{:de}

Nach Angaben von JLL, in der ersten Hälfte des Jahres 2016 in Globale Gewerbeimmobilien investiert wurde etwa 260 Milliarden Euro, was 10% weniger als im ersten Halbjahr 2015. Dies ist im wesentlichen auf den Rückgang der Aktivität auf den beiden größten Märkten der Welt — der amerikanischen, wo die Investitionen in US-Dollar sank um 16 % aufgrund der укрепившейся Währung, und auf dem britischen (-28 %), wo herrschte Unsicherheit in Zusammenhang mit «Брекзитом».

Wir betrachten die Märkte eintrglicher Immobilien sieben Ländern:

  • Österreich,
  • Großbritannien,
  • Deutschland,
  • Spanien,
  • USA,
  • Frankreich,
  • Der Tschechischen Republik.

Österreich

Die Investition. In der ersten Hälfte des Jahres 2016 in gewerbliche Immobilien in österreich investiert 1,5 Milliarden Euro, was 8,5 mal mehr als im gleichen Zeitraum 2015. Dies ist aufgrund der Tatsache, dass in den ersten sechs Monaten des Jahres wurde geschlossen, mehrere bedeutende Transaktionen, zu denen auch der Verkauf des IZD-Turm für 270 Millionen Euro. Auf dem österreichischen Markt Dominieren Investoren aus Deutschland.

Büros. Auf die Büros mussten 54 % der Investitionen in den ersten sechs Monaten des Jahres. Die Nachfrage in Wien das Angebot übersteigt, leer und nur 6 % der Räume. Die Aktivität am Büromarkt hemmt und das ungenügende Angebot. Die Durchschnittliche Rendite von 4,2 % pro Jahr.

Gewerbeimmobilien. Im ersten Quartal 2016 im Segment angehängt war nur 1 % der Investitionen, aber im Jahr 2015 erhielt er etwa ein Viertel des Kapitals. Die Durchschnittliche Rendite — 4-5 %.

Lager. In diesem Sektor fehlt ein qualitativ hochwertiges Produkt. Käufer Lagerhallen in den meisten Fällen nehmen Sie Sie selbst, anstatt zu vermieten. Rendite — 6,5 % in Wien und 7 % in Graz.

Die Wohnfläche. Von 2008 bis 2015 die Preise für Wohnungen in Wien stieg um 75 %. Unter den Käufern auf dem Kapitalmarkt 40 % — Ausländer. Die Durchschnittliche Rendite Gehäuse — 3,5−4 %.

Art der Immobilie Heute,
Euro/m2
pro Monat
Jährliche
Dynamik
vermieten, %
Preise,
Euro/m2
Jährliche
Dynamik
Preise, %
Rendite
%
Vorhersage
auf 2016-2017
Wien
Büros 20,8 -0,6 6 087,8 13,9 4,1
Street-Retail 240,0 0,0 82 285,7 17,1 3,5
Einkaufszentren 88,0 0,0 20 705,9 2,9 5,1
Lager 4,8 0,0 876,9 11,5 6,5
Wohnungen (Langzeitmiete) 14,4 -2,0 4 928,0 8,4 3,5
Graz
Büros 11,3 0,0 2 076,9 9,2 6,5
Street-Retail 88,0 0,0 24 000,0 8,0 4,4
Einkaufszentren 40,0 0,0 7 619,0 3,2 6,3
Lager 4,0 0,0 685,7 7,1 7,0
Wohnungen (Langzeitmiete) 11,3 -2,8 3 055,0 3,6 4,4

Großbritannien

Die Investition. Großbritannien ist der größte Europäische Immobilienmarkt. Im Jahr 2015 in gewerblichen Einrichtungen dieses Landes investiert wurden 73 Milliarden Euro, von denen fast die Hälfte entfiel auf Große London. Dabei 43 % der Investoren sind Ausländer, vorwiegend Amerikaner. In der ersten Hälfte 2016 das Volumen der Investitionen in dieses Segment des Marktes belief sich auf rund 29 Milliarden Euro, was 28% weniger im Vergleich zum gleichen Zeitraum 2015.

Büros. Im I. Quartal 2016 Büros mussten 42 % der Investitionen. Mietpreise steigen, die Rendite sinkt. Büros Premium-Segment in London bringen 3,6 % pro Jahr.

Gewerbeimmobilien. Im I. Quartal 2016 in das Segment investiert 14 % der Investitionen. Gewinnmöglichkeiten Bonus von Street-Einzelhandel haben den abwärtstrend (3,4 % pro Jahr in London).

