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Molti investitori che investono in immobili all’estero, desiderosi di alto rendimento. Tuttavia, non tutti si rendono conto che la maggior iniziale resa implica grossi rischi, cioè la probabilità di riduzione di reddito a lungo termine.

Si consiglia ai clienti di valutare i rischi e pensare a una strategia di investimento con un bilanciamento ottimale di rendimento, affidabilità, costi di manodopera e di altri fattori di efficienza degli investimenti. La maggior parte dei clienti Tranio adatto semplice attività di noleggio in posizione stabile, a lungo termine contratto di locazione e la gestione attraverso società di gestione. In questo articolo vedremo come garantire la migliore resa con tale strategia.

Perché la semplice attività di noleggio

Presenta gli investitori che utilizzano i servizi di Tranio,— imprenditori di successo provenienti da Russia, Brasile, Iran o in Cina. Di solito, in patria hanno attivo un business che porta reddito di base. Da immobili all’estero preferiscono ricevere un reddito passivo con un minimo di coinvolgimento nella gestione. Si tratta di un investimento non solo per il profitto, quanto con l’obiettivo di preservare il capitale e proteggerlo da politiche economiche e i rischi del suo paese.

La maggior parte dei clienti non hanno intenzione di vendere i loro ricavi di immobili a breve termine. Questa proprietà fornisce agli investitori personale fondo pensione ed è garanzia di benessere finanziario dei loro bambini. Un altro importante motivo — permesso di soggiorno negli stati UNITI o in Europa, che offrono tale opportunità gli acquirenti di beni immobili.

Ai nostri investitori di solito non sono adatti progetti di valore aggiunto — la costruzione o riqualificazione. Allegati in essi sono associati con alti rischi, tra cui il superamento di un preventivo, la difficoltà con la registrazione dei permessi, gonfiato il prezzo di acquisto e la lunga ricerca di un acquirente. Da un investitore richiede la partecipazione attiva nel progetto e particolare qualificazione nel settore delle costruzioni. Progetti di sviluppo efficaci come attività principale, e non come uno strumento di conservazione del capitale.

In questo modo, non-core investitori si consiglia di semplice attività di noleggio: acquisto di proprietà e in locazione. Questo низкорискованная e semplice nella realizzazione di una strategia.

Il bilancio e i tipi di oggetti

Si consiglia di considerare l’investimento in immobili all’estero, con un budget di 200 mila euro. Più economico, salvo rare eccezioni, è difficile comprare vendibile. In questo segmento si consiglia di acquistare appartamenti residenziali. Tra i loro vantaggi — elevata liquidità e una domanda costante.

Con un budget di oltre 2,5 milioni di euro vale la pena orientarsi su strutture commerciali — in primo luogo immobili commerciali e case di cura.

Indipendentemente dal budget, il 50-60% del valore dell’oggetto di solito è possibile prendere in prestito, in modo che gli investimenti nel redditizio settore immobiliare può iniziare con 100 mila euro di fondi propri.

Tipi di immobili commerciali e le loro impostazioni
Dati Tranio (medie consigliate indicatori)*

Tipi di
interesse
Il rendimento,
% annuo
Termine
contratto
affitto
Vantaggi Svantaggi
Da 300 mila euro
Appartamento (affitto a breve termine) 5-7 Da 1 giorno Elevata liquidità; rispetto al noleggio a lungo — alto rendimento e non ci sono problemi con lo sfratto degli inquilini; più il potenziale di crescita degli affitti I rischi di gestione e i tempi di inattività; rispetto al noleggio a lungo — più rapida usura
Appartamento (noleggio a lungo termine) 2-3 Da 1 anno Elevata liquidità; la forte domanda da parte degli inquilini, stabile anche in tempi di crisi I rischi di gestione e i tempi di inattività; problemi con lo sfratto degli inquilini
Alloggi per studenti 4-6 Da 6 mesi La forte domanda da parte degli inquilini Rispetto agli appartamenti — sotto la liquidità, difficile da riutilizzare
Da 2,5 milioni di euro
Condomini 3-5 Da 1 anno Elevata liquidità, il potenziale di crescita di capitalizzazione Il basso rendimento, molti inquilini, i problemi con lo sfratto, ha bisogno di una società di gestione
Negozi di strada 3-4 3-10 anni Elevata liquidità, il potenziale di crescita di capitalizzazione Il basso rendimento
Supermercati 5-6,5 12-15 anni Ad alto rendimento, lunga durata contratti Quanto più la data di scadenza del contratto, minore liquidità
Da 10 milioni di euro
Casa di cura 5-6,5 20-25 anni La crescita del numero di pensionati, di lunga durata dei contratti Difficile riutilizzare
Centri commerciali 4-6 5-15 anni Ad alto rendimento I rischi di gestione con un gran numero di inquilini
Hotel 4-6 10-20 anni Ad alto rendimento Difficile riutilizzare

