{:ca}

L’enquesta, duta a terme per Tranio en 2017, han demostrat que la majoria d’agents immobiliaris (81 %) creuen que els inversors russos rarament posar els diners en real estate fons.

Aviat, no obstant això, aquest mètode d’inversió pot ser més popular. «Segons les nostres previsions, en els anys 2017-2018 seran els Russos per aprendre més sobre béns immobles fons, i poc a poc va anar cap a aquesta direcció. Sovint és més convenient format que independent de la compra i posterior gestió de l’equipament,»— diu el soci director Tranio Georgy Kachmazov.

En aquest article explicarem com utilitzar els fons per a invertir en projectes relacionats amb la construcció i explotació de béns immobles.

Real estate fons a treballar en el projecte:

  • el Fons nomena una societat de gestió (gestors de Fons d’inversió);
  • els inversors a invertir en el Fons;
  • els administradors de diners del Fons per a adquirir els béns immobles;
  • Entitats gestores de fons de generar i enviar el resultat a Fons;
  • part dels beneficis es distribueixen entre els inversors: van guanyar en la que en proporció a la seva participació en el Fons de rebre una part de la renda de lloguer o la revenda.
  • Els fons d’inversió d’un munt d’avantatges:

    • petit llindar per entrar — des de l ‘ 1 milers d’euros a 30 mil euros (per a la comparació: per comprar líquid apartaments es requereix un mínim de 100 milers d’euros);
    • facilitat de compra-venda de les accions i de les unitats (en fons públics es pot fer en qualsevol moment);
    • gestió professional (no es requereix per passar personal de gestió del temps);
    • la diversificació de la cartera d’inversió;
    • major liquiditat en comparació amb les inversions directament en el sector immobiliari.

    No obstant això, hi ha un inconvenient important: és difícil no residents a invertir en fons estrangers.

    Diu l’expert Tranio Alexander Chernov: «Invertir en el fons nord-Americà entitats físiques no residents, és difícil per una sèrie de raons. La majoria de les plataformes estan organitzades com a real estate fons d’inversió (Real Estate Fons d’Inversió, REITs), els quals estan exempts de tributació i el desplaçament de la càrrega dels impostos sobre la renda des de la inversió immobiliària per als seus accionistes (inversors). Aquesta estructura és avantatjós per a NOSALTRES, els veïns, que sovint és utilitzat per a la inversió de fons des de la seva jubilació comptes d’inversió, que, al seu torn, també tenen un mode preferent de la fiscalitat. Però els inversors estrangers que invertir en aquest tipus d’EUA fons hauria de pagar significativa de l’impost de societats i l’auto-presentar una declaració tributària en els EUA, com el fons no s’impost agents. A més a més, la Declaració és un laboriós i costós procés. Els inversors potencials de Rússia també s’enfronten a dificultats a l’hora de la transferència de fons des rus bancs del nord-Americà Fons de comptes i a la devolució de capital, els comptes de la Federació russa. La majoria de les plataformes no estan dissenyats per treballar amb els estrangers i assumir que els inversors tenen un compte Bancari a Estats Units. Al mateix temps, obrir un compte Bancari sense un número de la seguretat social, un dels EUA adreça o a llarg termini visa és problemàtic i, en qualsevol cas, requereixen la presència personal i de viatges a aquest país.»

    No obstant això, segons el Director de serveis financers Tranio Cyril Schmidt, a invertir en REIT en la borsa de valors — en valors. «En aquest escenari a presentar una declaració tributària en els EUA no tenen,» diu.

    Tipus de fons

    Per a aquells que encara decidit a aquestes inversions, per començar, és important saber el tipus de Fundació per a entendre com i durant quin període es meriten un benefici.

    Hi ha diversos tipus de fons.

