{:ca}

El principal problema de la nostra parla inversors — trobar l’òptim (des del punt de vista de risc i rendibilitat) de l’objecte per a la inversió. Nonresidential real estate comercial immobiliari en general no està disponible ordinària inversors a causa del seu alt cost, de manera que la majoria de clients de comprar un habitatge de lloguer. Apartaments en venda i lloguer a llarg termini de lloguer té evidents avantatges — en primer lloc és la facilitat per gestionar, però també hi ha inconvenients, com relativament baix rendiment (3 %) i problemes amb el desnonament dels inquilins, si cal.

Mínim, des del punt de vista de les pèrdues, el camí per a la inversió — allotjament estudiantil, una mena de «Golden dir» del mercat immobiliari. Una bona opció des del punt de vista de la situació de risc/rendibilitat. La veritat és que només el 5% de parla russa inversors tenint en compte les inversions en aquest tipus de propietat, mentre que l’estranger ha estat considerada una de les més rendibles i prometedor.

Quin és el benefici

A partir de 2012, els inversors estrangers inverteixen anualment a l’estudiant apartaments a mínim $6 milions de dòlars — i que només comptant les grans ofertes (més de 7,5 milions de dòlars). Quins són els avantatges d’aquesta eina?

Primer, el nombre d’alumnes està creixent en el món. Segons l’OCDE (Organització per a la cooperació i el desenvolupament econòmic), el nombre de persones que estudien a l’estranger ha augmentat de 2 milions d’euros l’any 2000 a 4,5 milions d’euros en 2012, i per a l’any 2025 el seu número de arribarà als 8 milions d’habitants. A més a més, el creixement de la classe mitjana i l’augment en el nombre de rics persones en les economies emergents (sobretot de la Xina) també implica un increment de la demanda per part dels estudiants allotjaments de lloguer.

L’alta demanda vol dir que els riscos de la inversió en l’estudiant apartments és inferior a l’hora d’invertir en el sector immobiliari. Així, per a oficina llogaters està fortament influenciat per la situació econòmica, i els estudiants necessiten habitatge sempre, fins i tot en temps de crisi.

Segon, estudiant apartaments rendiment més altque el rendiment de convencional apartaments, sotmetent-se a llarg termini. En bona àrees de les ciutats Europees estudiant propietat porta a una mitjana de 4-6% anual, mentre que la convencional de l’habitatge és d’un 2-3 %. El rendiment pot estar per sobre o per sota de 4-6%, depenent de com de gran la Universitat, al barri, com a molt, és que des de la Universitat es troben i com són d’alta qualitat i modernes. En conseqüència, major qualitat i millor el lloc, la part inferior de riscos i millora de la rendibilitat.

Читайте также:  {:ca}La inversió en francès apartaments: característiques de compra i fiscalitat

En tercer lloc, la inversió en l’estudiant apartaments tenen un baix nivell llindar per entrar al mercat. Comprar pisos a un preu de €90 000 – 100 000 però per a les inversions en el conjunt de l’edifici, caldrà un €de 15 a 30 milions d’euros. per Exemple, els inversors poden adquirir l’estudiant apartaments amb una superfície de 17-23 m2 £70 000 – 100 000 a Liverpool. Retorn (sense deducció de les despeses) serà un 7 %, o £4 900 per any amb la compra de l’Estudi per a £70 000. Les compres amb pressupost es pot reduir a la meitat si utilitzeu un préstec hipotecari. Les persones amb grans pressupostos estaran interessats en la compra de tot l’alberg. Així, per €un 14,7 milions d’euros per comprar a l’estudiant complex en un centenar d’apartaments a Nuremberg. El rendiment d’un 4,9 %, o més de €720 000 per any.

Un altre plus — passiva de control. Per als propietaris de negocis a Rússia, a l’estranger propietat — estalvi eina, no una font principal d’ingressos, i que no tinc temps per gestionar. A l’hora d’invertir en l’estudiant apartament de gestió és duta a terme per la direcció de l’empresa, que normalment és el desenvolupador qui la va construir, el dormitori, l’inversor no necessita pensar sobre la solució de diferents problemes (recerca de llogaters, reparacions, etc.). El cost dels serveis d’una empresa de gestió — aproximadament el 10% de la renda de lloguer.

Participació en la co-inversió construcció d’apartament complexos a Europa per inversors privats implica un passiu (gestió gestionats per la direcció de l’empresa), mentre que els compradors reben ingressos no només des de rendes, però des de remodelació.

