{:cs}

Mnoho investorů investovat prostředky do nemovitostí, usilují o vysoký výnos. Nicméně ne každý si uvědomuje, že velká počáteční výnos znamená větší rizika, je pravděpodobné, že pokles příjmů v dlouhodobém horizontu.

Doporučujeme zákazníkům předem vyhodnotit rizika a promyslet strategii investování s optimální rovnováhou výnos, spolehlivost, práce a další faktory efektivnosti investice. Většina zákazníků Tranio vhodný jednoduchý leasingu podnikání na stabilní umístění, s dlouhodobým арендным smlouvou a ovládáním přes správcovskou společnost. V tomto článku se podíváme na to, jak zajistit co nejlepší výnos při takové strategie.

Proč jednoduchý leasingu obchodní

Typické investoři, kteří využívají služeb Tranio,— úspěšní podnikatelé z Ruska, Brazílie, Íránu nebo Číny. Jako obvykle doma mají aktivní obchod, který přináší základní zisk. Od nemovitosti raději dostávat pasivní příjem s minimální вовлеченностью v řízení. Je to investice ani tak kvůli zisku, kolik s cílem udržet kapitál a chránit ji od politických a ekonomických rizik jeho země.

Většina zákazníků nemá v plánu prodávat své доходную nemovitosti v krátkodobém horizontu. Tato nemovitost nabízí investorům osobní penzijní fond a slouží zárukou finanční pohody jejich dětí. Ještě jeden důležitý motiv — pohled na karty v USA nebo Evropských zemích, které poskytují takovou příležitost kupující nemovitostí.

Našim investorům obvykle nejsou vhodné projekty přidané hodnoty — stavebnictví nebo редевелопмент. Investice do nich jsou spojeny s vysokým rizikem, u nichž překročení odhadu, potíže s úpravou licenčních dokumentů, přeplatek kupní cena a dlouhé hledání kupujícího. Od investora vyžaduje aktivní účast v projektu a určitá kvalifikace ve stavebnictví. Projekty city developmentu účinné jako základní druh činnosti, a ne jako nástroj zachování kapitálu.

Takže, непрофильным investorům doporučujeme jednoduchý leasingu podnikání: koupit nemovitost a pronajímat. To низкорискованная a jednoduchá na realizaci strategie.

Rozpočet a typy objektů

Doporučujeme zvážit investice do nemovitostí s rozpočtem od 200 tis. euro. Levnější, s vzácnou výjimkou, je obtížné koupit likvidní objekt. V tomto segmentu doporučujeme koupit obytné apartmány. Mezi jejich výhody — vysoká likvidita a stabilní poptávka.

Při rozpočtu přes 2,5 milionů eur stojí za to se orientovat na komerční objekty — v první řadě obchodní real estate a dům s pečovatelskou službou.

Bez ohledu na rozpočet, 50-60 % nákladů na projekt, obvykle si můžete půjčit tak, že investice do доходную nemovitostí můžete začít se 100 tisíc eur vlastních prostředků.

Typy komerčních nemovitostí a jejich parametry
Údaje Tranio (střední doporučené ukazatele pro)*

Typy
objekty
Výnos,
% ročně
Termín
smlouvy
pronájem
Výhody Nevýhody
Od 300 tisíc euro
Apartmány (krátkodobý pronájem) 5-7 Od 1 dne Vysoká likvidita; ve srovnání s dlouhodobým pronájmem — vyšší výnos a žádné problémy s vystěhování nájemníků; větší potenciál růstu nájemného Rizika řízení a prostojů; ve srovnání s dlouhodobým pronájmem — rychlejší opotřebení
Byt (dlouhodobý pronájem) 2-3 Od 1 roku Vysoká likvidita; vysoká poptávka ze strany nájemců, stabilní i během krize Rizika řízení a výpadky, problémy s vystěhování nájemníků
Studentské bydlení 4-6 Od 6 měsíců Vysoká poptávka ze strany nájemců Ve srovnání s byty — nižší likvidita, je obtížné převést
Od 2,5 milionů eur
Činžovní domy 3-5 Od 1 roku Vysoká likvidita, potenciál růstu kapitalizace Nízké výnosy, mnoho nájemníků, problémy s vystěhování, je zapotřebí správcovská společnost
Pouliční obchody 3-4 3-10 let Vysoká likvidita, potenciál růstu kapitalizace Nízké výnosy
Supermarkety 5-6,5 12-15 let Vysoký výnos, dlouhá smlouvy Čím blíže je termín ukončení smlouvy, tím nižší likvidita
Od 10 milionů eur
Dům s pečovatelskou službou 5-6,5 20-25 let Růst počtu důchodců, delší smlouvy Je těžké převést
Nákupní centra 4-6 5-15 let Vysoký výnos Rizika řízení při velkém počtu nájemníků
Hotely 4-6 10-20 let Vysoký výnos Je těžké převést

