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Das Hauptproblem Russischsprachige Investoren — Suche die optimale (in Bezug auf Risiken und Rentabilität) Objekt für Investitionen. Unbewohnte Gewerbeimmobilien in der Regel nicht verfügbar herkömmlichen Investoren wegen seiner hohen Kosten, so dass die meisten Kunden kaufen Immobilien für die Vermietung. Kauf einer Wohnung und die übergabe in Erbpacht hat offensichtliche Vorteile — in Erster Linie ist leicht in der Handhabung, aber es gibt auch Nachteile — relativ niedrige Ausbeute (etwa 3 %) und Probleme mit der Vertreibung von Mietern bei Bedarf.

Minimal, in Bezug auf Verluste, den Weg für Investitionen — Student Apartment, eine Art «goldene Mitte» des Immobilienmarktes. Eine gute Option in Bezug auf die Balance von Risiko/Rendite. Die Wahrheit, während nur 5 % der russischsprachigen Investoren die Investition in diese Art von Immobilien, während er im Ausland schon längst als einer der lukrativsten und vielversprechendsten.

Was ist der Vorteil

Seit 2012 ausländische Investoren investieren jährlich in die studentischen Wohnungen nicht weniger als $6 Milliarden — und es zählen nur große Deals (mehr als $7,5 Millionen). Als attraktiv ein solches Werkzeug?

Erstens ist die Zahl der Studenten in der Welt wächst. Nach Angaben der OECD (Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung), die Zahl der Menschen, die im Ausland studieren, hat sich von 2 Millionen im Jahr 2000 auf 4,5 Millionen im Jahr 2012, und bis zum Jahr 2025 Ihre Zahl erreicht 8 Millionen Menschen. Außerdem eine wachsende Mittelschicht und die zunehmende Zahl von wohlhabenden Menschen in den Schwellenländern (insbesondere aus China) bedeutet auch einen Anstieg der Nachfrage nach Vermietung von Studenten-Appartements.

Eine hohe Nachfrage bedeutet, dass die Risiken bei der Investition in studentische Wohnungen niedriger als bei Investitionen in unbewohnte Immobilien arbeiten wird. So, auf die Mieter der Büros stark beeinflusst die wirtschaftliche Situation, und die Studenten brauchen Wohnraum immer, auch in Krisenzeiten.

Zweitens wird die Ausbeute der studentischen Apartments höherals die Rendite von herkömmlichen Wohnungen, überlassung in Erbpacht. In guten Lagen europäischer Städte studentische Immobilien bringt durchschnittlich 4-6 % pro Jahr, während normale Gehäuse — 2-3 %. Die Rendite kann höher oder niedriger 4-6 % je nachdem, wie groß die Universität ist in der Nachbarschaft, weit von der Hochschule begrüßen und wie Sie hochwertige und moderne. Dementsprechend ist, desto höher ist die Qualität und der beste Ort, desto geringer die Risiken und höhere Renditen.

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Drittens, Investitionen in studentische Wohnungen sind durch die niedrige Schwelle in den Markt eintreten. Kaufen Apartment kann zum Preis von €90 000 – 100 000 aber für Investitionen in ein ganzes Gebäude benötigen €15-30 Mio. Z. B. Investoren können neue Studenten-Apartments mit einer Fläche von 17-23 m2 £70 000 – 100 000 in Liverpool. Die Rendite (ohne Abzug der Ausgaben) beträgt 7 %, oder £4 900 pro Jahr beim Kauf eines Studios für £70 000. Bei diesem Budget den Kauf kann die Hälfte reduzieren, wenn Sie die Hypothek. Menschen mit großen Budgets interessant wird der Kauf des ganzen Heims. Also, für €14,7 Millionen kaufen kann Studentenheim auf hundert Apartments in Nürnberg. Die Rendite von 4,9 Prozent oder mehr €720 000 pro Jahr.

Ein weiteres Plus — passiv-Management. Für Unternehmer ausländische Immobilien in Russland — Tool für Einsparungen, aber nicht die Haupt-Einnahmequelle, und Sie haben keine Zeit, selbständig zu verwalten. Bei Investitionen in die studentischen Apartments Management der Verwaltungsgesellschaft, der in der Regel ist der Entwickler, der Herberge, und der Anleger nicht zu denken über die Lösung der verschiedenen Probleme (Suche nach Mietern, Reparaturen, etc.). Der Wert der Dienstleistungen der verwaltenden Gesellschaft — etwa 10 % der Mieteinnahmen.

Die Teilnahme an соинвестировании Bau von Appartementhäuser in Europa für private Investoren bedeutet passive Anlagen (Management befasst sich mit Management-Unternehmen), wobei die Käufer erhalten Ihr Einkommen nicht nur aus Vermietung, sondern auch von Sanierung.

Fallstricke

Jedoch, wie bei Investitionen in jede andere Art von Immobilien, bei Anlagen in studentischen Apartments haben Ihre eigenen Risiken. Z. B. Studenten Apartment schwierig (oder eher unmöglich) umfunktionieren, denn Sie befinden sich in spezialisierten komplexen in der Nähe von Universitäten, und in Ihnen Leben können nur die Schüler. Die Investoren selbst nicht nutzen können Apartments für Ihren Aufenthalt, egal wie und um in Ihnen jemanden, der nicht ein Student ist. Und wenn die Apartments liegen im beliebten Markt und die Nachfrage nach dieser Hochschule fiel, dem Besitzer wird das Objekt schwer zu verkaufen.

