{:cs}

Podle JLL, v první polovině roku 2016 globální komerčních nemovitostí bylo investováno přibližně 260 miliard eur, což je o 10 % méně, než v první polovině roku 2015 století. To je do značné míry způsobeno poklesem aktivity na dvou největších trzích světa — americkém, kde investice v dolarech poklesly o 16 % z důvodu укрепившейся měny, a na uk (-28 %), kde panovala nejistota v souvislosti s «Брекзитом».

Vezměme si trhy příjmové nemovitosti sedmi zemí:

  • Rakousko,
  • Uk,
  • V německu,
  • Ve španělsku,
  • USA,
  • Francie,
  • Češtině.

Rakousko

Investice. V první polovině roku 2016 do komerčních nemovitostí v Rakousku bylo investováno 1,5 miliardy eur, což je 8,5 krát více, než za stejné období roku 2015 století. To je způsobeno tím, že za prvních šest měsíců roku bylo uzavřeno několik významných transakcí, u nichž — prodej věže IZD za 270 milionů eur. Na rakouském trhu převládají investoři z Německa.

Kanceláře. Na úřady musely 54 % investic za prvních šest měsíců roku. Poptávka ve Vídni je vyšší než nabídka, a na stráži jen 6 % prostor. Aktivita na psací trhu se zpomaluje a nedostatečná nabídka. Průměrný výnos — 4,2 % ročně.

Obchodování nemovitostí. V I čtvrtletí roku 2016 v segmentu byl je pouze 1% z investice, ale v roce 2015 se dostal přibližně čtvrtina kapitálu. Průměrný výnos — 4-5 %.

Sklady. V tomto sektoru chybí kvalitní výrobek. Kupující skladů ve většině případů zabírají sami, spíše než pronajmout k pronájmu. Výnos — 6,5 % ve Vídni a 7 % v Grazu.

Bydlení. Od roku 2008 do roku 2015 letech se ceny bytů ve Vídni vzrostly o 75 %. Mezi zákazníky na kapitálovém trhu 40 % — cizinci. Průměrný výnos bydlení — 3,5−4 %.

Typ nemovitosti Pronájem,
eur/m2
za měsíc
Roční
dynamika
pronájem, %
Ceny
eur/m2
Roční
dynamika
ceny, %
Výnos,
%
Předpověď
na 2016-2017
Vídeň
Kanceláře 20,8 -0,6 6 087,8 13,9 4,1
Street-ретейл 240,0 0,0 82 285,7 17,1 3,5
Nákupní komplexy 88,0 0,0 20 705,9 2,9 5,1
Sklady 4,8 0,0 876,9 11,5 6,5
Byt (dlouhodobý pronájem) 14,4 -2,0 4 928,0 8,4 3,5
Štýrský hradec
Kanceláře 11,3 0,0 2 076,9 9,2 6,5
Street-ретейл 88,0 0,0 24 000,0 8,0 4,4
Nákupní komplexy 40,0 0,0 7 619,0 3,2 6,3
Sklady 4,0 0,0 685,7 7,1 7,0
Byt (dlouhodobý pronájem) 11,3 -2,8 3 055,0 3,6 4,4

Velká británie

Investice. Velká británie — největší evropský trh s nemovitostmi. V roce 2015 v komerční objekty v této zemi bylo investováno 73 miliard eur, z nichž téměř polovina klesla na Velký Londýn. Přitom 43 % investorů — cizinci, především američané. V první polovině roku 2016. století se objem investic na tento segment trhu činil asi 29 miliard eur, o 28% méně ve vztahu oproti stejnému období roku 2015 století.

Kanceláře. V I čtvrtletí roku 2016 na úřadech musel 42 % investic. Nájmy rostou, výnos klesá. Kanceláře prémiového segmentu v Londýně přinášejí 3,6 % za rok.

Obchodování nemovitostí. V I čtvrtletí roku 2016 v segmentu bylo investováno 14 % investic. Míra ziskovosti bonusové objekty ulice-ретейла mají tendenci k oslabení (3,4 % ročně v Londýně).

