{:ca}

Molts inversors que inverteixen a l’estranger de la propietat, que cerquen una alta rendibilitat. No obstant això, no tothom entén que una gran inicial rendiment mitjà alt risc, és a dir, la probabilitat de baixos ingressos a llarg termini.

Recomanem clients per avaluar els riscos i l’estratègia de la inversió amb un equilibri òptim de fiabilitat, la rendibilitat, el treball i altres factors de l’eficiència de les inversions. La majoria dels clients Tranio simple adequat negoci de lloguer en un estable ubicació a llarg termini del contracte d’arrendament i de gestió a través de la direcció de l’empresa. En aquest article, anem a veure com per oferir el millor rendiment amb aquesta estratègia.

Per què és un simple negoci de lloguer

El típic inversors que utilitzen els serveis Tranio emprenedors d’èxit des de Rússia, el Brasil, l’Iran o la Xina. Normalment a casa tenen un negoci actiu que aporta la principal font d’ingressos. A l’exterior, la immobiliària que prefereix rebre ingressos passius amb un mínim d’implicació en la gestió. És una inversió, no només pel resultat, sinó per preservar el capital i protegir-lo de la política i els riscos econòmics del seu país.

La majoria dels clients no va a vendre la seva propietat de lloguer en un futur pròxim. Aquesta propietat ofereix als inversors amb un personal Fons de pensions i una garantia de benestar financer dels seus fills. Un altre motiu important — un permís de residència als EUA o a Europa, que proporcionen l’oportunitat de casa compradors.

Els nostres inversors, generalment, no són adequats projectes de valor afegit de la construcció o remodelació. Inversions en ells s’associa amb un alt risc, incloent superar els pressupostos, les dificultats amb el registre de permetre documents, inflat el preu de compra i el temps de cerca per a un comprador. L’inversor també requereix de la participació activa en el projecte i titulació específica en l’activitat constructora. El projecte de desenvolupament eficaç com a ocupació principal i no com una eina per a la preservació del capital.

Per tant, la no-core inversors, recomanem un simple negoci de lloguer: per comprar béns i llogar-la. És de baix risc i simple d’implementar l’estratègia.

Pressupost i tipus d’objectes

Us recomanem que tinguis en compte la inversió a l’estranger de la propietat amb un pressupost de 200 mil euros. Més barat, amb rares excepcions, no és difícil comprar líquid objecte. En aquest segment es recomana comprar residencial apartaments. Entre els seus avantatges — alta liquiditat i estable de la demanda.

Amb un pressupost de més de 2,5 milions d’Euros és centrar-se en comercial — principalment al detall les propietats i llars d’avis.

Independentment del pressupost, 50-60% del valor de la propietat en general, es pot prendre un préstec, de manera que la inversió en propietat de lloguer pot començar i 100 milers d’euros de fons propis.

Tipus de béns arrels comercials i els seus paràmetres
Tranio dades (mitjana recomana valors)*

Tipus
objectes
El rendiment,
% p
Temps
contracte
lloguer
Avantatges Desavantatges
Des de 300 milers d’euros
Apartament (curt termini de lloguer) 5-7 Des de l ‘ 1 dia Alta liquiditat; respecte a llarg termini de l’arrendament — major rendiment i no hi ha problemes amb el desnonament de llogaters; el potencial de creixement de lloguer Riscos i la gestió de caigudes; en comparació a un llarg termini de l’arrendament — més ràpid desgast
Apartament (a llarg termini de lloguer) 2-3 De 1 any Alta liquiditat; l’alta demanda dels llogaters, estable, fins i tot durant la crisi Riscos i de gestió d’inactivitat; problemes amb el desnonament de llogaters
Residència d’estudiants 4-6 A partir de 6 mesos L’alta demanda dels pagesos En comparació amb apartaments — menor liquiditat, és difícil reutilitzar
Des de 2,5 milions d’euros
Apartament cases 3-5 De 1 any Gran liquiditat i potencial de creixement de la capitalització Baix rendiment, un munt de llogaters, problemes, desallotjament, necessita una empresa de gestió de
Carrer de botigues 3-4 3-10 anys Gran liquiditat i potencial de creixement de la capitalització Baix rendiment
Supermercats 5-6,5 12-15 anys D’alt rendiment, de llarga durada, contractes de El més proper a la data de venciment del contracte, la part inferior de la liquiditat
Des de 10 milions d’euros
Llar d’avis 5-6,5 20-25 anys El creixement en el nombre de jubilats, de llarga durada, contractes de És difícil reutilitzar
Centres comercials 4-6 Entre 5 i 15 anys Alt rendiment Gestió dels riscos per a un gran nombre de llogaters
Hotels 4-6 10-20 anys Alt rendiment És difícil reutilitzar

* Mitjana de valors per a objectes:

  • en l’abundància de les àrees de les grans ciutats Europees;
  • nous objectes, o després de grans reparacions;
  • lloguer de contractes a l’inici del període de validesa.

Ubicació

La localització d’un objecte és directament dependent de riscos i d’inversions torna. Es recomana invertir en països amb economies desenvolupades i estable del sistema polític. Mínim risc difereixen Àustria, regne UNIT, Alemanya, estats UNITS, França i Suïssa; en aquests països menys probable hiperinflació, la caiguda de les monedes nacionals i la reducció del PIB.

