{:de}

Viele Investoren, вкладывающие Mittel in ausländische Immobilien, Streben nach hohen Renditen. Jedoch nicht alle verstehen, dass die große anfängliche Rendite beinhaltet große Risiken, D. H. die Wahrscheinlichkeit einer geringeren Einkommen langfristig.

Wir empfehlen Ihnen, im Voraus zu beurteilen, Risiken und denken Anlagestrategie mit der optimalen Balance von Profitabilität, Zuverlässigkeit, Arbeitsaufwand und anderen Faktoren der Wirksamkeit von Anlagen. Die meisten Kunden Tranio geeignet einfache Verleih in stabilen Standorten, mit langfristigen Pacht-Vertrag und der Verwaltung durch die Verwaltungsgesellschaft. In diesem Artikel betrachten wir, wie die bestmögliche Rendite bei einer solchen Strategie.

Warum ein einfaches Verleih

Typische Anleger, die die Dienste Tranio,— erfolgreiche Unternehmer aus Russland, Brasilien, Iran oder China. In der Regel in der Heimat haben Sie das aktive Geschäft, das bringt einen großen Gewinn. Von ausländischen Immobilien Sie bevorzugen passives Einkommen mit minimaler Einbeziehung in die Verwaltung. Diese Investition ist nicht so sehr wegen des Gewinns, sondern mit dem Ziel, Kapital zu speichern und schützen Sie es vor politischen und wirtschaftlichen Risiken Ihres Landes.

Die meisten Kunden planen, gewinnbringend verkaufen Ihre Immobilie in Naher Zukunft. Dieses Eigentum bietet Anlegern die persönliche Pensionskasse und dient als Garantie für die finanzielle Gesundheit Ihrer Kinder. Ein weiteres wichtiges Motiv — Aufenthaltsgenehmigung in den USA oder europäischen Ländern, die eine solche Möglichkeit bieten Immobilienkäufer.

Unsere Investoren in der Regel nicht geeignet sind Projekte Mehrwert — Bau oder die Sanierung. Anhänge mit hohen Risiken verbunden, unter denen die überschreitung von Kostenvoranschlägen, die Schwierigkeiten mit der Erledigung der Erlaubnisdokumente, überhöhten Kaufpreis und die lange Suche nach einem Käufer. Vom Investor benötigen Sie eine aktive Teilnahme am Projekt und eine bestimmte Qualifikation in der Baubranche. Projekte der Entwicklungszusammenarbeit wirksam als die wichtigste Art der Tätigkeit und nicht als Instrument der Kapitalerhaltung.

So непрофильным Investoren empfehlen wir eine einfache Verleih: Immobilien kaufen und diese vermieten. Es низкорискованная und einfach in der Umsetzung der Strategie.

Budget-und Objekttypen

Wir empfehlen, prüfen, Investitionen in ausländische Immobilien bei einem Budget von 200 tausend Euro. Billiger, mit wenigen Ausnahmen, schwer kaufen aussichtsreiches Projekt. In diesem Segment empfehlen wir den Kauf einer Wohn-Apartments. Unter Ihren Vorteilen — hohe Liquidität und stabile Nachfrage.

Bei einem Budget von über 2,5 Millionen Euro kostet die Orientierung auf kommerzielle Objekte — in Erster Linie Gewerbeimmobilien und Pflegeheime.

Unabhängig vom Budget, 50-60 % vom Wert des Objektes in der Regel einen Kredit, so dass sich die Investition in gewinnbringende Immobilien kann beginnen und das mit 100 tausend Euro Eigenmittel.