Sklady. V I čtvrtletí roku 2016 na sklady musel 12 % příloh. Na rozvoj sektoru příznivě ovlivňuje růst objemu on-line obchodování v zemi. Výnos skladů v Londýně — 4,8 %.

Bydlení. Od roku 2007 (předchozí vrchol) na rok 2015 ubytování v Londýně stouply na 50 %. Ve velké Británii za stejné období činil nárůst pouze o 7 %. Výnos bytů v britské metropoli — 2,4 %.

Typ nemovitosti Pronájem,
eur/m2
za měsíc
Roční
dynamika
pronájem, %
Ceny
eur/m2
Roční
dynamika
ceny, %
Výnos,
%
Předpověď
na 2016-2017
Londýn
Kanceláře 100,0 9,5 33 333,3 17,1 3,6
Street-ретейл 500,0 7,7 176 470,6 15,6 3,4
Nákupní komplexy 415,0 -5,0 124 500,0 0,9 4,0
Sklady 16,3 0,0 4 126,3 5,3 4,8
Byt (dlouhodobý pronájem) 25,0 6,2 12 574,0 8,2 2,4
Manchester
Kanceláře 39,2 1,6 9 400,0 1,6 5,0
Street-ретейл 135,0 5,8 38 117,6 18,2 4,3
Nákupní komplexy 175,0 1,5 44 210,5 6,8 4,8
Sklady 7,3 4,3 1 581,8 4,3 5,5
Byt (dlouhodobý pronájem) 12,4 n/a 3 402,0 3,5 4,4
Читайте также:  {:cs}6 příznaků, podle kterých lze předpokládat růst cen nemovitostí

Německo

Investice. SRN — druhý největší trh s nemovitostmi v Evropě po velké Británii. V první polovině roku 2016 do komerčních objektů v Německu bylo investováno 17,5 miliardy eur, o 4 % méně ve vztahu k první polovině zprávě, viz 2015 století. Asi 40 % investorů — cizinci.

Kanceláře. V I čtvrtletí roku 2016 na úřady přišlo téměř polovina investic. Ve městech je «big seven» poptávka roste rychleji nabídky, pronájem dražší, a výnos se snižuje. Kvalitní kanceláře přinést asi 4 % ročně.

Obchodování nemovitostí. V I čtvrtletí roku 2016 v segmentu bylo investováno 20 % investic. Míra ziskovosti bonusové objekty ulice-ретейла mají tendenci k oslabení. V průměru přinášejí 3-4 % ročně.

Sklady. V I čtvrtletí roku 2016 na sklady musel 10 % příloh. Z důvodu nedostatku kvalitních nabídek a silné poptávky výnos klesá (5-6 % ročně).

Bydlení. 2011-2015 letech bydlení v Německu stouply v průměru na 55 %, v Mnichově — o 65 %, v Berlíně, téměř 2 krát. Dlouhodobý pronájem bytů přináší v průměru kolem 3 %.

Typ nemovitosti Pronájem,
eur/m2
za měsíc
Roční
dynamika
pronájem, %
Ceny
eur/m2
Roční
dynamika
ceny, %
Výnos,
%
Předpověď
na 2016-2017
Berlín
Kanceláře 17,8 6,7 5 340,0 20,0 4,0
Street-ретейл 244,0 1,7 77 052,6 9,7 3,8
Nákupní komplexy 92,0 0,0 25 976,5 11,8 4,3
Sklady 5,8 4,5 1 200,0 13,6 5,8
Byt (dlouhodobý pronájem) 10,3 1,1 3 651,1 10,5 3,4
Mnichov
Kanceláře 26,8 0,0 8 691,9 4,1 3,7
Street-ретейл 296,0 0,0 107 636,4 6,1 3,3
Nákupní komplexy 126,7 0,0 38 984,6 9,0 3,9
Sklady 7,0 7,7 1 555,6 19,7 5,4
Byt (dlouhodobý pronájem) 17,2 2,2 7 353,0 8,9 2,8

Španělsko

Investice. V roce 2015 investice do španělských nemovitostí dosáhla maxima po krizi — 13 miliard eur, což je o 25% větší ve vztahu k roku 2014. Nicméně v první polovině roku 2016 v segmentu bylo investováno 3,4 miliardy eur, což je o 20 % méně ve srovnání se stejným obdobím předchozího roku. Počet zahraničních investorů se zvyšuje: v roce 2015 se podíl cizinců na trhu komerčních nemovitostí činil asi 50 %, v prvním pololetí roku 2016 — již 73 %.

