{:fr}

Selon JLL, dans la première moitié de l’année 2016 mondial de l’immobilier commercial a été investi environ 260 milliards d’euros, soit 10 % de moins qu’au premier semestre 2015-siècle. C’est en grande partie imputable à un ralentissement de l’activité sur les deux plus grands marchés du monde — américain, où les investissements en dollars ont diminué de 16 % en raison de la укрепившейся change, et au royaume-uni (-28 %), où l’incertitude régnait dans le contexte du Брекзитом».

Considérer les marchés des recettes de l’immobilier de sept pays:

  • L’autriche,
  • Royaume-uni,
  • L’allemagne,
  • L’espagne,
  • États-UNIS,
  • La france,
  • La république tchèque.

Autriche

Les investissements. Dans la première moitié de 2016, l’immobilier commercial de l’Autriche a été investi 1,5 milliard d’euros, soit 8,5 fois plus que durant la même période 2015-siècle. Cela s’explique par le fait qu’au cours des six premiers mois de l’année a été conclu plusieurs transactions significatives, parmi lesquelles la vente de la tour IZD pour les 270 millions d’euros. Sur le marché autrichien est dominé par les investisseurs de l’Allemagne.

Les bureaux. Des bureaux ont dû 54 % de l’investissement pour les six premiers mois de l’année. La demande est à Vienne dépasse l’offre, et sont seulement 6% des locaux. L’activité sur le marché de bureau freine et l’offre insuffisante. Le taux de rendement moyen — 4,2 % par an.

L’immobilier commercial. Dans le premier trimestre de 2016 dans le segment de joint de seulement 1 % de l’investissement, mais en 2015, il a reçu environ un quart du capital. Le taux de rendement moyen — 4-5 %.

Les entrepôts. Dans ce secteur n’est pas assez pour un produit de qualité. Les acheteurs d’entrepôts dans la plupart des cas, occupent eux-mêmes, et ne loue. Taux de rendement de 6,5 %, à Vienne, et de 7% à Graz.

Un logement. De 2008 à 2015, les prix des appartements à Vienne ont augmenté de 75 %. Parmi les acheteurs sur le marché de la capitale de 40% d’étrangers. Le taux de rendement moyen des logements de 3,5−4 %.

Type de bien Location
euros/m2
dans un mois
Annuel
haut-parleur
location, %
Prix
euros/m2
Annuel
haut-parleur
prix %
Le rendement,
%
Prévision
sur 2016-2017
Vienne
Bureaux 20,8 -0,6 6 087,8 13,9 4,1
Street-ретейл 240,0 0,0 82 285,7 17,1 3,5
Les centres commerciaux 88,0 0,0 20 705,9 2,9 5,1
Entrepôts 4,8 0,0 876,9 11,5 6,5
L’appartement (location à long terme) 14,4 -2,0 4 928,0 8,4 3,5
Graz
Bureaux 11,3 0,0 2 076,9 9,2 6,5
Street-ретейл 88,0 0,0 24 000,0 8,0 4,4
Les centres commerciaux 40,0 0,0 7 619,0 3,2 6,3
Entrepôts 4,0 0,0 685,7 7,1 7,0
L’appartement (location à long terme) 11,3 -2,8 3 055,0 3,6 4,4

Royaume-uni

Les investissements. Le royaume — uni est le plus grand marché européen de l’immobilier. En 2015 dans les installations commerciales de ce pays a investi 73 milliards d’euros, dont près de la moitié est venu sur le Grand Londres. Ce faisant, 43 % des investisseurs étrangers, principalement américains. Dans la première moitié de 2016 le volume des investissements dans ce segment de marché s’élève à environ 29 milliards d’euros, en hausse de 28 % par rapport à la même période 2015-siècle.

Les bureaux. Dans le premier trimestre de 2016, les bureaux ont dû 42 % de l’investissement. Les loyers augmentent, le rendement est réduit. Les bureaux de la prime de segment à Londres apportent de 3,6 % par an.

L’immobilier commercial. Dans le premier trimestre de 2016 dans le segment a été investi 14 % de l’investissement. Le taux de prime d’objets street-ретейла ont une tendance à la baisse (3,4 % par an à Londres).

