{:et}

Läbiviidud küsitluse Tranio 2017. aastal, on näidanud: enamik риелторов (81 %) usuvad, et vene investorid on harva investeerivad fondid kinnisvara.

Aga varsti selline viis, kuidas investeerida võib olla rohkem. «Vastavalt meie prognoosidele, aastatel 2017-2018 venelased on rohkem kursis fondide kinnisvara ja järk-järgult liikuda selles suunas. Sageli on mugavam formaat, kui ise osta ja hilisemaid juhtimise objekt,»— ütles juhtiv partner Tranio Georgi Качмазов.

Käesolevas artiklis me kirjeldada, kuidas fondide abil investeerida projektidesse, mis on seotud ehituse ja tegevuse kinnisvara.

Kinnisvarafondid töötavad sellise skeemi:

  • fond määrab fondivalitseja (fondi juhid);
  • investorid investeerivad kapitali fond;
  • saadud raha fondi juhid omandavad kinnisvara;
  • juhid fondi poolt kogutud ja suunata kasum fond;
  • osa kasumist jaotatakse investorite: nad teenivad selles, mis on võrdeline tema osa fondis saavad osa üüritulu või/ja edasimüügi eesmärgil.
  • Kas investeeringuid fondidesse palju plusse:

    • väike läve siseneda — 1 tuhat kuni 30 tuhat eurot (võrdluseks: osta likviidne korter on nõutav vähemalt 100 tuhat eurot);
    • lihtne ostu-müügi aktsiate ja osakute (avatud fondide seda saab teha igal tööpäeval);
    • professionaalne juhtimine (ei ole vaja kulutada isikliku aja juhtimine);
    • mitmekesistada investeerimisportfelli;
    • suurem likviidsus võrreldes investeeringuid otseselt nimekirjad.

    Kuid on ka oluline puudus: poolt mitteresidentidele raske investeerida välismaised investeerimisfondid.

    Kommenteerib ekspert Tranio Aleksander Tšernov: «Investeerida usa fondid füüsilistele isikutele – poolt mitteresidentidele raske mitmel põhjusel. Enamus platvormidel on korraldatud investeeringute usaldab kinnisvara (Real Estate Investment Trusts, REITs), mis on vabastatud maksu-ja taluvad koormust maksude tulu kinnisvarainvesteeringute oma aktsionäridele (investorid). Selline struktuur on kasulik resident USA, kes kasutavad sageli kapitali investeerimise raha oma pensioni investeeringute kontod, mis omakorda on ka sooduskohtlemise maksustamine. Kuid välismaa investoritele, вкладывающим sarnaseid usa fondid, pea maksma olulise tulumaks ja ise esitama tuludeklaratsiooni USA-s, nii nagu raha ei mõista maksu-ained. Pealegi, vormistamine deklaratsioon — aeganõudev ja kulukas protsess. Potentsiaalsed investorid Venemaalt ka ees koos raskustega kandmisel raha vene pankadest usa konto fondide ja tagastamisel kapitali konto vene FÖDERATSIOONI. Enamik platvorme ei ole mõeldud töö välismaalastega ja näitavad, et investorid on panga arved USA-s. Seejuures avada konto usa pank ilma isikukoodid, aadressid USA või pikaajaline viisa on problemaatiline ja igal juhul nõuavad isiklikku kohalolekut ja reis sellesse riiki».

    Samas, vastavalt direktor finants-teenustele Tranio Cyril Schmidt, investeerida REIT saab ja börsil — kui väärtpaberitesse. «Sellise stsenaariumi korral esitada tuludeklaratsiooni USA ei pea,» ütleb ta.

    Fondide tüübid

    Neile, kes siiski julgesid selliseid investeeringuid, et alustada oluline teada fondi liik, et mõista, kuidas ja üle millise tähtaja jooksul on lisandunud kasumit.

    On olemas mitut tüüpi fondidest.

