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Muchos de los inversores, invirtiendo en bienes inmuebles, buscan una alta rentabilidad. Sin embargo, no todos se dan cuenta de que la mayor inicial de la rentabilidad implica grandes riesgos, es decir, la probabilidad de la caída de los ingresos en el largo plazo.

Recomendamos a los clientes con antelación para evaluar los riesgos y planificar una estrategia de inversión con el equilibrio óptimo de rentabilidad, fiabilidad, costos de mano de obra y otros factores de la eficiencia de las inversiones. La mayoría de los clientes Tranio perfecto simple arrendamiento de negocio en una localización, a largo plazo el contrato de alquiler y la gestión a través de la sociedad gestora. En este artículo veremos cómo proporcionar el mejor rendimiento con este tipo de estrategias.

¿Por qué un simple arrendamiento de negocio

Típico de los inversores que utilizan los servicios de Tranio,— los empresarios exitosos de rusia, brasil, irán o china. Como regla general, en la patria tienen un activo de un negocio que trae el principal beneficio. De bienes extranjeros prefieren recibir ingresos pasivos con un mínimo de implicación en la gestión. Es una inversión, no tanto por el beneficio, sino con el objetivo de preservar el capital y protegerlo de los riesgos políticos y económicos de su país.

La mayoría de los clientes no van a vender sus ingresos inmuebles en el corto plazo. Esta propiedad proporciona a los inversionistas de personal del fondo de pensiones y sirve de garantía financiera, el bienestar de sus hijos. Otro importante motivo de permiso de estancia en estados unidos o países de europa, que ofrecen la posibilidad a los compradores de bienes raíces.

A nuestros inversores normalmente no se acercan a los proyectos de valor añadido de la construcción o редевелопмент. Inversión en ellos están relacionados con altos riesgos, entre los cuales el exceso de estimaciones, las dificultades con la formalizacin de los documentos, el imperio y el precio de compra y la larga búsqueda de un comprador. Del inversionista se requiere la participación activa en el proyecto y parte de la calificación en los negocios de construcción. Los proyectos de desarrollo eficaz como el principal tipo de actividad, y no como una herramienta de conservación de capital.

Por lo tanto, непрофильным a los inversores recomendamos simple arrendamiento de negocio: compra de propiedades y arrendarlos. Es низкорискованная y sencilla en la implementación de la estrategia.

El presupuesto y los tipos de objetos

Recomendamos considerar la inversión en bienes inmuebles con un presupuesto de 200 miles de euros. Más barato, salvo raras excepciones, es difícil de comprar el líquido elemento. En este segmento se recomienda la compra de apartamentos residenciales. Entre sus ventajas — alta liquidez y la estabilidad de la demanda.

Con un presupuesto de más de 2,5 millones de euros vale la pena centrarse en los objetos comerciales — en primer lugar, el comercio de bienes y de hogares de ancianos.

Independientemente del presupuesto, el 50-60% del precio de la vivienda, normalmente puede tomar el crédito, por lo que la inversión en los ingresos de bienes raíces puede ser comenzar con 100 miles de euros fondos propios.

Tipos de bienes raíces comerciales y sus opciones
Los datos Tranio (el promedio de los indicadores recomendados)*