Les entrepôts. Dans le premier trimestre de 2016 dans les entrepôts de la a dû de 12% des pièces jointes. Le développement du secteur est bénéfique pour la croissance du commerce en ligne dans le pays. Le rendement des entrepôts à Londres — 4,8 %.

Un logement. À partir de 2007 (le précédent pic) de l’année 2015 un logement à Londres a augmenté de prix de 50 %. Au royaume-Uni au cours de la même période, la hausse n’a été que de 7 %. Le rendement des appartements dans la capitale britannique et 2,4 %.

Type de bien Location
euros/m2
dans un mois
Annuel
haut-parleur
location, %
Prix
euros/m2
Annuel
haut-parleur
prix %
Le rendement,
%
Prévision
sur 2016-2017
Londres
Bureaux 100,0 9,5 33 333,3 17,1 3,6
Street-ретейл 500,0 7,7 176 470,6 15,6 3,4
Les centres commerciaux 415,0 -5,0 124 500,0 0,9 4,0
Entrepôts 16,3 0,0 4 126,3 5,3 4,8
L’appartement (location à long terme) 25,0 6,2 12 574,0 8,2 2,4
Manchester
Bureaux 39,2 1,6 9 400,0 1,6 5,0
Street-ретейл 135,0 5,8 38 117,6 18,2 4,3
Les centres commerciaux 175,0 1,5 44 210,5 6,8 4,8
Entrepôts 7,3 4,3 1 581,8 4,3 5,5
L’appartement (location à long terme) 12,4 n/a 3 402,0 3,5 4,4
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Allemagne

Les investissements. La RFA est le deuxième plus grand marché de l’immobilier de l’Europe après le royaume-Uni. Dans la première moitié de l’année 2016 dans des objets commerciaux de l’Allemagne a été investi de 17,5 milliards d’euros, soit 4% de moins par rapport au premier semestre 2015-siècle. Environ 40 % des investisseurs étrangers.

Les bureaux. Dans le premier trimestre de l’année 2016, les bureaux de presque la moitié de l’investissement. Dans les villes du «big seven» la demande augmente plus vite de l’offre, location à la hausse, et le rendement diminue. Qualité apportent de bureaux d’environ 4 % par an.

L’immobilier commercial. Dans le premier trimestre de 2016 dans le segment a été investi 20% de l’investissement. Le taux de prime d’objets street-ретейла ont une tendance à la baisse. En moyenne, ils apportent de 3-4% par an.

Les entrepôts. Dans le premier trimestre de 2016 dans les entrepôts de la a dû de 10% des pièces jointes. À cause du manque de qualité des offres et de la forte demande de la rentabilité est en baisse (5-6% par an).

Un logement. À partir de 2011 à 2015 le logement en Allemagne augmenté en moyenne de 55 %, à Munich — 65 %, à Berlin — est près de 2 fois. La location à long terme d’appartements apporte en moyenne d’environ 3 %.

Type de bien Location
euros/m2
dans un mois
Annuel
haut-parleur
location, %
Prix
euros/m2
Annuel
haut-parleur
prix %
Le rendement,
%
Prévision
sur 2016-2017
Berlin
Bureaux 17,8 6,7 5 340,0 20,0 4,0
Street-ретейл 244,0 1,7 77 052,6 9,7 3,8
Les centres commerciaux 92,0 0,0 25 976,5 11,8 4,3
Entrepôts 5,8 4,5 1 200,0 13,6 5,8
L’appartement (location à long terme) 10,3 1,1 3 651,1 10,5 3,4
Munich
Bureaux 26,8 0,0 8 691,9 4,1 3,7
Street-ретейл 296,0 0,0 107 636,4 6,1 3,3
Les centres commerciaux 126,7 0,0 38 984,6 9,0 3,9
Entrepôts 7,0 7,7 1 555,6 19,7 5,4
L’appartement (location à long terme) 17,2 2,2 7 353,0 8,9 2,8

Espagne

Les investissements. En 2015, le volume des investissements dans l’immobilier espagnol a atteint un maximum après la crise de 13 milliards d’euros, en hausse de 25% par rapport à 2014. Cependant, dans la première moitié de 2016 dans le segment a été investi 3,4 milliards d’euros, soit 20 % de moins par rapport à la même période de l’année précédente. Le nombre d’investisseurs étrangers augmente: en 2015, la proportion d’étrangers sur le marché de l’immobilier commercial est d’environ 50 %, au premier semestre 2016 — déjà 73 %.

