{:ro}

Mulți investitori, вкладывающие mijloace în imobiliare de peste mări, au tendința de mare randament. Cu toate acestea, nu toate dau seama că cea mai mare inițială de rentabilitate presupune mari riscuri, atunci există probabilitatea de reducere a veniturilor pe termen lung.

Vă recomandăm clienților în avans pentru a evalua riscurile și să ne gândim la o strategie de investiții, cu un echilibru optim de randament, fiabilitate, de lucru și de alți factori eficientei. Majoritatea clienților Tranio potrivit simplă de leasing de afaceri stabil locatie, pe termen lung contract de arendă și execută, prin intermediul căilor de companie. În acest articol ne uităm la modul de a oferi cel mai bun randament atunci când o astfel de strategie.

Ce simplu de leasing de afaceri

Tipic investitorii, care folosesc serviciile Tranio,— antreprenori de succes din Rusia, Brazilia, Iran sau China. De obicei, la domiciliu au un activ de afaceri, care aduce bază de profit. De la imobiliare de peste mări, ei preferă să primească un venit pasiv, cu un minim va fi implicat în managementul. Această investiție nu este atât de mult de dragul profitului, cât cu scopul de a salva de capital și de a-l proteja împotriva riscurilor politice și economice ale țării sale.

Majoritatea clientilor nu intenționează să-și vândă profitabilă imobiliare pe termen scurt. Această proprietate oferă investitorilor personal fondul de pensii și servește ca o garanție a bunăstării financiare a copiilor lor. Un alt motiv — permisul de ședere în statele UNITE sau în țări din Europa, care oferă posibilitatea cumpărătorilor de bunuri imobiliare.

Investitorilor noastre, de obicei, nu sunt potrivite pentru proiectele cu valoare adăugată — construirea sau редевелопмент. Investițiile în ele sunt asociate cu riscuri ridicate, printre care depășirea devizului, dificultăți cu perfectarea actelor permisive, exagerat prețul de cumpărare și de căutare lung pentru cumpărător. De la investitor este necesară participarea activă în proiect și o anumită calificare în domeniul construcțiilor. Proiecte девелопмента de eficiente ca principal gen de activitate, iar nu ca un instrument de conservare a capitalului.

Astfel, непрофильным investitorilor vă recomandăm simplu de leasing de afaceri: cumpararea de proprietati imobiliare si leasing. Este низкорискованная și simplu în punerea în aplicare strategia.

Bugetul și tipuri de obiecte

Vă recomandăm considerate investiții în imobiliare de peste mări cu un buget de 200 de mii de euro. Mai ieftin, cu rare excepții, este dificil de a cumpăra lichid de obiect. În acest segment, vă recomandăm să cumpere apartamente. Printre avantajele lor — ridicat de lichiditate și de o cerere stabilă.

Cu un buget de peste 2,5 milioane de euro este de a se concentra pe obiectele comerciale — în primul rând, imobiliare comerciale și casele de îngrijire medicală.

Indiferent de buget, de 50-60 % din valoarea obiectului, de obicei, se poate lua în credit, astfel încât investițiile în profitabilă imobiliare poate începe de la 100 de mii de euro fonduri proprii.

Tipuri de proprietăți imobiliare comerciale și parametrii lor
Descrierea Tranio (medii recomandate de indicatori)*

Tipuri de
obiecte
Randamentul,
% anual
Termenul de
contractului
închiriere
Avantaje Dezavantaje
De la 300 de mii de euro
Apartament (inchirieri pe termen scurt) 5-7 De la 1 zi Ridicat de lichiditate; în comparație cu închirierea pe termen lung — mai mare randament și nu sunt probleme cu evacuarea locatarilor; mai mult potențialul de creștere a ratelor de închiriere Riscurile de management și de nefuncționare; în comparație cu închirierea pe termen lung — mai mult de uzură rapidă
Apartament (arenda) 2-3 De la 1 an Ridicat de lichiditate; o cerere mare din partea chiriașilor, stabil, chiar și în timpul crizei Riscurile de management și de nefuncționare; probleme cu evacuarea locatarilor
Studențesc de cazare 4-6 De la 6 luni Cererea mare din partea chiriașilor Comparativ cu apartamente — mai jos de lichiditate, este dificil de a converti
De la 2,5 milioane de euro
Casele de raport 3-5 De la 1 an Ridicat de lichiditate, potențialul de creștere a capitalizării Randamentul scăzut, o mulțime de chiriași, probleme cu evacuarea, are nevoie de societatea de administrare
Strada de magazine 3-4 3-10 ani Ridicat de lichiditate, potențialul de creștere a capitalizării Randamentul scăzut
Supermarket-uri 5-6,5 12-15 ani De mare randament, de lungă durată contract Mai aproape de termenul de finalizare a contractului, cu atât este mai mic de lichiditate
De la 10 milioane de euro
Casă de bătrâni 5-6,5 20-25 de ani Creșterea numărului de pensionari, de lungă durată contract Este dificil de a converti
Centre comerciale 4-6 5-15 ani Randament ridicat Riscurile de management cu un număr mare de chiriasi
Hoteluri 4-6 10-20 de ani Randament ridicat Este dificil de a converti