Arten von Gewerbeimmobilien und deren Parameter
Daten Tranio (mittlere empfohlene Indikatoren)*

Typen
Objekte
Rendite
% effektivem Jahreszins
Die Frist
Vertrag
Miete
Vorteile Nachteile
Von 300 tausend Euro
Apartments (Ferienwohnung) 5-7 Vor 1 Tag Hohe Liquidität; im Vergleich zu langfristigen Leasing — höher die Rendite und es gibt keine Probleme mit der Räumung der Bewohner; mehr Wachstumspotenzial der Mietpreise Die Risiken des Managements und Ausfallzeiten; verglichen mit dem langfristigen Leasing — schnellerer Verschleiß
Wohnungen (Langzeitmiete) 2-3 Ab 1 Jahr Hohe Liquidität; hohe Nachfrage seitens der Mieter, stabil auch in der Krise Die Risiken des Managements und Ausfallzeiten; Probleme mit der Räumung der Bewohner
STUDENTENWOHNUNG 4-6 Ab 6 Monaten Hohe Nachfrage seitens der Mieter Verglichen mit den Wohnungen — niedriger Liquidität, schwer umfunktionieren
Von 2,5 Millionen Euro
Mehrfamilienhäuser 3-5 Ab 1 Jahr Hohe Liquidität, das Potential der gre der Kapitalisierung Niedrige Rendite, viele Mieter, die Probleme mit der Räumung, brauchen die Verwaltungsgesellschaft
Straßenläden 3-4 3-10 Jahre Hohe Liquidität, das Potential der gre der Kapitalisierung Niedrige Rendite
Supermärkte 5-6,5 12-15 Jahre Hohe Ausbeute, lange Verträge Je näher die Frist des Abschlusses des Vertrags, desto niedriger Liquidität
Von 10 Millionen Euro
Pflegeheim 5-6,5 20-25 Jahre Anstieg der Zahl der Rentner, längere Verträge Schwierig umfunktionieren
Einkaufszentren 4-6 5-15 Jahre Hohe Rendite Die Risiken des Managements bei einer großen Anzahl von Mietern
Hotels 4-6 10-20 Jahre Hohe Rendite Schwierig umfunktionieren

* Durchschnittswerte für die Objekte:

  • in wohlhabenderen Gebieten in großen europäischen Städten;
  • neue Objekte oder nach der Sanierung;
  • Leasing-Verträge zu Beginn der Laufzeit.

Standort

Von der Lage des Objekts direkt abhängig von den Risiken und Renditen der Investitionen. Wir empfehlen, investieren in Länder mit einer entwickelten Wirtschaft und einem stabilen politischen System. Möglichst wenig Risiko unterscheiden sich in österreich, Großbritannien, Deutschland, USA, Frankreich und der Schweiz: in diesen Ländern am wenigsten Wahrscheinlichkeit einer Hyperinflation, fallen nationalen Währungen und einem Rückgang des BIP.

Die meisten Russischen Kunden lieber Deutschland wegen der geografischen Nähe, sondern auch, weil im Vergleich zu anderen aufgeführten Ländern die Rentabilität in Deutschland etwas mehr Kreditbedingungen besser, und die Steuern etwas niedriger. Aber andere Länder aus dieser Liste auch von Interesse: zum Beispiel, einige Investoren entscheiden sich für die USA, denn dort erwarten grundsätzlich mehr Kapital, andere befürchten eine Schwächung der deutschen Wirtschaft durch die politischen Ereignisse, und wieder andere erwerben Immobilien gewinnbringend in Ländern, in denen konzentriert Ihre geschäftlichen oder persönlichen Interessen.

Читайте также:  {:de}In der Nähe von Disneyland Paris gebaut grandiose Resort Villages Nature

Wir beraten auch zu berücksichtigen, in welcher Währung nominiert werden die Ausgaben der Familie des investors nach 5-10 Jahren. Zum Beispiel, wenn Sie haben die Wohnimmobilien in Großbritannien und dort lernen Ihre Kinder, dann lohnt sich ein genauerer Blick auf die Objekte, Miet-Erträge aus dem erzeugten in Pfund Sterling.

Unter den Siedlungen besser, wählen Sie entweder die Metropolen und Ihre wohlhabenden Vororte oder Stadt mittlerer Größe mit einer wachsenden Bevölkerung, entwickelten Arbeitsmarkt und das Potential des Wirtschaftswachstums. Wir beraten bei der Orientierung auf bewährte Standorte, in denen bereits eine erfolgreiche Erfahrung von Investitionen Landsleute. Zum Beispiel, erfolgreiche Varianten — die westeuropäischen Hauptstädte und Großstädte Westdeutschland.