Lager. Im I. Quartal 2016 auf Lager hatte 12 % der Investitionen. Auf die Entwicklung der Branche wirkt sich das Wachstum des Online-Handels im Land. Ausbeute Lager in London — 4,8 %.

Die Wohnfläche. Seit 2007 (Vorherige Peak) im Jahr 2015 Unterkunft in London verteuerte sich um 50 %. In Großbritannien im gleichen Zeitraum ein Wachstum von nur 7 %. Die Rendite der Wohnungen in der britischen Hauptstadt — 2,4 %.

Art der Immobilie Heute,
Euro/m2
pro Monat
Jährliche
Dynamik
vermieten, %
Preise,
Euro/m2
Jährliche
Dynamik
Preise, %
Rendite
%
Vorhersage
auf 2016-2017
London
Büros 100,0 9,5 33 333,3 17,1 3,6
Street-Retail 500,0 7,7 176 470,6 15,6 3,4
Einkaufszentren 415,0 -5,0 124 500,0 0,9 4,0
Lager 16,3 0,0 4 126,3 5,3 4,8
Wohnungen (Langzeitmiete) 25,0 6,2 12 574,0 8,2 2,4
Manchester
Büros 39,2 1,6 9 400,0 1,6 5,0
Street-Retail 135,0 5,8 38 117,6 18,2 4,3
Einkaufszentren 175,0 1,5 44 210,5 6,8 4,8
Lager 7,3 4,3 1 581,8 4,3 5,5
Wohnungen (Langzeitmiete) 12,4 N/a 3 402,0 3,5 4,4
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Deutschland

Die Investition. BRD — die zweitgrößte Immobilienmarkt in Europa nach Großbritannien. In der ersten Hälfte des Jahres 2016 in gewerbliche Objekte in Deutschland investiert 17,5 Milliarden Euro, was 4% weniger gegenüber dem ersten Halbjahr 2015. Etwa 40 % der Investoren sind Ausländer.

Büros. Im I. Quartal 2016 auf Büros entfielen fast die Hälfte der Investitionen. In den Städten der «Big Seven» die Nachfrage wächst schneller Angebote, die Miete ist teuer, und die Ausbeute verringert wird. Hochwertige Büros bringen etwa 4 % pro Jahr.

Gewerbeimmobilien. Im I. Quartal 2016 in das Segment investiert 20 % der Investitionen. Gewinnmöglichkeiten Bonus von Street-Einzelhandel haben den abwärtstrend. Im Durchschnitt bringen Sie 3-4 % pro Jahr.

Lager. Im I. Quartal 2016 auf Lager hatte 10 % der Investitionen. Aus Mangel an qualitativen angeboten und einer starken Nachfrage nach Rendite rückläufig (5-6 % pro Jahr).

Die Wohnfläche. Von 2011 bis 2015 stiegen die Immobilienpreise in Deutschland verteuerte sich im Durchschnitt um 55 %, in München — auf 65 %, in Berlin — fast 2 mal. Langfristige Vermietung von Wohnungen bringt im Durchschnitt etwa 3 %.

Art der Immobilie Heute,
Euro/m2
pro Monat
Jährliche
Dynamik
vermieten, %
Preise,
Euro/m2
Jährliche
Dynamik
Preise, %
Rendite
%
Vorhersage
auf 2016-2017
Berlin
Büros 17,8 6,7 5 340,0 20,0 4,0
Street-Retail 244,0 1,7 77 052,6 9,7 3,8
Einkaufszentren 92,0 0,0 25 976,5 11,8 4,3
Lager 5,8 4,5 1 200,0 13,6 5,8
Wohnungen (Langzeitmiete) 10,3 1,1 3 651,1 10,5 3,4
München
Büros 26,8 0,0 8 691,9 4,1 3,7
Street-Retail 296,0 0,0 107 636,4 6,1 3,3
Einkaufszentren 126,7 0,0 38 984,6 9,0 3,9
Lager 7,0 7,7 1 555,6 19,7 5,4
Wohnungen (Langzeitmiete) 17,2 2,2 7 353,0 8,9 2,8

Spanien

Die Investition. Im Jahr 2015 das Volumen der Investitionen in Immobilien in Spanien erreichte nach der Krise — 13 Milliarden Euro, das sind 25% mehr gegenüber dem Jahr 2014. Jedoch in der ersten Hälfte 2016 in das Segment investiert 3,4 Milliarden Euro, das sind 20 % weniger gegenüber dem gleichen Zeitraum des Vorjahres. Die Anzahl der ausländischen Investoren steigt: im Jahr 2015 der Anteil der Ausländer auf dem Markt für gewerbliche Immobilien lag bei etwa 50 %, im ersten Halbjahr 2016 — bereits 73 %.