* Indicatorii medii pentru obiecte:

  • în zonele bogate din marile orașe europene;
  • obiecte noi sau după reparații capitale;
  • închiriere contract de la începutul termenului de valabilitate.

Locatie

La amplasarea obiectului direct dependentă de riscurile și rentabilitatea investițiilor. Vă recomandăm să investească în țările cu o economie dezvoltată și stabilă sistemul politic. Cel mai mic a riscurilor diferă Austria, marea Britanie, Germania, SUA, Franța și Elveția: în aceste țări, mai puțin probabilitatea de hiperinflație, căderea monedelor naționale și de reducere a PIB-ului.

Читайте также:  {:ro}Investiții în paris imobiliare: cât de mult puteți câștiga în arendă

Majoritatea ruși clienții preferă Germania, din cauza proximității geografice, precum și pentru că, în comparație cu alte listate țările randamentul în Germania, un pic mai mult, condițiile de creditare mai bine, iar taxele un pic mai jos. Dar alte țări din această listă, de asemenea, de interes: de exemplu, unii investitori aleg SUA, pentru că așteaptă acolo cea mai mare capitalizare, alții se tem de slăbirea economiei germane, din cauza evenimentelor politice, iar alții devin profitabilă imobiliare în țările în care sunt concentrate lor de afaceri sau interese personale.

Vă sfătuim, de asemenea, ia în considerare moneda în care vor fi nominalizate cheltuielile de familie, un investitor de peste 5-10 ani. De exemplu, dacă aveți imobiliare rezidențiale în marea Britanie și acolo învață copiii dumneavoastră, atunci ar trebui să te uiți la obiectele de leasing venituri din care este generat în lire sterline.

Printre localitățile mai bine pentru a alege sau metropolitane și bogată în suburbii sau orașele de mărime medie, cu o populație în creștere, dezvoltat piața forței de muncă și potențialul de creștere economică. Vă sfătuim să se concentreze asupra dovedit locații în care există deja o experiență de succes de investiții compatrioților. De exemplu, de succes versiuni — europa de vest de capitală și orașele mari din Germania de Vest.

Alegerea de statistică depinde de tipul de proprietate. De exemplu, strada cu magazine de mai bine cumpara de pe strazile centrale, cu trafic aglomerat și comercial-spatii de depozitare — la ieșirea din oraș mare de lângă autostrada.

Chiriașii și contractul de leasing

Dacă vă dați în chirie imobiliare rezidențiale, în calitate de locatarilor sunt de preferat reprezentanți ai clasei de mijloc, cu o istorie de credit bună și stabilă de venituri. Iar în segmentul de proprietăți imobiliare comerciale cele mai puțin riscante obiecte, care sunt deja inchiriate mare întreprindere de arendași, care activează pe piață de zeci sau sute de ani. Probabilitatea de faliment astfel de locatarilor mai puțin de mici companii private. Informațiile despre starea financiară a chiriașilor poate solicita de la avocați în procesul de examinare a obiectului (Due Diligence).

Obiectele cu o mulțime de chiriași (de exemplu, casele de raport sau centre comerciale) nu sunt potrivite străine непрофильным investitorilor. În experiența noastră, dacă a locatarilor de mai mult de cinci, acest lucru crește semnificativ riscurile de management și de a crește cerințele de profesionalism societății de administrare. Cel mai bine este de a dobândi proprietăți imobiliare, cu singurul locatar.