Die Wahl des Landkreises ist abhängig von der Art der Immobilie. Zum Beispiel, straßenläden besser zu kaufen auf den Straßen mit dem Regen Verkehr und der Industrie-und Lagerräume — auf der Abfahrt von der grossen Stadt in der Nähe der Rennstrecke.

Mieter und Mietvertrag

Wenn Sie vermieten Wohnimmobilien als Mieter bevorzugt werden Vertreter der Mittelschicht mit guter Bonität und stabilen Einkommen. Und im Segment der Gewerbeimmobilien am wenigsten riskant Objekte, die bereits vermietet größte Corporate-Mieter, die auf dem Markt Dutzende oder Hunderte von Jahren. Die Wahrscheinlichkeit der Insolvenz dieser Mieter weniger als die kleineren privaten Unternehmen. Informationen über die finanzielle Lage der Mieter kann verlangen, bei der Juristen bei der Untersuchung des Objekts (Due Diligence).

Objekte mit einer großen Anzahl von Mietern (Z. B. Mehrfamilienhäuser oder Einkaufszentren) sind nicht geeignet ausländischen непрофильным Investoren. Nach unserer Erfahrung, wenn der Mieter mehr als fünf, ist dies erhöht die Risiken des Managements und die Anforderungen an die Professionalität der Verwaltungsgesellschaft. Am besten erwerben Sie eine Immobilie mit dem einzigen Mieter.

Eine wichtige Bedingung des Mietvertrages — die Aufteilung der Kosten auf den Inhalt des Objekts zwischen dem Eigentümer und dem Mieter: wer zahlt die Grundsteuer, Nebenkosten, Versicherungen und sonstige Kosten. Wir raten zu reduzieren Risiken, indem Sie Objekte, in denen das Maximum der Betriebskosten wird dem Mieter. Verträge dieser Art nennt man NN Lease (Double Net Lease) oder NNN Lease (Triple Net Lease), deren Unterschiede zu anderen Varianten zeigt die folgende Tabelle:

Die Art der Vermietung Kosten des Eigentümers
Reparatur der Fassade
und Bau
Designs
Inhalt
und Service
Versicherung Steuer
Immobilien
Gross Rent Lease
N Lease
(Single Net Lease)
·
NN Lease
(Double Net Lease)
· ·
NNN Lease
(Triple Net Lease,
Analog in Deutschland —Dach & Fach)
· · ·
Absolute NNN Lease · · · ·

Es wird empfohlen, erwerben Objekte mit langfristigen (10-20 Jahre) Mietverträge Verträge ohne das Recht der Kündigung, wobei die Miete mit starren Einsatz ohne Bindung an den operativen Kennziffern des Geschäfts des Mieters. Denken Sie daran, dass ein solcher Vertrag legt die Verpflichtungen auf beiden Seiten: es geht nicht nur darum, dass der Mieter garantiert eine stabile Miete für den gesamten Zeitraum, sondern auch über die Tatsache, dass der Eigentümer hat nicht das Recht, Sie zu vertreiben Mieter vor Ablauf des Vertrages.

Langfristige Verträge geben dem Anleger eine zusätzliche Versicherung von Preis-Korrekturen, von denen nicht geschützt, auch die zuverlässigsten Immobilienmärkte. Wenn Sie in ein Objekt investiert mit einem 15-20-jährigen Vertrag mit hoher Wahrscheinlichkeit Zeit der sinkenden Preise wird auf die ersten 10 Jahre des Besitzes, da die Zyklen des Immobilienmarktes wechseln alle 7-10 Jahre. Bei harten Verträgen auf 15 bis 20 Jahre Preisschwankungen keine Auswirkungen auf Ihre Einnahmen, da kann man nicht vorzeitig den Vertrag kündigen oder die Miete zu senken. Auf diese Weise können Sie warten, bis der Markt wieder erholt, und steigen aus dem Projekt, wenn die gute Konjunktur.

