{:et}

Paljud investorid, kes investeerivad raha välismaale kinnisvara, püüdlevad kõrgema tootluse. Kuid mitte kõik ei ole aru saanud, et suur esialgne tootlus tähendab suurt riski, siis on tõenäoline, et tulude vähenemist pikemas perspektiivis.

Me soovitame klientidel eelnevalt hinnata riske ja mõelda läbi investeerimisstrateegia optimaalse tasakaalu tootluse, usaldusväärsus, tööjõukulude ja muude tegurite tõhususe manuseid. Enamik kliente Tranio sobib lihtne арендный äri stabiilne asukoht, pikaajalise rentimisega lepingu ja kontrolli kaudu tegutseva äriühingu. Käesolevas artiklis, me vaatame, kuidas pakkuda parimat tootlust kui sellise strateegia.

Miks lihtne арендный äri

Tüüpiline investorid, kes kasutavad teenuseid Tranio,— edukaid ettevõtjaid, Venemaa, Brasiilia, Iraan või Hiina. Tavaliselt, kodus neil on aktiivne äri, mis toob kaasa ka suurema kasumi. Alates välismaale kinnisvara nad eelistavad saada passiivset tulu on minimaalne вовлеченностью juhtimine. See on investeering mitte niivõrd kasumi huvides, kui palju, et säilitada kapitali ja seda kaitsta poliitiliste ja majanduslike riskide oma riik.

Enamik kliente ei ole plaanis müüa oma доходную kinnisvara lähiajal. See vara annab investoritele isiklik pensionifond ja teenib garantii majanduslik heaolu on nende lapsed. Veel üks oluline motiiv — elamisluba USA-s või Euroopa riikides, mis pakuvad võimalust nii kinnisvara ostjatele.

Meie investoritele tavaliselt ei sobi projektide lisaväärtus — ehitus-või редевелопмент. Investeeringud on seotud kõrge riskiga, mille hulgas on üle hinnangulised, raskusi vormistamist, mis võimaldab dokumente, pumbatud ostuhinnast ja pikki otsinguid ostja. Investor on vajalik projekti kaasatud ja teatud kvalifikatsiooni ehituses. Projektid kinnisvaraarenduse tõhus kui esmane tegevus, mitte vahend kapitali säilitamise.

Seega, непрофильным investoritel soovitame lihtne арендный äri: ostma kinnisvara ja rentida. See низкорискованная ja on lihtne rakendada strateegia.

Eelarve ja objektide tüübid

Soovitame kaaluda investeeringuid välismaale kinnisvara kui eelarve on 200 tuhat eurot. Odavam, väheste eranditega, on raske osta ликвидный objekt. Selles segmendis soovitame osta elamu korterid. Huviväärsuste nende eelised — kõrge likviidsus ja stabiilne nõudlus.

Kui eelarve on üle 2,5 miljoni euro tuleks keskenduda äri üksused — kõigepealt kauplemise kinnisvara ja hooldekodud.

Sõltumata eelarve, 50-60 % objekti maksumusest tavaliselt saab võtta laenu, nii et investeeringud доходную kinnisvara võite alustada ja 100 tuhat eurot omavahenditest.

Tüübid äripindade ja nende parameetrid
Andmed Tranio (keskmised soovitatavad näitajad)*

Tüübid
objektid
Tootlus
% aastas
Tähtaeg
lepingu
rent
Eelised Miinused
300 tuhat eurot
Korter (lühiajaline üür) 5-7 1 päeva Kõrge likviidsus; võrreldes pikaajalise rendiga — suurem saagikus ja ei ole probleeme elanike väljatõstmise; suurem kasvupotentsiaal rent määrad Riskide juhtimise ja seisakute; võrreldes pikaajalise rendiga — kiirem kulumine
Korter (pikaajaline rent) 2-3 1 aasta Kõrge likviidsus; suure nõudlusega üürnikud, stabiilne isegi kriisi ajal Riskide juhtimise ja seisakute; probleemid üürnike väljatõstmise
Üliõpilaste majutus 4-6 6 kuud Suure nõudluse üürnikud Võrreldes korterite — madalam likviidsus, raske перепрофилировать
2,5 miljonit eurot
Kasumlik kodus 3-5 1 aasta Kõrge likviidsus, kasvupotentsiaali kapitalisatsiooni Madal saagikus, palju üürnike probleeme väljatõstmine, on vaja fondivalitseja
Tänava kauplused 3-4 3-10 aastat Kõrge likviidsus, kasvupotentsiaali kapitalisatsiooni Madal saagikus
Supermarketid 5-6,5 12-15 aastat Kõrge tootlus, pikaajalised lepingud Mida lähemale tähtaeg lepingu lõppemist, seda madalam on likviidsus
10 miljonit eurot
Hooldekodu 5-6,5 20-25 aastat Kasv hulk pensionäre, pikaajalised lepingud Raske перепрофилировать
Kaubanduskeskused 4-6 5-15 aastat Kõrge tootlus Riskide juhtimine kui suur hulk üürnike
Hotellid 4-6 10-20 aastat Kõrge tootlus Raske перепрофилировать

