{:cs}

Hlavním problémem ruských investorů — hledání optimální (z hlediska rizik a návratnosti) objektu pro investice. Нежилая komerční nemovitosti obvykle není k dispozici běžným investorům z důvodu jeho vysoké ceny, takže většina zákazníků získávají bydlení k pronájmu. Koupě bytu a pronájem dlouhodobý pronájem má zjevné výhody — v první řadě je to jednoduchost v řízení, ale existují i nevýhody — relativně nízká výtěžnost (cca 3 %) a problémy s vystěhování nájemníků v případě potřeby.

Minimální, co se týče ztrát, tak pro investice — studentské apartmány, druh «zlatá střední cesta» na trhu s nemovitostmi. Dobrá volba z hlediska bilance riziko/výnos. Pravda, zatím jen 5 % ruských investorů zvažuje investice do tohoto typu nemovitostí, zatímco v zahraničí je již dlouhou dobu považován za jeden z nejvíce ziskové a perspektivní.

V čem je přínos

V roce 2012 zahraniční investoři každoročně investují do studentských bytů ne méně než $6 miliard dolarů — a to pouze za předpokladu velké transakce (dražší $7,5 milionu). Než výhody takového nástroje?

Za prvé, počet studentů ve světě roste. Podle OECD (Organizace pro hospodářskou spolupráci a rozvoj), počet lidí, kteří studují v zahraničí, se zvýšil z 2 milionů v roce 2000 na 4,5 milionu v roce 2012-m, a do roku 2025 se jejich počet dosáhne 8 milionů lidí. Kromě toho růst střední třídy a zvyšující se počet bohatých lidí v zemích s rozvíjejícími se ekonomikami (zejména z Číny), také znamená růst poptávky na pronájem studentských apartmánů.

Vysoká poptávka znamená, že rizika spojená s investicemi do studentských bytů nižší, než při investicí do нежилую nemovitostí. Tak, na nájemce kanceláří výrazně ovlivňuje hospodářská situace, a studenti potřebují bydlení je vždy, i v době krize.

Za druhé, výnosy studentských apartmánů jsou vyšší, než výnos běžných bytů, сдающихся dlouhodobý pronájem. V dobrých čtvrtích evropských měst student nemovitostí přináší v průměru o 4-6 % ročně, zatímco běžné bydlení — 2-3 %. Výnos může být vyšší nebo nižší o 4-6 % v závislosti na tom, jak největší univerzita se nachází v sousedství, daleko jest od univerzity apartmány se nacházejí a jak jsou kvalitní a moderní. Respektive, čím vyšší kvalita a lepší místo, tím nižší riziko a vyšší výnos.

Читайте также:  {:cs}Rusky kupující příjmové kanceláře: analytická studie Tranio (2016)

Za třetí, investice do studentské apartmány se vyznačují nízkým prahem vstupu na trh. Koupit lze apartmány za cenu od €90 000 – 100 000, ale pro investice v celé budově potřebovat €15-30 milionů Například, investoři mohou koupit nové studentské apartmány o rozloze 17-23 m2 za kč 70 000 – 100 000 v Liverpoolu. Výnos (bez odečtení výdajů) činí 7 %, nebo £4 900 za rok při nákupu studia za £70 000. Při tomto rozpočtu nákup lze snížit klesly na polovinu, zda využít hypoteční úvěr. Pro majitele velkých rozpočtů bude zajímavý nákup celé koleji. Tak za €14,7 miliardy lze získat studentský komplex na sto apartmánů v Norimberku. Výnos — 4,9 %, nebo více než €720 000 za rok.

Další plus — pasivní management. Pro majitele podniků, v Rusku, zahraniční nemovitosti — nástroj úspory finančních prostředků, a ne hlavní zdroj příjmů, a nemají čas na samostatné řízení. Při investicích do studentských bytů managementu provádí vedení společnosti, které je obvykle developer, kteří postavili kolej, a investor nemusí přemýšlet o řešení různých problémů (hledání nájemníků, opravy atd.). Cena služeb správcovské společnosti — asi 10 % z nájemního příjmů.

Účast v соинвестировании výstavby komplexů apartmánů v Evropě pro soukromé investory znamená pasivní přílohy (management se zabývá správcovská společnost), přičemž kupující obdrží příjem nejen z pronájmu, ale i od редевелопмента.