Sogar bei langen Verträgen kann in der Regel indizieren Mietpreise im Einklang mit der Inflation, D. H. jährlich zu erhöhen um etwa 1-2 %. Bei einer positiven Entwicklung in diesem Markt hat seine Nachteile. Zum Beispiel, wenn der Immobilienmarkt steigt jährlich um 4 %, und nach 10 Jahren möchten Sie vermieten das Objekt deutlich teurer als die Inflationsrate — das könnt Ihr nicht tun, weil Sie begrenzt den Vertrag. Daher Investoren, die an den Aufstieg des Marktes langfristig besser kaufen Objekte mit fnfjhrigen Verträgen (Z. B. Gewerbeimmobilien in einer Fußgängerzone) und indizieren der Mietpreis berechnet sich nach Abschluss des Vertrages.

Читайте также:  {:de}Immobilien in Frankreich für jeden Geschmack: Tipps für Einwanderer und Investoren

Das Potenzial der steigenden Kosten

Низкорискованные Vermögenswerte auf den westlichen Märkten verkauft werden, mit einer anfänglichen Miete Renditen von 3 bis 7 %. Kaufen Objekte mit einer anfänglichen Rendite von mehr als 7 % wir glauben unberechtigt und unrentabel für ausländische Investoren: in solchen Projekten ist die Wahrscheinlichkeit höher, dass am Horizont von 5-10 Jahren realisiert sich ein Risiko, die Kosten für dessen Beseitigung wird höher sein als die Risikoprämie am Eingang.

Darüber hinaus die Märkte mit geringem Risiko und Rentabilität (in der Regel die Zentren und attraktivsten Stadtteile der großen Städte) schneller teurer, als diejenigen, die zeichnen sich durch hohe anfangs-Renditen und den damit verbundenen hohen Risiken.

Z. B. wie zeigte eine Tranio Retrospektive Analyse der Immobilienpreise in den USA, von 2001 bis 2015 Jahr Objekte mit einer Ausbeute von anfänglichen 3 % wuchs im Preis um durchschnittlich 5 % pro Jahr, mit einer Rendite von 5% auf 4,7 %, mit einer Rendite von 7 % nur 3,5 % pro Jahr, und die Objekte mit einer Rendite von 9 % könnten im Wert fallen. Dabei ist unter desheveyuschih Objekte am wenigsten verloren haben die Kosten der diejenigen, die eine geringere Rendite. Die Wahrscheinlichkeit fallen die Preise höher als bei Objekten mit höheren anfänglichen Renditen, so dass unter Berücksichtigung der Wahrscheinlichkeit der Verwirklichung dieses Risikos Objekte mit einer anfänglichen Ausbeute von 3-7 % ergibt größere Gesamt Rendite.

Für die Prognose des Wachstums der Preise wichtig sind auch die Aussichten für die Entwicklung des Landkreises. Schneller, nur teurer Immobilien dort, wo es джентрификация — Prozess, bei dem die Industriegebiete verwandeln sich in den attraktivsten Wohn -, geadelt Gebiet, Entwicklung der Infrastruktur, und die Bevölkerung mit niedrigem Einkommen wird mehr als reichen. Dabei ist vorteilhaft die Gebiete, die nah vom Zentrum oder haben eine gute Anbindung an das Zentrum.

Optimale Ausbeute hängt nicht nur von Risiken, sondern auch von der Dauer der Investition. Je geringer die Laufzeit, desto größer ist die anfängliche Rendite sinnvoll in einem Bereich von 3-7 %. Z. B. ohne Berücksichtigung des Darlehens bei der 20-jährigen Frist die größte Investition kumulierte Rendite (unter Berücksichtigung der gre der Kapitalisierung) wird erreicht, wenn die anfängliche Ausbeute 3,8–5,8 %; und wenn die Anlagedauer ist 10 Jahre, ist die optimale anfängliche Renditen von 4,5–6,5 %. Diese Schlussfolgerung Analysten Tranio erhielten in einer Studie von 100 Paaren «Rendite — Steigerung der Kapitalisierung» für Wohn-und Nichtwohngebäuden Immobilien in Deutschland.