* Keskmised näitajad objekt:

  • on edukat aladel suuremates euroopa linnades;
  • uued objektid või pärast ümbertegemist;
  • rendi lepingud alguses kehtivuse.

Asukoht

Asukoht objekti sõltub otseselt seotud riskid ja tootlus investeeringuid. Soovitame investeerida arenenud majandused ja stabiilne poliitiline süsteem. Madalaim risk on erinevad Austria, Suurbritannia, Saksamaa, USA, Prantsusmaa ja Šveits: neis riikides on kõige väiksem tõenäosus, hüperinflatsioon, kukkumise rahvuslike valuutade ja SKP.

Читайте также:  {:et}Kinnisvara austria Alpides — on paljutõotav suund investeeringuid

Enamik vene kliendid eelistavad Saksamaale, sest geograafiline lähedus, ning ka seetõttu, et võrreldes teiste loetletud riikidega tootlus Saksamaal natuke rohkem, laenutingimused on parem, ja maksud on veidi väiksem. Kuid teised riigid on sellest nimekirjast ka huvi: näiteks mõned investorid otsustavad USA, sest loodavad seal suuremat kasu, teised kardavad nõrgenemine ja saksa majandus-poliitiliste sündmuste ja kolmandad omandavad доходную kinnisvara riikides, kuhu on koondunud oma äri-või isiklikud huvid.

Soovitame ka arvestada, millises valuutas on nomineeritud jäätmete pere investor 5-10 aastat. Näiteks, kui teil on eluasemeturul Uk ja seal õpivad teie lapsed, siis tasub lähemalt uurida objektid, арендный tulu, millest on tekkinud sterling.

Keset asulat, siis on parem valida kas mega cities ja nende rikaste äärelinnadesse või linna keskmise suurusega kasvava elanikkonnaga, arenenud tööturul ja potentsiaal majanduskasvu. Me soovitame keskenduda tõestatud kohas, kus juba on edukas kogemus investeeringute kaasmaalased. Näiteks, häid võimalusi — lääne-euroopa pealinnad ja suuremad linnad Lääne-Saksamaal.

Valik linnaosa sõltub sellest, millist tüüpi kinnisvara. Näiteks tänava poed parem osta keskne tänavatel koos elava liiklusega ning kaubandus-ja laoruumid — võõrsil välja suure linna kõrval rajaga.

Üürnikud ja арендный leping

Kui sa rentida elamukinnisvara, siis kui üürnikud eelistatud on keskklassi esindajad, kellel on head krediidi ajalugu ja stabiilne sissetulek. Ja segment kommertskinnisvara vähemalt рискованны objektid, mis on juba välja üürida suurim ettevõtte üürnikele, kes töötavad turul kümneid või sadu aastaid. Tõenäosus pankroti sellised üürnikud vähem kui väikesed eraettevõtted. Teavet finantsseisundi üürnik saab küsida advokaatide protsessi ekspertiisi objekti (Due Diligence).

Objektid rohke üürnik (näiteks tulu kodus või kaubanduskeskused) ei sobi välisriikide непрофильным investoritele. Meie kogemus näitab, kui üürnikud rohkem kui viis, see suurendab oluliselt riski juhtimise ja suurendab nõuded professionaalsetele fondivalitseja. Kõige parem on osta kinnisvara ainus üürnik.