* Průměrné pro objekty:

  • v bohatých oblastech velkých evropských měst;
  • nové zařízení nebo po opravě;
  • nájemné smlouvy na začátku období.

Локация

Umístění objektu přímo závisí riziko a výnos investic. Doporučujeme investovat do země s rozvinutou ekonomikou a stabilním politickým systémem. Nejnižší rizik se liší Rakousko, velká Británie, Německo, USA, Francie a Švýcarsko: v těchto zemích méně jen pravděpodobnost hyperinflace, pádu národní měny a snížení HDP.

Většina ruských zákazníků dává přednost Německa z důvodu geografické blízkosti, ale také proto, že ve srovnání s ostatními uvedenými zeměmi výnosy v Německu, je trochu větší, lepší úvěrové podmínky, a daní trochu níže. Ale ostatní země z tohoto seznamu je taky zajímavá: například, někteří investoři se rozhodnou USA, protože tam očekávají větší tržní kapitalizace, jiní se obávají oslabení německé ekonomiky v důsledku politických událostí, a ještě jiní získávají доходную nemovitostí v zemích, kde jsou soustředěny jejich obchodní nebo osobní zájmy.

Читайте также:  {:cs}Kde moskvané si kupují nemovitosti v zahraničí: top 10 zemí a měst

Doporučujeme také zvážit, v jaké měně se budou denominovány plýtvání rodiny investora prostřednictvím 5-10 let. Například, pokud máte rezidenčních nemovitostí ve velké Británii a tam se učí vaše děti, je to stojí za bližší pohled na objekty, nájemní příjmy, z nichž je generován v librách šterlinků.

Mezi lokalitami, je lepší zvolit buď metropolitních oblastí a jejich prosperující předměstí nebo města střední velikosti s rostoucím počtem obyvatel, rozvinutý trh práce a potenciálem růstu. Doporučujeme se orientovat na osvědčené umístění, v nichž již mají úspěšné zkušenosti v oblasti investic krajanů. Například, dobré možnosti — západoevropské metropole a velká města Západního Německa.

Výběr jméno, závisí na typu nemovitosti. Například, pouliční obchody, je lepší koupit na centrálních ulicích rušného provozu a obchodně-skladových prostor — na odjezdu z velkého města, hned vedle dálnice.

Nájemci a nájemní smlouva

Pokud si pronajmout rezidenčních nemovitostí, pak jako nájemce přednost zástupci střední třídy s dobrou úvěrovou historií a stabilní příjmy. A v segmentu komerčních nemovitostí je nejméně riskantní, že objekty, které je již pronajata významným korporátním nájemcům, působící na trhu desítky nebo stovky let. Pravděpodobnost úpadku jako nájemce méně, než malých soukromých společností. Informace o finanční situaci nájemce může požádat u právníků v procesu vyšetření objektu (Due Diligence).

Objekty s velkým množstvím nájemníků (např. bytové domy nebo nákupní centra) nejsou vhodné zahraničním непрофильным investorům. Podle našich zkušeností, pokud nájemce více jak pět, to výrazně zvyšuje riziko managementu a zvyšuje nároky na profesionalitu řízení společnosti. Nejlépe kupovat nemovitost s jediným nájemcem.

