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De nombreux investisseurs qui investissent dans l’immobilier à l’étranger, cherchent à haut rendement. Cependant, pas tout le monde comprend que la grande initiale de la rentabilité implique de grands risques, alors les chances de la baisse des revenus dans le long terme.

Nous encourageons les clients à l’avance évaluer les risques et de réfléchir à une stratégie d’investissement avec un équilibre optimal de rendement, de fiabilité, de travail et d’autres facteurs de l’efficacité des investissements. La plupart des clients Tranio convient simple maison de rapport d’affaires stable de localisation, avec des baux à long terme de contrat et de la gestion à travers la gestion d’actifs. Dans cet article, nous examinons comment assurer la rentabilité de cette stratégie.

Pourquoi la simple location d’affaires

Typique des investisseurs qui utilisent les services de Tranio,— la réussite des entrepreneurs de la Russie, du Brésil, de l’Iran ou de la Chine. Généralement, la maison ils ont un actif de l’entreprise qui apporte des bénéfices de base. De l’immobilier à l’étranger, ils préfèrent recevoir un revenu passif avec un minimum de participation à la gestion. C’est un investissement, pas tant pour des raisons de profit, combien de afin de préserver le capital et de le protéger contre les politiques et les risques économiques de son pays.

La plupart des clients n’est pas l’intention de vendre son lucratif de l’immobilier dans le court terme. Cette propriété fournit aux investisseurs de personnel fonds de pension et sert de garantie financière, le bien-être de leurs enfants. Encore un important motif d’un permis de séjour aux états-UNIS ou les pays européens, qui permettent aux acheteurs de l’immobilier.

Nos investisseurs ne fonctionnent généralement pas des projets à valeur ajoutée — la construction ou редевелопмент. Les pièces jointes à eux sont associés à des risques élevés, parmi lesquels le dépassement du devis, de la difficulté avec la prsentation des documents d’autorisation, gonflé le prix d’achat et les longues recherches de l’acheteur. De l’investisseur exige une participation active dans le projet et certaines qualifications dans le secteur de la construction. Les projets de développement efficaces comme le principal type d’activité, et non comme un outil de préservation du capital.

Par conséquent, непрофильным les investisseurs, nous vous recommandons de simple maison de rapport d’affaires: acheter de l’immobilier et de la louer. C’est низкорискованная et simple dans la mise en œuvre de la stratégie.

Le budget et les types d’objets

Nous vous recommandons d’envisager les investissements dans l’immobilier avec un budget de 200 milliers d’euros. Moins cher, à l’exception, il est difficile d’acheter du liquide de l’objet. Dans ce segment, nous vous recommandons d’acheter des appartements résidentiels. Parmi leurs avantages — grande liquidité et une demande stable.

Avec un budget de plus de 2,5 millions d’euros est de se concentrer sur des objets commerciaux — tout d’abord, l’immobilier commercial et une maison de retraite.

Quel que soit votre budget de 50 à 60% de la valeur de l’objet est généralement possible de prendre un crédit, de sorte que l’investissement dans génératrices de revenus de l’immobilier, vous pouvez commencer avec 100 milliers d’euros de fonds propres.

Types de biens commerciaux et de leurs paramètres
Les données Tranio (moyennes les indicateurs recommandés)*

Types de
objets
Le rendement,
% par an
Durée
le traité
location
Avantages Inconvénients
De 300 milliers d’euros
Appartement (location) 5-7 De 1 jours Grande liquidité; comparativement à long terme de la location — dessus de la rentabilité et pas de problème avec l’expulsion des locataires; plus de potentiel de hausse des loyers Les risques de gestion et les temps d’arrêt; sur le rapport à long terme — plus rapide de l’usure
L’appartement (location à long terme) 2-3 De 1 an Grande liquidité; la forte demande de la part des locataires, stable, même pendant la crise Les risques de gestion et les temps d’arrêt; les problèmes avec l’expulsion des locataires
Maison étudiante 4-6 À partir de 6 mois La forte demande de la part des locataires Par rapport à des appartements — dessous de la liquidité, il est difficile de recycler
De 2,5 millions d’euros
Profitables à la maison 3-5 De 1 an Grande liquidité, le potentiel de croissance de la capitalisation Rendement faible, un grand nombre de locataires, les problèmes d’expulsion, a besoin de la société de gestion
La rue des boutiques 3-4 3-10 ans Grande liquidité, le potentiel de croissance de la capitalisation Rendement faible
Les supermarchés 5-6,5 12-15 ans Les taux de rendement élevé des contrats Le plus proche de la date d’expiration du contrat, le plus faible de la liquidité
De 10 millions d’euros
Maison de retraite 5-6,5 20-25 ans La croissance du nombre de retraités, les prolongations de contrat (s) Difficile de recycler
Centres commerciaux 4-6 5-15 ans Les taux de rendement élevé Les risques de gestion, avec un grand nombre de locataires
Hôtels 4-6 10-20 ans Les taux de rendement élevé Difficile de recycler