    1) l’ús de lucre:

      L’Acumulació De Fons
    (Acumulació, Acc)
    Els Fons destinats
    ingressos
    (Ingressos Inc)
    Mètode d’utilització dels guanys Els beneficis són reinvertits de nou en el Fons per a la compra de característiques addicionals o valors El benefici s’abonen a l’inversor compte Bancari
    La finalitat del Fons El creixement i augment de la base objectes per augmentar el rendiment Només els ingressos

    La major part dels fons es centren també en l’extensió i de generació de renda.

    2) per les ofertes a la borsa:

      Llistat
    (llista)
    No cotitzats
    (no cotitzades)
    Número d’accions Número d’accions No emissió d’accions
    Estatus Legal — real estate fons d’inversió (Real Estate Fons d’Inversió, REITs)
    — l’empresa immobiliària societat anònima
    — fons d’inversió (unitat de fons o fons d’inversió)
    — els fons de pensions (pensions esquemes)
    de responsabilitat limitada, associació (limited partnerships)

    «La informació no apareix fons disponibles per als inversors no és inferior a la llista. És ben regulades de la indústria. Invertir en Fons mutus d’inversió al detall inversor més simple que el Fons sobre l’intercanvi, i aquest segment de mercat tan transparent com sigui possible», diu Cyril Schmidt.

    3) en termes d’inversió:

      Obert
    (obert)
    Tancat
    (tancat-terminada)
    Temps abans de la venda d’accions L’inversor pot comprar les unitats o presentar les accions per la redempció per la direcció de l’empresa en qualsevol dia de treball Creat per a un període limitat de temps (5-10 anys). Durant aquest període els inversors no poden retirar els seus fons del Fons. Amortització d’una unitat es produeix quan la liquidació del Fons
    Liquiditat Alta Baixa

    Fons especialitzada en el sector immobiliari de lloguer, que poden ser obertes i tancades. No obstant això, la major part dels fons que intervenen en la construcció— tancat, sempre que l’objecte s’està construint, els diners per retirar-lo és impossible: van invertir en la trama, un pou, un edifici en construcció. La retirada de la inversió després de la finalització de la construcció i venda d’edificis, quan el Fons apareixen en el fons (no obstant això, l’inversor pot revendre la seva part per un altre inversor). Per exemple, el Fons s’obre a l’any 2015, la recollida de la quantitat desitjada de fons dels inversors, i es basa en els diners, objectes per a cinc anys. Després els diners recollits, el Fons és ajorna gairebé, en l’horitzó del 2020 que ven el objecte i la recaptació paga els inversors de lucre.

    Читайте также:  {:ca}És el moment per a inversors per prendre avantatge de la calma en el mercat del Sud de França

    Fons ha de ser distingit plataforma de crowdfunding, també constituir institucions d’inversió col·lectiva. «La principal diferència és que a diferència de fons en el crowdfunding inversor escull sovint que els projectes d’inversió, i no estar vinculat per les obligacions en endavant,», diu Alexander Chernov.

    Estratègia d’inversió

    Inversor és important saber quina és l’estratègia obres del Fons per avaluar els riscs i rendibilitat. Estratègia hi ha quatre tipus.

    Estratègia d’inversió

    Tranio Dades

    Estratègia Altres
    noms
    L’essència Riscos Rendiment*
    Nucli Comprar i Mantenir
    («comprar i mantenir»)
    La compra de la propietat per a lloguer sense la implicació de préstec Baixa Baixa
    (2-3 %)
    Nucli Més La compra de la propietat per a bicicletes a fora del centre i ubicacions a través de la palanca Mitjana Mitjana
    (5-7 %)
    Valor Afegit Valor Afegit
    («el creixement del cost»)
    Remodelació (compra d’habitatges per a la rehabilitació, reparació i venda a un preu més alt) Mitjana-alta Mitjana-alta
    (7-10 %)
    Oportunistes Construcció, adquisició de subdesenvolupats a la terra, objectes amb càrregues Alta Alta
    (10 %)

    * en Europa Occidental i els Estats Units

    La major part dels fons només funcionen en una estratègia. Però alguns escollir dos o tres per exemple, el Nucli, Nucli Plus i el Valor Afegit. «A Europa i els Estats Units en termes de capital del fons està dominat per Nucli central i a més a Més, com que és una proporció important de tots els més cars i grans serveis institucionals», diu Alexander Chernov.