Les bureaux. En 2015, ce secteur a dû 43 % de l’investissement. La demande de location à Madrid et à Barcelone a été le plus élevé au cours des 9 dernières années. Toutefois, le marché est encore élevé le taux d’inoccupation des locaux, à Madrid vides 15,9 % des bureaux à Barcelone — 14 %, leur taux de rendement à Madrid et Barcelone est de 4,3 et 4,5% respectivement.

L’immobilier commercial. En 2015, dans les centres commerciaux et les complexes de l’Espagne a été investi de 2,65 milliards d’euros (un record en 10 ans). Le rendement de la rue-ретейла est d’environ 4 %, les centres commerciaux à 5 %.

Les entrepôts. Demande à Madrid et à Barcelone dépasse l’offre, et le nombre de friches objets se réduit rapidement. Taux de rendement d’environ 7 %.

Un logement. En 2007, lorsque le marché espagnol a atteint un pic à 2015 (période de l’adn après la crise du logement en Espagne, cher à 43 %. Le plus grand potentiel de croissance des prix ont des marchés de Barcelone et de Madrid. Le rendement des appartements d’environ 5 %.

Type de bien Location
euros/m2
dans un mois
Annuel
haut-parleur
location, %
Prix
euros/m2
Annuel
haut-parleur
prix %
Le rendement,
%
Prévision
sur 2016-2017
Madrid
Bureaux 16,7 3,2 4 705,9 19,0 4,3
Street-ретейл 204,0 4,1 65 280,0 18,0 3,8
Les centres commerciaux 35,3 0,4 8 479,2 0,4 5,0
Entrepôts 4,9 3,5 861,3 5,8 6,9
L’appartement (location à long terme) 11,8 9,6 2 751,0 1,7 5,1
Barcelone
Bureaux 13,3 13,9 3 555,6 31,6 4,5
Street-ретейл 220,0 1,9 70 400,0 15,5 3,8
Les centres commerciaux 36,8 0,0 8 832,0 0,0 5,0
Entrepôts 4,9 3,5 861,3 9,5 6,9
L’appartement (location à long terme) 13,9 17,6 3 518,0 5,4 4,7
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États-UNIS

Les investissements. Selon JLL, de 2009 à 2015 d’investissement américaine dans l’immobilier commercial ont grandi d’environ 20 à 25 % par an. Dans la première moitié de 2016 dans ce segment a été investi de 108 milliards d’euros, en hausse de 16 % de moins par rapport à l’horizon 2015. Le marché de l’immobilier commercial aux états-UNIS reste le plus grand dans le monde.

Les bureaux. Le taux d’inoccupation des locaux diminue, la location est chère, le rendement baisse sur la plupart (72 %) des marchés. Les locaux apportent en moyenne de 4,4 % par an.

L’immobilier commercial. À Miami, New York et San Francisco sont de 2 à 3% des locaux, de la qualité des propositions ne manquent pas. La proportion des friches des locaux dans la première moitié de 2016, a eu tendance à augmenter. Le taux de rendement moyen de 4,6 %.

Les entrepôts. Selon un sondage de PwC, les entrepôts de plus un segment sur le marché de l’immobilier commercial des états-UNIS en 2016. L’un des principaux risques est ici — l’usure de l’intérieur, de sorte que la moitié de ces objets dans les États construits dans les années 1980 ou plus tôt. La proportion des friches des locaux dans ce secteur diminue, la location est chère, le rendement diminue. Les entrepôts aux états-UNIS apportent en moyenne de 5 % par an.