Oluline tingimus rentimise lepingu eraldamine ülalpidamise kulud objekti vahel omanik ja üürnik: kes maksab kinnisvara maksud, kommunaalkulud, kindlustus-ja muid väljaminekuid. Soovitame vähendada riski, ostes objektid, mille maksimaalne tegevuskulud возложен üürnik. Lepingu sellist tüüpi nimetatakse NN Lease (Double Net Lease) või NNN Lease (Triple Net Lease), nende erinevused muud variandid on toodud tabelis:

Tüüp rent Kulud omaniku
Fassaadi remont
ja ehitus
kujundused
Sisu
ja hooldus
Kindlustus Käibemaks
kinnisvara
Gross Rent Lease
N Lease
(Single Net Lease)
·
NN Lease
(Double Net Lease)
· ·
NNN Lease
(Triple Net Lease,
analoog Saksamaa —Dach & Fach)
· · ·
Absolute NNN Lease · · · ·

Soovitatav on osta objektid c pikaajaline (10-20 aastat) арендными lepingute ilma õiguste lõpetamist, kusjuures jäik rent intressimääraga ilma kohustub operatiivse näitajad äri üürnik. Pidage meeles, et selline leping paneb kohustuse mõlemad pooled: tegemist ei ole ainult selles, et rentnik tagab stabiilse üüri kogu selle aja, aga ka sellest, et omanikul ei ole õigust tõstma üürnik lepingu tähtaja saabumiseni.

Pikaajalised lepingud annavad investorile täiendava kindlustuse hindade korrektsioon, mis ei ole kaitstud isegi kõige usaldusväärsem kinnisvaraturgudel. Kui te olete investeerinud objekti 15-20-aastase lepingu, siis suure tõenäosusega perioodi hindade langus on esimesed 10 aastat valdusi, kuna tsüklid kinnisvaraturul järgnevad üksteisele iga 7-10 aastat. Kui kõva lepingud 15-20 aastat hinnakõikumised ei ole kajastada oma sissetuleku, kuna ei saa ennetähtaegselt üles öelda või vähendada renditasu. Nii, teil on võimalik oodata, kuni turg taastub, ja välja tulla projekti eduka buum.

Isegi pikemate lepingute saab tavaliselt indeks rent määrad vastavalt inflatsioonile, siis on igal aastal tõsta neid umbes 1-2 %. Kui positiivses turu arengut sel on omad miinused. Näiteks, kui kinnisvara turg on iga aastaga kasvanud 4% ja 10 aastat sa tahaksid volitatud objekt on oluliselt kallimad inflatsioon — te ei saa seda teha, sest sind piirab leping. Nii investoritele, kes usuvad, et tõus turul pikemas perspektiivis, see on parem osta objektid viie aasta lepingud (nt kauplemise kinnisvara jalakäijate tänavatel) ja indeks rendihind pärast lepingu lõppemist.

Читайте также:  {:et}Tulevikku suunatud investeering on парижски: kuidas tõlkida kontorid elamu fond

Potentsiaali väärtuse kasvu

Madala riskiga varad on igal lääne turgudel müüakse koos esialgse rent tulu 3 kuni 7 %. Osta objekte, mille esialgne tootlus üle 7% usume põhjendamatu ja ebaökonoomne, et välismaa investor: sellistes projektides on suur tõenäosus, et silmapiiril on 5-10 aastat rakendatakse mis tahes risk, kulud likvideerimisel, kelle osutub suurem kui riskipreemia sissepääsu juures.

Lisaks turud madala riski ja tootluse (tavaliselt need on keskused ja prestii valdkondades suuremates linnades) kallinevad kiiremini kui need, mida iseloomustab kõrge esialgse tulu-ja kaasnevate kõrged riskid.

Näiteks, nagu näitas läbiviidud Tranio tagasiulatuva analüüs kinnisvara hinnad USAS, 2001-2015 objektid, mille esialgne tootlus 3 % kasvasid hind keskmiselt 5 % aastas, tulu 5 % — 4,7 %, kusjuures tulu 7 % — ainult 3,5% aastas ja objektid tootlus 9 % võiks langeda hinnaga. Seejuures seas дешевеющих jäävad kõige vähem kaotanud väärtust need, mis on olnud madalam tootlus. Tõenäosus, et hinnad langevad kõrgem jäävad suurema esialgne tootlus, nii et arvestades tõenäosust rakendamise riskiga objektid esialgse tulu 3-7 % annavad lõpuks suure mille tootlus.