Úskalí

Nicméně, stejně jako při investicích v jiný druh nemovitosti, u příloh v studentských bytů má svá rizika. Například studentských bytů je obtížné (nebo spíše nemožné) opakované využití, protože jsou umístěny ve specializovaných komplexů v blízkosti univerzit, a v nich může žít jen studenti. Sami investoři mohou využít apartmán pro váš pobyt, stejně jako a usadit se v nich někoho, kdo není student. A pokud apartmány jsou umístěny v samém srdci oblíbené trhu a poptávka po tomto školou padl, majitel bude obtížné prodat objekt.

Читайте также:  {:cs}Investor ze Saúdské Arábie se stane novým majitelem hotelu Crillon"

Likvidita studentských apartmánů jsou nižší než běžné likvidity bytů, avšak vyšší, než nebytových objektů.

Je důležité si uvědomit, že studentské apartmány, hotely — to není totéž, že běžné byty v bytových budovách. Často vývojáři mají nezkušenost investorů a inzerují studia v bytových domech v oblastech v blízkosti univerzity jsou studentské apartmány. Rozdíl je v tom, že na dokladech musí být uvedeno, že objekt je možné použít pouze jako studentskou kolej a žít v budově mohou pouze studenti univerzity.

Jak bylo uvedeno výše, výnos studentských apartmánů je 4-6 %. Pokud prodávající slibuje vyšší výnos (9-10 % nebo vyšší), pak je pravděpodobné, že investice, které budou spojeny s dalšími riziky — непривлекательное umístění, a proto poptávka je nízká, neefektivní řízení nebo изношенность budovy. Aby se ochránili od posledního rizika — nízká kvalita objektu a jeho zastarávání — doporučuje se kupovat nové zařízení. Nejlepší místo pro nákup bytů na primárním trhu, tak jako při nákupu sekundární bydlení rychle vznikají náklady na opravy, čímž se snižuje výnos.

Kde koupit

Kupovat byty student je výhodné ve velké Británii, Německu a Francii. Tyto trhy jsou spolehlivé a vyznačují se vysokou poptávkou ze strany místních a zahraničních studentů (podíl posledních je 10-20 % z celkového počtu studentů). Příležitosti pro soukromé investory na trzích v Rakousku, Španělsku a Švýcarsku jsou omezené, protože tam takové objekty jsou stále ve fázi návrhu скупаются firemními investory, společnostmi a nadacemi. Co se týče USA — největšího trhu studentských apartmánů, je tam nabídka nadbytečně, potenciál růstu nájemného omezen, a dokonce i místní investoři spěchají na evropské trhy v hledání více ziskových nabídek.

Při výběru města je třeba věnovat pozornost na přítomnost «magnet» — se nachází v blízkosti oblíbeného univerzity, a také na nedostatek nadměrné nabídky na místním trhu s nájemním bydlením, kde půjček apartmánu se může tvořit konkurenci velký počet soukromých bytů, a na výnos bude mít nepříznivý vliv nízká úroveň nájemného.

Читайте также:  {:cs}Ve francouzských městech se plánuje omezit růst nájemného

Je také důležité, je demografická situace — jak roste a bude růst počet studentů ve městě. Pokud počet studentů se nemění nebo klesá, ale při tom jsou postaveny nové koleje a komplexy, pak se obsazenost bude levné, apartmány budou opuštěny a investice přinese zisk. Například v Německu se počet studentů roste téměř všude, ale jsou tu města, jako je Yen a do greifswaldu, kde počet studentů se za pět let snížil na 10-11 %.

Ve velké Británii pro investice do studentských bytů pohled je velké univerzitní centra s nedostatečnou nabídkou bydlení, jako je Bristol, Londýn, Oxford a Edinburgh, stejně jako Manchester. V Německu potenciál je tam u měst Bavorska (Würzburg, Norimberk, Pasov), stejně jako Heidelberg a Frankfurt nad Mohanem. Ve Francii existují dobré investiční příležitosti existují ve městech Aix-en-Provence, Lille, Montpellier, Pessac, Marseille, Štrasburk.

Лайфхак pro investory — mezi prvními dozvědět, kde a kdy bude otevřen na fakultě nebo nová univerzita, a koupit v blízkosti apartmánů.

Například, na konci roku 2017 začne výstavba areálu v Cardiffu, a to díky projektu místní univerzitu, přiláká 2 000 studentů z celého světa. A do roku 2019 v severním předměstí Paříže se otevře největší evropský areál fakult sociálních věd, ve kterém budou pracovat a učit se učitelé a studenti z několika univerzit.

Šíření internetových technologií, na popularitě získá distanční vzdělávání, ale tradiční formy vzdělávání zůstanou v centru pozornosti studentů v příštích desetiletích. A to znamená, že studentské apartmány v blízkosti vysokých škol stále stejně populární.

Jiří Качмазов, managing partner Tranio