Tipos de
objetos
La rentabilidad,
% anual
El plazo de
el tratado de
alquiler
Ventajas Desventajas
De 300 miles de euros
Apartamento (alquiler a corto plazo) 5-7 De 1 día La alta liquidez; en comparación con el alquiler a largo plazo — por encima de la rentabilidad y no hay problemas con la expulsión de los residentes; más el potencial de crecimiento de las tasas de alquiler Los riesgos de la gerencia y el tiempo de inactividad; en comparación con el alquiler a largo plazo — más de un rápido desgaste
Apartamento (alquiler a largo plazo) 2-3 De 1 año La alta liquidez; la alta demanda por parte de los inquilinos, estable incluso en tiempos de crisis Los riesgos de la gerencia y el tiempo de inactividad; problemas con la expulsión de los residentes
Estudiantil de la vivienda 4-6 De 6 meses La alta demanda por parte de los inquilinos En comparación con los apartamentos debajo de la liquidez, es difícil de cambiar
De 2,5 millones de euros
Lucrativas de la casa 3-5 De 1 año La alta liquidez, el potencial de crecimiento de la capitalización de La baja tasa de rentabilidad, muchos inquilinos, los problemas con la expulsión, es necesaria la gestión de la empresa
La calle de las tiendas 3-4 3-10 años La alta liquidez, el potencial de crecimiento de la capitalización de La baja tasa de rentabilidad
Supermercados 5-6,5 12-15 años La gran rentabilidad de los contratos Cuanto más cerca de la fecha de finalización del contrato, menor liquidez
De 10 millones de euros
El hogar de ancianos 5-6,5 De 20 a 25 años El crecimiento del número de pensionistas, de los largos contratos Es difícil de cambiar
Centros comerciales 4-6 De 5 a 15 años La gran rentabilidad de la Los riesgos de la gestión de un gran número de inquilinos
Hoteles 4-6 Entre 10 y 20 años La gran rentabilidad de la Es difícil de cambiar

* El promedio de los objetos:

  • en la opulencia de las zonas de las grandes ciudades europeas;
  • nuevos objetos o después de la reparación general;
  • contratos de alquiler en el comienzo de la prórroga.

Localización

Dependiendo de la ubicación de un objeto dependen directamente de los riesgos y la rentabilidad de la inversión. Recomendamos invertir en un país con una economía desarrollada y estable sistema político. El mínimo riesgo son diferentes, austria, reino unido, alemania, estados unidos, francia y suiza: en estos países, menos probabilidades tienen de la hiperinflación, la caída de la moneda nacional y la reducción del pib.

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La mayoría de los clientes rusos prefieren alemania debido a la proximidad geográfica, sino también porque en comparación con otros muestran los países de la rentabilidad en alemania un poco más, las condiciones de la concesin de un crdito mejor, y los impuestos un poco más abajo. Pero los demás países de esta lista también son de gran interés: por ejemplo, algunos inversores optan por los estados unidos, porque allí aguardan una mayor capitalización, otros temen que el debilitamiento de la economía alemana debido a los acontecimientos políticos, y otros que adquieren los ingresos inmobiliarios en los países donde se encuentran sus negocios o intereses personales.

Recomendamos también tener en cuenta la moneda en la que se nominados del gasto de la familia del inversor a través de 5-10 años. Por ejemplo, si usted tiene bienes raíces residenciales en el reino unido y allí mismo están aprendiendo sus hijos, vale la pena echar un vistazo a los objetos, del arrendamiento de ingresos que se genera en libras esterlinas.

Entre los asentamientos humanos, es mejor elegir la o las megaciudades y sus buenos los suburbios, o una ciudad de tamaño medio con una creciente población, desarrollado del mercado de trabajo y el potencial de crecimiento. Recomendamos navegar verificados de localización, que ya tienen una experiencia de éxito en la inversión de los compatriotas. Por ejemplo, mejores opciones — de europa occidental de la capital y las grandes ciudades de alemania occidental.

La selección de la zona depende del tipo de bienes raíces. Por ejemplo, las tiendas es mejor comprar en las principales calles de alto tráfico, y comercial-almacenes—, en las afueras de una gran ciudad junto a la carretera.

Los inquilinos y arriendo

Si usted alquila vivienda en calidad de inquilinos prefieren, en general, los representantes de la clase media con un buen historial de crédito y estables de ingresos. Y en el segmento de bienes raíces comerciales de los países menos arriesgados que los objetos que ya han sido puestos en alquiler corporativos grandes arrendatarios, los que trabajan en el mercado de decenas o cientos de años. La probabilidad de quiebra de estos inquilinos menos de pequeñas empresas privadas. Información sobre el estado financiero de los inquilinos pueden solicitar a los abogados en el proceso de examen de un objeto (Due Diligence).

Los objetos con un gran número de inquilinos (por ejemplo, lucrativas de la casa o en los centros comerciales no son adecuados en el extranjero непрофильным a los inversores. En nuestra experiencia, si los inquilinos más de cinco, esto aumenta considerablemente los riesgos de gestión y mejora de los requisitos de profesionalismo de la empresa gestora. Lo mejor de todo la adquisición de bienes con el único inquilino.