    Els fons que operen sota el Nucli de l’estratègia, triar un de ben establertes, amb baix risc de mercats estables amb la demanda i els preus més alts, i per tant ofereixen un baix lloguer rendiment (2-3 %). De fons, que prefereixen un Nucli Més d’estratègia, donar un major rendiment (7 %), perquè la inversió en menys ubicacions del Centre i l’ús de palanquejament. Finalment, fons especialitzat en Valor Afegit, pot proporcionar la màxima rendibilitat de fins a un 10%, a causa del fet que la inversió dels inversors fons en els mercats emergents, per exemple, aquells on l’espera de la gentrificació, i adquirir les instal·lacions sota la reconstrucció per a la seva revenda a un preu més alt.

    Exemples de fons i les seves estratègies

    «Els inversors tenen diferents tasques: algú ha de preservar el capital amb un mínim risc i rendibilitat i algú està disposat a gran risc i espera un major percentatge sobre el capital invertit. Occidental mercat immobiliari fons ofereix una àmplia gamma d’estratègies, nivell de risc, i de la rendibilitat per als seus clients»,— va dir Giorgi Kachmazov.

    Alguns estrangers real estate fons i les seves estratègies

    Dades de fons

    Fons Aberdeen Propietat De Confiança Henderson Legal & General PropFund ENS Mestres Residencial Propietat de Fons
    El Fons de tipus Exterior llistat Exterior llistat Exterior llistat Tancat, no cotitzats Exterior llistat
    Jurisdicció Regne UNIT Regne UNIT Regne UNIT Alemanya Austràlia
    Estratègia Nucli Nucli Nucli Nucli Més Valor Afegit
    Mínim pressupost 5 000 £ 1 000 £ (Acc)
    3 000 000 £ (Inc)
    500 £ 30 000 € N/a
    Geografia
    objectes
    Regne UNIT (Londres) Regne UNIT (Sud-Est d’Anglaterra) Regne UNIT Alemanya (Berlín i el seu entorn, i també les ciutats amb població de més de 50 mil persones) EUA (nova York, nova Jersey; infravalorada ubicacions)
    Tipus
    objectes
    Un 50% comercial, el 20% de les oficines Comercials i d’oficina immobiliària El 22% de les instal·lacions industrials; resta — botigues, oficines, botigues de parcs, magatzems Apartaments Barat casa per 1-4 família i edificis plurifamiliars a les 20 per 100 apartaments
    El rendiment,
    % per any
    2.0 2.5 3,1 2,8 7,0–10,0 N/a
    El deute
    (LTV, %)
    75-80 N/a

    Segons un estudi realitzat per l’Associació Europea per a inversors no llistats de béns arrels de fons (Associació Europea per a Inversors No Llistats de béns Arrels de Vehicles, INREV), la majoria dels inversors en el 2016, va triar l’estratègia de Valor Afegit o Nucli. En comparació amb l’any 2015, la proporció de Nucli i el Valor Afegit va augmentar (del 82,2 a 86.2 %) i Oportunistic ha disminuït (de 17.8 a un 13,8 %). Això suggereix que en el 2016, els inversors van ser menys disposats a assumir riscos que anteriorment. L’estudi també va informar que el més popular de mercats per a la inversió de baix risc (Alemanya, França i el regne UNIT).

    En alguns mercats, el percentatge d’oportunistes estratègies poden ser superiors. Per exemple, segons JLL, Espanya per a l’any 2015, va ser el 28 % (mentre que el Nucli central i Més — 35 %). Aquest país es caracteritza per un major risc que, per exemple, el regne UNIT i Alemanya, i els inversors que trien Espanya com a regla general, estan disposats a assumir més riscos.