Důležitou podmínkou nájemní smlouvy je rozdělení nákladů na údržbu objektu mezi vlastníkem a nájemcem: kdo platí daň z nemovitosti, komunální služby, pojištění a další položky výdajů. Doporučujeme snížit rizika, nákup zařízení, v nichž maximální provozní výdaje zodpovědnost na nájemce. Smlouvy tohoto typu se nazývají NN Lease (Double Net Lease) nebo NNN Lease (Triple Net Lease), jejich rozdíly od ostatních variant jsou zobrazeny v tabulce:

Typ leasingu Náklady vlastníka
Oprava fasády
a stavební
návrhy
Obsah
a údržba
Pojištění Daň
na nemovitosti
Gross Rent Lease
N Lease
(Single Net Lease)
·
NN Pronájem
(Double Net Lease)
· ·
NNN Lease
(Triple Net Lease,
podobně jako v Německu —Dach & Fach)
· · ·
Absolute NNN Lease · · · ·

Doporučuje se získávat objekty c dlouhodobé (10-20 let) арендными smluv bez práva na ukončení, přičemž tvrdé nájemné sazbou bez vazby na provozní ukazatelů podnikání nájemce. Mějte na paměti, že taková smlouva ukládá povinnost na obě strany: nejde jen o to, že nájemce zajišťuje stabilní nájem na celý tento termín, ale i o tom, že vlastník nemá právo vystěhovat nájemce před vypršením smlouvy.

Dlouhodobé smlouvy dávají investorovi další pojištění od cenových náprav, od nichž není chráněn dokonce i nejspolehlivější realitní trhy. Pokud jste investovali do objektu s 15-20 lety smlouvou, a to s vysokou mírou pravděpodobnosti období poklesu cen se bude v prvních 10 letech vlastnictví, protože cyklus trhu s nemovitostmi za sebou každých 7-10 let. Při pevné zakázky na 15-20 let, cenové výkyvy nemají vliv na vašich příjmech, tak jako nelze předčasně vypovědět smlouvu nebo snížení nájemného. Tímto způsobem, budete mít možnost počkat, až se trh zotaví, a vystoupit z projektu při příznivé konjunktuře.

I při déletrvajících smluv je obvykle možné indexovat nájemného v souladu s inflací, to je každý rok zvyšovat jejich asi o 1-2 %. Při pozitivním vývoji trhu v tomto má své nevýhody. Například, pokud na trhu s nemovitostmi každý rok roste o 4 %, a po 10 letech si chtěli pronajmout objekt je podstatně dražší růstu inflace, nebudete schopni to udělat, protože vás omezuje smlouvu. Proto investoři, kteří věří v oživení trhu v dlouhodobém horizontu, je lepší koupit zařízení s пятилетними smluv (např. obchodní nemovitosti na pěších ulicích) a index náklady na nájemné po ukončení smlouvy.

Читайте также:  {:cs}Proč je výhodné investovat do studentské bydlení Evropy

Potenciál růstu hodnoty

Низкорискованные aktiv na západních trzích, jsou prodávány s počáteční nájemné návratností od 3 do 7 %. Koupit objekty s počáteční výnos více než 7 % věříme nerozumné a neekonomické pro zahraničního investora: v projektech je vysoká pravděpodobnost, že v horizontu 5-10 let je realizován žádné riziko, náklady na likvidaci kterého se ukáže být vyšší než prémie za riziko na vstupu.

Kromě toho, trhy s nízkou mírou rizika a výnosu (obvykle to centra a prestižní oblasti velkých měst), stále dražší rychleji, než ty, které se vyznačují vysokou počáteční výnosy a související vysoké riziko.

Například, jak ukázal provedený Tranio retrospektivní analýza cen nemovitostí v USA, od roku 2001 na rok 2015 objekty s počáteční výnosem 3 % rostly ceny v průměru o 5 % ročně, s návratností 5 % na 4,7 %, s výnosem 7 % — pouze o 3,5 % ročně, zatímco objekty s výnosem 9 % by klesat na hodnotě. Při tomto mezi дешевеющих objektů nejméně ztrácí hodnotu ty, které měly nižší výnos. Pravděpodobnost poklesu ceny uvedené u objektů s vyšší počáteční výnosy, tak s ohledem na pravděpodobnost realizace tohoto rizika objekty s počáteční výnosy 3-7 % dávají nakonec větší celkové výnosy.