Kanceláře. V roce 2015 na tento sektor musel 43 % investic. Poptávka po pronájmu v Madridu a Barceloně byl nejvyšší za posledních 9 let. Nicméně na trhu je stále vysoká míra neobsazenosti kancelářských prostor: v Madridu na stráži 15,9 % kanceláří, v Barceloně — 14 %, jejich výnos v Madridu a Barceloně je 4,3 a 4,5 %, resp.

Obchodování nemovitostí. V roce 2015 do obchodních center a komplexů ve Španělsku bylo investováno 2,65 miliardy eur (rekord za 10 let). Výnos street-ретейла je asi 4 %, nákupních komplexů — 5 %.

Sklady. Poptávka v Madridu a Barceloně převyšuje nabídku, a počet prázdných objektů se rychle zmenšuje. Výnos — asi 7 %.

Bydlení. Od roku 2007, kdy španělský trh dosáhl vrcholu, do roku 2015 (období dna se po krizi) ubytování ve Španělsku levnější o 43 %. Největším potenciálem růstu cen mají trhy Barcelony a Madridu. Výnos bytů — asi 5 %.

Typ nemovitosti Pronájem,
eur/m2
za měsíc
Roční
dynamika
pronájem, %
Ceny
eur/m2
Roční
dynamika
ceny, %
Výnos,
%
Předpověď
na 2016-2017
Madrid
Kanceláře 16,7 3,2 4 705,9 19,0 4,3
Street-ретейл 204,0 4,1 65 280,0 18,0 3,8
Nákupní komplexy 35,3 0,4 8 479,2 0,4 5,0
Sklady 4,9 3,5 861,3 5,8 6,9
Byt (dlouhodobý pronájem) 11,8 9,6 2 751,0 1,7 5,1
Barcelona
Kanceláře 13,3 13,9 3 555,6 31,6 4,5
Street-ретейл 220,0 1,9 70 400,0 15,5 3,8
Nákupní komplexy 36,8 0,0 8 832,0 0,0 5,0
Sklady 4,9 3,5 861,3 9,5 6,9
Byt (dlouhodobý pronájem) 13,9 17,6 3 518,0 5,4 4,7
Читайте также:  {:cs}Ve francouzských městech se plánuje omezit růst nájemného

USA

Investice. Podle JLL, od roku 2009 do 2015 letech investice do amerických komerčních nemovitostí rostly přibližně o 20-25 % ročně. V první polovině roku 2016. století se do tohoto segmentu bylo investováno 108 miliard eur, o 16 % méně ve vztahu k roku 2015. Komerční trh s nemovitostmi v USA zůstává největší na světě.

Kanceláře. Podíl neobsazených prostor se zmenšuje, pronájem dražší, výnos klesá na většině (72 %) trhů. Prostory přinášejí v průměru o 4,4 % ročně.

Obchodování nemovitostí. V Miami, New Yorku a San Franciscu na stráži 2-3 % prostor, kvalitní nabídky chybí. Podíl prázdných prostor v první polovině roku 2016 měla tendenci ke zvýšení. Průměrný výnos — 4,6 %.

Sklady. Podle průzkumu společnosti PwC, sklady — nejvíce perspektivní segment komerčních nemovitostí na trhu v USA v roce 2016. Jedním z hlavních rizik zde — opotřebení prostor, tak jak polovina těchto zařízení ve spojených Státech postaveny v roce 1980 letech či dříve. Podíl prázdných prostorů v tomto sektoru klesá, nájemné, dražší, výnos klesá. Sklady v USA přinášejí v průměru 5 % ročně.