Büros. Im Jahr 2015 auf diesem Sektor mussten 43 % der Investitionen. Nachfrage nach Ferienwohnungen in Madrid und Barcelona war die höchste in den letzten 9 Jahren. Allerdings ist auf dem Markt immer noch hoch ist der Anteil der unbesetzten Räume: in Madrid sind leer 15,9 % der Büros, in Barcelona — 14 %, deren Renditen in Madrid und Barcelona beträgt 4,3 und 4,5 % betragen.

Gewerbeimmobilien. Im Jahr 2015 in Einkaufszentren und-komplexe Spanien investiert 2,65 Milliarden Euro (Rekord für 10 Jahre). Die Rendite Street-Einzelhandel beträgt etwa 4 %, Einkaufszentren — 5 %.

Lager. Die Nachfrage in Madrid und Barcelona das Angebot übersteigt, und die Anzahl der leerstehenden Objekte stark rückläufig. Die Renditen von etwa 7 %.

Die Wohnfläche. Seit 2007, als der Spanische Markt erreichte, bis 2015 (Zeitraum von DNS nach der Krise) ein Haus in Spanien billiger von 43 %. Das größte Potenzial der steigenden Preise haben Märkte von Barcelona und Madrid. Die Rendite der Wohnungen — etwa 5 %.

Art der Immobilie Heute,
Euro/m2
pro Monat
Jährliche
Dynamik
vermieten, %
Preise,
Euro/m2
Jährliche
Dynamik
Preise, %
Rendite
%
Vorhersage
auf 2016-2017
Madrid
Büros 16,7 3,2 4 705,9 19,0 4,3
Street-Retail 204,0 4,1 65 280,0 18,0 3,8
Einkaufszentren 35,3 0,4 8 479,2 0,4 5,0
Lager 4,9 3,5 861,3 5,8 6,9
Wohnungen (Langzeitmiete) 11,8 9,6 2 751,0 1,7 5,1
Barcelona
Büros 13,3 13,9 3 555,6 31,6 4,5
Street-Retail 220,0 1,9 70 400,0 15,5 3,8
Einkaufszentren 36,8 0,0 8 832,0 0,0 5,0
Lager 4,9 3,5 861,3 9,5 6,9
Wohnungen (Langzeitmiete) 13,9 17,6 3 518,0 5,4 4,7
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USA

Die Investition. Nach Angaben von JLL, von 2009 bis 2015 Investitionen in US-Gewerbeimmobilien wuchsen um etwa 20-25 % pro Jahr. In der ersten Hälfte 2016 in dieses Segment investiert wurde 108 Milliarden Euro, was 16 % weniger gegenüber dem Jahr 2015. Markt für Gewerbeimmobilien in den USA bleibt der größte in der Welt.

Büros. Der Anteil der unbesetzten Räume verringert, die mieten teurer, die Rendite fällt auf den meisten (72 %) Märkte. Räumlichkeiten bringen durchschnittlich 4,4 % pro Jahr.

Gewerbeimmobilien. In Miami, New York und San Francisco sind leer 2-3 % der Räume, die hochwertigen Angebote nicht fehlen. Der Anteil der leerstehenden Gewerbeflächen in der ersten Hälfte des Jahres 2016 hatte eine Tendenz zu erhöhen. Die Durchschnittliche Rendite — 4,6 %.

Lager. Laut einer Umfrage des Unternehmens PwC, Lager — perspektivischeste Segment auf dem Markt für Gewerbeimmobilien in den USA bis zum Jahr 2016. Eines der wichtigsten Risiken hier — Abnutzung der Räume, da die Hälfte dieser Objekte in den Staaten gebaut in den 1980er Jahren oder früher. Der Anteil der leerstehenden Gewerbeflächen in diesem Sektor rückläufig, mieten teurer, die Rendite sinkt. Lager in den USA bringen im Durchschnitt 5 % pro Jahr.

