{:cs}

Průzkum provedený Tranio v roce 2017, ukázal: většina realitních kanceláří (81 %) se domnívají, že rusky mluvící investoři zřídka investují do fondů nemovitostí.

Nicméně, brzy tento způsob investování se může stát populární. «Podle našich prognóz, v letech 2017-2018 rusové se budou více učit o fondech nemovitostí a postupně se budou pohybovat v tomto směru. Často to je více uživatelsky příjemný formát, než samostatný nákup a následný management objektu»,— říká managing partner Tranio Jiří Качмазов.

V tomto článku vám ukážeme, jak s pomocí fondů investovat do projektů spojených s výstavbou a provozem nemovitostí.

Nemovitostní fondy fungují podle tohoto programu:

  • fond jmenovala správcovskou společnost (manažeři fondu);
  • investoři investují do fondu;
  • na získané peníze manažeři fondu nabývat nemovitosti;
  • manažeři výzkum vytvářejí a investují zisk do fondu;
  • část zisku je rozdělena mezi investory: oni vydělávají na tom, že v poměru svého podílu ve fondu dostanou podíl z příjmů z pronájmu nebo/a prodeje.
  • U investic do fondů mnoho výhod:

    • malý práh pro vstup — od 1 tisíc až 30 tisíc euro (pro srovnání: pro nákup likvidní bytu vyžaduje minimálně 100 tisíc eur);
    • jednoduchost nákupu, prodeje akcií a podílů (v otevřených fondech je možné provést každý pracovní den);
    • profesionální řízení (není třeba trávit osobní čas na management);
    • diverzifikace investičního portfolia;
    • velká likvidita ve srovnání s investicemi přímo v realitách.

    Nicméně, tam je významné minus: nerezidenti obtížné investovat do zahraničních fondů.

    Komentuje expert Tranio Alexandr Chernov: «Investovat do amerických fondů fyzickým osobám – nerezidentům je obtížné z několika důvodů. Většina platformy jsou organizovány jako investiční fondy nemovitostí (Real Estate Investment Trusts, REITs), které jsou osvobozeny od zdanění a přesouvá břemeno placení daní na výnosy z investic do nemovitostí na svých akcionářů (investorů). Tato struktura je výhodné obyvatel USA, kteří často používají pro kapitálové investice finanční prostředky ze svého penzijního spoření, investiční účty, které zase mají také přednostní zacházení zdanění. Ale zahraniční investoři, вкладывающим v podobné americké fondy, bude muset zaplatit značnou daň z příjmu a sami podat daňové přiznání v USA, protože fondy nejsou zastánci daňové kanceláře. Kromě toho, zpracování přiznání — časově náročným a nákladnou proces. Potenciální investoři z Ruska budou muset potýkat s těžkostmi při výčtu prostředků z ruských bank na americké účty fondů a při návratu kapitálu na účet v RF. Většina platforem nejsou navrženy na práci s cizinci a naznačují, že investoři mají bankovní účet v USA. Při této otevřít účet v americké bance, bez čísla sociálního pojištění, adresy v USA nebo dlouhodobé vízum problematické a v každém případě bude vyžadovat osobní přítomnost a cestování v této zemi».

    Nicméně, podle ředitele pro finanční služby, Tranio Cyrila Schmidt, investovat do REIT je možné i na burze — jak na cenné papíry. «V takovém případě podávat daňové přiznání v USA budou muset»,— řekl on.

    Typy fondů

    Těm, kteří se přesto pustil do takové investice, pro začátek je důležité zjistit typ výzkum, aby pochopili, jak a po jakou dobu bude plynout zisk.

    Existuje několik typů fondů.

    1) na použití zisku:

      Fond akumulace
    (Accumulation, Acc)
    Fond, orientovaný
    na příjem
    (Income, Inc)
    Způsob použití zisku Zisky reinvestované zpět do fondu pro nákup dalších objektů nebo akcií Zisky jsou připsány na bankovní účet investora
    Cílem výzkum Růst a zvýšení základny zařízení pro generování dodatečných výnosů Pouze příjem

    Většina fondů se zaměřují jak na rozvoj, a na získání příjmů.