* I valori medi di interesse:

  • in zone ricche di grandi città europee;
  • nuovi oggetti o dopo la revisione;
  • il canone di contratti all’inizio del periodo di validità.

Posizione

Dalla posizione di un oggetto dipendono direttamente i rischi e la redditività degli investimenti. Si consiglia di investire in paesi con economie avanzate e sistema politico stabile. Riducendo al minimo i rischi sono diversi Austria, regno Unito, Germania, stati UNITI, Francia e Svizzera: in questi paesi meno probabilità di iperinflazione, la caduta delle valute nazionali e di riduzione del PIL.

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La maggior parte dei clienti russi preferiscono la Germania a causa della vicinanza geografica, ma anche perché rispetto ad altri dai paesi rendimenti in Germania un po ‘di più, le condizioni di credito migliore, e le tasse un po’ sotto. Ma altri paesi in questo elenco anche di interesse: ad esempio, alcuni investitori scelgono gli stati UNITI, perché si aspettano di là di una maggiore capitalizzazione, altri temono un indebolimento dell’economia tedesca a causa di eventi politici, e altri ancora guadagnano entrate proprietà in paesi, dove si concentrano i loro affari o interessi personali.

Si consiglia inoltre di prendere in considerazione la valuta in cui sono denominati spesa della famiglia degli investitori dopo 5-10 anni. Ad esempio, se avete immobili residenziali nel regno unito e lì imparano i vostri bambini, allora vale la pena di osservare gli oggetti, il reddito locativo da cui è generato in sterline.

Tra i centri abitati è meglio scegliere o megalopoli e i loro ricchi sobborghi, o di una città di media grandezza, con una popolazione in crescita, sviluppati mercato del lavoro e il potenziale di crescita economica. Vi consigliamo di navigare sul collaudato percorso, che ha già esperienza di successo investimenti connazionali. Ad esempio, il successo opzioni — occidentale della capitale e le principali città della Germania Occidentale.

Zona scelta dipende dal tipo di immobile. Ad esempio, negozi di strada è meglio comprare per vie centrali con vivace, con il traffico e il commercio-magazzini — alla periferia di una grande città vicino alla pista.

Gli inquilini e contratto di locazione

Se si affitta immobili residenziali, come gli inquilini sono preferibili i rappresentanti di classe media con una buona storia di credito e stabili di reddito. E in un segmento del mercato immobiliare commerciale è meno rischioso oggetti che sono già stati messi in affitto grandi aziende inquilini operanti sul mercato decine o centinaia di anni. La probabilità di fallimento di tali inquilini meno di piccole aziende private. Informazioni sullo stato finanziario degli inquilini possono richiedere di avvocati nel processo di esame dell’oggetto (Due Diligence).

Gli oggetti con un sacco di inquilini (ad esempio, condomini o centri commerciali) non sono adatti stranieri non-core per gli investitori. Secondo la nostra esperienza, se gli inquilini più di cinque, questo aumenta notevolmente i rischi di gestione e aumenta i requisiti di professionalità della società di gestione. E ‘ meglio acquistare un immobile con l’unico inquilino.

