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In che tipo di immobili all’estero investire: in albergo, un negozio o centro commerciale? La risposta a questa domanda dipende in gran parte dalla strategia e di bilancio, che l’investitore è disposto a stanziare per l’acquisto. Tranio racconta quali oggetti è meglio scegliere in vari volumi di investimento.

Tipi di immobili commerciali e le loro impostazioni
Dati Tranio (medie consigliate indicatori)*

Tipi di
interesse
Il rendimento,
% annuo
Termine
contratto
affitto
Vantaggi Svantaggi
Da 300 mila euro
Appartamento (affitto a breve termine) 5-7 Da 1 giorno Elevata liquidità; rispetto al noleggio a lungo — alto rendimento e non ci sono problemi con lo sfratto degli inquilini; più il potenziale di crescita degli affitti I rischi di gestione e i tempi di inattività; rispetto al noleggio a lungo — più rapida usura
Appartamento (noleggio a lungo termine) 2-3 Da 1 anno Elevata liquidità; la forte domanda da parte degli inquilini, stabile anche in tempi di crisi I rischi di gestione e i tempi di inattività; problemi con lo sfratto degli inquilini
Alloggi per studenti 4-6 Da 6 mesi La forte domanda da parte degli inquilini Rispetto agli appartamenti — sotto la liquidità, difficile da riutilizzare
Da 2,5 milioni di euro
Condomini 3-5 Da 1 anno Elevata liquidità, il potenziale di crescita di capitalizzazione Il basso rendimento, molti inquilini, i problemi con lo sfratto, ha bisogno di una società di gestione
Negozi di strada 3-4 3-10 anni Elevata liquidità, il potenziale di crescita di capitalizzazione Il basso rendimento
Supermercati 5-6,5 12-15 anni Ad alto rendimento, lunga durata contratti Quanto più la data di scadenza del contratto, minore liquidità
Da 10 milioni di euro
Casa di cura 5-6,5 20-25 anni La crescita del numero di pensionati, di lunga durata dei contratti Difficile riutilizzare
Centri commerciali 4-6 5-15 anni Ad alto rendimento I rischi di gestione con un gran numero di inquilini
Hotel 4-6 10-20 anni Ad alto rendimento Difficile riutilizzare

* I valori medi di interesse:

  • in zone ricche di grandi città europee;
  • nuovi oggetti o dopo la revisione;
  • il canone di contratti all’inizio del periodo di validità.

Budget da 300 mila a 2,5 milioni di euro

Se siete disposti a investire nel settore immobiliare da 300 mila a 2,5 milioni di euro, Tranio consiglia di acquistare un appartamento o appartamento per studenti.

Gli investitori con un budget di 500-600 mila euro spesso vogliono acquistare la classica immobili commerciali, ad esempio commerciale o ufficio. Tuttavia, questi fondi non sono sufficienti per l’acquisto di qualità di un oggetto di questo tipo. In questo caso, la qualità intendiamo bassi i rischi di un bene: la posizione, la dimensione, l’affidabilità dell’inquilino, la durata e le condizioni del contratto di locazione. Quindi, gli investitori si consiglia di immobili residenziali in affitto. Sì, la redditività di tali investimenti sarà inferiore, ma la liquidità, l’affidabilità e l’incremento di capitalizzazione a lungo termine — di cui sopra. Inoltre, tali beni, se necessario, è possibile utilizzare per scopi personali.

Anna Kurianovich

Consulente senior per gli investimenti

Appartamenti in affitto in affitto a lungo termine

Tra i vantaggi del noleggio a lungo termine — una domanda stabile e ad alta liquidità dell’oggetto, tuttavia, quando tali investimenti c’è il rischio che l’inquilino smette di pagare e sarà difficile da sfrattare.

Per il noleggio di meglio si adattano a una o due camere da letto in una delle città europee, in una zona famosa per la classe media. È anche possibile navigare per studenti e scegliere un appartamento nei pressi di una importante università o prendere in considerazione la domanda di impiegati e di acquistare una casa a pochi passi dal quartiere degli affari.

La resa in caso di noleggio a lungo termine è di circa il 2-3 %. Gli investitori che non sono disposti a gestire da solo, vale la pena di assumere una società di gestione, la commissione di cui circa il 5-15 %. Contratti di locazione di solito sono di un anno con opzione di rinnovo.

Appartamenti per affitto a breve termine

Noleggio a breve termine è più redditizio a lungo termine, tuttavia, che il rendimento di un tale oggetto sopra (5-7 %) e nessun problema con lo sfratto degli inquilini. Tuttavia, c’è il rischio di downtime, e se locazione a breve termine di appartamenti si usurano più velocemente rispetto a quando è a lungo termine.

