 millions par Exemple, les investisseurs peuvent acquérir de nouveaux étudiants appartement d’une superficie de 17 à 23 m2 £70 000 – 100 000 à Liverpool. Le rendement (sans déduction des frais) est de 7 %, ou £4 900 par an lors de l’achat d’un studio de £70 000. Le budget d’achat est possible de réduire de moitié, si le prêt hypothécaire. Les détenteurs de gros budgets sera intéressant pour l’achat de toute une jeunesse. Ainsi, pour €14,7 millions de dollars, vous pouvez acheter une résidence étudiante sur une centaine d’appartements à Nuremberg. Le rendement de 4,9 % ou plus et 720 000 €par an.

Autre avantage d’une gestion passive. Pour les propriétaires d’entreprises en Russie étrangères de l’immobilier — un outil d’épargne, et non pas la principale source de revenus, et ils n’ont pas le temps de l’auto-gestion. Lorsque vous investissez dans un appartement étudiant la gestion est effectuée par la société de gestion, qui est le développeur, qui a construit une auberge, et l’investisseur n’a pas besoin de penser à résoudre les divers problèmes (recherche de locataires, réparation etc.). Le coût des services de la société de gestion, soit environ 10 % du revenu de location.

La participation à соинвестировании la construction des ensembles d’appartements en Europe pour les investisseurs privés implique passifs pièces jointes (s’occupe de la gestion de la société de gestion), avec les acheteurs reçoivent un revenu non seulement de la location, mais aussi de редевелопмента.

Les pièges

Cependant, comme l’investissement dans n’importe quel autre type de propriété, de pièces jointes dans un appartement étudiant a ses risques. Par exemple, un appartement étudiant est difficile (ou plutôt, pas de recycler, puisqu’ils se trouvent dans une institution spécialisée des complexes, près des universités, et eux ne peuvent vivre que par les élèves. Eux-mêmes les investisseurs ne peuvent pas utiliser l’appartement pour votre séjour, ainsi que de loger à eux quelqu’un qui n’est pas un étudiant. Et si l’appartement n’est pas situé sur le célèbre marché et de la demande sur cette université est tombé, le titulaire sera difficile de vendre l’objet.

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La liquidité des logements est inférieur à la liquidité des appartements classiques, mais plus élevé que les non-résidentiels des objets.

Il est important de comprendre qu’un appartement étudiant dans les résidences — ce n’est pas la même chose que les appartements dans les immeubles d’habitation. Souvent, les promoteurs profitent de l’inexpérience des investisseurs et annoncent un studio dans des immeubles dans les zones près des universités comme un appartement étudiant. La différence est que, dans les documents doit être spécifié que l’objet peut être utilisé en tant que résidence étudiante et de vivre dans le bâtiment peuvent seulement les étudiants de l’université.

Comme il a été mentionné ci-dessus, le rendement des logements est de 4-6 %. Si le vendeur promet un rendement élevé (9-10 % ou plus), il est susceptible d’investissement sont liés à des risques supplémentaires — sans attrait emplacement et en conséquence de la faible demande, la mauvaise gestion ou la vétusté des bâtiments. Afin de se protéger de la dernière risque de la mauvaise qualité de l’objet et de son obsolescence — il est recommandé d’acheter de nouveaux objets. Il est préférable d’acheter un appartement sur le marché primaire, de sorte que lors de l’achat de résidences secondaires surviennent rapidement les frais de réparation, à cause de ce qui diminue le rendement.

Où acheter

Acheter un appartement étudiant favorable au royaume-Uni, de l’Allemagne et de la France. Ces marchés sont fiables et présentent une forte demande de la part des étudiants locaux et internationaux (la proportion de la dernière est de 10 à 20 % du nombre total des élèves). Des opportunités pour les investisseurs privés sur les marchés de l’Autriche, de l’Espagne et de la Suisse sont limitées, car il y a de tels objets au stade de la conception des entreprises rachetées par des investisseurs — des entreprises et des fondations. En ce qui concerne les états-UNIS — le plus important marché des logements, alors là, la proposition est redondante, le potentiel de croissance des loyers est limité, et même les investisseurs se précipitent sur les marchés européens à la recherche de plus lucratives propositions.

Lors de la sélection de la ville il faut prêter attention à la présence d’un «aimant» — situé à proximité de la célèbre université, ainsi que sur l’absence d’une offre excédentaire sur le marché local de la location, où les étudiants, l’appartement peut rivaliser avec un grand nombre d’appartements privés, et sur la rentabilité de nuire le faible niveau des loyers.

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Aussi importante, la situation démographique — comment se développe et se développera le nombre d’étudiants dans la ville. Si le nombre d’étudiants ne change pas ou diminue, mais on construit de nouveaux dortoirs et complexes, ce taux d’occupation est faible, l’appartement vide d’investissement et de ne pas apporter de bénéfices. Par exemple, en Allemagne, le nombre d’étudiants augmente presque partout, mais il y a des villes, telles que le Yen et de Greifswald, où le nombre des élèves de cinq ans a diminué de 10 à 11 %.

Au royaume-Uni pour l’investissement dans un appartement étudiant prometteur de grands centres universitaires à l’offre insuffisante de logements, tels que Bristol, Londres, Oxford et Édimbourg, ainsi que Manchester. En Allemagne, le potentiel existe pour les villes de Bavière (Würzburg, à Nuremberg, de Passau), ainsi que de Heidelberg et Francfort-sur-le-Main. En France, les bonnes opportunités pour des investissements il y a dans les villes d’Aix-en-Provence, Lille, Montpellier, Pessac, Marseille, Strasbourg.

Лайфхак pour les investisseurs les premiers à savoir où et quand sera la création d’une faculté ou d’université, et d’acheter à proximité de l’appartement.

Par exemple, à la fin de 2017 va commencer la construction d’un campus à Cardiff, et grâce à un projet de l’université locale attirer 2 000 étudiants de partout dans le monde. Et à 2019 dans la banlieue nord de Paris ouvre le plus grand d’Europe, campus des facultés de sciences sociales, qui vont travailler et d’apprendre les enseignants et les étudiants de plusieurs universités.

Avec la prolifération des technologies de l’internet en popularité en fera l’acquisition de la formation à distance, mais les formes traditionnelles d’éducation sont au centre de l’attention des élèves au cours des prochaines décennies. Et, par conséquent, un appartement étudiant à proximité de toutes les universités seront aussi populaires.

George Качмазов, directeur associé de la Tranio