Un logement. Les immeubles d’habitation — la plus forte et durable du secteur de l’immobilier commercial des états-UNIS. En 2015, les objets de ce type ont attiré 30 % de l’investissement. À compter de 2016, prix des états-UNIS est encore de 5% en dessous du pic de 2007, de Miami à 22 %. Se démarque de New York, où le logement s’élève à 13 % plus cher par rapport à 2007. Le taux de rendement moyen de l’immobilier résidentiel aux états-UNIS, de 4,4 %.

Type de bien Location
euros/m2
dans un mois
Annuel
haut-parleur
location, %
Prix
euros/m2
Annuel
haut-parleur
prix %
Le rendement,
%
Prévision
sur 2016-2017
New-York
Bureaux 50,2 5,6 14 178,8 11,8 4,3
Street-ретейл 450,0 4,7 154 285,7 12,2 3,5
Les centres commerciaux 51,0 5,4 10 633,0 10,0 5,8
Entrepôts 4,8 6,4 1 049,8 13,6 5,5
L’appartement (location à long terme) 40,9 3,9 14 009,2 7,0 3,5
Miami
Bureaux 13,0 7,0 3 473,3 18,9 4,5
Street-ретейл 200,0 1,8 61 935,5 18,2 3,9
Les centres commerciaux 68,2 4,4 14 237,2 8,9 5,8
Entrepôts 6,2 0,4 1 273,9 4,7 5,9
L’appartement (location à long terme) 16,1 7,2 2 907,0 5,7 4,0

France

Les investissements. Le volume des investissements dans l’immobilier commercial de la France en 2015, a atteint huit ans et un maximum de 26 milliards d’euros. Dans la première moitié de 2016 à ces objets ici a été investi de 9,1 milliards d’euros, en hausse de 16 % de plus que pour la même période de l’année 2015. La croissance de l’investissement s’explique par le fait qu’ont été signés les trois transactions d’une valeur de plus de 500 millions d’euros. Environ un tiers des investisseurs sur le marché français — étrangers.

Les bureaux. L’offre de haute qualité ne suffit pas, la demande dépasse l’offre, le taux de retour ont une tendance à la baisse. Les bureaux du segment premium apportent en moyenne de 3,25 % par an.

L’immobilier commercial. En France, construit peu de commerces, et de la nouvelle proposition est créé principalement en raison de la редевелопмента. Le taux de retour sont à des niveaux historiquement bas (environ 3 % pour les objets de rue ретейла à Paris).

Les entrepôts. Les investissements dans ce secteur sont faibles et ne représentent que 3% du total des investissements. La demande dépasse l’offre, le taux de retour ont une tendance à la baisse. Entrepôts apportent en moyenne d’environ 6% par an.

Un logement. Le marché français du logement est relativement tranquillement tolérer des périodes de crise. Annuel de l’évolution des prix allant de -2 à +2 %. Dans le premier trimestre de 2016, les prix ont été de 8 % par rapport au pic du troisième trimestre de 2011. La rentabilité d’un logement d’environ 3-4 %.

Type de bien Location
euros/m2
dans un mois
Annuel
haut-parleur
location, %
Prix
euros/m2
Annuel
haut-parleur
prix %
Le rendement,
%
Prévision
sur 2016-2017
Paris
Bureaux 52,7 0,4 16 853,3 10,4 3,8
Street-ретейл 885,0 0,0 354 000,0 16,7 3,0
Les centres commerciaux 166,7 0,0 50 001,0 12,5 4,0
Entrepôts 4,6 1,9 947,6 18,6 5,8
L’appartement (location à long terme) 26,2 -0,8 8 543,5 0,9 3,7
Lyon
Bureaux 18,0 0,0 4 500,0 14,6 4,8
Street-ретейл 175,0 4,3 52 500,0 17,3 4,0
Les centres commerciaux 126,0 15,4 43 200,0 23,6 3,5
Entrepôts 3,9 0,0 784,0 12,5 6,0
L’appartement (location à long terme) 11,7 -2,3 3 052,2 0,4 4,6
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République tchèque

Les investissements. Dans la première moitié de l’année 2016 un investissement dans l’immobilier commercial de la république Tchèque a diminué de 29% à 956 millions d’euros. Toutefois, le montant investi dans le segment des fonds de 39% par rapport à la moyenne des 10 dernières années.