Acquistare un appartamento per l’affitto a breve termine vale in luoghi popolari tra i turisti. In questo caso è meglio scegliere le grandi città, la domanda a cui non dipende dalla stagionalità, e poi si può navigare non solo ai turisti, ma anche per il viaggiatore d’affari in viaggio di lavoro, e per i pazienti delle cliniche — in questo caso è preferibile un alloggio vicino con i quartieri o, rispettivamente, nelle cliniche universitarie.

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Noleggio a breve termine porta a una maggiore redditività rispetto al a lungo termine, e in questo caso non ci sono problemi con lo sfratto degli inquilini

Noleggio a breve termine implica la resa in affitto, a settimana … o per alcuni mesi. Affittare un alloggio in affitto a breve termine è possibile, ad esempio, attraverso il popolare servizio di Airbnb. Se l’investitore non è pronto a tuffarsi nel business e occuparsi di gestione oggetto da soli, potrebbe essere necessario l’aiuto di una società di gestione, la commissione di cui (a seconda della città, di esperienza e di un set di servizi) è da 15 fino al 30% del costo del noleggio. Estero per l’investitore in ogni caso bisogno di un aiuto nella gestione e la squadra Tranio pronta a fornire. Offriamo gestione di appartamenti, forniti in noleggio a breve termine, e garantiamo una gestione competente e il rendimento al 5-7 %.

Appartamenti per studenti

Appartamenti per studenti con una buona università — ottimo investimento, in quanto l’investitore sarà garantito un flusso costante di clienti per gli anni a venire in avanti, mentre il rendimento di tali oggetti è superiore rispetto ai normali appartamenti. A meno che alloggi per studenti specializzati complessi più veloce usura di appartamenti, cedendo a noleggio a lungo termine. Inoltre, appartamenti per studenti più difficile da vendere, perché sono progettati per un pubblico specifico, e l’investitore non può utilizzarli per la propria residenza. Ma rispetto al non residenziale immobiliare appartamenti per studenti sono caratterizzati da elevata liquidità.

Comprare appartamenti per studenti vantaggioso nel regno unito e in Germania. Questi mercati sono affidabili e sono di alta domanda da parte degli enti locali e degli studenti. Per scegliere correttamente la città per investire in alloggi per studenti, è necessario prestare attenzione alla presenza nelle vicinanze di uno o più popolari tra gli studenti di istituti di formazione, anche in assenza di un eccesso di offerta sul mercato locale in affitto, dove studenti appartamento può competere con un gran numero di appartamenti disponibili, e sulla redditività impatto basso livello dei tassi di noleggio.

«Il rendimento medio degli studenti appartamento — da 4 a 6 %. Questa cifra dipende da quanto è grande l’università si trova accanto, lontano sia dalla scuola superiore si trovano appartamenti e quanto sono di alta qualità e moderni. Di conseguenza, maggiore è la qualità, più basso rischio e rendimento»,— dice Giorgio Качмазов, managing partner di Tranio.

Il contratto di locazione è di solito un calendario o un anno accademico.

Budget da 2,5 milioni a 10 milioni di euro

Gli acquirenti con un budget di 2,5 milioni di euro a 10 milioni di euro Tranio consiglia di acquistare gli oggetti del formato di vendita al dettaglio strada o supermercati. Per questo bilancio sono adatti anche condomini, ma gli investimenti in tali oggetti vale la pena fare solo a chi è pronto a tuffarsi nella gestione e, periodicamente, di risolvere i problemi dei residenti.

Un investitore con un budget di 10 milioni di euro meglio considerare come un oggetto per gli investimenti immobili commerciali. Spesso i clienti con questo bilancio interessati ad acquistare un piccolo hotel, ma si consiglia di non considerare questa opzione se si sta puntando per un reddito passivo e non sono pronti per essere pienamente coinvolti nella gestione aziendale. Oltre alle grandi costi di tempo, ricezione caso e richiede una certa esperienza.

Anna Kurianovich

Consulente senior per gli investimenti

Condomini

Condomini sono caratterizzati da elevata liquidità, ma, come nel caso di singoli appartamenti, residenti è difficile sfrattare, perché in Europa i loro diritti sono protetti dalla legge.

La difficoltà principale delle case popolari un gran numero di inquilini e alta probabilità di eventuali domande o problemi che richiedono tempo per la decisione. Pertanto, un investitore necessariamente bisogno di un tramite della società di gestione.