Pro prognózu růstu cen jsou důležité i vyhlídky na rozvoj prostoru. Rychlejší, dražší nemovitosti tam, kde se děje джентрификация — proces, při kterém je průmyslová zóna promění v prestižní rezidenční, облагораживается území, rozvoj infrastruktury a obyvatelstvo s nízkými příjmy nahrazovány více než bohatí. Při tomto nejvíce выигрышны oblasti, které se nacházejí blízko od centra města, nebo mají skvělé dopravní spojení s centrem.

Optimální výnos závisí nejen na rizika, ale i od doby investice. Čím menší je doba, tím větší je počáteční výnos má smysl, v rozsahu 3-7 %. Například, bez ohledu na úvěr při 20-letní termín investování největší společný výnos (vzhledem k růstu tržní kapitalizace) je dosaženo při počáteční výnos 3,8–5,8 %; a pokud je doba investování je 10 let, pak je optimální počáteční výnos — 4,5–6,5 %. Takový závěr analytici Tranio dostali v důsledku vyšetřování 100 párů «výnos — zvýšení kapitalizace» pro obytných a nebytových nemovitostí v Německu.

Úvěr

Můžete zvýšit ziskovost s pomocí hypotéky.

Peníze byly za hypoteční účet, jsou levnější, než nájemce platí za pronájem. Například, při nákupu investice do nemovitostí v Německu, můžete se spolehnout na půjčku ve výši až 60 % nákladů na projekt pod 2-3 % ročně. Při pronájmu výnos 6,5 % výnos z vlastního kapitálu s ohledem na úvěr může dosáhnout 8-10 %.

Obecně platí, že nejlevnější úvěry s pohyblivou úrokovou sazbou bez možnosti předčasného splácení, a nejdražší — s pevnou úrokovou sazbou, допускающие předčasné splacení.

Je lepší vzít si úvěr na delší dobu (10-15 let) — čím delší doba, tím dražší peníze, ale tím menší je riziko, že negativní situace na trhu bude mít vliv na podmínky refinancování. V případě komerčních nemovitostí se doporučuje zajistit hypotéku podle schématu, při kterém se v první řadě jsou placeny úroky, zatímco tělo úvěru — blíže ke konci období úvěru. Při tom je žádoucí, aby ke konci období byl absorbován ne méně než 40-50 % těla.

Není to stojí za to перекредитовывать objekt a půjčovat příliš mnoho. Ale a neměly by zabírat příliš málo, tak to je divné to by bylo k ničemu možnost mít úvěr levnější, než platí nájemce.

Optimalizace daní

Co se týče optimalizace daně z příjmů fyzické osoby v Evropě a USA platí, že je úměrná velikosti příjmu, a nemovitostí v ceně do 1 milionu eur jednodušší vydat fyzická osoba. Dražší objekt je výhodnější zaregistrovat se na společnost, protože u právnických osob, obvykle ploché a nižší sazba daně z příjmů. Také společnostem snadněji snížení základu daně prostřednictvím odpisů a odpočtů na úvěry od bank a учредителя.

Читайте также:  {:cs}Zahraniční investoři se vrací do Francie

Nejlépe, pokud se dohodu podaří zařídit tak, aby se platit daně pouze v zemi umístění nemovitosti. Tato možnost závisí na daňové резиденства investora, mezistátních dohod o zamezení dvojího zdanění, formy vlastnictví a dalších faktorech. Poradci Tranio za pomoci daňových poradců pomáhají každému klientovi individuálně strukturovat nabídku a vydat úvěr v optimálních podmínkách.