* La moyenne pour les objets:

  • dans défavorisées des grandes villes européennes;
  • de nouveaux objets ou après réparation;
  • location de contrats au début de la période de validité.

Localisation

De l’emplacement de l’objet est directement fonction des risques et de la rentabilité de l’investissement. Nous recommandons d’investir dans les pays avancés et d’un système politique stable. Le moins de risques diffèrent Autriche, Royaume-uni, Allemagne, états-UNIS, la France et la Suisse: dans ces pays, moins la probabilité d’une inflation galopante, la chute des monnaies nationales et de la baisse du PIB.

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La plupart des clients russes préfèrent Allemagne à cause de la proximité géographique, mais aussi parce que par rapport à d’autres cotées des pays de la rentabilité de l’Allemagne un peu plus, les conditions de prêt mieux, tandis que les impôts un peu en dessous. Mais les autres pays de cette liste sont elles aussi intéressantes: par exemple, certains investisseurs choisissent les états-UNIS, parce que les attendent là-bas la plus grande capitalisation boursière, d’autres craignent un affaiblissement de l’économie allemande par les événements politiques, et d’autres encore achètent lucratif de l’immobilier dans les pays où se concentrent les affaires ou les intérêts personnels.

Nous vous conseillons également de prendre en compte la devise dans laquelle sont libellés de la dépense de la famille de l’investisseur dans les 5-10 ans. Par exemple, si vous avez l’immobilier résidentiel au royaume-Uni et y apprennent à vos enfants, il vaut la peine de regarder à des objets de loyer le revenu dont est généré en livres sterling.

Parmi les établissements humains est préférable de choisir la ou les mégalopoles et les riches banlieues, soit une ville de moyenne importance avec l’augmentation de la population, développé le marché du travail et le potentiel de croissance économique. Nous vous conseillons de naviguer sur la meilleure localisation, ont déjà une expérience réussie d’investissement compatriotes. Par exemple, les bonnes options — ouest de la capitale et les grandes villes de l’Ouest de l’Allemagne.

Votre choix dépend du type de propriété. Par exemple, la rue des boutiques est préférable d’acheter dans les rues du centre animé de trafic et de commerce et d’entreposage à l’extérieur de la grande ville à côté de la route.

Les locataires et un bail

Si vous louez une propriété résidentielle, comme les locataires sont préférables, les représentants de la classe moyenne avec un bon historique de crédit et des revenus stables. Et dans le segment de l’immobilier commercial les moins risqués objets, ce qui est déjà loué en gros les locataires de l’entreprise, opérant sur le marché des dizaines ou des centaines d’années. La probabilité de défaillance des locataires de moins que des petites entreprises. Les informations relatives à la situation financière des locataires, vous pouvez demander à des avocats lors de l’examen de l’objet (Due Diligence).

Les objets avec un grand nombre de locataires (par exemple, les cultures de rente de la maison ou centres commerciaux) ne conviennent pas étrangers непрофильным aux investisseurs. Selon notre expérience, si les locataires de plus de cinq, cela augmente considérablement les risques de la gestion et améliore les exigences envers le professionnalisme de la société de gestion. Il est préférable d’acheter une propriété avec un seul locataire.