Prognoos hindade kasv on tähtis ka väljavaateid piirkonnas. Kõige kiiremini kallineb kinnisvara seal, kus juhtub джентрификация — protsess, mille tööstuspiirkonnad muutuda eksklusiivne elamu, облагораживается territoorium, arenenud infrastruktuur ja elanikkonna madala sissetulekuga ümber rohkem off. Seejuures on kõige выигрышны alad, mis on lähedal kesklinnast või on mugav transpordiühendus keskusega.

Optimaalne saagikus sõltub mitte ainult ohte, vaid ka tähtaja investeeringuid. Mida väiksem on tähtaeg, seda suurem on esialgne tootlus on mõtet raames vahemikus 3-7 %. Näiteks, arvestamata laenu kui 20-aastase tähtaja investeerida suurim kumulatiivne tootlus (arvestades kasvu kapitalisatsiooni) on saavutatud, kui esialgne tootlus 3,8–5,8 %; ning kui tähtaeg investeerimine — 10 aastat, siis optimaalne esialgne tootlus 4,5–6,5 %. Selline järeldus analüütikud Tranio saanud uuringu tulemusena 100 paarid «tootlus — kapitalisatsiooni kasv» elamu-ja нежилой kinnisvara Saksamaal.

Laen

Võimalik, et suurendada tootlust abil hüpoteegid.

Raha, ahvatlevad tõttu hüpoteegi, on odavam, kui üürnik maksab üüri. Näiteks, ostes kinnisvara investeeringute Saksamaal saab arvutada laenu summas kuni 60 % objekti maksumusest all 2-3 % aastas. Kui rent tootluse 6,5 % tootlus investeeritud kapitali arvestades laenu võib ulatuda 8-10 %.

Üldiselt on kõige odavam laenud — ujuva intressimääraga ilma võimalusest ennetähtaegse tagasimaksmise ja kõige kallim — fikseeritud intressimääraga, mis lubavad ennetähtaegne kustutamine.

Parem võtta laenu pikka aega (10-15 aastat): mida suurem on tähtaeg, seda rohkem on raha, kuid seda väiksem on risk, et negatiivne olukord turul mõjutavad tingimused refinantseerida. Juhul, kui äripindade soovitatav vormistada hüpoteegi kava, kus kõigepealt on makstud intressi, kui keha laenu — lõpupoole laenu tähtaeg. Seejuures on soovitav, et lõpuks tähtaja oli lõpeb vähemalt 40-50 % keha.

Ei maksa перекредитовывать objekt ja laenata liiga palju. Kuid seda ei tohiks võtta liiga vähe, sest imelik oleks mitte kasutada võimalust võtta laenu odavamalt kui maksab üürnik.

Maksude optimeerimine

Niipalju kui optimeerida tulumaksu, siis füüsilise isiku Euroopas ja USA-s maksavad seda proportsionaalne suuruse tulu ja vara maksumusega kuni 1 miljon eurot lihtsam vormistada ka füüsiline isik. Kallim objekt on soodsam registreerida firma, sest juriidilistelt isikutelt tavaliselt lame ja madalam tulumaksumäär. Ka ettevõtetel on lihtsam vähendada mahaarvamisele teemad baasi kaudu amortisatsioon ja jääkide laene pangast ja asutaja.

Kõige parem on, kui tehing õnnestub korraldada nii, et makse maksma ainult riik leida kinnisvara objekti. Selline võimalus sõltub maksu резиденства investor, riikidevaheliste kokkulepete kohta välditakse topeltmaksustamist, vara ja muid tegureid. Konsultandid Tranio kui abi maksu nõunikud aitavad igale kliendile individuaalselt struktuur tegeleda ja vormistada laenu soodsatel tingimustel.

Читайте также:  {:et}Kõrval парижским Диснейлендом ehitatud grand resort Villages Nature

Väljapääs projekti

Tavaline tähtaeg valdamise tulude kinnisvara müük — 5-20 aastat. Tavaliselt on vaja vähemalt 13-14 aastat, et objekt on end ära tasunud ja hakkas tootma kasumit. Mõnes riigis on investorid keskendunud aega, kui müügi pärast, mis ei ole makstud maksu kapitali juurdekasvu (näiteks Saksamaal on 10 aastat).