Condizione essenziale del contratto di locazione — la divisione delle spese per il contenuto di un oggetto tra il proprietario e l’inquilino: chi paga la tassa di proprietà, utenze, assicurazioni e altri articoli di spesa. Si consiglia di ridurre i rischi, l’acquisto di oggetti, in cui al massimo i costi di esercizio di competenza del locatario. I contratti di questo tipo sono chiamati NN Lease (Double Net Lease) o NNN Lease (Triple Net Lease), la loro distinzione dalle altre varianti sono indicate in tabella:

Tipo di contratto di locazione Spese del proprietario
Riparazione della facciata
e la costruzione di
disegni
Il contenuto
e manutenzione
Assicurazione Tassa
immobiliare
Gross Rent Lease
N Lease
(Single Net Lease)
·
NN Lease
(Double Net Lease)
· ·
NNN Lease
(Triple Net Lease,
analogo in Germania —Dach & Fach)
· · ·
Absolute NNN Lease · · · ·

Si consiglia di acquistare gli oggetti c a lungo termine (10-20 anni) canone di contratti senza diritto di recesso, e con feroce tasso di noleggio senza riferimento al operativi indicatori di attività del locatario. Tenete a mente che tale contratto è vincolante per entrambe le parti: non si tratta solo del fatto che l’inquilino garantisce stabilità canone di locazione per l’intero periodo, ma sul fatto che il proprietario non ha il diritto di sfrattare un inquilino prima della scadenza del contratto.

Contratti a lungo termine permettono all’investitore di assicurazione supplementare di correzione dei prezzi, che non sono protetti anche i più affidabili mercati immobiliari. Se avete investito in oggetto con 15-20 anni di contratto, con alta probabilità un periodo di calo dei prezzi dovuto per i primi 10 anni di possesso, poiché i cicli del mercato immobiliare si susseguono ogni 7-10 anni. I contratti per 15-20 anni fluttuazioni di prezzo non avrà effetto sul vostro reddito, così come non è possibile recedere dal contratto o di ridurre l’affitto. In questo modo, sarete in grado di aspettare fino a quando il mercato si riprenderà, e di uscire dal progetto in buone condizioni.

Anche se i contratti di solito è possibile indicizzare gli affitti in linea con l’inflazione, cioè ogni anno, di aumentare la loro circa il 1-2 %. Quando sviluppo positivo del mercato in questo ha i suoi svantaggi. Ad esempio, se il mercato immobiliare di ogni anno cresce del 4 %, e dopo 10 anni si vorrebbe prendere un oggetto molto più costoso di crescita dell’inflazione — non sarà in grado di farlo, perché si limita contratto. Pertanto, gli investitori che credono in una ripresa del mercato nel lungo periodo, è meglio comprare gli oggetti con contratti quinquennali (ad esempio, immobili commerciali nelle vie pedonali) e indicizzare il costo di affitto al termine del contratto.

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Il potenziale di crescita del valore

Низкорискованные attività nei mercati occidentali sono venduti con un elementare canone di rendimento dal 3 al 7 %. Comprare oggetti iniziale con una resa di oltre il 7% riteniamo ingiustificata e inutile per gli investitori stranieri: in tali progetti è alta la probabilità che all’orizzonte 5-10 anni si realizza qualsiasi tipo di rischio, il valore di liquidazione che sarà superiore premio per il rischio in ingresso.

Inoltre, i mercati con un basso livello di rischio e di rendimento (di solito, questo e centri prestigiosi quartieri di grandi città) costoso più velocemente rispetto a quelli che sono caratterizzati da un elevato rendimento iniziale e i relativi rischi elevati.

Ad esempio, come indicato Tranio un’analisi retrospettiva dei prezzi degli immobili negli stati UNITI, dal 2001 al 2015 gli oggetti iniziale con un rendimento del 3 % è aumentato di prezzo in media del 5 % all’anno, con un rendimento del 5 % — 4,7 %, con un rendimento del 7 % — solo il 3,5 % all’anno, mentre gli oggetti con un rendimento del 9 % potrebbe cadere in basso. In tal modo, tra desheveyuschih oggetti meno di perdere a costo di quelli che hanno avuto un rendimento inferiore. La probabilità di un calo dei prezzi superiore interesse con iniziale più elevato rendimento, in modo che, tenendo conto della probabilità di realizzazione di questo rischio gli oggetti iniziale con una resa di 3-7 % il risultato la maggior rendimento totale.