Une condition essentielle du contrat de location, — la répartition des dépenses sur le contenu de l’objet entre le propriétaire et le locataire: qui paie l’impôt sur l’immobilier, les services publics, l’assurance et les autres postes de dépenses. Nous vous conseillons de réduire les risques en achetant des objets, dont au maximum les coûts d’exploitation mis à la charge du locataire. Un contrat de ce type s’appellent NN Lease (Double Net Lease) ou NNN Lease (Triple Net Lease), de leur différence d’autres options sont indiquées dans le tableau:

Type de location Le coût de propriété
Rénovation de la façade
et de la construction
dessins
Le contenu
et le service
L’assurance La taxe
l’immobilier
Gross Rent Lease
N Lease
(Single Net Lease)
·
NN Lease
(Double Net Lease)
· ·
NNN Lease
(Triple Net Lease,
l’analogue en Allemagne —Dach & Fach)
· · ·
Absolute NNN Lease · · · ·

Il est conseillé d’acquérir les objets de c à long terme (10-20 ans) locations de contrats, sans droit de résiliation, et serrés avec des loyers au taux sans liaison de l’exploitation des indicateurs de l’entreprise locataire. Gardez à l’esprit que ce traité impose des obligations de chacune des parties: il ne s’agit pas seulement de ce que le locataire garantit la stabilité de la location sur toute cette durée, mais aussi sur le fait que le propriétaire n’a pas le droit d’expulser le locataire jusqu’à la fin de la durée du contrat.

Les contrats à long terme donnent à l’investisseur une assurance supplémentaire de prix des corrections, qui ne sont pas protégés, même les plus fiables marchés de l’immobilier. Si vous avez investi dans un objet avec 15-20 ans de contrat, il est hautement probable que la période de baisse des prix aura sur les 10 premières années de la propriété, car les cycles du marché de l’immobilier se relaient toutes les 7-10 ans. Lors de la dur des contrats de 15-20 ans, les fluctuations de prix ne s’appliquent pas sur votre revenu, car il est impossible à l’avance de résilier le contrat ou de réduire le loyer. De cette façon, vous serez en mesure d’attendre jusqu’à ce que la reprise du marché, et de se retirer du projet lors d’une bonne conjoncture.

Même lors des longs contrats d’habitude, vous pouvez indexer les loyers en fonction de l’inflation, c’est chaque année, les augmenter d’environ 1-2 %. Lors de l’évolution positive du marché en ce a ses inconvénients. Par exemple, si le marché de l’immobilier chaque année augmente de 4 %, et au bout de 10 ans vous souhaitez louer un objet est sensiblement plus cher de la croissance de l’inflation — vous ne pouvez pas faire cela, parce que vous avez des limites du contrat. Par conséquent, les investisseurs qui croient à l’augmentation du marché à long terme, il vaut mieux acheter des objets avec des contrats quinquennaux (par exemple, l’immobilier commercial sur les rues piétonnes) et indexer le prix de location à la fin du contrat.

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Le potentiel de croissance de la valeur

Низкорискованные actifs sur les marchés occidentaux sont vendus avec une initiale de location des rendements de 3 à 7 %. Acheter des objets avec le début d’un rendement de plus de 7 %, nous considérons à la fois injustifiée et non rentable pour l’investisseur étranger: dans de tels projets, il est probable qu’à l’horizon de 5-10 ans réalisé un risque, le coût de l’élimination de laquelle sera plus élevée que la prime de risque à l’entrée.

En outre, les marchés à faible risque et de rendement (généralement, ce sont les centres et les prestigieux quartiers de grandes villes) augmentent plus rapidement que ceux qui se caractérisent par une grande initiale de rendement et les hauts risques.

Par exemple, comme cela a été montré par Tranio une analyse rétrospective des prix de l’immobilier aux états-UNIS, de 2001 à 2015 objets de départ de rendement de 3 % ont grandi dans le prix en moyenne de 5 % par an, avec un rendement de 5 % à 4,7 %, avec un rendement de 7 % seulement de 3,5% par an, tandis que les objets avec un rendement de 9 % pourraient baisser de prix. Les дешевеющих objets le moins perdu dans la valeur de ceux qui ont eu le plus faible taux de retour. Le risque de baisse des prix plus élevés chez les sujets avec un plus haut rendement initial, de sorte que compte tenu de la probabilité de réalisation de ce risque, les objets de départ de rendement de 3 à 7 % donnent finalement un grand total de la rentabilité.