Un requisito esencial del contrato de arrendamiento — el reparto de los costos en el contenido de un objeto entre el propietario y el inquilino: ¿quién paga el impuesto sobre bienes inmuebles, servicios públicos, seguros y otros gastos. Aconsejamos reducir el riesgo mediante la compra de objetos, en los cuales, un máximo de costos operativos que tiene el arrendatario. Tratado de este tipo se llama NN Lease (Double Net Lease) o NNN Lease (Triple Net Lease), sus diferencias con las otras opciones se muestran en la tabla:

Tipo de contrato de arrendamiento El costo de la propiedad
La renovación de la fachada
y la construcción de
diseños
El contenido de
y el servicio de
Seguro El impuesto
en los inmuebles
Gross Rent Lease
N Lease
(Single Net Lease)
·
NN Lease
(Double Net Lease)
· ·
NNN Lease
(Triple Net Lease,
el análogo en alemania —Dach & Fach)
· · ·
Absolute NNN Lease · · · ·

Se recomienda la adquisición de objetos de c a largo plazo (10-20 años) precios de alquiler de contratos sin derechos de terminación, y con una renta de apuesta sin atadura a la operativa de los indicadores de negocio del arrendatario. Tenga en cuenta que este contrato impone obligaciones a ambas partes: no sólo se trata de que el inquilino garantiza la estabilidad de la renta en todo este período, pero también el hecho de que el propietario no tiene derecho a desalojar al locatario hasta la finalización de la vigencia del contrato.

Contratos a largo plazo dan al inversionista un seguro adicional de los precios de correcciones, de los cuales no están protegidos incluso el más fiable de los mercados de bienes raíces. Si usted invierte en un objeto con 15-20 años de contrato, con alta probabilidad un período de reducción de los precios tiene que en los primeros 10 años de la posesión, ya que los ciclos del mercado inmobiliario sucesión de cada 7 a 10 años. Cuando duros de los contratos de 15 a 20 años, las fluctuaciones de precios no reflejan en sus ingresos, así como no es posible que antes de rescindir el contrato o reducir el precio de la renta. Por lo tanto, usted puede esperar hasta que el mercado se recupera, y abandonar el proyecto después de la exitosa la coyuntura.

Incluso con largos contratos generalmente se pueden indexar las tasas de alquiler de acuerdo con la inflación, es decir, cada año aumentar en alrededor de un 1-2 %. Al desarrollo positivo del mercado esto tiene sus contras. Por ejemplo, si el mercado de bienes raíces cada año crece en un 4 %, y dentro de 10 años te gustaría alquilar un objeto muy caro el crecimiento de la inflación — usted no es capaz de hacerlo, porque le limita el contrato. Por tanto, los inversores que creen en el aumento del mercado en el largo plazo, es mejor comprar objetos con пятилетними de contratos (por ejemplo, el comercio de bienes raíces en calles peatonales) e indexar el precio de alquiler de finalizar el contrato.

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El potencial de crecimiento del coste de

Низкорискованные activos en los mercados occidentales se venden con la inicial de la renta de la rentabilidad de 3% a 7%. Comprar objetos con la inicial de la rentabilidad de más del 7% creemos innecesario y poco rentable para el inversionista extranjero: en este tipo de proyectos es muy probable que en el horizonte de 5 a 10 años se realiza ningún riesgo, el coste de la eliminación de la cual será mayor que la prima de riesgo de la entrada.

Además, los mercados con bajos niveles de riesgo y rentabilidad (generalmente, los centros y los prestigiosos barrios de las grandes ciudades) incrementa más rápido que aquellos que se caracterizan por su alta inicial, la rentabilidad y patología de alto riesgo.

Por ejemplo, como ha mostrado el análisis realizado Tranio análisis retrospectivo de los precios de los inmuebles en los estados unidos, desde el 2001 hasta el año 2015 objetos con la inicial de la rentabilidad del 3 % crecieron en el precio en un promedio del 5 % en el año, con una rentabilidad del 5 %, un 4,7 %, con una rentabilidad del 7 % — sólo un 3,5% en un año, mientras que los objetos con una rentabilidad del 9 % puedan caer en el precio. En el caso de los дешевеющих objetos menos se perdían en el valor de los que tenían más de una rentabilidad baja. La probabilidad de la caída de los precios por encima de los objetos con más inicial alta rentabilidad, por lo que teniendo en cuenta la probabilidad de aplicación de este riesgo los objetos con la rentabilidad del 3 al 7%, dan como resultado una mayor rendimientos globales.