Kredit

Erhöhen Sie die Rentabilität mit Hilfe einer Hypothek.

Das Geld, die Kosten für Hypotheken, sind billiger als der Mieter zahlt die Miete. Z. B. beim Kauf von Immobilien-Investitionen in Deutschland können Sie sich auf ein Darlehen in Höhe von bis zu 60 % der Projektkosten unter 2-3 % pro Jahr. Bei Miet-Rendite von 6,5 % Rendite auf das investierte Kapital unter Berücksichtigung des Darlehens kann bis zu 8-10 %.

In der Regel die günstigsten Kredite mit variablem Zinssatz ohne die Möglichkeit der vorzeitigen Rückzahlung, und die teuersten — mit einem festen Zinssatz, die vorzeitige Rückzahlung.

Besser einen Kredit für einen längeren Zeitraum (10-15 Jahre): je größer der Begriff, desto teurer das Geld, sondern desto geringer ist das Risiko, dass die negative Konjunktur des Marktes Auswirkungen auf die Refinanzierung. Im Falle von Gewerbeimmobilien empfehlenswert Hypothek nach dem Schema, bei dem in Erster Linie die Zinsen bezahlt, und der Körper des Darlehens — gegen Ende der Laufzeit des Darlehens. Dabei ist es wünschenswert, dass bis zum Ende der Laufzeit eingelöst wurden nicht weniger als 40-50 % des Körpers.

Lohnt sich nicht перекредитовывать Objekt und leihen zu viel. Aber auch nicht zu wenig einnehmen soll, wie seltsam es wäre nicht die Möglichkeit nutzen, den Kredit billiger, als zahlt der Mieter.

Optimierung der Steuern

Bezüglich der Optimierung der Steuer auf Erträge, die natürlichen Personen in Europa und den USA seine zahlen im Verhältnis zur Größe des Einkommens, und Immobilien im Wert von bis zu 1 Million Euro einfacher aufzumachen auf eine Natürliche Person. Teurere Objekt günstiger ist registriert auf die Firma, weil bei den juristischen Personen in der Regel flach und niedrigerer Einkommensteuersatz. Auch Unternehmen leichter zu reduzieren, Steuerbasis durch Abschreibungen und Abzüge nach Darlehen von der Bank und Gründer.

Читайте также:  {:de}Investition in Mehrfamilienhäuser in Frankreich: der Kauf, die Verwaltung, die Vorteile

Am besten, wenn die Transaktion kann so organisiert werden, dass Steuern zahlen nur in einem Land finden, die Immobilie. Diese Möglichkeit hängt von der steuerlichen резиденства Investor, der zwischenstaatlichen Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung, Eigentumsform und anderen Faktoren. Berater Tranio mit Hilfe von steuerlichen Beratern helfen, jeden Kunden individuell zu strukturieren Angebot und einen Kredit zu den besten Konditionen.

Der Ausgang aus dem Projekt

Die gewhnliche Frist der Besitz eintrglicher Immobilien vor dem Verkauf — 5-20 Jahre. In der Regel benötigen Sie mindestens 13-14 Jahre, um ein Objekt hat sich gelohnt und rentabel. In einigen Ländern gehen Investoren auf die Dauer, wenn nach dem Verkauf nicht bezahlt die Steuer auf Veräußerungsgewinne (Z. B. in Deutschland ist es 10 Jahre).

Wäre es möglich, gewinnbringend verkaufen Immobilien über viele Jahre einer der wichtigsten Risiken von Investitionen, die oft nicht berücksichtigt Kunden, Interesse an hohen Renditen. Sie werden durch Angebote der anfangs mit einer Ausbeute von 8 % und höher; typische Beispiele — Stellplatz oder Unterkunft für Studenten an der Peripherie. Der entscheidende Nachteil solcher Objekte — geringe Liquidität, das heißt eine kleine Nachfrage für den Kauf. Wenn Sie gehen, um Sie zu verkaufen, haben den Preis deutlich reduzieren, was im Endeffekt negiert höhere anfängliche Rendite.