    Читайте также:  {:ca}A les ciutats franceses es preveu limitar l'increment de lloguer

    Risc de minimització i diversificació

    Rendibilitat fons per a inversors no està garantida. Depèn són més cars o més barats actius, i la demanda de lloguer i de lloguer de taxes de la dinàmica.

    Com amb qualsevol inversió, les inversions en el sector immobiliari fons impliquen riscos. La major rendiment, major és el risc.

    «Un dels principals riscos del Fons — l’impagament gestors. És important triar una empresa amb una bona història, la reputació, transparent informes i estratègia clara,» diu Jordi Kachmazov.

    La majoria de fons de tractar de minimitzar el risc mitjançant la combinació de diferents estratègies i diversificar la cartera.

    Principals riscos i les maneres de minimitzar-los

    Tranio Dades

    Riscos Com que els recursos són assegurats contra els riscos
    Macroeconòmics riscos
    (la crisi, la inflació, etc.)
    Selecció de l’estabilitat dels mercats (per exemple, les inversions en «grans » set» a Alemanya) i la diversificació (per exemple, el 80% del capital pot ser invertit en centres comercials o oficines i un 20% en centres logístics i llars d’avis)
    Risc de mercat
    (la caiguda immobiliari preus, més barat llogar)
    Risc de canvi
    (per exemple, l’Australià Fons d’inversió als Estats Units hi ha un risc de depreciació del dòlar dels EUA)
    Legislatiu risc
    (canvis en la legislació)
    La venda a un preu per sota de la compra Comprar en infravalorada àrees que s’espera o es gentrificació o regeneració
    El risc associat amb el finançament de
    (en el futur, el Fons no pot rebre en condicions avantatjoses en els préstecs)
    Als préstecs amb interès fix, per LTV no més del 50 %
    L’impagament de lloguer pels llogaters Fiable als inquilins amb un bon historial de crèdit (gran empresa com Sainsbury’s, empreses de propietat estatal), diversos llogaters
    El risc de caiguda L’elecció ja ha estat cedit objectes amb un mínim grau d’ocupació del 80-95 % en zones amb desenvolupat el transport i el mercat de treball; d’una llarga i dura de l’arrendament
    El risc d’increment en els costos de manteniment Una selecció de la qualitat de les instal·lacions (habitatge, no necessiten reparació, «verd» edifici d’oficines de classe A, etc.)

    Molts fons diversifitsirovat la seva cartera d’inversió, és a dir, invertir un inversor en els immobles de diversos tipus a diferents països, utilitzant diverses estratègies i les àrees de la inversió. A més a més a la propietat immobiliària, un Fons pot mantenir una petita part dels fons en efectiu o valors. També hi ha fons que no invertir directament en les instal·lacions, i invertir en altres fons o empreses implicades en el sector immobiliari.

    Un exemple de vertebració del Fons de la cartera del tema de la diversificació

    Com invertir?

    Projectes Nucli central i Més és el de menys risc, però vostè pot guanyar més Valor Afegit estratègies.

    «Una sola recomanacions no. L’elecció depèn de les finalitats de les inversions i zona per a les inversions de la cartera de clients. Per exemple, si el 80% dels fons ja s’han invertit en fiable eines i eina necessària per a augmentar la rendibilitat, encara és 20% podria estar dirigida a projectes de Valor Afegit», diu Alexander Chernov.

    Segons George Kachmazov, aquells que vulguin invertir en el Valor Afegit, especialment les que es recomana triar clar mercats i garantir els fons per minimitzar els riscos.

    «Es recomana triar fons amb prometedores estratègies, és a dir, invertir en aquesta classe de béns immobles que seran a la demanda en l’horitzó de 10-20 anys— va dir Giorgi Kachmazov.— En la nostra opinió, aquest micropatent i llars d’avis. També és important per escollir una àrea de cultiu on hi ha la gentrificació, que, per causes objectives, serà més líquid després de 10 anys. Fons que inverteixen en prospectiva i estratègia actual, és probable que porti a l’inversor de la renda.»