Pour la prévision de la croissance des prix importants que les perspectives de développement de la région. Le plus rapide à la hausse de l’immobilier là-bas, où se produit джентрификация — un processus dans lequel les zones industrielles se développent dans les hébergements, anobli le territoire, développer les infrastructures et la population à faible revenu est forcée par les plus riches. Le plus avantageux des zones qui se trouvent à proximité du centre-ville ou ont de bonnes liaisons vers le centre.

Optimale de la rentabilité ne dépend pas seulement des risques, mais aussi de la durée de l’investissement. Le moins que la durée, la plus grande initiale, le rendement a un sens dans le cadre de la gamme de 3 à 7 %. Par exemple, sans tenir compte d’un prêt à 20 ans la durée de l’investissement maximale cumulée de rendement (compte tenu de la croissance de la capitalisation) est atteint lors de la rentabilité 3,8–5,8 %; et si la période d’investissement sur 10 ans, alors optimale initiale de la rentabilité — 4,5–6,5 %. Une telle conclusion les analystes Tranio ont reçu à la suite de l’étude, 100 paires de «la rentabilité — l’accroissement de la capitalisation de la» résidentiels et non résidentiels de l’immobilier en Allemagne.

Crédit

Vous pouvez augmenter la rentabilité à l’aide de l’hypothèque.

L’argent recueilli grâce à des prêts hypothécaires, sont moins chers que le locataire paie le loyer. Par exemple, lors de l’achat de l’immobilier d’investissement en Allemagne, vous pouvez compter sur un prêt pouvant aller jusqu’à 60 % de la valeur de l’objet en dessous de 2-3 % par an. Lors de la location de rendement de 6,5%, le rendement du capital investi en tenant compte de prêt peut atteindre 8 à 10 %.

En général, les meilleurs prêts à taux variable sans possibilité de remboursement anticipé et les plus chers, avec un taux fixe, autorisant le remboursement anticipé.

Il est préférable de prendre un prêt à long terme (10-15 ans): plus la durée, le plus cher de l’argent, mais moins que le risque négatif de la conjoncture du marché aura une incidence sur les conditions de refinancement. Dans le cas de l’immobilier commercial est recommandé de contracter un prêt hypothécaire sur le schéma, en priorité payé des intérêts, et le corps de prêt — vers la fin de la période de prêt. Il est souhaitable que à la fin de la période a été réglé au moins 40 à 50 % du corps.

Pas la peine de перекредитовывать l’objet et d’emprunter trop. Mais il ne faut pas occuper trop peu, car il serait étrange de ne pas utiliser la possibilité de prendre un crédit moins cher que de payer des locataires.

Optimisation fiscale

En ce qui concerne l’optimisation de l’impôt sur le revenu, alors les personnes physiques en Europe et aux états-UNIS de payer ses proportionnellement à la taille du revenu, de l’immobilier et le coût de jusqu’à 1 million d’euros plus facile de souscrire à une personne physique. Le plus cher objet avantageux de les inscrire sur la société, parce que des personnes morales est généralement plat et le plus faible taux de l’impôt sur le revenu. Aussi les entreprises est plus facile de réduire la base imposable en raison de l’amortissement et des déductions sur les prêts de la banque et de fondateur.

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Le mieux, si un accord peut pas organiser de sorte à payer des impôts dans le pays de trouver un objet immobilier. Cette possibilité dépend de l’impôt резиденства de l’investisseur, des accords bilatéraux de double imposition, les formes de propriété et d’autres facteurs. Les conseillers Tranio avec l’aide de conseillers fiscaux permettent à chaque client individuellement de structurer la transaction et obtenir un crédit dans des conditions optimales.

Du projet de sortie

La durée normale de la possession de la rentabilité de l’immobilier à la vente — de 5 à 20 ans. Généralement, il ne faut pas moins de 13-14 ans, pour que l’objet était payant et a commencé à générer des revenus. Dans certains pays, les investisseurs s’orientent sur la durée, lors de la vente d’après lequel n’a pas payé l’impôt sur les gains en capital (par exemple, en Allemagne, c’est 10 ans).