Bei der Planungshorizont 10-20 Jahren beraten wir betrachten Gewerbeimmobilien anfangs mit einer Ausbeute von 5 % (bei der Beachtung der übrigen Empfehlungen aus diesem Artikel). Meistens wächst der Wert um 2-3% pro Jahr zusammen mit dem Markt oder sogar schneller ihn. Das robuste Objekte, die verkauft werden können und früher als geplant, wenn sich Ihre Pläne ändern. Und bei der Stress-Szenarien solche Immobilien weniger an Wert verlieren als riskantere Objekte mit hoher anfangs-Renditen.

Allerdings, wenn Sie gehen zu verkaufen ein Objekt in 1-3 Jahren, dann am besten kaufen Sie die gewinnbringende Immobilien in der Region mit Wachstumspotenzial. Heute ist einer dieser Standorte in Europa ist Spanien mit seiner zentralen Märkten Madrid und Barcelona. Allerdings können wir nicht sagen, verliere ich das Wachstum dieser Märkte in den nächsten 10-20 Jahren, deshalb für langfristige Investitionen zur Erhaltung des Kapitals besser, besser vorhersehbare Standorte.

Wenn Sie planen, Immobilien nicht zu verkaufen, und lassen Sie es Erben, dann ist es wichtig, wählen das richtige Format des Besitzes, zur Optimierung der Steuern auf das Erbe. Zum Beispiel, in Frankreich gibt es keine Steuern auf erbschaft und Schenkung, wenn das Objekt registriert auf die bürgerliche Gesellschaft nach den Operationen mit Immobilien (SCI). Und in Großbritannien steuerfrei Erben ist nicht STEUERPFLICHTIG Immobilien, dekoriert auf einer Offshore-Firma.

Hier ist eine Zusammenfassung der wichtigsten Empfehlungen Tranio für Investoren in übersee Eigentum:

  Wohnimmobilien Unbewohnte Immobilien
Minimales Budget 300 tausend Euro 2,5 Millionen Euro
Objekttypen Wohnungen, Wohnung für Studenten Gewerbeimmobilien auf den überfüllten Straßen, Supermärkte, Pflegeheime
Land Österreich, Großbritannien, Deutschland, USA, Frankreich, Schweiz
Stadt Größere Ortschaften mit guter Demographie und das Potential für Wirtschaftswachstum
Stadtteile Platz mit einem guten Umfeld und Infrastruktur, beliebt bei der Mittelschicht; die Umgebung der Universitäten, Gesundheitszentren und Geschäftsvierteln In der Nähe von Hauptverkehrsstraßen und öffentlichen Verkehrsmitteln, in Plätzen einer Verkehrsstauung von anderen Objekten ein ähnliches Profil
Wachstumspotenzial
Kapitalisierung
Hoch Die Durchschnittliche
Die Anlagedauer Ab 10 Jahren
Die optimale anfängliche
Rendite
4-6 %
(kann verbessert werden durch einen Kredit)
LTV (Leverage Ratio
vom Wert des Objektes)
60 %
Kredit Die günstigsten Kredite mit variablem Zinssatz ohne die Möglichkeit der vorzeitigen Rückzahlung; wählen Sie ein Schema, bei dem zuerst die Zinsen zurückgezahlt, und der Körper — am Ende der Laufzeit
Darlehenslaufzeit 10-15 Jahre
Mieter Die Vertreter der Mittelschicht, Familien mit Kindern, Studenten, Büroangestellte, Rentner Große Handelsketten und Verwaltungsgesellschaften, die auf dem Markt für mehrere Jahrzehnte und sind in guter finanzieller Verfassung
Die Art der Vermietung NN oder NNN (maximal Betriebskosten auf арендаторе);
langfristigen Vertrag ohne das Recht auf Kündigung
Mietdauer 1 Tag (kurzfristig),
1 Jahr (langfristig)
5-20 Jahre

George Качмазов, Managing Partner Tranio