O condiție importantă contractului de închiriere — separarea cheltuielilor pe obiect de conținut între proprietar și chiriaș: cine plătește impozitul pe bunurile imobiliare, servicii comunale, de asigurare și alte articole de cheltuieli. Vă sfătuim să reducă riscurile, să cumpere obiecte, în care maxim a costurilor de întreținere pus în sarcina locatarului. Contractului de acest tip sunt numite NN Lease (Double Net Lease) sau NNN Lease (Triple Net Lease), separarea lor de alte opțiuni sunt prezentate în tabelul următor:

Tip de leasing Cheltuielile proprietarului
Reparația fațadei
și de construcții
modele
Conținutul
și de întreținere a
Asigurare Impozitul
imobiliare
Gross Rent Lease
N Lease
(Single Net Lease)
·
NN Lease
(Double Net Lease)
· ·
NNN Lease
(Triple Net Lease,
analog, în Germania —Dach & Fach)
· · ·
Absolute NNN Lease · · · ·

Este recomandat să se achiziționeze obiecte c pe termen lung (10-20 de ani) арендными contracte fără drept de reziliere, iar cu o chirie rată, fără referire la mediile indicatorilor de afaceri chiriaș. Țineți minte că un astfel de contract impune obligații pentru ambele părți: nu este vorba doar despre faptul că locatarul garantează stabilă chiria pe toată această perioadă, dar și despre faptul că proprietarul nu are dreptul de a evacua un chiriaș înainte de expirarea termenului contractului.

Contracte pe termen lung dau un investitor de asigurare suplimentare de ajustărilor de preț, de care nu sunt protejate chiar și cele mai de încredere de pe piețele imobiliare. Dacă ați investit într-un obiect cu 15-20 de ani de contract, atunci cu mare probabilitate o perioadă de scădere a prețurilor va fi în primii 10 ani de posesie, deoarece ciclurile pieței imobiliare se succed la intervale de 7-10 ani. La hard contractele încheiate cu 15-20 de ani de fluctuațiile de preț nu va afecta venitul dumneavoastră, deoarece este imposibil de a rezilia contractul sau de a reduce chiria. Astfel, aveți posibilitatea să așteptați până când piața își revine, și de a ieși dintr-un proiect cu succes de conjunctură.

Chiar dacă lungi contractele de obicei, puteți să indice ratele de închiriere, în conformitate cu inflația, adică anual ridica la aproximativ 1-2 %. La dezvoltarea pozitivă a pieței în acest caz, are dezavantajele sale. De exemplu, în cazul în care piața imobiliară în fiecare an este în creștere cu 4 %, și de peste 10 ani vei dori sa ia un obiect mult mai scumpe de creștere a ratei inflației — nu poți face asta, pentru că te limitează contract. Prin urmare, investitorii care cred în creșterea pieței pe termen lung, este mai bine să cumpere obiecte cu пятилетними contracte (de exemplu, imobiliare comerciale pe trasee de străzi) și a indicelui de costul de închiriere la sfârșitul contractului.

Читайте также:  {:ro}Piața imobiliară din Franța: ce trebuie să știți cumpărătorului în 2016

Potențialul de creștere a valorii

Низкорискованные active pe piețele occidentale sunt vândute cu inițială inchiriere un randament de 3 până la 7 %. Cumpara obiecte cu inițială randamente de peste 7 % considerăm nejustificată și dezavantajos pentru investitor străin: în astfel de proiecte este mare probabilitatea că pe un orizont de 5-10 ani, realizat de orice risc, valoarea de lichidare, care se va dovedi a fi mai mare decât prima de risc de la intrare.

În plus, piețele cu un nivel scăzut de risc și de randament (de obicei, centrele și prestigioase cartiere din marile orașe) se scumpesc mai repede decât cei care sunt caracterizate de o inițială mare randament și un însoțitor de riscuri ridicate.

De exemplu, potrivit unui sondaj realizat de Tranio analiză retrospectivă a prețurilor la imobiliare în SUA, din 2001 până în anul 2015 obiectele cu inițială un randament de 3 % a crescut în preț, în medie cu 5% pe an, cu un randament de 5% la 4,7 %, cu un randament de 7 % la 3,5 % pe an, iar obiectele cu un randament de 9 % ar putea să scadă în preț. Totodată, printre дешевеющих obiecte mai puțin pierdut în costul de cei care au avut mai scăzut randament. Probabilitatea de scădere a prețurilor este mai mare la obiecte cu mai mult inițială mare randament, așa că, ținând cont de probabilitatea de realizare a acestui risc obiecte cu inițială un randament de 3-7 % a da în cele din urmă totală mai mare randament.