Die Wohnfläche. Mehrfamilienhäuser — die stärkste und verlässliche Sektor der Gewerbeimmobilien in den USA. Im Jahr 2015 Objekte dieses Typs zogen 30 % der Investitionen. Ab 2016, die Preise in den USA noch um 5% unter Ihrem Höchststand des Jahres 2007, in Miami auf 22 %. Abgesehen ist New York, wo das Gehäuse steht auf 13 % teurer in Bezug auf 2007. Die Durchschnittliche Rendite von Wohnimmobilien in den USA 4,4 %.

Art der Immobilie Heute,
Euro/m2
pro Monat
Jährliche
Dynamik
vermieten, %
Preise,
Euro/m2
Jährliche
Dynamik
Preise, %
Rendite
%
Vorhersage
auf 2016-2017
New York
Büros 50,2 5,6 14 178,8 11,8 4,3
Street-Retail 450,0 4,7 154 285,7 12,2 3,5
Einkaufszentren 51,0 5,4 10 633,0 10,0 5,8
Lager 4,8 6,4 1 049,8 13,6 5,5
Wohnungen (Langzeitmiete) 40,9 3,9 14 009,2 7,0 3,5
Miami
Büros 13,0 7,0 3 473,3 18,9 4,5
Street-Retail 200,0 1,8 61 935,5 18,2 3,9
Einkaufszentren 68,2 4,4 14 237,2 8,9 5,8
Lager 6,2 0,4 1 273,9 4,7 5,9
Wohnungen (Langzeitmiete) 16,1 7,2 2 907,0 5,7 4,0

Frankreich

Die Investition. Das Volumen der Investitionen in gewerbliche Immobilien in Frankreich im Jahr 2015 achtjährigen erreichte ein Maximum von 26 Milliarden Euro. In der ersten Hälfte 2016 in solche Objekte hier investiert 9,1 Milliarden Euro, was 16% mehr als im gleichen Zeitraum des Jahres 2015. Das Wachstum der Investitionen ist auf die Tatsache zurückzuführen, dass die geschlossen wurden drei Transaktionen im Wert von mehr als 500 Millionen Euro. Etwa ein Drittel der Investoren auf dem französischen Markt — Ausländer.

Büros. Qualitative Angebote nicht genug, die Nachfrage übersteigt das Angebot, Gewinnmöglichkeiten haben einen abwärtstrend. Büros im Premium-Segment bringen durchschnittlich 3,25 % pro Jahr.

Gewerbeimmobilien. In Frankreich baut ein wenig Handelsobjekte, und das neue Angebot wird vor allem durch die Sanierung. Gewinnmöglichkeiten sind auf einem historischen tief (etwa 3 % für die von Street-Einzelhandel in Paris).

Lager. Investitionen in diesen Sektor sind gering und machen nur 3 % der gesamten kapitalanlage. Die Nachfrage übersteigt das Angebot, Gewinnmöglichkeiten haben einen abwärtstrend. Lager bringen im Durchschnitt etwa 6 % pro Jahr.

Die Wohnfläche. Der französische Wohnungsmarkt ist relativ ruhig Krisenzeiten trägt. Die jährliche Preisentwicklung im Bereich von -2 bis +2 %. Im ersten Quartal 2016 die Preise waren 8% niedriger gegenüber dem pico III Quartal 2011. Die Rendite von Wohnungen — etwa 3-4 %.

Art der Immobilie Heute,
Euro/m2
pro Monat
Jährliche
Dynamik
vermieten, %
Preise,
Euro/m2
Jährliche
Dynamik
Preise, %
Rendite
%
Vorhersage
auf 2016-2017
Paris
Büros 52,7 0,4 16 853,3 10,4 3,8
Street-Retail 885,0 0,0 354 000,0 16,7 3,0
Einkaufszentren 166,7 0,0 50 001,0 12,5 4,0
Lager 4,6 1,9 947,6 18,6 5,8
Wohnungen (Langzeitmiete) 26,2 -0,8 8 543,5 0,9 3,7
Lyon
Büros 18,0 0,0 4 500,0 14,6 4,8
Street-Retail 175,0 4,3 52 500,0 17,3 4,0
Einkaufszentren 126,0 15,4 43 200,0 23,6 3,5
Lager 3,9 0,0 784,0 12,5 6,0
Wohnungen (Langzeitmiete) 11,7 -2,3 3 052,2 0,4 4,6
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Tschechische Republik

Die Investition. In der ersten Hälfte des Jahres 2016 Investitionen in gewerbliche Immobilien in der Tschechischen Republik sank um 29% auf 956 Millionen Euro. Dennoch investierten Betrag in das Segment der Mittel auf 39 % über dem Durchschnitt der letzten 10 Jahre.