Per la previsione di crescita dei prezzi sono importanti anche le prospettive di sviluppo della zona. Il più veloce è più costoso di immobili dove si svolge джентрификация — il processo mediante il quale le zone industriali si trasformano in prestigiosi alloggi, nobilitato territorio, lo sviluppo delle infrastrutture e la popolazione con basso reddito sostituito da un più ricco. Il più vantaggioso zone che si trovano vicino al centro della città o hanno collegamenti con il centro.

Ottimale rendimento dipende non solo dai rischi, ma anche dalla durata dell’investimento. Minore è la durata, maggiore è il rendimento iniziale ha un senso all’interno di una fascia 3-7 %. Ad esempio, senza distinzione di prestito a 20 anni di durata degli investimenti massima complessiva resa (con l’aumento di capitalizzazione) si ottiene quando elementare di rendimento da 3,8 5,8 %; se il periodo di investimento — 10 anni, quello ottimale rendimento iniziale — 4,5–6,5 %. Tale conclusione gli analisti di Tranio hanno ottenuto come risultato la ricerca di 100 coppie di «resa — incremento di capitalizzazione» per residenziali e non residenziali immobiliare in Germania.

Credito

È possibile aumentare la redditività con l’aiuto di un mutuo.

Il denaro raccolto per conto di un mutuo costa meno che l’inquilino paga l’affitto. Ad esempio, quando l’acquisto di un investimento immobiliare in Germania può contare su un credito pari al 60% del costo del progetto nell’ambito del 2-3 % annuo. Quando canone di rendimento del 6,5% tasso di rendimento sul capitale investito tenendo conto del prestito può raggiungere 8-10 %.

In generale, più economici i prestiti con tasso variabile, senza possibilità di rimborso anticipato, e il più costoso — a tasso fisso consentono di rimborso anticipato.

Meglio prendere un prestito a lungo termine (10-15 anni): più tempo, più soldi, ma e minore è il rischio che la negativa congiuntura di mercato influenzerà le condizioni di rifinanziamento. Nel caso di immobili commerciali si consiglia di sottoscrivere un mutuo per schema, che in primo luogo sono pagati gli interessi, e il corpo di credito — verso la fine del periodo di prestito. È auspicabile che entro la fine del periodo è stato sospeso almeno il 40-50 % del corpo.

Non vale la pena perekreditovyvat oggetto e prendere in prestito troppo. Ma non dovrebbe occupare troppo poco, così come sarebbe strano non utilizzare la possibilità di prendere in prestito più conveniente che paga l’inquilino.

Ottimizzazione fiscale

Per quanto riguarda l’ottimizzazione dell’imposta sul reddito, gli individui, in Europa e negli stati UNITI pagano in proporzione alla dimensione del reddito, e immobili per un valore fino a 1 milione di euro più facile per il rilascio a persona fisica. Più caro oggetto più conveniente registrare sulla società, perché le persone giuridiche di solito piatta e più basso tasso di imposta sul reddito. Anche le aziende più facile ridurre la base imponibile per spese di ammortamento e le detrazioni per i prestiti da banca e fondatore.

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Meglio di tutti, se l’affare è possibile organizzare in modo di pagare le tasse solo nel paese di residenza dell’immobile. Tale possibilità dipende fiscale резиденства investitore, accordi bilaterali per evitare le doppie imposizioni, le forme di proprietà e di altri fattori. Consulenti Tranio con l’aiuto di consulenti fiscali aiutano ogni cliente individualmente strutturare un accordo e ottenere credito a condizioni ottimali.