    Annex: característiques de la European real estate fons

    Dades De PwC

    País Estatus Legal Requisits per Finançar Pros Contres
    Àustria Real estate Fund (Immobilien-Sondervermögen) és un Fons obert tipus, no és una entitat jurídica; gestionats per una Austríaca de gestió de l’empresa (Kapitalanlagegesellschaft, KAG) és OOO (Gesellschaft mit beschränkter Haftung, GmbH), o joint-stock empresa (Aktiengesellschaft, AG) Inversió com a mínim 10 vegades en 4 anys Per a tots els inversors; no hi ha tributació en el Fons del nivell; un bon uregulirovanii; el Fons bescanvia accions a sol·licitud dels inversors Restriccions en el tipus de béns immobles; l’increment de valor de béns immobles està subjecte a l’impost, independentment de si és venut
    Una especial de béns arrels de Fons (Immobilien-Spezialsondervermögen) és un Fons, no a una persona jurídica; gestionats per una Austríaca de gestió de l’empresa (KAG) és OOO (GmbH) o AO (AG) Inversió com a mínim 5 vegades en 4 anys Una eina flexible per a inversors institucionals Restriccions en alguns tipus de béns immobles; el Fons només per a les persones jurídiques; normalment només a llarg termini de les inversions; l’increment de valor de béns immobles està subjecte a l’impost, independentment de si és venut
    Regne UNIT Fons són associacions amb responsabilitat limitada (societat Limitada) No No hi ha impost de Fons a nivell baixar impostos per a no residents inversors L’estructura és més adequat per a fons de la de tipus tancat
    Fiscal transparent fons (Impost sobre Fons Transparent, TTFs): autoritzat i regulat la limitació de la responsabilitat associació (autoritzada i regulada societat limitada vehicle, ALP) i l’estructura basada en l’articulació acord de propietat (contractual co-titularitat de disposició, CCA) No No hi ha impost de Fons a nivell baixar impostos per a no residents, inversors; no-residents poden estar exemptes de l’impost sobre les plusvàlues TTF — nou mode de funcionament del Fons, és a dir, hi ha incertesa en el reconeixement de les organitzacions internacionals
    Autoritzada de Fons d’inversió en béns immobles (Ibi Autoritzat Fons d’Inversió, PAIF), una companyia d’inversió de l’open tipus (obertes de la inversió de l’empresa OEIC) Les condicions que es tracten de forma individual La majoria dels articles de Fons ingressos exempts de l’impost sobre societats (però ingressos inversors tributen) Regulació estricta de les activitats del Fons (Servei per al seguiment de les transaccions financeres, la Financers Conducta Autoritat)
    Alemanya Real estate Fund (Immobilien-Sondervermögen) és un Fons obert tipus, no és una entitat jurídica; gestionats per un alemany a la gestió de l’empresa (KAG) és OOO (GmbH) o AO (AG) o LLC i societat limitada (Gesellschaft mit beschränkter Haftung & Compagnie Kommanditgesellschaft, GmbH & Co. KG) Finançament bancari del 30% del valor total dels actius immobiliaris Comuna i eina fiable per a tots els inversors; cap d’impostos a nivell de Fons Per la redempció de les unitats com a mínim dos anys d’antiguitat i un període anual de la notificació de desistiment
    Exterior Fons especial (Spezial-Sondervermögen) — no és una entitat jurídica; gestionats per un alemany a la gestió de l’empresa (KAG) és OOO (GmbH) o AO (AG) o LLC i societat limitada (GmbH & Co. KG) Finançament bancari no superi el 50% del valor total dels actius immobiliaris No hi ha impost de Fons nivell Només per a professionals o semi-professionals inversors
