{:et}

Peamine probleem venekeelsete investorid otsida optimaalne (vaatenurgast riskide ja tootluse) objekti manuste jaoks. Нежилая äripindade tavaliselt pole tavaline investoritele tänu oma kõrge, nii et enamik kliente ostavad eluaseme üürida. Osta korter ja üürile pikaajaline rent on selgeid eeliseid — esiteks, see on lihtne hallata, kuid on ka miinused — suhteliselt madal tootlus (umbes 3 %) ja probleemid üürnike väljatõstmise kui vaja.

Minimaalne seisukohast kahju, tee investeering — üliõpilane korter, mingi «kuldne kesktee» kinnisvaraturul. Hea võimalus seoses tasakaalu riski/tulu. Tõsi, seni vaid 5 % venekeelsete investorid kaaluvad manuseid seda tüüpi kinnisvara, samal ajal kui välismaal ta on juba pikka aega peetud üheks kõige tulus ja paljutõotav.

Kui kasu

Alates 2012. aastast on välismaised investorid investeerivad igal aastal on üliõpilaste korter vähemalt $6 miljardit eurot — ja seda lugedes ainult suured tehingud (kallim $7,5 miljonit). Kui atraktiivne on selline vahend?

Esiteks, õpilaste arv maailmas kasvab. Vastavalt OECD (majandusliku koostöö ja arengu Organisatsiooni), inimeste arv, kes õpivad välismaal kasvanud 2 miljoni 2000 kuni 4,5 miljonit eurot 2012. aastal ja aastaks 2025 aastal on nende arv tõuseb 8 miljonit inimest. Pealegi, tõus keskklass ja arvu suurenemine jõukad inimesed areneva majandusega riikides (eelkõige Hiina) tähendab ka nõudluse kasvu üürile õppelaenu sviiti.

Suur nõudlus tähendab, et riske investeeringutes üliõpilane korter on madalam kui manuste нежилую kinnisvara. Nii, üürnikud kontorid tugevalt mõjutab majanduslik olukord, ning õpilased vajavad eluaseme alati, isegi kriisi ajal.

Teiseks, tootlus õppelaenu sviiti suurem, kui tootlus tavaliste korterite, сдающихся pikaajalise rendilepingu. Heades piirkondades on euroopa linnad student kinnisvara toob keskmiselt 4-6 % aastas, samal ajal kui tavaline majutus — 2-3 %. Tootlus võib olla suurem või väiksem 4-6 % sõltuvalt sellest, kui suur ülikool asub kõrvalmajas, kaugel kas alates kõrgkooli asuvad korterid ja kui need on kvaliteetsed ja kaasaegsed. Vastavalt, mida kõrgem on kvaliteet ja parem koht, seda väiksem on oht ja suurem saagikus.

Читайте также:  {:et}Viis kõige lootustandvamaid ehitatavate Euroopa piirkondades

Kolmandaks, investeeringud üliõpilane korter erinevad madal künnis sisenemist turule. Osta korter saate hinnaga €90 000 – 100 000 aga manuseid kogu hoone vajad €15-30 miljonit Näiteks investorid saavad omandada uusi üliõpilane korter pindalaga 17-23 m2 £70 000 – 100 000 Liverpool. Tootlus (ilma kulude mahaarvamist) on 7 % ehk £4 900 aastas ostes stuudio eest £70 000. Seejuures eelarve osta saab vähendada poole, kui ära hüpoteegiga. Omajatele suured eelarved on huvitav osta terve hostel. Nii, €14,7 miljonit eurot saab osta student complex on sada sviiti Nürnbergis. Tootlus — 4,9 %, või rohkem kui €720 000 aastas.

Veel üks pluss — passiivne juhtimine. Ettevõtete omanikud Venemaal välismaa kinnisvara — vahend säästa raha, mitte peamine sissetulekuallikas, ja neil ei ole aega sõltumatu juhtimine. Kui investeeringutes üliõpilane korter juhtimine toimub fondivalitseja, kus tavaliselt on arendaja, построивший hostel ja investor ei pea mõtlema lahendada erinevaid probleeme (leida üürnik, remont jms). Teenuse hind fondivalitseja — umbes 10% üüritulu.

Osalemine соинвестировании ehitus kompleksid sviiti Euroopas erainvestorite tähendab passiivne manused (juhtkond tegeleb fondivalitseja), samas kui ostjad saavad oma tulu mitte ainult rentida, aga ka редевелопмента.

Veealused kivid

Aga kuidas ja kui investeeringutes mingit muud tüüpi kinnisvara, y manuseid üliõpilane korter on oma riskid. Näiteks, üliõpilaste korter raske (või pigem võimatu) перепрофилировать, kuna nad asuvad spetsialiseerunud комплексах kõrval ülikoolide ja nad võivad elada ainult õpilased. Investorid ise ei saa kasutada korterid on ühe elukoha, nagu on ja elama neid on keegi, kes ei ole üliõpilane. Ja kui korter asub tegelikult populaarne turg ja nõudlus antud institutsioon on langenud, omanikule on raske müüa objekt.