    2) z účasti v nabídkovém řízení na burze:

      Котирующиеся na výměně
    (listed)
    Není котирующиеся na výměně
    (non-listed)
    Vydání akcií Vydává akcie Nesdělí akcie
    Právní status — investiční fondy nemovitostí (Real Estate Investment Trusts, REITs)
    — realitních společností — akciové společnosti
    — podílové investiční fondy (unit trusts nebo mutual funds)
    — penzijní fondy (pension schemes)
    — partnerství s ručením omezeným (limited partnerships)

    «Informace o kotovaných na burzách fondů je k dispozici investorům, o nic méně než o kotovaných na burze. To je dobře отрегулированная průmysl. Investovat do паевый investiční fond maloobchodním investor i jednodušší, než fond na burze, a tento segment trhu je maximálně transparentní»,— řekl Kirill Schmidt.

    3) pokud jde o investice:

      Otevřené
    (open-ended)
    Uzavřené
    (closed-ended)
    Termíny do prodeje akcií Investor může koupit akcie nebo zvýšit podíly na vykoupení správcovské společnosti, v každý pracovní den Je vytvořen na omezenou dobu (5-10 let). Během tohoto období, investor může vybírat své prostředky z fondu. Splácení akcií se děje při likvidaci výzkum
    Likvidita Vysoká Nízká

    Fondy, které se specializují na předání nemovitosti k pronájmu, mohou být otevřené a uzavřené. Nicméně, většina fondů, zabývající se výstavbou,— uzavřené, tak dlouho, jak je postaven objekt, peníze odstoupit nelze: oni jsou vloženy na místo, zákop, ve výstavbě budovy. Vystoupit z investice je možné po dokončení výstavby a prodeje budovy, když budete výzkum se objevují prostředky (však investor může prodat svůj podíl jinému investorovi). Například fond se otevře v roce 2015, shromažďuje požadované množství peněžních prostředků od investorů a staví peníze do těchto zařízení v průběhu pěti let. Poté, co se peníze shromažďují, fond prohlášen za uzavřený, v roce 2020 to prodává objekty a výtěžek vyplatí investorům zisk.

    Читайте также:  {:cs}Investice v zahraničí: jak si vybrat komerčních nemovitostí

    Z fondů je třeba odlišit краудфандинговые platformy, také představující kolektivních investičních programů. «Hlavní rozdíl je v tom, že na rozdíl od fondů v краудфандинге investor často sám vybere, na jaké konkrétní projekty investovat, a není váže na sebe závazky v předstihu»,— říká Alexander Nedomová.

    Investiční strategie

    Pro investora je důležité vědět, podle jaké strategie fond funguje, jak hodnotit rizika a výnosu. Strategie se vyskytují čtyři druhy.

    Investiční strategie

    Údaje Tranio

    Strategie Další
    tituly
    Podstata Rizika Výnos*
    Core Buy and Hold
    («nákup a vlastnictví»)
    Nákup nemovitosti k pronájmu bez účasti úvěru Nízké Nízká
    (2-3 %)
    Core Plus Nákup nemovitostí k pronájmu v off-střed lokací s pomocí úvěrové páky Střední Průměrná
    (5-7 %)
    Value Added Value Added
    («zvýšení hodnoty»)
    Редевелопмент (nákup objektů pro rekonstrukci a následné opravy a prodej za vyšší cenu) Středně vysoké Středně vysoká
    (7-10 %)
    Opportunistic Výstavba, nákup nezastavěné pozemky, objekty s обременениями Vysoké Vysoká
    (více než 10 %)

    * v Západní Evropě a v USA

    Většina fondů pracují pouze na jedné ze strategií. Ale některé se rozhodly hned dvě nebo tři — například, Core, Core Plus a Value Added. «V Evropě a USA z hlediska kapitálu převládají fondy Core a Core Plus, protože v nich nachází významná část všech nejvíce drahých a velkých institucionálních zařízení,»— říká Alexander Nedomová.

