{:ro}

Problema principală urmărită de investitori — de căutare optimă (din punct de vedere al riscului și rentabilității) unui obiect pentru investiții. Нежилая imobiliare comerciale, de obicei, nu este disponibilă obișnuit investitorilor, din cauza lor ridicate, de aceea majoritatea clientilor de a dobândi de locuințe pentru închiriere. Cumpărarea unui apartament și darea în arendă pe termen lung are avantaje evidente — în primul rând, este ușor de gestionat, dar există și contra — relativ randament scăzut (aproximativ 3 %) și probleme cu evacuarea chiriașilor în caz de necesitate.

Minim, din punct de vedere al pierderilor, calea pentru investiții — student apartamente, un fel de «mijloc de aur» a pieței imobiliare. O opțiune bună din punct de vedere al balanței risc/rentabilitate. Adevărat, deocamdată, doar 5 % de vorbitori de limbă investitorii au în vedere investițiile în acest tip de bunuri imobiliare, în timp ce în străinătate, el a fost mult timp considerat unul dintre cele mai profitabile și promițătoare.

Ce beneficiu

Din 2012, investitorii străini anual investesc în student apartament nu mai puțin de 6 miliarde dolari — și acest lucru este de numărare numai tranzacții mari (mai scump $7,5 milioane). Decât atractiv un astfel de instrument?

În primul rând, numărul de studenți în creștere în lume. Conform OECD (Organizația pentru cooperare și dezvoltare economică), numărul de persoane care studiază în străinătate, a crescut cu 2 milioane de euro în 2000 la 4,5 milioane de euro în 2012, iar până în 2025 numărul acestora va ajunge la 8 milioane de oameni. În plus, creșterea clasei de mijloc și creșterea numărului de oameni bogați din țările cu economii în curs de dezvoltare (în special din China) înseamnă, de asemenea, o creștere a cererii de închiriere studențești de apartamente.

Cererea mare înseamnă că riscurile asociate cu investițiile în student apartament mai mic decât la investiții în нежилую imobiliare. Astfel, la chiriași de birouri puternic influențată de situația economică, iar studenții au nevoie de locuințe este întotdeauna, chiar și în timpul crizei.

În al doilea rând, randamentul studențești de apartamente mai maredecât randamentul obișnuite de apartamente, сдающихся în arendă pe termen lung. În zone bune orașe europene student imobiliare aduce, în medie, de 4-6 % pe an, în timp ce normal de cazare — de 2-3 %. Randamentul poate fi mai mare sau mai mic de 4-6 %, în funcție de cât de mare universitatea se află în apropiere, cât de departe de la universități de apartamente și cât sunt de inalta calitate si moderne. În consecință, o mai bună calitate și un loc mai bun, cu atât este mai mic riscul și mai mare randament.

Читайте также:  {:ro}Piața imobiliară din Franța: ce trebuie să știți cumpărătorului în 2016

În al treilea rând, investițiile în student apartament beneficiază de un mic prag de a intra pe piață. Vand apartament poate fi, la un preț de €90 000 – 100 000 dar pentru atașamente în întreaga clădire avea nevoie €15-30 milioane de Exemplu, investitorii pot achiziționa noile student apartament cu suprafața de 17-23 m2 £70 000 – 100 000 în Liverpool. Randament (fără deducerea cheltuielilor) va fi de 7 %, sau £4 900 pe an, atunci când cumpără un studio de £70 000. Cu un buget de cumpărare, se poate reduce вполовину, dacă a beneficia de un credit ipotecar. Titularilor de bugete mai mari va fi interesant pentru cumpararea unui cămin. Astfel, pentru €14,7 milioane de euro poate fi achiziționat complexul studențesc la o sută de apartamente în Nuremberg. Randament de 4,9 %, sau mai mult de €720 000 pe an.

Un alt plus — un management pasiv. Pentru proprietarii de afaceri în Rusia de peste mări imobiliare — instrument de a economisi bani, și nu principala sursă de venit, și ei nu au timp pentru un management independent. Atunci când investițiile în student apartament de management se efectuează de către compania de administrare, care este, de obicei, producător al, построивший pensiune, și un investitor nu trebuie să se gândească la rezolvarea diferitelor probleme (găsirea chiriașilor, reparații etc.). Costul serviciilor de gestionare a companiei de circa 10 % din arendă venituri.

Participarea la соинвестировании de construcții de complexe de apartamente în Europa pentru investitorii privați implică pasive de atașament (managementul se ocupă de societatea de administrare), în același timp, cumpărătorii obțin venit nu numai din chirii, dar și de la редевелопмента.

Capcanele

Cu toate acestea, ca și în investițiile în orice alt tip de bunuri imobiliare, de la atașamente de student apartament are riscurile sale. De exemplu, un student apartament de greu (sau, mai curând posibil, imposibil) pentru a converti, deoarece acestea sunt situate în serviciile de programe specializate, alături de universități, și ei pot trăi numai elevii. Ei înșiși investitorii nu pot folosi apartament pentru lor de reședință, precum și de a soluționa în ele pe cineva care nu este student. Și dacă apartamentele sunt situate nu pe cea mai populară piață și cererea pentru această instituție de învățământ superior a scăzut, proprietarul va fi dificil de a vinde imobilul.