Trampes

No obstant això, com amb les inversions en qualsevol altre tipus de propietat, la inversió en allotjament estudiantil té els seus riscos. Per exemple, estudiant apartaments difícil (o més aviat impossible) per a convertir-la, ja que es troba en especialitzada complexos a prop de les universitats, i que pot viure només estudiants. Els inversors ells mateixos són incapaços d’utilitzar la de l’apartament de la seva estada, i habiten en ells, algú que no és un estudiant. I si l’apartament no es troba en el més popular del mercat i la demanda d’aquesta Universitat va caure, el propietari serà difícil de vendre.

Читайте также:  {:ca}Com comprar la propietat a l'estranger: l'assessorament dels clients de l' "Tranio"

Liquiditat estudiant apartments és inferior a la liquiditat de les convencionals apartaments, però més alt que no residencials instal·lacions.

És important entendre que l’allotjament en els albergs no és el mateix que ordinària residencial de pisos en multi-edificis d’apartaments. Els desenvolupadors utilitzin la inexperiència dels inversors i anunciar apartaments en edificis de pisos en zones properes a les universitats com a estudiant apartaments. La diferència és que la documentació ha de ser especificat que l’objecte només pot ser utilitzat com a residència d’estudiants i en viu, a l’edifici només pot estudiants de la Universitat.

Com s’ha comentat anteriorment, el rendiment de l’alumne apartments és 4-6 %. Si el venedor es compromet alt rendiment (9-10% o més), és probable que les inversions s’associa amb riscos addicionals — poc atractiu ubicació i, per tant, baixa la demanda, la mala gestió o el deteriorament dels edificis. Per protegir-se de les últimes risc — la baixa qualitat de l’objecte i la seva obsolescència — es recomana comprar objectes nous. El millor lloc per comprar pisos en el mercat primari, com amb la compra d’una segona casa ràpidament hi ha reparació de costos, que redueix la rendibilitat.

A on comprar

Per comprar rendible allotjament estudiantil en el regne UNIT, Alemanya i França. Aquests mercats són fiables i són de alta demanda local i als estudiants estrangers (el percentatge d’aquest darrer és el 10-20% de l’import total de la matrícula). Oportunitats per a inversors privats en els mercats d’alemanya, Àustria, Espanya i Suïssa és limitat, perquè hi ha objectes encara en la fase de disseny comprat per corporativa inversors i fons. Com per a NOSALTRES — el mercat més gran de l’estudiant apartaments, la proposta és excessiva, el potencial augment de preus és limitada, i fins i tot local d’inversors van a mercats Europeus a la recerca de més lucratiu que ofereix.

La raó per la qual cal prestar atenció a la presència de «imant» — situat a prop de popular de la Universitat, així com la falta d’excés d’oferta en el local de lloguer de mercat, on l’estudiant apartaments poden competir amb un gran nombre d’apartaments privats, i produir un impacte negatiu de baixos preus.

Читайте также:  {:ca}Parla russa compradors d'ingressos de producció propietats: un estudi analític Tranio (2016)

També és important la situació demogràfica — com creix i creixerà el nombre d’estudiants a la ciutat. Si el nombre d’alumnes no canvia o disminueix, però la construcció de nous dormitoris i instal·lacions, l’ocupació és baixa, el pis quedarà buit, i la inversió no portar beneficis. Per exemple, a Alemanya el nombre d’alumnes creix gairebé a tot arreu, però hi ha ciutats, com ara Jena i Greifswald, on el nombre d’alumnes que durant cinc anys va disminuir en un 10-11 %.

En el regne UNIT per inversió en l’estudiant apartaments prometedor principals centres Universitaris amb la insuficient oferta d’habitatge, com Bristol, Londres, Oxford i Edimburg, i de Manchester. A Alemanya el potencial de les ciutats de Baviera (würzburg, Nuremberg, Passau), així com Heidelberg i a Frankfurt am main. A França una bona oportunitats d’inversió que hi ha a les ciutats d’AIX-EN-Provence, Lille, Montpeller, Pessac, Marsella, a Estrasburg.

Lifehack per als inversors — entre el primer a saber on i quan s’obrirà la nova facultat o de la Universitat, i per comprar un nombre d’apartaments.

Per exemple, a finals de 2017 començarà la construcció d’un campus a Cardiff, i gràcies a aquest projecte, la Universitat local per a l’atracció de 2.000 alumnes de tot el món. I per 2019 al Nord de París obre més gran d’Europa campus les facultats de ciències i Ciències socials de treball i d’estudi per a professors i estudiants de les diverses universitats.

Amb la difusió de la tecnologia d’Internet creixent en popularitat és la compra llunyà aprenentatge, però les formes tradicionals de l’educació seguirà sent el focus d’estudiants en les properes dècades. I, per tant, l’estudiant apartaments prop de la Universitat encara serà popular.

Georgy Kachmazov, soci director Tranio