    Ty fondy, které pracují na strategii Core, volí trvající, низкорисковые trhy se stabilní poptávkou a růstem cen, a proto nabízejí nízké nájemné výnosy (2-3 %). Fondy, ti, kteří dávají přednost strategii Core Plus, dávají vyšší výnosy (až 7 %), neboť investuje v méně centrální lokací a pomocí úvěrové páky. Konečně, fondy, specializující se na Value Added, mohou poskytovat konečný výnos až o 10 % tím, že investují prostředky investorů v rozvíjející se trhy, například na takové, kde se očekává джентрификация, a získat objekty v rekonstrukci pro následný prodej za vyšší cenu.

    Příklady fondů a jejich strategie

    «Investoři různé úkoly: někdo potřebuje zachování kapitálu s minimálním rizikem a výnosem, a kdo je připraven na velké riziko a očekává vyšších procent na investovaný kapitál. Západní trh fondy nemovitostí nabízí širokou škálu různých strategií, úrovně rizika a ziskovost pro své zákazníky,» říká Jiří Качмазов.

    Některé zahraniční fondy nemovitostí a jejich strategie

    Údaje fondů

    Fond Aberdeen Property Trust Henderson Legal & General PropFund US Masters Residential Property Fund
    Typ fondu Venkovní, котирующийся Venkovní, котирующийся Venkovní, котирующийся Uzavřený, není котирующийся Venkovní, котирующийся
    Příslušnost Velká británie Velká británie Velká británie Německo Austrálie
    Strategie Core Core Core Core Plus Value Added
    Minimální rozpočet 5 000 kč 1 000 kč (Acc),
    3 000 000 kč (Inc)
    500 kč 30 000 € N/a
    Geografie
    objekty
    Velká Británie (Londýn) Velká Británie (Jihovýchodní Anglie) Velká británie Německo (Berlín a okolí, ale také města s počtem obyvatel více než 50 tisíc lidí) USA (New York, New Jersey, podceňovat, umístění)
    Typy
    objekty
    50 % — obchodní zařízení, 20 % — kanceláře Obchodování a kancelářských nemovitostí 22 % —průmyslové objekty; ostatní — obchody, kanceláře, retail parky, sklady Byty Levné domy pro 1-4 rodinné a bytové budovy na 20-100 bytů
    Výnos,
    % ročně
    2,0–2,5 3,1 2,8 7,0–10,0 N/a
    Закредитованность
    (LTV, %)
    75-80 N/a

    Podle studie Evropské asociace investorů v ne котирующиеся na burze fondy nemovitostí (European Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles, INREV), většina dotázaných investorů v roce 2016 vybrali strategie Value Added nebo Core. Ve srovnání s rok 2015 podíl Core a Value Added zvýšil (z 82,2 až 86,2 %), a Oportunistic — snížil (z 17,8 až 13,8 %). To hovoří o tom, že v roce 2016 investoři byli méně ochotni jít do rizika, než dříve. Ve studii se také uvádí, že nejpopulárnější trhy pro investice — země s nízkým rizikem (Německo, Francie a velká Británie).

    Na vybraných trzích podíl oportunistických strategií může být vyšší. Například, podle JLL, ve Španělsku v roce 2015 činil 28 % (zatímco Core a Core Plus — 35 %). Tato země se vyznačuje velkým rizikem, než například velká Británie a Německo, a investoři vybírají Španělska, jako pravidlo, jsou ochotni jít do většího rizika.

    Читайте также:  {:cs}Nemovitosti ve Francii na každý vkus: tipy imigrantům a investorům

    Minimalizace rizik a diverzifikace

    Výnos fondů investorům není zaručena. To závisí na tom, dražší, nebo levnější aktiva, ale také z poptávky na pronájem a dynamiky nájemného.