    1) kasutamise kohta kasumit:

      Fond kogunemine
    (Accumulation, Acc)
    Fond on suunatud
    tulu
    (Income, Inc)
    Võimalus kasutada kasumit Kasum reinvesteeritakse tagasi fondi osta täiendavaid rajatisi või aktsiate Kasumit arvestatakse pangakontole investori
    Fondi eesmärk Kasvu ja suurendada andmebaasi objekte genereerida rohkem tootlus Ainult tulu

    Kõige alus on suunatud samaaegselt laiendada ja saada tulu.

    2) osaleda kauplemine börsil:

      Noteeritud börsil
    (listed)
    Ei ole noteeritud börsil
    (non-listed)
    Aktsiate emissioon Väljastatakse laos Ei ole väljastanud laos
    Õiguslik staatus — investment trust kinnisvara (Real Estate Investment Trusts, REITs)
    — ettevõtte kinnisvara — aktsiaseltsid
    — investeerimisfondide (unit trusts või mutual funds)
    — pensionifondid (pension schemes)
    — piiratud vastutusega partnerlus (limited partnerships)

    «Info ei ole noteeritud börsidel fondide saadaval investoritele vähemalt, kui noteeritud börsil. See on hea отрегулированная tööstus. Investeerida паевый investeerimisfond розничному investor isegi lihtsam, kui fondi vahetada, ja selle segmendi turul maksimaalselt läbipaistev,» ütleb Kirill Schmidt.

    3) investeeringute:

      Avatud
    (open-ended)
    Suletud
    (closed-ended)
    Aja jooksul enne osakute müük Investor võib osta osakuid või esitada osakuid juurde lunastamine fondivalitseja igal tööpäeval Loodud piiratud perspektiivis (5-10 aastat). Selle tähtaja jooksul investor ei saa kiirenemist oma raha fondist. Tagasimaksmine toimub osakute fondi likvideerimisel
    Likviidsus Kõrge Madal

    Fondid, mis on spetsialiseerunud hoiule, kinnisvara rentimine, võivad olla avatud ja suletud. Aga enamus raha, mis tegelevad ehitusega,— suletud, nii kaua, kui rajatakse objekti, raha välja võtta ei saa: need on põimitud maatükk, kraavi, строящееся hoone. Välja investeeringuid võib pärast ehituse ja müügi hoone, kui fondi ilmuvad vahendid (kuid investor võib müüa oma osaluse teisele investorile). Näiteks fond avaneb 2015. aastal, et koguda õige summa raha investoritele ja ehitab selle raha eest objektid viie aasta jooksul. Pärast seda, kui raha on kogutud, fond on välja kuulutatud suletud, 2020 aastal on ta müüb objektid ja saadud raha maksab investoritele kasumit.

    Читайте также:  {:et}Seadus Дюфло: kuidas vähendada makse, ostes uue eluaseme Prantsusmaal

    Alates fondide tuleb eristada краудфандинговые platvormi, samuti esindavad kollektiivse investeerimisskeemid. «Peamine erinevus on selles, et erinevalt fondide краудфандинге investor sageli ise valib, milliseid projekte investeerida, ja ei seo endale ette,» räägib Aleksander Tšernov.

    Investeeringute strateegia

    Investoril on oluline teada, millise strateegia töötab fond, et hinnata riske ja tulusust. Strateegia on neli liiki.

    Investeerimisstrateegia

    Andmed Tranio

    Strateegia Muud
    pealkiri
    Sisuliselt Riskid Tootlus*
    Core Buy and Hold
    («ostmine ja omamine»)
    Buying kinnisvara rentimine ilma meelitada laenu Madal Madal
    (2-3 %)
    Core Plus Kinnisvara ost üürida väljas oleks kohtades, kasutades krediidi kangi Keskmine Keskmine
    (5-7 %)
    Value Added Value Added
    («kasvu väärtus»)
    Редевелопмент (ost objektide rekonstrueerimine, edasine remont ja müük kõrgema hinnaga) Keskmise ja kõrge Keskmise-ja kõrge
    (7-10 %)
    Opportunistic Ehitus, ost harimata maade, objektide обременениями Kõrge Kõrge
    (üle 10 %)

    * Lääne-Euroopas ja USA-s

    Enamus raha, mis tegutsevad ainult üks strateegiaid. Kuid mõned valivad kohe kaks või kolm — näiteks, Core Core Plus ja Value Added. «Euroopas ja USA-s kogus kapitali ülekaalus fondid Core ja Core Plus, kuna neil on oluline osa kõikidest kõige kallim ja suurte institutsionaalsete objektid,» ütleb Aleksandr Tšernov.