    Tancat de final de Fons (Investmentkommanditgesellschaft geschlossene Inversió-KG) és de responsabilitat limitada, associació; la parella — en general OOO (GmbH). els inversors són socis amb limitacions de responsabilitat patrimonial Finançament bancari, del 60% del valor total dels actius immobiliaris Per a tots els inversors; no hi ha impost sobre la distribució de la renda No disponible acords a evitar la doble imposició i la Directiva Europea; el Fons pot ser objecte de comerç alemany fiscal
    Fons especial (Spezial-Inversió-KG); la inversió JSC (Investmentaktiengesellschaft) o de responsabilitat limitada associació (Inversió-KG); a principal soci — normalment OOO (GmbH). els inversors són socis amb limitacions de responsabilitat patrimonial No No hi ha tributació de la renda sobre el nivell del Fons No disponible acords a evitar la doble imposició i la Directiva Europea, només per a professionals o semi-professionals inversors
    Luxemburg Fons regulat per l’acord en institucions d’inversió col·lectiva (Compromisos per a Col·lectius Inversions UCIs): Fons colocation (Fonds Commun de Col·locació, FCP), una companyia d’inversió amb capital variable (Société d»investissement a Capital Variable, SICAV) la inversió de l’empresa amb capital fix (Société d»investissement à Capital Fixe, SICAF); gestionats per una Luxemburg gestió de l’empresa (Alternativa gestora de Fons d’Inversió AIFM) Un màxim del 20% del fons pot invertir en una sola inversió; Banc de finançament, no supera el 50% del valor total dels actius immobiliaris; el valor mínim d’actius — € 1,25 milions d’ Flexible instrument d’inversió, és molt popular amb els inversors estrangers; no hi ha impostos a nivell de Fons La fiscalitat dels inversors depèn del país de residència
    Mode d’especialitat fons d’inversió Especialitzats, Fons d’Inversió, SI): la FCP, SICAV, SICAF Un màxim del 30% del fons pot invertir en una sola inversió objecte; el valor mínim d’actius — € 1,25 milions d’ No hi ha impost de Fons nivell Els inversors poden estar només a les empreses, professionals, inversors o persones que invertir un mínim de 125 milers d’euros o disposats a proporcionar la documentació de l’experiència i de les inversions; la fiscalitat dels inversors depèn del país de residència
    Societat d’inversió de capital risc (Société d»investissement en Capital a pujat de to, SICAR); pot prendre diferents formes jurídiques (LLC, de responsabilitat limitada, la companyonia i d’altres) Cap (perquè la inversió és oportunista) No hi ha impost de Fons nivell Només per a professionals inversors; la fiscalitat dels inversors depèn del país de residència
    França Real estate Fons d’inversió (Fonds de Col·locació Immobilier, FPI) i l’empresa que les activitats primàries són les operacions amb béns immobles (Société de Col·locació a Prépondérance Immobilière, SPPICAV); gestionats per la francesa o inscrit en un altre país de la UE en la gestió de l’empresa Capital per un import de 500 milers d’euros en els 3 primers anys després de l’establiment; a mínim el 60% dels actius ha de ser béns immobles; com a mínim el 85% de la renda de lloguer i (per SPPICAV) el 100% dels guanys de capital es distribueix a inversors No hi ha impost de Fons a nivell de fons públics poden tenir l’exempció del 3 per cent de l’impost No disponible acords a evitar la doble imposició; els fons FPI petit
    Читайте также:  {:ca}Hostals a l'estranger: els avantatges del format i la rendibilitat de la inversió

    Aquest material pot ser utilitzat per a propòsits informatius només. Inversions reals impliquin riscos, incloent-hi el risc de pèrdua de l’import del capital invertit. Per entendre els matisos que ajudarà qualificats experts en inversió. Tranio recomana consultar-lo abans d’invertir.

    Yulia Kozhevnikova, Tranio