    Stejně jako jakýkoli druh investice, investice do fondů nemovitostí je spojený s rizikem. Čím větší výnos, tím vyšší riziko.

    «Jedním z hlavních rizik výzkum — bezohlední manažeři. Je důležité vybrat společnost, s dobrou historií, pověstí, transparentní podávání zpráv a srozumitelné strategie,» říká Jiří Качмазов.

    Většina fondů se snaží minimalizovat rizika tím, že kombinuje různé strategie a диверсифицируя portfolio.

    Hlavní rizika a cesty k jejich minimalizaci

    Údaje Tranio

    Rizika Jak fondy страхуются od rizika
    Makroekonomická rizika
    (krize, inflace, atd.)
    Výběr stabilních trhů (například investice do «velké семерку» v Německu) a diverzifikace (například 80 % kapitálu může investovat v nákupní centra nebo kanceláře, a 20 % — v logistické areály a domy s pečovatelskou službou)
    Tržní riziko
    (pokles cen nemovitostí, levnější pronájem)
    Měnové riziko
    (například při přílohy australský výzkum v USA existuje riziko pádu amerického dolaru)
    Legislativní riziko
    (změny v legislativě)
    Prodej za cenu nižší než kupní Nákup podhodnocených oblastí, v nichž jsou očekávány nebo jsou prováděny джентрификация nebo regenerace
    Riziko spojené s financováním
    (v budoucnu fond nemůže získat lepší podmínky na půjčky)
    Úvěry s fixními sazbami, LTV více než 50 %
    Neplacení nájemného nájemci Spolehlivé nájemníky s dobrou úvěrovou historií (velké společnosti, jako je Sainsbury ‘ s, státní podniky), více nájemců
    Riziko prostojů Výběr je již vykonaných dílčích pronájem objektů s minimální заполняемостью 80 až 95 % v oblastech s vyspělým dopravním spojením a trhem práce; vytrvalé a pevné nájemní smlouvy
    Riziko zvýšených nákladů na údržbu Výběr kvalitních objektů (bydlení, vyžaduje opravu, «zelené» kancelářské budovy třídy a, a, atd.)

    Mnoho fondů rozšířily své investiční portfolio, tj. investují investoři současně v majetku několika typů v různých zemích pomocí více strategií a investičních destinací. Kromě nemovitostí, fondy mohou držet malý podíl finančních prostředků v hotovosti nebo cenných papírů. Tam jsou také fondy, které nejsou investují přímo v zařízení, a investují do jiných fondů nebo společností, zabývající se nemovitostmi.

    Příklad strukturování portfolia fondu s ohledem na diverzifikaci

    Jak tedy investovat?

    Projekty Core a Core Plus — nejméně rizikové, ale můžete vydělat více peněz pomocí strategie Value Added.

    «Jednotné doporučení neexistuje. Výběr záleží na účelu investice a místa investice v portfoliu klienta. Například, pokud 80% prostředků již jsou zakotveny v robustní nástroje a potřebujete nástroj pro zvýšení výnosu, pak ještě 20 % je možné poslat do projektů Value Added»,— říká Alexander Nedomová.

    Podle George Качмазова, pro ty, kdo chtějí investovat do Value Added, a to zejména se doporučuje zvolit transparentní trhy a spolehlivé fondy, aby se minimalizovalo riziko.

    «Doporučuje se vybrat si fondy s nadějnou strategií, například, investovat do takové třídy nemovitostí, které budou v poptávce v horizontu 10-20 let,— říká George Качмазов.— Podle našeho názoru, to микроапартаменты a dům s pečovatelskou službou. Je také důležité rozhodnout se rozvíjející oblast, kde se vyskytuje джентрификация, který z objektivních důvodů bude více likvidní přes 10 let. Fondy investující do slibné a aktuální strategie, s velkou pravděpodobností přinese investorovi příjmy».