Výstup z projektu

Obvyklá doba vlastnictví příjmové nemovitosti před prodejem — 5-20 let. Obvykle je třeba minimálně 13-14 let, aby se objekt se vyplatila a začal přinášet zisk. V některých zemích, investoři se orientuje na dobu, při prodeji, po kterou není zaplacena daň z kapitálových zisků (např. v Německu je to 10 let).

Bude možné výhodně prodat nemovitost přes mnoho let jedna z klíčových rizik investice, která je často nebere v úvahu zákazníci, jimž jsou vysoké výnosy. Jejich přitahují nabídky s počáteční výnos 8 % a vyšší; typické příklady — parkování nebo ubytování pro studenty na periferii. Klíčovou nevýhodou těchto zařízení — nízká likvidita, tj. malý požadavek na nákup. Pokud uvažujete prodat, bude muset výrazně snížit cenu, což nakonec popře vyšší počáteční výnos.

Při obzoru plánování 10-20 let doporučujeme zvážit komerčních nemovitostí s počáteční výnosem 5 % (při dodržení ostatních doporučení z tohoto článku). Nejčastěji je jejich hodnota roste o 2-3% ročně, spolu s trhem, nebo dokonce rychleji něj. Je to spolehlivé zařízení, které může být výhodné prodat a před plánovaným termínem, pokud vaše plány změní. A při стрессовом skripty tato nemovitost je méně ztrácí na hodnotě, čím více rizikové objekty s vysokou počáteční výnosy.

Nicméně, pokud se chystáte prodat objekt přes 1-3 roky, pak je nejlepší koupit nejvíce доходную nemovitostí v regionu s potenciálem růstu. Dnes jedním z takových míst je v Evropě považován za Španělsko s jeho centrálními trhy v Madridu a Barcelony. Nicméně, nelze říci, zda bude pokračovat růst na těchto trzích v příštích 10-20 let, tak dlouhodobých investic zaměřených na zachování kapitálu, je lepší zvolit více předvídatelné umístění.

Pokud máte v plánu prodávat majetek, a opustit její dědice, pak je důležité vybrat správný formát vlastnictví, s cílem optimalizovat daně dědické. Například ve Francii žádné daně z dědictví a darování, pokud je objekt zapsán na občanskou společnost za transakce s nemovitostmi (SCI). A ve velké Británii daň na dědictví nejsou daňově nemovitosti, jíž na offshore společnost.

Zde je shrnutí hlavních doporučení Tranio pro investory do nemovitostí:

  Rezidenčních nemovitostí Нежилая nemovitostí
Minimální rozpočet 300 tisíc euro 2,5 milionů eur
Typy objektů Byty, bydlení pro studenty Obchodování nemovitostí na přeplněných ulicích, supermarkety, domy s pečovatelskou službou
Země Rakousko, velká Británie, Německo, USA, Francie, Švýcarsko
Města Velké lokality s dobrou демографией a potenciálem růstu
Oblasti Místa s dobrou ekologii a infrastrukturu, populární u střední třídy, okolí škol, zdravotnických center a obchodní čtvrti V blízkosti dopravních tepen a zastávek veřejné dopravy, v místech, kde jiné objekty podobný profil
Potenciál růstu
kapitalizace
Vysoká Průměrný
Doba investování Od 10 let
Optimální počáteční
výnos
4-6 %
(je možné zvýšit prostřednictvím úvěru)
LTV (podíl vypůjčených prostředků
od hodnoty objektu)
60 %
Úvěr Nejlevnější půjčky — s pohyblivou úrokovou sazbou bez možnosti předčasného splacení; je třeba zvolit režim, při kterém se nejprve spláceny úroky a tělo blíž ke konci období
Výpůjční lhůty 10-15 let
Nájemníci Zástupci střední třídy, rodiny s dětmi, studenti, administrativní pracovníci, důchodci Velké obchodní sítě a řízení společností, které působí na trhu několik desítek let a jsou v dobré finanční kondici
Typ leasingu NN nebo NNN (max provozní náklady na арендаторе);
dlouhodobou smlouvu bez nároku na ukončení
Termín pronájmu 1 den (krátkodobý),
1 rok (dlouhodobý)
5-20 let

Jiří Качмазов, managing partner Tranio