Les bureaux. La demande dépasse l’offre, le taux de retour ont une tendance à la baisse. À Prague le plus recherché par les bureaux de catégorie «A». Vides 14,6 % des locaux. Taux de rendement moyen du segment premium — 5,5 %.

L’immobilier commercial. Comme sur le marché de bureau dans le secteur des centres commerciaux de la demande supérieure à l’offre et les taux de rendement ont tendance à la baisse. Le taux de rendement moyen des objets de rue ретейла dans le segment premium — 5,25 %.

Les entrepôts. Un vide de la place ont diminué jusqu’à cinq ans au minimum (5 %) et la forte demande de chauffe spéculatif de la construction. Le taux de rendement moyen de haute qualité des entrepôts de 6,5 %.

Un logement. Les prix des appartements en république Tchèque a atteint le fond en 2013 et depuis grandissent. En 2015, ils ont augmenté de 4,5 %. Environ 40 % vendus en 2015 à Prague résidentiels — c’est un appartement d’une chambre à coucher. Le logement dans la capitale tchèque apporte en moyenne de 3,7 % par an.

Type de bien Location
euros/m2
dans un mois
Annuel
haut-parleur
location, %
Prix
euros/m2
Annuel
haut-parleur
prix %
Le rendement,
%
Prévision
sur 2016-2017
Prague
Bureaux 15,2 2,6 3 172,2 11,5 5,8
Street-ретейл 160,0 8,1 45 176,5 20,8 4,3
Les centres commerciaux 56,0 0,0 12 800,0 9,5 5,3
Entrepôts 4,0 4,3 711,1 8,2 6,8
L’appartement (location à long terme) 9,2 17,1 3 027,0 4,5 3,7
Brno
Bureaux 10,7 8,3 1 551,5 14,9 8,3
Street-ретейл 70,0 0,0 10 838,7 3,2 7,8
Les centres commerciaux 45,0 2,6 6 967,7 9,2 7,8
Entrepôts 4,1 0,0 607,5 3,1 8,0
L’appartement (location à long terme) 6,7 10,8 1 807,0 4,5 4,4

Selon les prévisions de Cushman & Wakefield, en 2016, le montant total des investissements dans l’immobilier commercial de l’UE (à l’exclusion du marché du royaume-Uni) sera de 10 % de plus qu’en 2015, et au royaume — Uni, 25% de moins. Le ralentissement de l’activité des investisseurs au Royaume-Uni peut être liée à la «Брекзитом». Selon les prévisions de JLL, le montant de l’investissement sur le marché des états-UNIS en 2016 diminuer de 10 à 15% en glissement annuel. La raison principale est le manque de propositions intéressantes et macroéconomique de l’incertitude.

Taux de rendement sur les marchés des pays développés au cours des dernières années ont eu une tendance à la baisse en raison de la forte demande sur l’immobilier premium du segment et de la hausse des prix. Les experts s’attendent à ce que cette tendance se maintiendra dans les années 2016-2017. Les taux de location et le prix des objets seront également augmenter. Selon les prévisions de Standard & Poor’s, l’immobilier vont augmenter au royaume-Uni, en dépit de la «Брекзит»: en 2016, avec une progression de 5 %, et en 2017-m prix baissent d’environ 2 %.

  États-UNIS Royaume-uni L’UE
Annuel de la dynamique de l’investissement, % −10–15 -25 +10
Le rendement Tombe ou se maintiendra au même niveau Descendra dans le segment premium, montera dans le segment de prix moyen Descendra dans le segment premium, augmenter ou de conserver le même niveau dans le segment de prix moyen
Taux de location Monteront Vont se maintenir dans le segment premium Vont se maintenir ou augmenter
La demande de la part des locataires Sera maintenue au même niveau ou à augmenter Sera maintenue au même niveau ou descend Sera maintenue au même niveau ou à augmenter
Prix de l’immobilier

Julia Kojevnikova, Tranio