    Aplikace: Zejména evropských fondů nemovitostí

    Údaje PwC

    Země Právní status Požadavky k fondu Klady Zápory
    Rakousko Realitní fond (Immobilien-Sondervermögen) — fond otevřeného typu, není právnická osoba; je řízena rakouské vedení společnosti (Kapitalanlagegesellschaft, KAG) — je to buď LLC (Gesellschaft mit beschränkter Haftung, GmbH) nebo AO (Aktiengesellschaft, AG) Investice minimálně 10 krát za 4 roky Pro všechny investory; žádné zdanění na úrovni fondu; dobrý отрегулированность; fond vykupuje akcie na přání investorů Omezení na typy nemovitostí; zvýšení hodnoty nemovitosti osvobozeny od daně, bez ohledu na to, zda to prodává
    Speciální fond nemovitostí (Immobilien-Spezialsondervermögen) — fond uzavřeného typu, není právnická osoba; je řízena rakouské vedení společnosti (KAG) — je to buď LLC (GmbH), a to buď TYPOLOGIE (AG) Investice minimálně 5 krát za 4 roky Flexibilní nástroj pro institucionální investory Omezení na některé typy nemovitostí; fond pouze pro právnické osoby; obvykle pouze pro dlouhodobé investice; zvýšení hodnoty nemovitosti osvobozeny od daně, bez ohledu na to, zda to prodává
    Velká británie Fondy, partnerství s ručením omezeným (Limited Partnership) Ne Žádné zdanění na úrovni fondu; snížené sazby daně pro investora-nerezident Struktura je vhodnější pro fondy uzavřeného typu
    Фискально transparentní fondy (Tax Transparent Funds, TTFs): pověřený a nastavitelný partnerství s ručením omezeným (authorised and regulated limited partnership vehicle, ALP) a struktura, založená na smlouvě společného vlastnictví (contractual co-ownership arrangement, CCA) Ne Žádné zdanění na úrovni fondu; snížené sazby daně pro investora-nerezident; nerezidenti mohou být osvobozeny od daně z kapitálových výnosů TTF — nový režim fungování fondu nemovitostí, tedy hod. existuje nejistota v otázce uznání mezinárodními organizacemi
    Autorizovaný fond investice do nemovitostí (Property Authorised Investment Fund, sdružení paif), investiční společnost otevřeného typu (open-ended investment company, OEIC) Podmínky jsou řešeny individuálně Většina článků příjmy fondu osvobozeny od korporátní daně, ale příjmy investorů jsou daní) Přísná regulace činnosti výzkum (Úřad pro dohled nad finančními transakcemi, Financial Conduct Authority)
    Německo Realitní fond (Immobilien-Sondervermögen) —fond otevřeného typu, není právnická osoba; je řízena německé vedení společnosti (KAG) — je to buď LLC (GmbH), a to buď TYPOLOGIE (AG), nebo LLC a коммандитное společnost (Gesellschaft mit beschränkter Haftung & Compagnie Kommanditgesellschaft, GmbH & Co. KG) Bankovní financování není více než 30 % z celkové hodnoty aktiv недвижимых Běžný a spolehlivý nástroj pro všechny investory; žádné zdanění na úrovni fondu Do uzavření akcií — minimální dvouleté období vlastnictví a roční období oznámení o ukončení
    Speciální venkovní fond (Spezial-Sondervermögen) — není právnická osoba; je řízena německé vedení společnosti (KAG) — je to buď LLC (GmbH), a to buď TYPOLOGIE (AG), nebo LLC a коммандитное společnost (GmbH & Co. KG) Bankovní úvěry více než 50 % z celkové hodnoty aktiv недвижимых Žádné zdanění na úrovni fondu Pouze pro profesionální nebo полупрофессиональных investorů