Büros. Die Nachfrage übersteigt das Angebot, Gewinnmöglichkeiten haben einen abwärtstrend. In Prag am häufigsten nachgefragten Büros der Klasse «A». Leer 14,6 % der Räume. Die Durchschnittliche Rendite im Premium-Segment — 5,5 %.

Gewerbeimmobilien. Wie auch auf dem Büromarkt, im Sektor Einzelhandelsimmobilien auch die Nachfrage das Angebot übersteigt und Gewinnmöglichkeiten haben einen abwärtstrend. Die Durchschnittliche Rendite von Street-Einzelhandel im Premium-Segment — 5,25 %.

Lager. Die leerstehenden Fläche sanken um bis zu fünf-Jahres-tief (5 %) und hohe Nachfrage heizt der spekulationsbau. Die Durchschnittliche Rendite von hochwertigen Lager — 6,5 %.

Die Wohnfläche. Die Preise für Wohnungen in der Tschechischen Republik die Talsohle im Jahr 2013 und seitdem wachsen. Im Jahr 2015 stieg Sie um 4,5 %. Etwa 40 % der verkauften im Jahr 2015 in Prag Wohneinheiten sind Wohnungen mit einem Schlafzimmer. Unterkunft in der Tschechischen Hauptstadt bringt durchschnittlich 3,7 % pro Jahr.

Art der Immobilie Heute,
Euro/m2
pro Monat
Jährliche
Dynamik
vermieten, %
Preise,
Euro/m2
Jährliche
Dynamik
Preise, %
Rendite
%
Vorhersage
auf 2016-2017
Prag
Büros 15,2 2,6 3 172,2 11,5 5,8
Street-Retail 160,0 8,1 45 176,5 20,8 4,3
Einkaufszentren 56,0 0,0 12 800,0 9,5 5,3
Lager 4,0 4,3 711,1 8,2 6,8
Wohnungen (Langzeitmiete) 9,2 17,1 3 027,0 4,5 3,7
Brünn
Büros 10,7 8,3 1 551,5 14,9 8,3
Street-Retail 70,0 0,0 10 838,7 3,2 7,8
Einkaufszentren 45,0 2,6 6 967,7 9,2 7,8
Lager 4,1 0,0 607,5 3,1 8,0
Wohnungen (Langzeitmiete) 6,7 10,8 1 807,0 4,5 4,4

Nach den Prognosen von Cushman & Wakefield, im Jahr 2016 das Gesamtvolumen der Investitionen in gewerbliche Immobilien in der EU (abgesehen von den UK-Markt) wird um 10% höher als im Jahr 2015 und in Großbritannien um 25% niedriger. Rückgang der Aktivität von Investoren im Vereinigten Königreich verbunden werden kann mit der «Брекзитом». Nach einer Prognose von JLL, der Umfang der Investitionen auf dem US-Markt im Jahr 2016 sinken auf 10-15 % im Jahresvergleich. Der Hauptgrund — Mangel an interessanten Vorschlägen und makroökonomische Unsicherheit.

Gewinnmöglichkeiten auf den entwickelten Märkten in den letzten Jahren hatten die Tendenz aufgrund der hohen Nachfrage nach Premium-Immobilien-Segment und steigenden Preisen. Experten erwarten, dass dieser Trend anhält und in 2016-2017 Jahren. Vermietung und Preise für Objekte werden ebenfalls steigen. Nach den Prognosen von Standard & Poor ‘ s, Immobilien wird steigen, auch in Großbritannien, trotz der «Брекзит»: im Jahr 2016 ein Wachstum in Höhe von 5 %, und im Jahr 2017-m Preise sinken auf etwa 2 %.

  USA Großbritannien EU
Die jährliche Dynamik der Investitionen, % −10–15 -25 +10
Rendite Fällt oder bleibt unverändert Fällt im Premium-Segment, steigt im mittleren Preissegment Fällt im Premium-Segment, steigt oder bleibt auf dem gleichen Niveau im mittleren Preissegment
Vermietung Steigen Bleiben auf dem gleichen Niveau im Premium-Segment Bleiben auf dem gleichen Niveau oder steigen
Die Nachfrage seitens der Mieter Weiterhin auf dem gleichen Niveau oder steigen Weiterhin stagniert oder fällt Weiterhin auf dem gleichen Niveau oder steigen
Die Preise für Immobilien

Julia Kozhevnikov, Tranio