    Need fondid, mis töötavad strateegia Core, valivad küps, низкорисковые turud on stabiilne nõudlus ja hinnatõus seepärast pakuvad madala üüri tootlus (2-3 %). Fondid, kes eelistavad strateegia Core Plus, annavad suuremat saaki (kuni 7 %), kuna investeerivad vähem kesk kohast ja kasutavad krediidi hoob. Lõpuks, fondid, mis on spetsialiseerunud Value Added, võib pakkuda ülim tootlus on alla 10 % tänu sellele, et investeerivad investorid arenevatele turgudele, näiteks sellised, kus on oodata джентрификация ja omandada objektid all rekonstrueerimine hilisema edasimüügi kõrgema hinnaga.

    Näited fondide ja nende strateegiaid

    «Investorid on erinevad ülesanded: kellele on vaja kapitali säilitamise minimaalse riski ja tootlusega, samas kui keegi on nõus suure riski ja ootab paremaid protsenti investeeritud kapitali. Lääne turule fondide kinnisvara pakub laia valikut erinevaid strateegiaid, riskitase ja tootlus oma klientidele,» ütleb Georgi Качмазов.

    Mõned välismaised kinnisvarafondid ja nende strateegia

    Andmed fondide

    Fond Aberdeen Property Trust Henderson Legal & General PropFund US Masters Residential Property Fund
    Fondi liik Avatud, котирующийся Avatud, котирующийся Avatud, котирующийся Suletud, ei котирующийся Avatud, котирующийся
    Kohtualluvus Suurbritannia Suurbritannia Suurbritannia Saksamaa Austraalia
    Strateegia Core Core Core Core Plus Value Added
    Minimaalne eelarve 5 000 £ 1 000 £ (Acc),
    3 000 000 £ (Inc)
    500 £ 30 000 € N/a
    Geograafia
    objektid
    Suurbritannia (London) Suurbritannia (Kagu-Inglismaa) Suurbritannia Saksamaa (Berliin ja selle ümbrus, samuti linna elanikkond on suurem kui 50 tuhat inimest) USA (new York, New Jersey; alahinnatud kohast)
    Tüübid
    objektid
    50 % — trading objektid, 20 % — kontorid Kaubandus ja kontori kinnisvara 22 % —tööstuslikud objektid; else — kauplused, bürood, jaemüük-pargid, laod Korterid Odavad kodu 1-4 pere ja lastega hoone 20-100 korterit
    Tootlus
    % aastas
    2,0–2,5 3,1 2,8 7,0–10,0 N/a
    Закредитованность
    (LTV, %)
    75-80 N/a

    Uuringu andmetel on Euroopa ühingu investorite ei ole noteeritud noteeritud kinnisvarafondid (European Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles INREV), enamik küsitletud investorid 2016 aastal valiti strateegia Value Added või Core. Võrreldes 2015 aastal osa Core ja Value Added suurenenud (koos 82,2 kuni 86,2 %) ning Oportunistic — vähenenud (koos 17,8 kuni 13,8 %). See räägib sellest, et aastal 2016 investorid on vähem valmis võtma riske, kui varem. Uuringus on ka teatatud, et kõige populaarsem turgude investeeringud — riik koos madala riskiga (Saksamaa, Prantsusmaa ja Suurbritannia).

    Valitud turgudel osa oportunistlikud strateegiaid võib olla suurem. Näiteks vastavalt JLL, Hispaanias 2015 ta oli 28 % (samas Core ja Core Plus — 35 %). See riik, mida iseloomustab suurte riskidega, kui näiteks Suurbritannia ja Saksamaa, ja investorid, выбирающие Hispaaniasse, tavaliselt on valmis võtma suuri riske.