Condominio vale la pena di scegliere i mercati, dove l’affitto è una domanda stabile, ad esempio a Berlino, dove circa l ‘ 85 % degli abitanti — gli inquilini. È necessario concentrarsi sulla città che hanno sviluppato un mercato del lavoro: se c’è lavoro, ci sono inquilini, e, di conseguenza, si può essere sicuri della domanda di un alloggio e di un reddito stabile. In Germania queste città includono Berlino, Amburgo, Düsseldorf, Colonia e Monaco di baviera, in Austria — Vienna.

E ‘ importante prestare attenzione non solo alle caratteristiche della città, ma anche di una particolare zona: redditizio per comprare una casa là, dove l’affitto e la domanda di immobili a crescere, il numero degli abitanti aumenta e sono previsti grandi progetti infrastrutturali.

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Affitto rendimento dei condomini è in media del 3-5 %. Come nel caso di singoli appartamenti, il contratto di locazione è di solito per un anno con opzione di rinnovo.

Street-vendita al dettaglio

Street-vendita al dettaglio — si tratta di piccoli negozi, bar e ristoranti, situati al primo piano delle case. Questo formato — l’ultima decisione nella costruzione di strade centrali delle grandi città. Premessa strada al dettaglio si distinguono per l’elevata liquidità, ma a basso rendimento. Spesso in Europa, non ha venduto il primo piano separatamente, ma solo l’intero edificio. Pertanto, tali oggetti, in particolare in buone posizioni, poco.

Secondo Anna Kurianovich, i principali indicatori di liquidità di tali oggetti — la posizione sul trading strade con intenso traffico pedonale e vicino ai mezzi pubblici, ma anche di aspetto attraente e la convenienza per i visitatori (la presenza di finestre vetrina, un ingresso separato dalla strada, ecc).

Rendimento oggetti del formato di vendita al dettaglio strada è in media del 3-4 %, ma per i grandi, famose vie dello shopping (ad esempio, Oxford street a Londra o Paseo de Gracia a Barcellona) può essere al di sotto del 3 %.

A differenza di altri tipi di immobili, contratti di locazione degli oggetti street-vendita al dettaglio di solito brevi — da 3 a 5 anni, ma questo è compensato dalla forte domanda da parte degli inquilini. In alcuni paesi, ad esempio in Spagna, diffusi i contratti per 10 anni.

Si consiglia di acquistare un oggetto che crea il minimo problema in possesso — низкорискованный, in buona posizione, con un affidabile aziendali inquilino a lungo termine contratto di locazione. È auspicabile, per un massimo di costi di gestione portava l’inquilino

Supermercati

«Questo è uno dei più popolari formati di investimento per gli investitori internazionali. La sua popolarità è dovuta alla semplicità di gestione, basso rischio e alto rendimento. Ma ci sono svantaggi: più vicina la fine del contratto di locazione, minore liquidità e al di sopra di sconto per la vendita. Un fattore chiave per ridurre il rischio di una buona posizione», dice Giorgio Качмазов.

È più vantaggioso acquistare supermercati nelle aree urbane con una popolazione in crescita, accanto ad altri punti vendita, attrarre gli inquilini, vicino ai trasporti pubblici e alle principali vie di trasporto.

I rendimenti dei supermercati è di 5-6,5 %. Il canone di contratti di tali oggetti duraturi — di solito sono a 15 anni.

Da quanto da un investitore richiede di partecipare alla gestione commerciale di un oggetto dipende dal tipo di contratto di locazione. Più conveniente per il proprietario un contratto di tipo NNN lease (triple net lease): il proprietario prende con l’inquilino pagamento «elevatissimi», cioè senza deduzione dell’imposta, assicurazione e spese (le spese di contratto sono a carico del locatario).

Il bilancio di oltre 10 milioni di euro

Se si dispone di più di 10 milioni di euro Tranio consiglia di investire in una casa di cura. Quando grandi bilanci si può anche investire in centri commerciali e hotel, tuttavia, tali oggetti difficili da gestire. Inoltre, per l’acquisto di grandi e di qualità di alberghi e centri commerciali sono necessari investimenti pari a 30-100 milioni di euro.

Casa di cura

Casa di cura — un’opzione promettente per gli investimenti, perché in Europa cresce il numero di anziani (secondo le previsioni Eurostat, entro il 2040, la quota di persone con più di 65 anni sarà più di un quarto della popolazione europea), e sono sempre di più i pensionati hanno bisogno di un alloggio. Il principale svantaggio di tale oggetto (come è il caso con gli studenti complessi) — difficoltà di riconversione.

Complessi per anziani pena di cercare in Austria, regno unito, Germania, stati UNITI o in Francia, in grandi o medie città e nei loro dintorni. Si dovrebbe prestare attenzione alla situazione demografica — quanti pensionati sarà in questa zona nel periodo 10-30 anni (tali dati sono disponibili nel processo di Due Diligence), e anche se nella contea di istituzione di un servizio nazionale, ospedali e centri di riabilitazione, se ben sviluppata infrastruttura di trasporto.