Bydlení. Bytové domy — nejsilnější a stabilní sektor komerčních nemovitostí v USA. V roce 2015 se objekty tohoto typu přitahuje 30 % investice. Podle stavu na rok 2016, ceny v USA ještě o 5% pod vrcholem z roku 2007, Miami — 22 %. Sám stojí za New York, kde dům stojí na 13 % dražší ve vztahu k roku 2007. Průměrný výnos rezidenčních nemovitostí v USA — 4,4 %.

Typ nemovitosti Pronájem,
eur/m2
za měsíc
Roční
dynamika
pronájem, %
Ceny
eur/m2
Roční
dynamika
ceny, %
Výnos,
%
Předpověď
na 2016-2017
New York
Kanceláře 50,2 5,6 14 178,8 11,8 4,3
Street-ретейл 450,0 4,7 154 285,7 12,2 3,5
Nákupní komplexy 51,0 5,4 10 633,0 10,0 5,8
Sklady 4,8 6,4 1 049,8 13,6 5,5
Byt (dlouhodobý pronájem) 40,9 3,9 14 009,2 7,0 3,5
Miami
Kanceláře 13,0 7,0 3 473,3 18,9 4,5
Street-ретейл 200,0 1,8 61 935,5 18,2 3,9
Nákupní komplexy 68,2 4,4 14 237,2 8,9 5,8
Sklady 6,2 0,4 1 273,9 4,7 5,9
Byt (dlouhodobý pronájem) 16,1 7,2 2 907,0 5,7 4,0

Francie

Investice. Objem investic do komerčních nemovitostí ve Francii v roce 2015 dosáhl osm-rok vysoké — 26 miliard eur. V první polovině roku 2016. století se v takové objekty zde bylo investováno 9,1 miliard eur, o 16 % více, než za stejné období roku 2015. Růst investic je způsoben tím, že byly uzavřeny tři dohody v hodnotě více než 500 milionů euro. Asi třetina investorů na francouzském trhu — cizinci.

Kanceláře. Kvalitativní vlastnosti chybí, poptávka převyšuje nabídku, ceny výnosy mají tendenci k oslabení. Kanceláře v prémiovém segmentu přinášejí v průměru 3,25 % ročně.

Obchodování nemovitostí. Ve Francii se staví málo nákupních míst, a že nový návrh je vytvořen hlavně kvůli редевелопмента. Míra ziskovosti jsou na historickém minimu (asi 3 % pro objekty ulice-ретейла v Paříži).

Sklady. Investice v tomto sektoru jsou malé a tvoří jen 3 % z celkového objemu investic. Poptávka převyšuje nabídku, ceny výnosy mají tendenci k oslabení. Sklady přinášejí v průměru o 6 % ročně.

Bydlení. Francouzský trh s bydlením je relativně v pohodě snáší období krize. Roční dynamika cen je v rozmezí od -2 do +2 %. V I čtvrtletí roku 2016, ceny byly o 8% nižší ve vztahu k pico III čtvrtletí roku 2011. Výnos na bydlení — cca 3-4 %.

Typ nemovitosti Pronájem,
eur/m2
za měsíc
Roční
dynamika
pronájem, %
Ceny
eur/m2
Roční
dynamika
ceny, %
Výnos,
%
Předpověď
na 2016-2017
Paříž
Kanceláře 52,7 0,4 16 853,3 10,4 3,8
Street-ретейл 885,0 0,0 354 000,0 16,7 3,0
Nákupní komplexy 166,7 0,0 50 001,0 12,5 4,0
Sklady 4,6 1,9 947,6 18,6 5,8
Byt (dlouhodobý pronájem) 26,2 -0,8 8 543,5 0,9 3,7
Lyon
Kanceláře 18,0 0,0 4 500,0 14,6 4,8
Street-ретейл 175,0 4,3 52 500,0 17,3 4,0
Nákupní komplexy 126,0 15,4 43 200,0 23,6 3,5
Sklady 3,9 0,0 784,0 12,5 6,0
Byt (dlouhodobý pronájem) 11,7 -2,3 3 052,2 0,4 4,6
Читайте также:  {:cs}Pět nejslibnějších oblastí v Evropě ve výstavbě

Česká republika

Investice. V první polovině roku 2016 investice do komerčních nemovitostí v Česku poklesly o 29 % na 956 milionů eur. Nicméně výše investovaných do segmentu finančních prostředků na 39 % nad průměrem za posledních 10 let.