Para la predicción del crecimiento de los precios, también son importantes las perspectivas de desarrollo de la región. La forma más rápida aumenta el precio de los inmuebles, donde se produce la джентрификация es un proceso en el que las zonas industriales se convierten en el prestigioso residencial, ennoblece el territorio, se desarrolla la infraestructura y la población de bajos ingresos, siendo más ricas. El más ventajosas zonas que se encuentran cerca del centro de la ciudad o tienen excelentes conexiones con el centro.

Óptimo rendimiento depende no sólo de los riesgos, sino también de que el plazo de la inversión. Cuanto menor sea el plazo, mayor inicial de la rentabilidad tiene sentido en el marco de un rango de 3 a 7 %. Por ejemplo, sin tener en cuenta un préstamo a 20 años el plazo de la inversión total de la mayor tasa de rentabilidad (teniendo en cuenta el crecimiento de la capitalización) se obtiene durante la puesta en marcha de la rentabilidad de 3,8–5,8 %; y si el plazo de la inversión es de 10 años, lo óptimo inicial de la rentabilidad — 4,5–6,5 %. Esa es la conclusión de la analítica Tranio recibido como resultado de la investigación de 100 pares de la rentabilidad de un aumento de la capitalización» para residencial y inhabitado de los inmuebles de alemania.

Crédito

Se puede aumentar la rentabilidad por medio de la hipoteca.

El dinero, atraídos por la cuenta de la hipoteca, cuesta menos que el inquilino paga el alquiler. Por ejemplo, en la compra de una propiedad de inversión en alemania se puede contar con un crédito de hasta el 60 % del coste del objeto bajo el 2-3 % anual. Cuando la renta de la rentabilidad del 6,5 % de rendimiento de la inversión teniendo en cuenta de crédito puede llegar a 8-10 %.

En general el caso de los préstamos con tasa flotante, sin posibilidad de amortización anticipada, y los más caros, con una tasa fija que permiten la amortización anticipada.

Es mejor tomar el crédito a largo plazo (10-15 años): cuanto más largo, más caro el dinero, pero y menor es el riesgo de que la negativa de la coyuntura del mercado afectará a las condiciones de la refinanciación. En el caso de los inmuebles comerciales se recomienda formalizar la hipoteca de un esquema, el cual, en primer lugar, se pagan los intereses, y el cuerpo del crédito, cerca del final de la vida del préstamo. Si bien es deseable que al finalizar el era apagada no menos de 40-50 % del cuerpo.

No vale la pena перекредитовывать objeto y pedir prestado demasiado. Pero no debe ocupar demasiado poco, por lo extraño sería no aprovechar la oportunidad de tomar el crédito más barato que pagar el inquilino.

Optimización de impuestos

En cuanto a la optimización de impuesto a la renta, que es una persona física en europa y estados unidos pagan sus proporcional al tamaño de ingresos y de bienes inmuebles de un valor de hasta 1 millones de euros más fácil de formalizar la persona física. Más caro el objeto más rentable registrar en la empresa ya que en el de las personas jurídicas generalmente plano y más baja de la tasa del impuesto a las ganancias. También las empresas de más fácil reducir la base imponible la cuenta de depreciación y deducciones de préstamos del banco y de su fundador.

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Lo mejor de todo, si la transacción se puede organizar para el pago de impuestos sólo en el país donde la propiedad. Esta capacidad depende de la fiscal rezidenstva inversor, acuerdos interestatales para evitar la doble imposición, las formas de propiedad y de otros factores. Consultores Tranio con la ayuda de asesores fiscales ayudan a cada cliente de forma individual estructurar la transacción y formalizar el préstamo en las condiciones óptimas.