L’uscita dal progetto

La durata normale di competenza entrate immobiliare a vendita — 5-20 anni. Come regola generale, è necessario non meno di 13-14 anni, per un oggetto pagato e iniziato a generare profitti. In alcuni paesi gli investitori orientati al termine, in caso di vendita dopo il quale non è dovuta l’imposta sulla plusvalenza (ad esempio, in Germania è di 10 anni).

Sarà possibile vendere un immobile attraverso un sacco di anni — uno dei principali rischi di investimento, che spesso non tengono conto di clienti interessati ad alto rendimento. Sono attratti dalla proposta iniziale con un rendimento dell ‘ 8 % e superiore; esempi tipici di un parcheggio o di un alloggio per studenti in periferia. Chiave mancanza di tali oggetti — bassa liquidità, cioè una piccola richiesta per l’acquisto. Se stai pensando di vendere, dovranno ridurre in modo significativo il prezzo, che alla fine elimina l’innesco ad alta redditività.

Quando orizzonte di pianificazione 10-20 anni si consiglia di considerare gli immobili iniziale con un rendimento del 5 % (con le altre raccomandazioni di questo articolo). Spesso il loro valore cresce del 2-3% all’anno, insieme con il mercato o anche più veloce di lui. E ‘ affidabile di oggetti che si possono vendere e prima del previsto, se i vostri piani cambiano. E in scenari di stress tale proprietà meno perde in basso, di più rischiosi gli oggetti con un alto rendimento iniziale.

Tuttavia, se avete intenzione di vendere un oggetto attraverso 1-3 anni, è meglio acquistare il più redditizio settore immobiliare in regione con un potenziale di crescita. Oggi uno di questi luoghi in Europa è considerato Spagna con le sue centrali mercati di Madrid e di Barcellona. Tuttavia, non si può dire se persiste la crescita di questi mercati nei prossimi 10-20 anni, quindi per un investimento a lungo termine volte a preservare il capitale è meglio scegliere la più prevedibili di localizzazione.

Se si prevede di non vendere immobili, e di lasciare i suoi eredi, è importante scegliere il giusto formato di possesso, per ottimizzare le tasse di successione. Ad esempio, in Francia non ci sono tasse di successione e donazione, se l’oggetto iscritto alla civile società immobiliari (SCI). E nel regno unito tassa di successione non è di proprietà, arredata su una società offshore.

Ecco un riepilogo delle principali raccomandazioni Tranio per gli investitori in immobili all’estero:

  Immobili residenziali La proprietà non residenziali
Il budget minimo 300 mila euro 2,5 milioni di euro
I tipi di oggetti Appartamenti, alloggi per studenti Immobili commerciali per le strade affollate, supermercati, case di cura
Paese Austria, regno Unito, Germania, stati UNITI, Francia, Svizzera
Città I principali centri abitati con una buona demografia e il potenziale di crescita economica
Aree Luogo con un buon ambiente e infrastrutture, popolare tra la classe media; vicinanze di scuole, centri sanitari e quartieri degli affari Vicino arterie di traffico e mezzi pubblici, in luoghi pubblici altri oggetti di un profilo simile
Il potenziale di crescita
capitalizzazione
Alto La media
Il periodo di investimento Da 10 anni
Ottimale iniziale
il rendimento
4-6 %
(è possibile migliorare il punteggio di credito)
LTV (leverage ratio
del costo del progetto)
60 %
Credito Più economici i prestiti con tasso variabile, senza possibilità di rimborso anticipato; si dovrebbe scegliere uno schema in cui prima vengono rimborsati gli interessi, e il corpo più vicino alla fine del periodo di
Durata del prestito 10-15 anni
Gli inquilini I rappresentanti di classe media, famiglie con bambini, studenti, impiegati, pensionati Grandi catene commerciali e le società di gestione che operano sul mercato da decenni e sono in buona forma finanziaria
Tipo di contratto di locazione NN o NNN (al massimo i costi operativi del cliente);
contratto a lungo termine, senza diritto di recesso
Il periodo di locazione 1 giorno (a breve termine),
1 anno (a lungo termine)
5-20 anni

Giorgio Качмазов, managing partner di Tranio