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Il problema principale di lingua russa investitori — ricerca ottimale (in termini di rischio e di rendimento) di un oggetto per gli allegati. Non residenziali, immobile commerciale di solito non è disponibile agli investitori ordinari a causa del suo costo elevato, quindi la maggior parte dei clienti acquistano alloggi in affitto. L’acquisto di un appartamento e locazione in noleggio a lungo termine ha evidenti vantaggi in primo luogo è facile da gestire, ma ci sono svantaggi — relativamente a basso rendimento (circa il 3 %) e i problemi con lo sfratto degli inquilini in caso di necessità.

Minimo, in termini di perdite, il modo per investimento — appartamenti per studenti, una sorta di «via di mezzo» del mercato immobiliare. Una buona opzione in termini di equilibrio rischio/rendimento. La verità mentre solo il 5 % di lingua russa gli investitori considerano gli investimenti in questo tipo di proprietà, mentre all’estero è stato a lungo considerato uno dei più redditizi e promettenti.

Qual è il vantaggio

Dal 2012 gli investitori stranieri ogni anno investono in appartamenti per studenti non meno di $6 miliardi di euro — e questo considerando solo i grandi deal (più di $7,5 milioni). Il più interessante di tale strumento?

In primo luogo, il numero di studenti in tutto il mondo cresce. Secondo l’OCSE (Organizzazione per la cooperazione economica e lo sviluppo), il numero di persone che studiano all’estero, è cresciuto con 2 milioni nel 2000 a 4,5 milioni nel 2012, ed entro il 2025, il loro numero raggiungerà gli 8 milioni di persone. Inoltre, la crescita della classe media e l’aumento del numero di persone facoltose in paesi con economie in via di sviluppo (in particolare dalla Cina) significa anche la crescita della domanda di affitto per studenti appartamento.

La forte domanda significa che i rischi per gli investimenti in appartamenti per studenti inferiore per gli investimenti in immobili non residenziali. Così, per gli inquilini degli uffici influenza fortemente la situazione economica, e gli studenti hanno bisogno di un alloggio sempre, anche durante la crisi.

In secondo luogo, il rendimento degli studenti appartamento di sopradel rendimento di appartamenti tradizionali, cedendo in affitto a lungo termine. In buone zone delle città europee dello studente immobiliare porta in media 4-6 % annuo, mentre l’alloggio ordinario — 2-3 %. Il rendimento può essere sopra o sotto il 4-6 % a seconda di quanto è grande l’università si trova accanto, lontano sia dalla scuola superiore si trovano appartamenti e quanto sono di alta qualità e moderni. Di conseguenza, maggiore è la qualità e il posto migliore, minore rischi e rendimento più alto.

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In terzo luogo, gli investimenti in appartamenti per studenti differiscono bassa soglia di ingresso nel mercato. Comprare appartamento è al prezzo di €90 000 – 100 000 ma per gli allegati in un intero edificio serviranno €15-30 milioni di, ad Esempio, gli investitori possono acquistare nuovi studenti appartamento di 17-23 m2 £70 000 – 100 000 a Liverpool. Resa (senza deduzione di spese) pari al 7 %, o £4 900 all’anno con l’acquisto di studio di £70 000. Questo il bilancio di acquisto può essere ridotta della metà, se beneficiare di un mutuo ipotecario. I titolari di grandi budget sarà di interesse per l’acquisto di un intero dormitorio. Così, per €14,7 milioni di euro è possibile acquistare studente complesso di un centinaio di appartamenti a Norimberga. Rendimento — 4,9 %, o più di €720 000 all’anno.

Un altro plus — controllo passivo. Per i proprietari di business in Russia immobili all’estero — uno strumento di risparmio, e non la principale fonte di reddito, e non hanno tempo per una gestione autonoma. Quando gli investimenti in appartamenti per studenti gestione effettuata dalla società di gestione, che di solito è lo sviluppatore, che ha costruito un ostello, e l’investitore non ha bisogno di pensare a risolvere i vari problemi (ricerca di inquilini, riparazione, ecc.). Il costo dei servizi di una società di gestione di circa il 10% del reddito da locazione.

Partecipazione in co-investimento pipeline di costruzione di complessi di appartamenti in Europa per gli investitori privati implica passivi allegati (si occupa di gestione la società di gestione), quando gli acquirenti ricevono reddito non solo dal contratto di locazione, ma anche dalla riqualificazione.