Pentru prognoza de creștere a prețurilor de importante sunt, de asemenea, perspectivele de dezvoltare a raionului. Cel mai rapid scump imobiliare acolo, în cazul în care se întâmplă джентрификация — procesul prin care zonele industriale se transformă în prestigioase de locuit, este înfrumusețat teritoriu, se dezvoltă infrastructura, iar populația cu venituri mici este mai bogată. Cu cele mai avantajoase zone, care se află aproape de centrul orașului, sau au legături de transport excelente cu centrul.

Optimă randamentul nu depinde numai de riscuri, dar și de durata investiției. Mult mai puțin timp, cu atât de mare de pornire, randamentul are sens într-un interval de 3-7 %. De exemplu, fără a ține cont de credit de la 20 de ani, termenul a investi cea mai mare cumulată randament (având în vedere creșterea capitalizării) realizat la inițială de rentabilitate 3,8–5,8 %; iar în cazul în care termenul a investi — 10 ani, atunci optimă inițială de rentabilitate — 4,5–6,5 %. O astfel de concluzie analiștii Tranio primit în urma studiului de 100 de perechi de «rentabilitate — o creștere de capitalizare pentru proprietăți rezidențiale și non-rezidențiale imobiliare Germania.

Credit

Poate crește randamentul cu ajutorul unui credit ipotecar.

Bani atrase prin credite ipotecare, sunt mai ieftine decât locatarul plătește pentru chirie. De exemplu, atunci când cumpără de investiții imobiliare în Germania poate conta pe un împrumut în mărime de până la 60% din valoarea obiectului sub 2-3 % anual. La o chirie de randament de 6,5 %, randamentul pe capitalul investit, ținând cont de credit poate ajunge la 8-10 %.

În general, cele mai ieftine credite — rata ajustabila, fără posibilitatea de rambursare anticipată, iar cele mai scumpe — cu o rată fixă, care permit rambursarea anticipată.

Este mai bine să ia un împrumut pe termen lung (10-15 ani): mai mult timp, cu atât este mai scump bani, dar și cu mai puțin risc, că negative conjunctura pieței va afecta condițiile de refinanțare. În caz de proprietăți imobiliare comerciale este recomandat să întocmească un credit ipotecar în derulare, în care în primul rând sunt plătite dobânzile, iar corpul de împrumut — aproape de sfârșitul termenului de împrumut. În acest caz este de dorit ca, până la sfârșitul perioadei s-au achitat nu mai puțin de 40-50 % din corp.

Nu este în valoare de перекредитовывать obiect și împrumuta prea mult. Dar, de asemenea, nu ar trebui să fie de a ocupa prea putin, asa ca ar fi foarte ciudat să nu utilizeze posibilitatea de a lua un credit mai ieftin decât plătește arendașul.

Optimizarea impozitelor

În ceea ce privește optimizarea impozitului pe venit, atunci persoanele fizice din Europa și SUA l plătească proporțional cu mărimea venitului și imobile în valoare de până la 1 milion de euro mai ușor de a plasa pe persoană fizică. Mai scump obiect este mai profitabil de a înregistra o companie, deoarece de la persoane juridice, de obicei plană și mai scazuta rata impozitului pe profit. De asemenea, companiile mai ușor de a reduce baza de impozitare pentru un cont de amortizare și a deducerilor aferente împrumuturilor de la banca și fondatorului.

Читайте также:  {:ro}După devalorizarea rublei vorbitoare de limbă rusă cumpărătorii dobândesc în străinătate mai puțin de cazare, dar mai mult de proprietăți imobiliare comerciale

Cel mai bine, dacă tranzacția se poate organiza în așa fel încât să plătească impozite numai în țara de aflare a imobilului. Această posibilitate depinde de fiscal резиденства investitor, acordurilor interstatale privind evitarea dublei impuneri, forma de proprietate și de alți factori. Consilierii Tranio, cu ajutorul fiscale consilierilor de a ajuta fiecare client în mod individual de a structura o afacere și un împrumut în condiții optime.