    Читайте также:  {:et}Venekeelsed ostjad valivad kõige kallim eluase kõige kallimates riikides

    Viia risk miinimumini ja mitmekesistamine

    Tootlus fondide investoritele ei garanteerita. See sõltub sellest, kallim või odavam vara, samuti nõudlus rent ja kõlarid rent määrad.

    Nagu mis tahes liiki investeeringuid, investeeringuid fondidesse kinnisvara kaasnevad riskid. Mida suurem on saagikus, seda suurem on risk.

    «Üks peamisi riske fondi hoolimatute kontrolli. Oluline on valida ettevõtted kellel on hea lugu, maine, läbipaistev aruandlus ja selge strateegia,» ütleb Georgi Качмазов.

    Enamik fondide üritavad minimeerida riske, kombineerides erinevaid strateegiaid ja portfelli mitmekesistamine.

    Peamised riskid ja kuidas neid vähendada

    Andmed Tranio

    Riskid Kuidas fondid страхуются riski
    Makromajanduslikud riskid
    (kriis, inflatsioon jne)
    Valik stabiilsete turgude (nt investeeringud «suur семерку» Saksamaa) ja mitmekesistamine (näiteks 80 % kapitali võib investeerida kaubanduskeskused või kontorite ja 20 % — on logistika kompleksid ja hooldekodud)
    Tururisk
    (langus kinnisvara hinnad, удешевление rent)
    Valuutariski
    (näiteks, kui manustate austraalia fond USAS on oht langust usa dollari suhtes)
    Seadusandlik risk
    (muudatused seadusandluses)
    Müük hind madalam ostuhind Osta alahinnatud piirkondades, kus on oodata või korraldatakse джентрификация või regenereerimine
    Risk, mis on seotud rahastamise
    (tulevikus võib fond ei saada soodsatel tingimustel laenu)
    Laenud on fikseeritud panused, LTV mitte rohkem kui 50 %
    Maksmata üür üürnikud Usaldusväärsed üürnikud, kellel on head krediidi ajalugu (suured ettevõtted, nagu Sainsbury’s, riigiettevõtete), mitmed rentnikud
    Risk seisakute Valik on juba сданных üürida jäävad minimaalse заполняемостью 80-95 % piirkondades, kus on arenenud sõiduki sõnumiga ja tööturul; pikk ja karm rendilepingu
    Risk on suurenenud kulude sisu Valik kvaliteetseid objekti (majutust, mis ei vaja remonti, «roheline» ärihooned, klass jne)

    Paljud fondid диверсифицируют oma investeerimisportfelli, siis on investeerivad investorid samaaegselt kinnisvara mitut liiki eri riikides, kasutades erinevaid strateegiaid ja suunad investeeringuid. Lisaks kinnisvara, raha saab salvestada väike osa fondide raha või väärtpaberite kohta. Samuti on fondid, mis ei investeeri otse objektid ning investeerivad teistesse fondidesse või ettevõtted, kes tegelevad kinnisvara.

    Näide struktureerimine fondi portfelli arvestades mitmekesistamine

    Kuidas investeerida?

    Projektid Core ja Core Plus — vähem riskantne, kuid on võimalik rohkem teenida strateegia abil Value Added.

    «Ühtne soovitused ei ole. Valik sõltub investeerimiseesmärkide ja kohti investeeringute portfelli kliendi. Näiteks, kui 80 % raha on juba investeeritud usaldusväärsed vahendid ja vajalik vahend, et suurendada kasumlikkust, siis veel 20 % on võimalik suunata projektid Value Added,» räägib Aleksander Tšernov.

    Vastavalt Georgi Качмазова, kes soovib investeerida Value Added, eriti soovitatav on valida mõista turud ja usaldusväärne raha, et vähendada riske.

    «Soovitatav on valida fondid tulevane strateegiaid, näiteks investeerida selline klass kinnisvara, mis on nõudluse silmapiiril 10-20 aastat,» ütleb Georgi Качмазов.— Meie arvates on see микроапартаменты ja hooldekodud. Samuti on oluline valida arenev piirkond, kus toimub джентрификация, mis objektiivsetel põhjustel muutub vedelik läbi 10 aastat. Fondid, mis investeerivad tulevikku suunatud ja aktuaalne strateegia, mis suure tõenäosusega toob investorile tulu».