Kas see on kasulik müüa kinnisvara läbi paljude aastate jooksul — üks olulisemaid riske investeeringuid, mis sageli ei arvesta kliendid on huvitatud kõrge tulususega. Nende ahvatlevad pakkumised esialgne tootlus 8 % ja üle; tüüpilised näited — parkimise või majutus üliõpilastele perifeerias. Oluline puudus on selliste objektide — madal likviidsus, siis on väike nõudlus osta. Kui sa lähed, et neid müüa, on oluliselt madalam hind, et lõpuks нивелирует kõrge esialgne tootlus.

Kui silmapiirile planeerimine 10-20 aastat soovitame kaaluda äripindade esialgne tootlus 5 % (juhul, kui täidetud on ülejäänud soovitusi käesoleva artikli). Kõige sagedamini on nende hind kasvab 2-3 % aastas koos turu või isegi kiiremini kui tema. See on usaldusväärsed objektid, mida saab soodsalt müüa ja graafikust ees, kui teie plaanid muutuvad. Ja kui стрессовом stsenaarium on selline kinnisvara vähem kaotab hinnaga, kui on suurema riskiga objektid kõrge esialgse tulu.

Kuid kui te ei kavatse müüa objekt 1-3 aastat, siis on parem osta kõige доходную kinnisvara piirkonna majanduskasvu. Täna üks selline kohtades Euroopas peetakse Hispaania oma centerpieces turgude Madrid ja Barcelona. Kuid ei saa öelda, kas kasv jätkub neil turgudel, järgmise 10-20 aasta jooksul, nii et pikaajalisi investeeringuid, mille eesmärgiks on kapitali säilimine on parem valida rohkem prognoositav kohas.

Kui teil on kavas müüa kinnisvara ja jätta tema pärijatele, siis on oluline valida õige formaat valdamise, et optimeerida kinnisvara maksud. Näiteks Prantsusmaal ei ole maksude pärida ja kinkimine, kui objekt on registreeritud tsiviil firma tehingute kinnisvara (ühenduse tähtsusega ala). Ja Ühendkuningriigis kehtiva pärandist ei maksustata kinnisvara, kaunistatud oma офшорную firma.

Siin on kokkuvõte põhilised soovitused Tranio investorite välismaale kinnisvara:

  Elamu kinnisvara Нежилая kinnisvara
Minimaalne eelarve 300 tuhat eurot 2,5 miljonit eurot
Objektide tüübid Korter, majutus üliõpilastele Trading kinnisvara ülerahvastatud tänavatel, kaubanduskeskustes, vanadekodud
Riik Austria, Suurbritannia, Saksamaa, USA, Prantsusmaa, Šveits
Linn Suured asulad hea демографией ja potentsiaal majanduskasvu
Valdkonnad Koht hea keskkonna ja infrastruktuuri, populaarsed on keskklassi; naabruses ülikoolide, meditsiini keskused ja ettevõtluse kvartali jooksul Lähedal transport arterite ja ühistranspordi, kohtades, kus muu objekti sarnase profiili
Majanduskasvu potentsiaali on
kapitalisatsiooni
Kõrge Keskmine
Tähtaeg investeerida 10 aastat
Optimaalne starter
tootlus
4-6 %
(võib parandada läbi laenu)
LTV (osa võimendusega
objekti maksumusest)
60 %
Laen Kõige odavad laenud — ujuva intressimääraga ilma võimalusest ennetähtaegse tagasimaksmise; tuleks valida skeemi, kus kõigepealt makstakse intressi, ja keha — lõpupoole tähtaeg
Laenu tähtaeg 10-15 aastat
Üürnikud Keskklassi esindajad, lastega pered, õpilased, kontoritöötajad, pensionärid Suurte kettidega ja fondivalitsejad, kes tegutsevad turul juba mitu aastakümmet ja on hea rahaline vorm
Tüüp rent NN-või NNN (maksimaalne tegevuskulud on арендаторе);
pikaajaline leping ilma õiguste lõppemine
Rendiperioodi 1 ööpäev (lühiajaline),
1 aasta (pikaajaline)
5-20 aastat

Georgi Качмазов, juhtiv partner Tranio