Sera-t-il rentable de vendre des biens immobiliers à travers de nombreuses années l’un des principaux risques d’investissement, qui ne tiennent pas souvent compte des clients intéressés par des rendements élevés. Ils sont attirés par les propositions initiales de la rentabilité de 8% et plus; les exemples typiques sont de stationnement ou de logement pour les étudiants à la périphérie. Clé inconvénient de ces objets de faible liquidité, c’est-à petit la demande d’achat. Si vous allez vendre, vous devrez réduire considérablement le prix que finalement nivelle initial élevé de rentabilité.

Lors de l’horizon de planification de 10 à 20 ans, nous vous conseillons de considérer l’immobilier commercial de départ de rendement de 5 % (en respectant les recommandations de cet article). Le plus souvent, leur coût augmente de 2-3% par an sur le marché ou même plus vite que lui. C’est fiable les objets qui peut être rentable de vendre avant la date prévue, si vos plans changent. Et lors de la стрессовом scénario de cette propriété a moins de perte dans le prix que le plus risqué des objets avec une grande initiale de la rentabilité.

Mais si vous décidez de vendre l’objet à travers les 1-3 ans, il est préférable d’acheter le plus lucratif de l’immobilier dans la région avec un potentiel de croissance. Aujourd’hui, l’un de ces endroits en Europe est l’Espagne avec ses centrales des marchés de Madrid et de Barcelone. D’ailleurs, on ne peut pas dire, je conserve la croissance de ces marchés dans les 10-20 prochaines années, donc pour les investissements à long terme visant à la préservation du capital est préférable de choisir des lieux.

Si vous prévoyez de ne pas vendre de l’immobilier, et de laisser à ses héritiers, il est important de choisir le bon format de possession, afin d’optimiser les impôts sur les successions. Par exemple, la France n’a pas d’impôts sur les successions et sur les donations, si l’objet est enregistré sur la société civile immobilière (sci (SCI). Et au royaume-Uni, l’impôt sur l’héritage n’est pas assujetti à l’immobilier, exécuté sur une société extraterritoriale.

Voici un résumé des principales recommandations de la Tranio pour les investisseurs dans l’immobilier à l’étranger:

  L’immobilier résidentiel Нежилая immobilier
Le budget minimal 300 milliers d’euros 2,5 millions d’euros
Types d’objets Appartement, logement pour les étudiants La négociation de l’immobilier sur les rues bondées, les supermarchés, les maisons de retraite
Pays Allemagne, autriche, Royaume-uni, Allemagne, etats-UNIS, France, Suisse
Ville Les grandes agglomérations avec une bonne démographie, et le potentiel de croissance
Zones Espace avec un bon environnement et d’infrastructure populaires de la classe moyenne; quartier des universités, des centres de santé et des quartiers d’affaires Près des artères et des transports en commun, dans des endroits où d’autres objets protégés présentant le même profil
Le potentiel de croissance
la capitalisation
Haut La moyenne
La période d’investissement À partir de 10 ans
Optimale initiale
le rendement
4 à 6 %
(vous pouvez améliorer l’effet de levier
LTV (ratio d’endettement
de la valeur de l’objet)
60 %
Crédit Meilleurs prêts à taux variable, sans possibilité de remboursement anticipé; il convient de sélectionner un schéma, tout d’abord choisi le paiement des intérêts, et le corps plus proche de la fin de la période
La durée du prêt De 10 à 15 ans
Les locataires Les représentants de la classe moyenne, les familles avec les enfants, les étudiants, les employés de bureau, les retraités De réseaux commerciaux et de gestion, entreprises qui travaillent sur le marché de plusieurs décennies et sont en bonne santé financière
Type de location NN ou NNN (maximum des coûts d’exploitation sur le locataire);
un contrat à long terme sans droit de résiliation
La durée du bail 1 jour (à court terme),
1 an (à long terme)
5-20 ans

George Качмазов, directeur associé de la Tranio