Kanceláře. Poptávka převyšuje nabídku, ceny výnosy mají tendenci k oslabení. V Praze nejžádanější kanceláře třídy «A». Na stráži 14,6 % prostor. Průměrná míra výnosu je v prémiovém segmentu — 5,5 %.

Obchodování nemovitostí. Jak a v kanceláři trhu, v sektoru maloobchodních nemovitostí také poptávka převyšuje nabídku a míra ziskovosti mají tendenci k oslabení. Průměrný výnos objektů street-ретейла v prémiovém segmentu — 5,25 %.

Sklady. Volné plochy klesl na pětileté minimum (5 %) a vyšší poptávka paliva spekulativní výstavba. Průměrný výnos kvalitních skladů — 6,5 %.

Bydlení. Ceny bytů v Čr dosáhly svého dna v roce 2013 a od té doby rostou. V roce 2015 se zvýšil na 4,5 %. Asi 40 % prodaných v roce 2015 v Praze obytných objektů — jedná se o byt s jednou ložnicí. Bydlení v české metropoli přináší v průměru 3,7 % ročně.

Typ nemovitosti Pronájem,
eur/m2
za měsíc
Roční
dynamika
pronájem, %
Ceny
eur/m2
Roční
dynamika
ceny, %
Výnos,
%
Předpověď
na 2016-2017
Praha
Kanceláře 15,2 2,6 3 172,2 11,5 5,8
Street-ретейл 160,0 8,1 45 176,5 20,8 4,3
Nákupní komplexy 56,0 0,0 12 800,0 9,5 5,3
Sklady 4,0 4,3 711,1 8,2 6,8
Byt (dlouhodobý pronájem) 9,2 17,1 3 027,0 4,5 3,7
Brno
Kanceláře 10,7 8,3 1 551,5 14,9 8,3
Street-ретейл 70,0 0,0 10 838,7 3,2 7,8
Nákupní komplexy 45,0 2,6 6 967,7 9,2 7,8
Sklady 4,1 0,0 607,5 3,1 8,0
Byt (dlouhodobý pronájem) 6,7 10,8 1 807,0 4,5 4,4

Předpokládá Cushman & Wakefield, v roce 2016 celkové investice do komerčních nemovitostí v EU (kromě trhu spojeného Království) bude o 10 % vyšší, než v roce 2015-m, a ve velké Británii o 25 % nižší. Pokles aktivity investory ve Spojeném Království, může být spojena s «Брекзитом». Podle odhadů JLL, objem investic na trhu v USA v roce 2016 klesne na 10-15 % meziročně. Hlavní důvod — nedostatek zajímavých nabídek a makroekonomická nejistota.

Sazby výnosů na vyspělých trzích v posledních letech měla tendenci klesat z důvodu vysoké poptávky nemovitostí prémiového segmentu a rostoucí ceny. Odborníci očekávají, že tento trend bude pokračovat i v letech 2016-2017. Sazby nájemného a ceny na objekty také budou stoupat. Podle prognóz Standard & Poor ‘ s, nemovitosti podraží i ve velké Británii, i přes «Брекзит»: v roce 2016 růst dosáhne 5 %, a v roce 2017-m, ceny klesají o zhruba 2 %.

  USA Velká británie EU
Roční dynamika investic, % −10–15 -25 +10
Výnos V letošním roce klesnout, nebo zůstane na stejné úrovni V letošním roce klesnout v prémiovém segmentu, se zvýší v průměru o cenovém segmentu V letošním roce klesnout v prémiovém segmentu, zvýší nebo zůstane na stejné úrovni ve středním cenovém segmentu
Ceny pronájmu Zvýší Budou zachovány na stejné úrovni v prémiovém segmentu Zůstat na stejné úrovni nebo se zvýší
Poptávka ze strany nájemců Zůstane na stejné úrovni nebo se zvýší Pokračovat na stejné úrovni, nebo má v letošním roce klesnout Zůstane na stejné úrovni nebo se zvýší
Ceny nemovitostí

Julia Кожевникова, Tranio