    Lisa: Omadused euroopa fondide kinnisvara

    Andmed PwC

    Riik Õiguslik staatus Nõuded fondile Plussid Miinused
    Austria Fondi vara (Immobilien-Sondervermögen) fund on avatud tüüpi, ei ole juriidiline isik; haldab austria fondivalitseja (Kapitalanlagegesellschaft, KAG) — see on kas OÜ (Gesellschaft mit beschränkter Haftung, GmbH), kas AS (Aktiengesellschaft, AG) Investeeringud vähemalt 10 korda 4 aasta Mis tahes investoritele; ei ole maksustamise tase laos; hea отрегулированность; fond lunastab aktsiad investorite soovil Piirangud liiki vara; juurdekasv kinnisvara väärtus on maksustatav, olenemata sellest, kas see on müüdud
    Spetsiaalne fond kinnisvara (Immobilien-Spezialsondervermögen) — fond suletud tüüpi, ei ole juriidiline isik; haldab austria fondivalitseja (KAG) — see on kas OÜ (GmbH), kas AS (AG) Investeeringud vähemalt 5 korda 4 aasta Paindlik vahend on mõeldud institutsionaalsetele investoritele Piirangud teatud tüüpi kinnisvara; sihtasutus ainult juriidilised isikud; tavaliselt ainult pikaajalised investeeringud; kinnisvara väärtuse kasv on maksustatav, olenemata sellest, kas see on müüdud
    Suurbritannia Fondid — piiratud vastutusega partnerlus (Limited Partnership) Ei ole Ei ole maksustamise tase fondi; vähendatud määrad maksud mitteresidendist investorid Struktuur sobib rohkem fondide suletud tüüpi
    Фискально läbipaistev fondid (Tax Transparent Funds, TTFs): tema volitatud ja reguleeritav piiratud vastutusega ühingud (authorised and regulated limited partnership vehicle, ALP) ja struktuur, mis põhineb lepingus ühisomand (contractual co-ownership arrangement, CCA) Ei ole Ei ole maksustamise tase fondi; vähendatud määrad maksud mitteresidendist investorid; нерезиденты võib vabastada kapitali kasvutulu maks TTF — uus režiim tööks fondi vara, s.h. ka olemas ebakindlust tunnustamist rahvusvaheliste organisatsioonidega
    Volitatud fondi investeeringud kinnisvarasse (Property Authorised Investment Fund, PAIF), investeerimisühing avatud tüüpi (open-ended investment company, OEIC) Tingimused loetakse individuaalselt Enamik artikleid tulu fondi vabastatud ettevõtte tulumaksust (kuid tulu investorite pole maksuvaba) Karm määrus fondi tegevuse (Teenuse kontrolli finants-operatsioonide juhtimine, Financial Conduct Authority)
    Saksamaa Fondi vara (Immobilien-Sondervermögen) fund on avatud tüüpi, ei ole juriidiline isik; haldab saksa fondivalitseja (KAG) — see on kas OÜ (GmbH), kas AS (AG), kas OÜ-ja usaldusühing (Gesellschaft mit beschränkter Haftung & Compagnie Kommanditgesellschaft, GmbH & Co. KG) Panga finantseerimine mitte rohkem kui 30% kogumaksumusest pärandiga vara Levinum ja usaldusväärne vahend mis tahes investoritele; ei ole maksustamise tase fondi Kuni osakute tagasivõtmise — vähemalt kahe aasta jooksul valduse ja iga-aastase tähtaja teate väljund
    Eriline avatud fondi (Spezial-Sondervermögen) — ei ole juriidiline isik; haldab saksa fondivalitseja (KAG) — see on kas OÜ (GmbH), kas AS (AG), kas OÜ-ja usaldusühing (GmbH & Co. KG) Panga finantseerimine mitte rohkem kui 50% kogumaksumusest pärandiga vara Ei ole maksustamise tase fondi Ainult kutse-või pooleldi professionaalne investor