De proyecto de salida

El plazo regular de la propiedad ingresos de la propiedad antes de la venta — de 5 a 20 años. Como regla general, es necesario no menos de 13 o 14 años, para que el objeto окупился y comenzó a producir un beneficio. En algunos países, los inversores se centran en la fecha de vencimiento, la venta después de la cual no se paga el impuesto a las ganancias de capital (por ejemplo, en alemania es de 10 años).

¿Es más rentable vender la propiedad a través de muchos años, uno de los principales riesgos de la inversión, que a menudo no tienen en cuenta los clientes interesados en el alto rendimiento. Para atraer a la propuesta inicial de la rentabilidad del 8 % y superior; ejemplos típicos — aparcamiento o de alojamiento para estudiantes en la periferia. El nivel de los objetos con menor liquidez, es decir, la pequeña de la demanda de la compra. Si desea probar vender, tendrá que reducir considerablemente el precio, que finalmente se niega el alta inicial de la rentabilidad.

Cuando el horizonte de planificación de 10 a 20 años, le sugerimos considerar la propiedad comercial con la inicial de la rentabilidad del 5 %, si se cumplen el resto de las recomendaciones de este artículo). Más a menudo que su valor crece en un 2 a 3 % en el año, junto con el mercado o incluso más rápido que él. Son los objetos que pueden ser más rentable vender y antes de lo previsto, si sus planes cambian. Y cuando estresante escenarios de esta propiedad es menor pierde en el precio de la más arriesgada de objetos con alta inicial de la rentabilidad.

Sin embargo, si usted va a vender el objeto a través de 1-3 años, es el mejor lugar para comprar más rentable inmuebles en la región con potencial de crecimiento. Hoy es uno de esos lugares en europa se considera españa, con sus centrales de los mercados de madrid y barcelona. Sin embargo, no se puede decir, ¿se mantendrá el crecimiento de estos mercados en los próximos 10 a 20 años, por lo tanto, para las inversiones a largo plazo destinados a la conservación de capital, es mejor elegir la más previsible de localización.

Si usted está planeando vender bienes raíces, y dejar a sus sucesores, es importante seleccionar el formato de la propiedad, con el fin de optimizar los impuestos a la herencia. Por ejemplo, en francia, no hay impuestos sobre la herencia y donaciones, si el objeto es registrado en la empresa de bienes raíces (SCI). Y en el reino unido el impuesto a la herencia no se aplica a los inmuebles, decorada a una sociedad offshore.

He aquí un resumen de las principales recomendaciones de la Tranio para los inversores en bienes inmuebles:

  La vivienda Нежилая inmuebles
El presupuesto mínimo 300 miles de euros 2,5 millones de euros
Tipos de objetos Apartamentos, alojamiento para estudiantes Comercial de los inmuebles en las concurridas calles, supermercados, casas de ancianos
País Alemania, austria, reino unido, alemania, estados unidos, francia, suiza
De la ciudad Los asentamientos más grandes, con buena демографией y el potencial de crecimiento de
Zonas Zona con buen ambiente y la infraestructura, los populares de la clase media; los alrededores de las escuelas superiores, centros de salud y barrios de negocios Cerca de las arterias de transporte y el transporte público, lugares públicos y otros objetos de similar perfil
El potencial de crecimiento
la capitalización de
Alto El promedio de
El plazo de la inversión De 10 años
Óptima inicial
la rentabilidad de la
4-6 %
(se puede mejorar la puntuación de crédito)
LTV (la proporción de la deuda
del precio de la vivienda)
El 60% de la
Crédito El más barato de créditos con tasa flotante, sin posibilidad de amortización anticipada; se debe elegir un plan que primero se recuperarán los intereses, y el cuerpo más cerca al final del plazo
El plazo de la concesin de un crdito De 10 a 15 años
Los inquilinos Los representantes de la clase media, familias con niños, estudiantes, trabajadores, jubilados Las grandes empresas comercializadoras y operadoras que operan en el mercado de varias décadas y se encuentran en buena situación financiera
Tipo de contrato de arrendamiento NN o NNN (de un máximo de costos de mantenimiento de los арендаторе);
un contrato a largo plazo, sin derecho de rescisión
El plazo de arrendamiento 1 día (de corto plazo),
1 año (largo plazo)
De 5 a 20 años

Jorge Качмазов, socio gerente de Tranio