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El principal problema de habla rusa de los inversores — la búsqueda de la óptima (desde el punto de vista de los riesgos y la rentabilidad) de un objeto para los datos adjuntos. Нежилая propiedad comercial, normalmente no está disponible habitual de los inversores debido a su alto costo, por lo tanto, la mayoría de los clientes de adquirir una vivienda para alquilar. La compra de un apartamento y la entrega en alquiler a largo plazo tiene claras ventajas, en primer lugar la facilidad en el uso, pero también hay desventajas — es relativamente baja, la tasa de rentabilidad (alrededor del 3 %) y problemas con la expulsión de los inquilinos en caso de necesidad.

Mínimo, desde el punto de vista de las pérdidas, la ruta de acceso para la inversión — apartamentos de estudiantes, una especie de «medio» del mercado inmobiliario. Una buena opción desde el punto de vista del balance riesgo/rendimiento. La verdad mientras sólo el 5 % de los inversores rusos consideran que la inversión en este tipo de inmueble, mientras que en el extranjero se ha sido considerado como una de las más rentables y de futuro.

En qué consiste la ventaja

Desde el año 2012 los inversores extranjeros cada año invierten en apartamentos de estudiantes no menos de $6 mil millones — y esto teniendo en cuenta sólo a los más grandes de la transacción (el más caro de $7,5 millones). Que el atractivo de esta herramienta?

En primer lugar, el número de estudiantes en el mundo está creciendo. Según datos de la ocde (Organización para la cooperación y el desarrollo económico), el número de personas que estudian en el extranjero aumentó de 2 millones en el año 2000, hasta los 4,5 millones en 2012, y que en el año 2025 el número llegará a 8 millones de personas. Además, el crecimiento de la clase media y el aumento del número de personas ricas en países con economías emergentes (especialmente china) también significa un aumento de la demanda de alquiler de apartamentos estudiantiles.

La alta demanda significa que los riesgos asociados con la inversión en apartamentos de estudiantes menor que el de las inversiones en нежилую inmuebles. Así, a los arrendatarios de las oficinas influye la situación económica, y los estudiantes necesitan la vivienda siempre, incluso en tiempos de crisis.

En segundo lugar, el rendimiento de los estudiantes de apartamentos por encimade la rentabilidad de viviendas convencionales, сдающихся en el alquiler a largo plazo. En las zonas buenas de las ciudades europeas por el estudiante de bienes raíces trae un promedio de 4-6 % anual, mientras que la vivienda habitual es de 2 a 3 %. El rendimiento puede ser inferior o superior a 4-6 %, dependiendo de lo grande de la universidad está al lado, ¿a qué distancia de la escuela superior de apartamentos y su grado de calidad y modernos. En consecuencia, cuanto mayor sea la calidad y el mejor lugar, menor riesgo y mayor rentabilidad.

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En tercer lugar, la inversión en apartamentos de estudiantes se distinguen bajo el umbral de la aparición en el mercado. Comprar el apartamento se puede, por un precio de €90 000 – 100 000 pero para los datos adjuntos en un edificio necesitará €de 15 a 30 millones de, por Ejemplo, los inversores pueden adquirir nuevos apartamentos de estudiantes de una superficie de 17 a 23 m2 por £70 000 – 100 000 en liverpool. La tasa de rentabilidad (sin deducción de gastos) es del 7 %, o £4 900 en el año de la compra del estudio por £70 000. Al mismo tiempo el presupuesto de la compra se puede reducir a la mitad, si se hace uso de una hipoteca. Los titulares de grandes presupuestos será de interés para la compra de un todo en el albergue. Así, por €14,7 millones puede adquirir el estudiante complejo a los centenares de apartamentos en nuremberg. La tasa de rentabilidad del 4,9% o más de €720 000 al año.

Otra ventaja más pasiva de la administración. Para los propietarios de negocios en rusia inmuebles — herramienta de ahorro, y no la principal fuente de ingresos, y no tienen tiempo para una administración autónoma. Inversiones en apartamentos de estudiantes gestión se realiza la gestión de una empresa, que habitualmente es el desarrollador, que construyó el albergue, y el inversionista no tiene que pensar en la solución de diferentes problemas (búsqueda de inquilinos, reparación, etc.). El costo de los servicios de la sociedad de gestión — alrededor de 10 % de los ingresos de alquiler.

La participación en соинвестировании la construcción de los complejos de apartamentos en europa para los inversores privados implica pasivos de las inversiones (gestión se ocupa de la gestión de la empresa), con los compradores reciben ingresos, no sólo de alquiler, sino también de la редевелопмента.