O cale de ieșire din proiect

Normal, termenul de proprietate venituri imobiliare la vanzare — 5-20 de ani. De obicei, este nevoie de nu mai puțin de 13-14 ani, pentru un obiect окупился și a început să aducă profit. În unele țări, investitorii se orientează pe un termen de la vânzare, după care nu se plătește impozitul pe câștigurile de capital (de exemplu, în Germania este de 10 ani).

Poate dacă ar fi profitabil să-și vândă imobiliare printr-o mulțime de ani — unul dintre cheie de risc de investiții, care de multe ori nu iau în considerare clienții interesați de randamente ridicate. Ei sunt atrași de ofertele cu inițială un randament de 8 % și de mai sus; exemple tipice — o parcare sau de cazare pentru studenții de la periferie. Cheie lipsa de astfel de obiecte — scăzut de lichiditate, adică micul cererea de a cumpăra. Dacă te gândești să le vândă, va reduce în mod semnificativ prețul, care în cele din urmă, elimină mare de pornire, randamentul.

La orizont de planificare de 10-20 de ani, noi vă sfătuim să examineze bunurile imobiliare cu destinație comercială inițială un randament de 5 % (cu respectarea recomandărilor din acest articol). Valoarea lor creste cu 2-3% pe an, împreună cu piața sau chiar mai repede de el. Este de încredere de obiecte, care pot fi profitabile pentru a vinde și înainte de termen, dacă planurile tale se vor schimba. Iar la stres scenarii de o astfel de proprietate este mai mică de a pierde în preț, mult mai riscante obiecte cu inițială mare randament.

Cu toate acestea, dacă aveți de gând să vândă un obiect prin 1-3 ani, atunci este mai bine să cumpere cele mai profitabilă imobiliare într-o regiune cu potențial de creștere. Astăzi, un astfel de locații în Europa este considerat Spania cu ei centrale piețe din Madrid și Barcelona. Cu toate acestea, nu se poate spune, va continua creștere a acestor piețe în următorii 10-20 de ani, de aceea pentru investiții pe termen lung vizează conservarea capitalului este mai bine să alegeți mai previzibile locatie.

Dacă aveți de gând să nu-și vândă imobiliare, a lăsa moștenitori, este important de a alege formatul corect de proprietate, pentru a optimiza impozite pe succesiune. De exemplu, în Franța, nu există impozit pe moștenire și donații, în cazul în care obiectul este înregistrat la societatea civilă privind operațiunile cu imobile (SCI). Iar în marea Britanie impozit pe moștenire nu se imobiliare, decorată în off-shore de companie.

Iată rezumatul recomandărilor de bază Tranio pentru investitori în imobiliare de peste mări:

  Imobiliare rezidențiale Нежилая imobiliare
Buget minim 300 de mii de euro 2,5 milioane de euro
Tipuri de obiecte Apartamente, cazare pentru studenți De comercializare a cotelor de proprietate pe strazile aglomerate, supermarket-uri, case de bătrâni
Țară Austria, marea Britanie, Germania, SUA, Franța, Elveția
Orașul Localitățile mari, cu o bună демографией și potențial de creștere economică
Zonele Locuri cu un mediu bun și infrastructurii, populare, clasa de mijloc; cartier universități, centre medicale și de cartierele de afaceri În apropierea arterelor de transport și legături excelente de transport public, în locuri unde alte obiecte de profil similar
Potențialul de creștere
capitalizarea
Mare Medie
Termenul a investi De la 10 ani
Optimă inițială
randamentul
4-6 %
(poate fi îmbunătățită prin împrumut)
LTV (cota de îndatorare
din valoarea imobilului)
60 %
Credit Cele mai ieftine credite — rata ajustabila, fără posibilitatea de rambursare anticipată; ar trebui să alegeți o schemă, în care mai întâi se sting de interes, iar trupul mai aproape de sfârșitul termenului
Termenul de creditare 10-15 ani
Chiriașii Reprezentanții clasei de mijloc, de familie, cu copii, studenți, lucrători de birou, pensionari Marile rețele comerciale și societățile care operează pe o piață de câteva zeci de ani și se află într-financiară bună formă
Tip de leasing NN sau NNN (maxim costurile de exploatare pe арендаторе);
contract pe termen lung, fără drept de reziliere
Termenul de leasing 1 zi (pe termen scurt),
1 an (pe termen lung)
5-20 de ani

Gheorghe Качмазов, managing partner Tranio