Читайте также:  {:ro}După devalorizarea rublei vorbitoare de limbă rusă cumpărătorii dobândesc în străinătate mai puțin de cazare, dar mai mult de proprietăți imobiliare comerciale

Lichiditatea studențești apartamente mai mici decât lichiditatea obișnuite de apartamente, cu toate acestea, mai mare decât nerezidențiale obiecte.

Este important să înțelegem că student apartament în cămine — nu este același lucru, că obișnuite de locuit apartamente in cladiri de clădiri. De multe ori, dezvoltatorii imobiliari se bucură de lipsa de experienta investitorilor de a-și face publicitate studio din blocurile de locuințe în zonele de lângă universități ca student apartament. Diferența este că în documentele trebuie să fie stipulat că un obiect poate folosi doar ca un cămin studențesc și de a trăi într-o clădire pot doar studenții universității.

Cum a fost menționat mai sus, randamentul studențești de apartamente este de 4-6 %. În cazul în care vânzătorul promite un randament ridicat (9-10 % sau mai mare), atunci cel mai probabil, investițiile vor fi asociate cu riscuri auxiliare — непривлекательное amplasament și, respectiv, a scăzut cererea, gestionarea ineficientă sau amortizarea clădirii. Pentru a vă proteja de la ultima risc — calitate slabă a obiectului și morală — este recomandat să cumpere obiecte noi. Cel mai bine este de a cumpăra un apartament pe piața primară, deoarece atunci când cumpără imobiliară secundară de repede apar cheltuielile de reparații, din cauza a ceea ce scade randamentul.

În cazul în care să cumpere

Cumpara student apartament benefic în marea Britanie, Germania și Franța. Aceste piețe sunt de încredere și sunt de înaltă a cererii din partea locale și studenți străini (ponderea acestora constituie 10-20 % din numărul total de elevi). Oportunități pentru investitori privați de pe piețele din Austria, Spania și Elveția sunt limitate, deoarece nu există astfel de obiecte sunt încă în faza de proiectare скупаются investitorii corporativi — companii și fundații. În ceea ce privește statele UNITE ale americii — cea mai mare piață de student apartamente, acolo oferta este excesiv, potențialul de creștere a ratelor de închiriere este limitat, și chiar locale, investitorii se înghesuie pe piețele europene în căutarea pentru un randament mai ridicat de oferte.

Dacă selectați un oraș, trebuie să acorde o atenție la prezența de «magnet» — situat în apropiere de populara instituției, precum și pe lipsa de supraoferta de pe piața locală de leasing, în cazul în care carnetul de student apartamentul poate concura cu un număr mare de apartamente private, iar pe de randament ar afecta în mod negativ nivelul scăzut al ratelor de închiriere.

Читайте также:  {:ro}Top 10 țări în care rușii sunt în căutarea pentru imobiliare de peste mări

De asemenea, este importantă situația demografică — cât este în creștere și va crește numărul de studenți în oraș. În cazul în care numărul de elevi nu se schimbă sau este în scădere, dar în acest caz sunt construite de noi cămine și complexe, atunci rata de ocupare va fi scăzută, apartamente vor fi goale și de investiții nu va aduce profit. De exemplu, în Germania, numărul de studenți este în creștere aproape peste tot, dar există orașe, cum ar fi Yenul și Greifswald, în cazul în care numărul de elevi timp de cinci ani a scăzut cu 10-11 %.

În marea Britanie, pentru investiții în student apartament de perspectivă mari centre universitare din insuficienta ofertă de cazare, cum ar fi Bristol, Londra, Oxford și Edinburgh, precum și Manchester. În Germania, potențialul există orașe din Bavaria (Würzburg, Nürnberg, Passau), și, de asemenea, Heidelberg și Frankfurt-am-Main. În Franța bune oportunități pentru investiții există în orașe Aix-en-Provence, Lille, Montpellier, Pessac, Marsilia, Strasbourg.

Лайфхак pentru investitori — printre primele de a afla de unde și când va fi deschis de facultatea sau universitatea new, și să cumpere de lângă apartament.

De exemplu, la sfârșitul anului 2017 va începe construcția campusului de la Cardiff, și datorită proiectului universitatea locală va atrage 2 000 de studenți din întreaga lume. Iar pentru 2019 în suburbiile Parisului se va deschide cel mai mare din Europa campusul facultăților de științe sociale, în care vor lucra și de a învăța de la profesori și studenți din mai multe universități.

Odată cu răspândirea tehnologiei de pe internet o popularitate tot mai mare va achiziționa de învățământ la distanță, cu toate acestea, formele tradiționale de învățământ vor rămâne în centrul atenției studenților în următorii zeci de ani. Și, prin urmare, student apartament în apropierea universităților toate la fel va fi popular.

Gheorghe Качмазов, managing partner Tranio