Los escollos de la

Sin embargo, como la inversión en cualquier otro tipo de inmueble, los datos adjuntos en apartamentos de estudiantes tiene sus riesgos. Por ejemplo, apartamentos de estudiantes difícil o más bien imposible) volver a utilizar, ya que se encuentran en los complejos de cerca con las universidades, y en ellos pueden vivir solamente de los estudiantes. Los propios inversionistas no pueden utilizar el apartamento para su estancia, así como inculcar en ellos a alguien que no es un estudiante. Y si el apartamento no se encuentran en el más popular del mercado y la demanda de esta escuela superior cayó, el propietario será difícil de vender el objeto.

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La liquidez de los estudiantes de apartamentos inferior a la liquidez de las viviendas convencionales, sin embargo, que no residenciales.

Es importante entender que apartamentos de estudiantes en hostales — no es lo mismo que los alojamientos de los apartamentos en edificios de apartamentos. A menudo, los desarrolladores usan la inexperiencia de los inversores y anuncian el estudio de edificios de apartamentos en las zonas de cerca con las universidades como apartamentos de estudiantes. La diferencia es que en los documentos debe quedar claro, que el objeto sólo se puede utilizar como residencia de estudiantes y de vivir en el edificio de los estudiantes de la universidad.

Como se mencionó anteriormente, el rendimiento de los estudiantes del apartamento es de 4-6 %. Si el vendedor promete un alto rendimiento (9-10 % o superior), lo más probable es que la inversión se relacionan con riesgos adicionales — непривлекательное la ubicación y, en consecuencia, la baja demanda, la mala gestión o el desgaste de los edificios. Para protegerse de la última riesgo — baja calidad de la instalación y su obsolescencia — se recomienda comprar nuevos objetos. Lo mejor es comprar el apartamento en el mercado primario, como el caso de la compra de la vivienda usada rápidamente surgen los gastos de reparación, por lo que se reduce la rentabilidad.

Donde comprar

Comprar apartamentos de estudiantes ventajosamente en el reino unido, alemania y francia. Estos mercados son fiables y son de alta demanda por parte de los estudiantes locales y extranjeros (porcentaje de los últimos es de un 10-20% del total de la matrícula). Oportunidades para los inversores privados en los mercados de austria, españa y suiza son limitados, ya que allí los objetos aún en la fase de diseño son inversores corporativos — empresas y fundaciones. En cuanto a estados unidos, el mayor mercado de estudiantes de apartamentos, de allí la propuesta es redundante, el potencial de crecimiento de las tasas de alquiler limitado, e incluso los inversionistas locales se dirigen a los mercados europeos en busca de más lucrativos de las propuestas.

Cuando se selecciona la ciudad se debe prestar atención a la presencia de un «imán» — situado cerca de la popular de la universidad, así como en la ausencia de un exceso de oferta en el mercado local de alquiler, donde los estudiantes de un apartamento puede competir con un gran número de apartamentos privados, y que la tasa de rentabilidad negativamente el bajo nivel de las tasas de alquiler.

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También es importante la situación demográfica — en la medida en que crece y crecerá el número de estudiantes en la ciudad. Cuando el número de alumnos no varía o disminuye, pero la construcción de nuevas residencias y complejos, el grado de ocupación se baja, el apartamento se vacío y la inversión no traerá beneficios. Por ejemplo, en alemania, el número de estudiantes aumenta casi en todas partes, pero hay ciudades, como el yen y de greifswald, donde el número de alumnos de cinco años se redujo en un 10-11 %.

En el reino unido para la inversión en apartamentos de estudiantes prometiendo grandes centros universitarios con la falta de una oferta de vivienda, tales como bristol, londres, oxford y edimburgo, así como a manchester. En alemania el potencial que tienen las ciudades de baviera (würzburg, nuremberg, passau), así como de heidelberg y frankfurt. En francia, las buenas oportunidades para la inversión es una de las ciudades de Aix-en-provence, marsella, lille, montpellier, pessak, marsella, estrasburgo.

Лайфхак para los inversionistas, entre los primeros en saber donde y cuando se le abrió una facultad o de una nueva universidad, y comprar al lado de los apartamentos.

Por ejemplo, a finales de 2017 comenzará la construcción del campus, en cardiff, y gracias a un proyecto de la universidad local que atraiga 2 000 estudiantes de todo el mundo. Y a 2019 en los suburbios del norte de parís se abre la más grande de europa campus de las facultades de ciencias sociales, en el que van a trabajar y de aprender de los profesores y estudiantes de varias universidades.

Con la proliferación de la tecnología de internet con mayor popularidad se va a adquirir la formación a distancia, sin embargo, las formas tradicionales de la educación estén en el centro de la atención de los estudiantes durante las próximas décadas. Así, apartamentos de estudiantes cerca de las universidades de todo, así serán populares.

Jorge Качмазов, socio gerente de Tranio