Insidie

Tuttavia, come e quando investire in qualsiasi altro tipo di immobile, non allegati a studenti appartamento ha i suoi rischi. Ad esempio, appartamenti per studenti è difficile (anzi, impossibile) ripensata, perché si trovano in complessi specializzati vicino alle università, e possono vivere solo gli studenti. Gli investitori non possono utilizzare l’appartamento per il vostro soggiorno, così come stabilirsi in loro qualcuno che non è uno studente. E se l’appartamento non si trovano nel cuore del famoso mercato e la domanda di questa università è sceso, il proprietario sarà difficile vendere l’oggetto.

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La liquidità degli studenti appartamento di sotto di liquidità appartamenti tradizionali, tuttavia, di cui sopra, che non residenziali.

E ‘ importante capire che per studenti appartamento in ostelli — non è la stessa cosa che i normali appartamenti in edifici plurifamiliari. Gli sviluppatori spesso godono di inesperienza degli investitori e pubblicizzare studio in condomini nelle vicinanze di università come studenti appartamento. La differenza è che nei documenti deve essere specificato che l’oggetto può essere utilizzato solo come dormitorio e vivere in un edificio possono solo studenti universitari.

Come accennato in precedenza, il rendimento degli studenti appartamento è di 4-6 %. Se il venditore promette un elevato rendimento (9-10 % o superiore), allora, molto probabilmente, gli investimenti saranno collegati con il rischio aggiuntivo — attraente posizione e di conseguenza bassa domanda, cattiva gestione o il deterioramento dell’edificio. Per proteggersi dall’ultimo rischio — basso qualità dell’oggetto e la sua obsolescenza — si consiglia di acquistare nuovi oggetti. E ‘ meglio acquistare un appartamento sul mercato primario, così come l’acquisto di seconde case rapidamente si verificano i costi di riparazione, per cui diminuisce il rendimento.

Dove acquistare

Comprare appartamenti per studenti vantaggioso nel regno unito, Germania e Francia. Questi mercati sono affidabili e sono di alta domanda da parte degli enti locali e degli studenti (la quota di questi ultimi è di 10-20 % del totale degli studenti). Opportunità per investitori privati nei mercati di Austria, Spagna e Svizzera sono limitati, così come ci sono gli oggetti in fase di progettazione vengono acquistati degli investitori aziendale — società e fondazioni. Per quanto riguarda gli stati UNITI — il più grande mercato per studenti appartamento, allora c’è un’offerta eccessivamente, il potenziale di crescita degli affitti è limitato, e anche gli investitori locali si riversano sui mercati europei in materia di ricerca più redditizie offerte.

Quando si seleziona la città è necessario prestare attenzione alla presenza di «magnete» — situato nelle vicinanze della famosa università, anche in assenza di un eccesso di offerta sul mercato locale in affitto, dove studenti appartamento può competere con un gran numero di appartamenti privati, e sulla redditività negativamente basso livello dei tassi di noleggio.

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Importante anche la situazione demografica — quanto cresce e continuerà a crescere il numero di studenti in città. Se il numero di alunni non cambia o si riduce, ma la costruzione di nuovi dormitori e complessi, il tasso di occupazione è basso, gli appartamenti sono vuoti e gli investimenti non realizzare un profitto. Ad esempio, in Germania il numero degli studenti cresce quasi ovunque, ma ci sono città, come lo Yen e Greifswald, dove il numero di alunni per cinque anni è diminuito del 10-11 %.

Nel regno unito per gli investimenti in appartamenti per studenti promettenti grandi centri universitari con insufficiente offerta di abitazioni, come Bristol, Londra, Oxford e di Edimburgo e Manchester. In Germania il potenziale c’è la città della Baviera (Würzburg, Norimberga, Passau), ma anche di Heidelberg e Francoforte sul Meno. In Francia buone opportunità per gli investimenti nelle città di Aix-en-Provence, Lille, Montpellier, Pessac, Marsiglia, Strasburgo.

Segreto per gli investitori — tra i primi a scoprire dove e quando sarà aperto facoltà o una nuova università, e comprare un vicino appartamento.

Ad esempio, a fine 2017 anno inizierà la costruzione di un campus a Cardiff, e grazie ad un progetto locale università attirerà 2 000 studenti provenienti da tutto il mondo. E al 2019 nella periferia nord di Parigi si aprirà il più grande in Europa campus facoltà di scienze sociali, in cui lavoreranno e imparare gli insegnanti e gli studenti di diverse università.

Con la diffusione della tecnologia internet sempre maggiore popolarità acquisire la formazione a distanza, tuttavia, le forme tradizionali di formazione rimangono al centro dell’attenzione degli studenti nel corso dei prossimi decenni. E, quindi, appartamenti per studenti vicino all’università ancora popolari.

Giorgio Качмазов, managing partner di Tranio