    Uzavřený fond (geschlossene Investmentkommanditgesellschaft, Investment KG) — partnerství s ručením omezeným; základní partner — obvykle LLC (GmbH); investoři jsou partnery s ručením majetku omezeným Bankovní financování není více než 60 % z celkové hodnoty aktiv недвижимых Pro všechny investory; žádná daň na rozdělení příjmů K dispozici smlouvy o zamezení dvojího zdanění a evropské směrnice; fond může být německý daň na obchodní činnost
    Speciální fond uzavřeného typu (Spezial-Investment KG); investiční TYPOLOGIE (Investmentaktiengesellschaft) nebo partnerství s ručením omezeným (Investment KG); hlavní partner — obvykle LLC (GmbH); investoři jsou partnery s ručením majetku omezeným Ne Žádné zdanění příjmů na úrovni fondu K dispozici smlouvy o zamezení dvojího zdanění a evropské směrnice; pouze pro profesionální nebo полупрофессиональных investorů
    Lucembursko Fondy, регулирующиеся dohody o kolektivní investování (Undertakings for Collective Investments, UCIs): fond co-umístění (Fonds Commun de Placement, FCP), investiční společnost s variabilním kapitálem (Société d ‘Investissement à Capital Variable, SICAV), investiční společnost s konstantním kapitálem (Société d’ Investissement à Capital Fixe, SICAF); jsou řízeny lucemburské vedení společnosti (Alternative Investment Fund Manager, AIFM) Maximálně 20 % prostředků mohou být investovány do jednoho investičního objektu; bankovnictví finanční prostředky ne více než 50% z celkové ceny недвижимых majetku; minimální hodnota aktiv — 1,25 milionů eur Flexibilní nástroj pro investování, populární u zahraničních investorů; žádné zdanění na úrovni fondu Zdanění investorů závisí na zemi bydliště
    Režim specializovaných investičních fondů (Specialised Investment Funds, SIF): FCP, SICAV, SICAF Maximálně 30 % finančních prostředků mohou být investovány do jednoho investičního objektu; minimální hodnota aktiv — 1,25 milionů eur Žádné zdanění na úrovni fondu Investory mohou být pouze společnosti, profesionální investoři osoby nebo fyzické osoby investovat minimálně 125 tisíc eur, nebo jsou připraveny poskytnout dokumenty o dostupnosti, zkušeností investice; zdanění investorů závisí na zemi bydliště
    Společnost investovat do riskantní kapitálem (Société d ‘ Investissement en Capital à Risque, SICAR); může mít různé formy právnické osoby (SRO, partnerství s ručením omezeným a další) Ne (protože investice оппортунистические) Žádné zdanění na úrovni fondu Pouze pro profesionální investory; zdanění investorů závisí na zemi bydliště
    Francie Investiční realitní fond (Fonds de Placement Immobilier, FPI) a firma, jejíž primárním činnosti jsou činnosti v oblasti nemovitostí (Société de Placement à Prépondérance Immobilière, SPPICAV); je řízen francouzskou nebo registrované v jiné zemi EU, vedení společnosti Kapitál ve výši 500 tisíc eur v prvních 3 letech po založení; minimálně 60 % aktiv musí být objekty nemovitostí; nejméně 85 % nájemního příjmů a (pro SPPICAV) 100 % kapitálové slyšet investorům Žádné zdanění na úrovni fondů, veřejných fondů je možné osvobození od 3-procentní daně K dispozici smlouvy o zamezení dvojího zdanění; fondy FPI jsou malé co do počtu
    Читайте также:  {:cs}Investice do bytové domy ve Francii: nákup, řízení, výhody

    Tento materiál může být použit pouze pro informační účely. Investice do nemovitostí zahrnují rizika, včetně rizika ztráty částky investovaného kapitálu. Pochopit nuance vám pomohou kvalifikovaní odborníci na investice. Tranio doporučuje obrátit se k nim před investicí finančních prostředků.

    Julia Кожевникова, Tranio