Di alta qualità della casa di cura in Europa sono di solito trattati con effetti di lunga durata (in media 20 anni) rigidi contratti. I rendimenti da locazione è di 5-6,5 %.

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Centri commerciali

Secondo Giorgio Качмазова, centri commerciali è un opzione di investimento a causa del gran numero di inquilini. Oltre a questo, il formato del commercio in continua evoluzione, e spesso capita che vendono vecchi, несовременные e non funzionali centri commerciali. Laico investitore è facile cadere nella trappola e acquistare неперспективный oggetto. «Questo tipo di investimento più adatto per gli investitori con un professionista di gestione di un team, i costi da pagare in caso di grandi volumi di fatturato. A mio parere, investire in centri commerciali vale la pena se si dispone di più di 30 milioni di euro»— ha detto Giorgi Качмазов.

Quando si sceglie un centro commerciale si dovrebbe prestare attenzione alla capacità di spesa della popolazione nella regione, la presenza di infrastrutture e mezzi di trasporto.

«Sono importanti il numero di inquilini, la presenza di locatari-magneti (di solito è un marchi ben noti, ad esempio, Zara, Nike, ecc), la presenza di food court, il periodo di locazione dei contratti, il numero di acquirenti che vivono intorno, la demografia della città, lo stato tecnico dell’oggetto e la soddisfazione rilevante ai requisiti tecnici di tali edifici, il numero di concorrenti della città, e anche allora, come da tempo gli inquilini alleviare l’oggetto e qual è la probabilità di comparsa di nuovi oggetti simili della porta accanto»,— dice Giorgio Качмазов.

Inquilini vetrina negozi di alimentari, negozi di elettronica, tessili, ma anche di caffè. Di più in un centro commerciale di marchi famosi, meglio per il business, così come i visitatori del marchio attirare nuovi clienti e aumentare il fatturato degli inquilini e aumentare il canone di locazione per l’investitore. Contratti di locazione di solito sono per 5-15 anni. La redditività dei centri commerciali è in media 4-6 %.

Un gran numero di inquilini rende difficile il controllo

Hotel

Il mercato alberghiero eterogenea, e su di esso ci sono diverse secondo il profilo e il livello di rischio delle attività. «E ‘ difficile acquistare di alta qualità e vendibile con un budget di circa 10-15 milioni di euro: c’è il rischio che l’hotel è situato nella zona molto ambita posizione e sarà gestito piccolo operatore, che può in qualche momento di andarsene. In questo scenario di trovare un altro inquilino sarà estremamente difficile. Si consiglia di non considerare come oggetto di investimento per i piccoli dell’hotel: molto probabilmente, ad esso è associato un piccolo (e, quindi, ad alto rischio) l’operatore che si «mangia» il rendimento. Inoltre, piccoli alberghi più spesso implicano personale laborioso gestione del business. Buoni, grandi alberghi con famosi direttori di aziende, situate nel centro delle grandi città europee, costano da 50 milioni di euro e dare un basso rendimento (circa il 4 %), così come valutate dal mercato come низкорискованные e commerciabili. Tra le altre cose, è ancora e prestigioso per il proprietario di un bene», dice Giorgio Качмазов.

Idealmente, si dovrebbe scegliere gli hotel nelle grandi città, non dipendono dalla stagionalità della domanda, con un grande flusso turistico. Oltre alla posizione, è necessario prestare attenzione alla condizione dell’hotel, la data dell’ultima riparazione, valutazioni e recensioni sul Booking.com dinamiche soggiorno di turisti in posizione, la stagionalità della domanda, la competitività dell’hotel in questo mercato, la presenza in un edificio di un centro benessere e sale riunioni.

I contratti con gli operatori sono in 10-20 anni e possono essere di due tipi: contratto di locazione o di un contratto per la gestione. Nel primo caso, per il proprietario, è un canone fisso, mentre il secondo per cento dei ricavi. La resa in caso di contratto di gestione può essere superiore, ma dipende sempre dal risultato finanziario dell’operatore. I rendimenti da locazione per le principali città e capitali si trova a livello del 4-6 %.

Quando si pianifica l’acquisto di reddito di un oggetto all’estero è necessario prendere in considerazione molti fattori e calcolare ogni passo, quindi vale la pena di fidarsi dei professionisti con grande esperienza e una buona conoscenza del mercato. Rivolgersi ai responsabili Tranio, e che vi sapranno consigliare per l’acquisto di immobili commerciali all’estero.

Julia Kozhevnikova, Tranio