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Liquidität studentischen Apartments niedriger Liquidität als herkömmliche Wohnungen, jedoch höher als die von nicht-Wohngebäuden.

Es ist wichtig zu verstehen, dass die studentischen Wohnungen in Wohnheimen ist nicht das gleiche, was normale Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Oft sind die Entwickler benutzen die Unerfahrenheit der Investoren werben und Studio in Mehrfamilienhäusern in der Nachbarschaft von Universitäten wie studentische Wohnungen. Der Unterschied ist, dass in den Dokumenten muss ausdrücklich vereinbart werden, dass das Objekt kann nur als Studentenwohnheim und Leben in einem Gebäude können nur Studenten der Universität.

Wie bereits erwähnt, die Renditen der studentischen Apartments beträgt 4-6 %. Wenn der Verkäufer verspricht eine hohe Rendite (9-10 % oder höher), ist es wahrscheinlich, Investitionen werden im Zusammenhang mit zusätzlichen Risiken — unerfreuliche Lage und dementsprechend geringe Nachfrage, schlechte Regierungsführung oder Abschreibungen von Gebäuden. Um sich zu schützen vor dem letzten Risiko — niedrige Qualität des Objekts und seine Obsoleszenz — es wird empfohlen, neue Objekte zu kaufen. Am besten kaufen Sie die Wohnungen auf dem Primärmarkt, so wie beim Kauf von Zweitwohnungen schnell entstehen Kosten für die Reparatur, wodurch die Ausbeute.

Wo zu kaufen

Kaufen Student Apartment vorteilhaft in Großbritannien, Deutschland und Frankreich. Diese Märkte sind zuverlässig und zeichnen sich durch eine hohe Nachfrage seitens der einheimischen und der ausländischen Studierenden (Anteil der letzten 10-20 % der Gesamtzahl der Schüler). Die Möglichkeiten für private Investoren auf den Märkten in österreich, Spanien und der Schweiz sind begrenzt, da es solche Objekte noch in der Planungsphase скупаются korporativen Investoren — Firmen und Stiftungen. Ueber die USA — dem größten Markt der studentischen Apartments, das Angebot dort überflüssig ist, das Potenzial des Wachstums der Mietpreise begrenzt, und auch die lokalen Investoren auf die europäischen Märkte strömen auf der Suche nach mehr profitable Angebote.

Bei der Auswahl der Stadt notwendig, die Aufmerksamkeit auf das Vorhandensein von «Magnet» — befindet sich in der Nähe der beliebten Hochschulen sowie auf den Mangel an überangebot auf dem örtlichen Mietmarkt, wo studentische Apartments zur Konkurrenz eine große Anzahl von privaten Wohnungen, und wird sich negativ auf die Rentabilität niedrige Niveau der Mietpreise.

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Wichtig ist auch die demographische Situation — wie wächst und wächst die Zahl der Studenten in der Stadt. Wenn die Zahl der Schüler nicht verändert oder gekürzt, aber der Bau neuer Wohnheime und komplexe, die Auslastung ist niedrig, die Wohnungen werden leer stehen und die Investition keinen Gewinn machen. Zum Beispiel in Deutschland die Zahl der Studenten wächst fast überall, aber es gibt Städte wie Jena und Greifswald, wo die Zahl der Schüler in fünf Jahren um 10 bis 11 %.

In Großbritannien für Investitionen in studentische Wohnungen vielversprechend die großen universitären Zentren, die mit einer unzureichenden Angebot der Unterkunft wie Bristol, London, Oxford und Edinburgh und Manchester. In Deutschland ist das Potential der Städte in Bayern (Würzburg, Nürnberg, Passau), sowie Heidelberg und Frankfurt am Main. In Frankreich gute Möglichkeiten für Investitionen gibt es in den Städten Aix-en-Provence, Lille, Montpellier, Pessac, Marseille, Strassburg.

Leben Hack für Investoren — als einer der ersten erfahren, wo und Wann wird ein Fachbereich oder eine neue Universität, und kaufen in der Nähe Apartment.

Zum Beispiel am Ende des Jahres 2017 wird der Bau des Campus in Cardiff, und Dank dem Projekt der örtlichen Universität gewinnen 2 000 Studenten aus der ganzen Welt. Und bis 2019 in einem nördlichen Vorort von Paris wird die größte Campus in Europa Fakultäten Sozialwissenschaften, in denen arbeiten und lernen Dozenten und Studenten aus mehreren Universitäten.

Mit der Verbreitung von Internet-Technologien immer mehr an Popularität gewinnen wird Fernunterricht, jedoch die traditionellen Formen der Bildung bleiben im Zentrum der Aufmerksamkeit der Studenten in den nächsten Jahrzehnten. Und das bedeutet, dass die studentischen Apartments in der Nähe von Hochschulen werden immer noch beliebter.

George Качмазов, Managing Partner Tranio