Читайте также:  {:et}Top 10 riikide osta välismaise kinnisvara: valik venelased 2015

Likviidsus õppelaenu sviiti madalam likviidsus tavalised korterid, kuid suurem kui mitteeluhoonete objektid.

On oluline mõista, et üliõpilane korter hostelid — see ei ole sama, mis tavalise elamu korterid mitmepereelamute hoonetes. Sageli kinnisvaraarendajad nautida kogenematust investoritele ja reklaamivad stuudio korterelamud piirkondades kõrval ülikoolide kui üliõpilane korter. Erinevus on selles, et dokumentides peab olema märgitud, et objekt saab kasutada ainult üliõpilaste ühiselamu ja elada hoones, võivad ainult üliõpilased.

Nagu eespool mainitud, on tootlus õppelaenu sviiti on 4-6 %. Kui müüja lubab kõrge tootlus (9-10 % või suurem), siis on tõenäoline, et investeeringud on seotud täiendavate riskidega — непривлекательное asukoht ja vastavalt madal nõudlus nõrk juhtimine või töökindlust hoone. Selleks, et kaitsta end viimase riski — madala kvaliteediga objekti ja selle vananemist — soovitatav osta uusi objekte. Kõige parem on osta korterid esmasel turul, nii nagu ostes teisese eluaseme kiiresti tekivad kulud, remont, mille tõttu väheneb saagikus.

Kust osta

Osta üliõpilane korter on kasulik Suurbritannias, Saksamaal ja Prantsusmaal. Need turud on usaldusväärsed ja on väga kõrge nõudlus kohalike ja rahvusvaheliste üliõpilaste (osakaal viimase moodustab 10-20 % õppijatest). Võimalused erainvestorite turgudel Austrias, Hispaanias ja Šveitsis on piiratud, sest seal on selliseid objekte veel projekteerimisjärgus скупаются ettevõtte investor — ettevõtete ja fondidega. Mis puutub USA — ise suure turu õppelaenu sviiti, siis seal pakkumine избыточно, kasvupotentsiaali rent määrad on piiratud, ja isegi kohalikud investorid tormasid euroopa turgude otsingul suurema saagikusega pakkumisi.

Kui valite linna, on vaja pöörata tähelepanu, et on olemas «magnet» — mis asub lähedale populaarne kõrgkooli, samuti puudub ülepakkumine kohalikul üüriturul, kus студенческим апартаментам võib konkureerima suur hulk era-korterid, ja tootluse kahjustaks madal rent määrad.

Читайте также:  {:et}6 märke, mille järgi saab prognoosida hinnatõusu kinnisvara

Samuti on oluline demograafiline olukord — kui palju kasvab ja kasvab õpilaste arv linnas. Kui õpilaste arv ei muutu või väheneb, kuid seejuures on ehitatud uued ühiselamud ja kompleksid, siis täituvus on madal, korter on пустовать ja investeering ei too kasumit. Näiteks Saksamaal õpilaste arv kasvab peaaegu kõikjal, aga on linnu, nagu Jeen ja Greifswald, kus õpilaste arv on viimase viie aasta jooksul vähenenud 10-11 %.

Uk investeeringute üliõpilane korter perspektiivi suurte ülikoolide keskused on ebapiisav pakkumine eluaseme, nagu Bristol, London, Oxford ja Edinburgh, samuti Manchester. Saksamaal potentsiaali on linnade Baieri (Würzburg, Nürnberg, Passau), samuti Heidelberg ja Frankfurt-am-Main. Prantsusmaal häid investeerimisvõimalusi on linnades Ex-en-Provence, Lille, Montpellier, Пессак, Marseille, Strasbourg.

Лайфхак investoritele esimeste teada, kus ja millal on avatud teaduskonna või uus ülikool, ja osta ka kõrval korter.

Näiteks lõpus 2017 ehitus algab ülikooli Cardiffis, ja tänu projektile kohalik ülikool meelitab ligi 2 000 õpilast üle kogu maailma. Ning aastaks 2019 äärelinnas, põhja-Pariisis avatakse Euroopa suurim ülikooli teaduskonnad social sciences, kus töötada ja õppida õppejõud ja õpilased mitmest ülikoolid.

Leviku interneti-tehnoloogia on muutumas üha populaarsemaks muutuvad kaugõpe, kuid traditsioonilisi hariduse jäävad keskenduda õpilaste lähema aastakümne jooksul. Ja nii ka üliõpilaste korter lähedal lõpetajate kõik sama on populaarne.

Georgi Качмазов, juhtiv partner Tranio