    Kinnine fond (geschlossene Investmentkommanditgesellschaft, Investment-KG) — piiratud vastutusega ühingud; peamine partner — tavaliselt OÜ (GmbH); investorid on partnerid piiratud varalise vastutusega Pangandus rahastamine ei ole rohkem kui 60 % kogukuludest pärandiga vara Mis tahes investoritele; ei ole tulumaksu tulu jaotamine Saadaval kokkuleppele välditakse topeltmaksustamist ja euroopa direktiivid; fond võib облагаться saksa maksu kauplemise tegevus
    Spetsiaalne fond suletud tüüpi (Spezial-Investment-KG); investeeringute AS (Investmentaktiengesellschaft) või piiratud vastutusega ühingud (Investment-KG); peamine partner — tavaliselt OÜ (GmbH); investorid on partnerid piiratud varalise vastutusega Ei ole Ei ole maksustamine tulu tasemel fondi Saadaval kokkuleppele välditakse topeltmaksustamist ja euroopa direktiivid; ainult kutse-või pooleldi professionaalne investor
    Luksemburg Fondid, регулирующиеся kokkuleppele kollektiivne investeeringute (Undertakings for Collective Investments, UCIs): fond ühispaiknemine (fonds kaasa Commun de Placement, FCP), investeerimisühing muutuva kapitaliga (Société d ‘Investissement à Capital Variable, SICAV), investeerimisühing pidev kapitali (Société d’ Investissement à Capital Fixe, SICAF); juhitakse люксембургской fondivalitseja (Alternative Investment Fund Manager, AIFM) Maksimaalselt 20 % rahalisi vahendeid võib investeerida ühe investeeringu objekt; pangandus rahastamine ei ole rohkem kui 50 % kogumaksumusest pärandiga vara; minimaalne väärtus vara — 1,25 miljonit eurot Paindlik vahend investeerimiseks populaarne on välisinvestoritele; ei ole maksustamise tase fondi Maksustamine investorite sõltub elukohariigis
    Režiim spetsialiseerunud инвестфондов (Specialised Investment Funds, SIF): FCP, SICAV, SICAF Maksimaalselt 30 % rahalisi vahendeid võib investeerida ühe investeeringu objekt; minimaalne väärtus vara — 1,25 miljonit eurot Ei ole maksustamise tase fondi Investorid võivad olla ainult ettevõtte kutselised investorid või füüsilised isikud, kes investeerivad vähemalt 125 tuhat eurot või valmis esitama dokumendid olemas investeerida kogemus; investorite maksustamine sõltub elukohariigis
    Ühiskond on investeerimine on riskantne capital (Société d ‘ Investissement en Capital à Risque, SICAR); võib võtta erinevaid vorme juriidilise isiku (OÜ, piiratud vastutusega ühingud ja teised) Ei ole (kuna investeeringud on oportunist) Ei ole maksustamise tase fondi Ainult kutselistele investoritele; investorite maksustamine sõltub elukohariigis
    Prantsusmaa Investeerimisfond kinnisvara (fonds kaasa de Placement Immobilier, FPI) ja firma, kelle преимущественной tegevusega on kinnisvaraäriga (Société de Placement à Prépondérance Immobilière, SPPICAV); haldab prantsuse või registreeritud teises euroopa LIIDU riigis fondivalitseja Kapitali summas 500 tuhat eurot esimesed 3 aastat pärast asutamist; vähemalt 60 % varadest peaks olema kinnisvarasse; vähemalt 85 % üüritulu ja (SPPICAV) 100 % kapitali juurdekasvu jagatakse investoritele Ei ole maksustamise tase fondi; avaliku fondide võimalik maksuvabastus on 3-protsendilist tulumaksu Saadaval kokkuleppele välditakse topeltmaksustamist; fondid FPI väike number
    Читайте также:  {:et}Investeeringud парижскую kinnisvara: kui palju on võimalik teenida üürile

    Seda materjali võib kasutada üksnes teavitamise eesmärgil. Kinnisvarafirma seotud riske, sealhulgas riski kahju summa investeeritud kapitali. Mõista nüansse, mis aitavad teil kvalifitseeritud eksperdid investeeringu. Tranio soovitab pöörduda temaga enne investeering.

    Julia Koževnikova, Tranio