Читайте также:  {:ca}Cinc de les més prometedores de construcció de zones d'Europa

La majoria rus clients prefereixen Alemanya a causa de la proximitat geogràfica, sinó també perquè en comparació amb els altres llistats de països, el rendiment en Alemanya és una mica més, el préstec condicions són millors i els impostos són una mica inferiors. Però altres països en aquesta llista són també d’interès: per exemple, alguns inversors escollir-NOS perquè estan esperant que hi ha més de capitalització, d’altres la por a l’afebliment de l’economia alemanya a causa d’esdeveniments polítics, mentre que d’altres adquirir rendible immobiliari en els països on la seva empresa o interessos personals.

Us proposem considerar també la moneda en què estan denominades les despeses de l’inversor de la família en 5-10 anys. Per exemple, si teniu residencial de la propietat en el regne UNIT i allà els seus fills, vostè ha de mirar a objectes renda de lloguer des de que es genera en lliures esterlines.

Entre altres localitats és millor triar les grans ciutats i el seu afluent suburbis o mitjanes ciutats amb un creixement de la població, i un desenvolupat mercat de treball i el potencial de creixement econòmic. Es recomana centrar-se en provada llocs que ja tenen una reeixida experiència de la inversió compatriotes. Per exemple, un bon opcions de l’europa Occidental, capitals i principals ciutats de l’Oest d’Alemanya.

L’elecció de la zona depèn del tipus de propietat. Per exemple, el carrer de botigues és millor comprar en els principals carrers amb molt de trànsit, i comercial-nau a les afores de les grans ciutats a prop de la ruta.

El llogater i el contracte d’arrendament

Si vostè lloga residencial de propietat, els llogaters preferit una família de classe mitjana amb un bon historial de crèdit i l’estabilitat de la renda. I en el segment de béns arrels comercials són els menys arriscats objectes que ja han estat cedits per corporatius grans arrendataris que operen en el mercat per desenes o centenars d’anys. La probabilitat de fallida d’aquest tipus llogater menys de petites empreses privades. Informació sobre la situació financera dels inquilins es pot obtenir a partir d’advocats en el procés de reconeixement de l’objecte (Due Diligence).

Objectes amb un gran nombre de llogaters (per exemple, superfície de l’apartament cases o centres comercials) no són adequats estrangers no-core inversors. En la nostra experiència, si el llogater és més de cinc, que augmenta significativament el risc de gestió i augmenta les exigències de la professionalitat de la gestió de l’empresa. El millor és comprar la propietat amb l’únic inquilí.

Una condició important de la tinença acord — divisió de les despeses de l’equipament entre el propietari i el llogater: qui paga impost de béns immobles, serveis, assegurances i altres despeses. Proposem reduir els riscos per la compra d’objectes en la qual el màxim d’explotació despeses a càrrec del llogater. Contractes d’aquest tipus es coneix com un NN Arrendament (Doble Xarxa d’Arrendament) o NNN Arrendament (Triple Xarxa d’Arrendament), les seves diferències en altres variants es mostren a la taula:

Tipus de contracte d’arrendament El cost del propietari
Reparació de la façana
i de la construcció
dissenys
Els continguts
i manteniment
Assegurança Impost
immobiliari
Brut Lloguer D’Arrendament
N Arrendament
(Individual Net De L’Arrendament)
·
NN Arrendament
(Doble Xarxa D’Arrendament)
· ·
NNN Arrendament
(Triple Xarxa D’Arrendament,
un homòleg a Alemanya —Dach & Fach)
· · ·
Absoluta NNN Arrendament · · · ·

Es recomana comprar els elements de c a llarg termini (10-20 anys) lloguer de contractes no cancel·lables, i amb difícil preu del lloguer sense fer referència a la operatiu evolució de l’activitat de l’arrendatari. Tingueu en compte que aquest contracte és vinculant per a ambdues parts: no és només que el llogater assegura estable lloguers per al conjunt d’aquest període, però que el titular no té dret a desallotjar el llogater fins el venciment del contracte.

A llarg termini dels contractes de donar a l’inversor assegurança addicional sobre el preu d’ajustos, que no estan protegits per fins i tot el més robust i immobiliària, als mercats. Si que han invertit en un objecte amb un 15-20 anys de durada del contracte, a continuació, amb alta probabilitat el període de reducció de preus que es produeixen en els primers 10 anys de la propietat, ja que els cicles del mercat immobiliari succeeixen cada 7-10 anys. Sota estrictes contractes per a 15-20 anys, les fluctuacions de preus no afectarà els ingressos, com és impossible resoldre el contracte o reduir l’import del lloguer. Per tant, vostè serà capaç d’esperar fins que el mercat es recupera, i deixar el projecte en bones condicions.

Fins i tot amb la llarga contracte és normalment possible a l’índex de rendes en línia amb la inflació de cada any a incrementar-les per sobre 1-2 %. Si un positiu desenvolupament de mercat en això té els seus inconvenients. Per exemple, si el mercat de l’habitatge continua creixent cada any en un 4 %, i en 10 anys us agradaria passar un objecte significativament més que el creixement de la inflació—, vostè no serà capaç de fer-ho, perquè limita el contracte. Per tant, els inversors que creuen en el mercat de creixement en el llarg termini, és millor comprar propietats amb cinc anys de contractes (per exemple, comercial immobiliari, i carrers de vianants) i a l’índex de la renda al final del contracte.

Читайте также:  {:ca}Invertir a l'estranger: com triar comercial immobiliari

El potencial de creixement del cost

Baixa els actius de risc a l’Oest de mercats es venen amb una inicial de lloguer rendiment de 3 a 7 %. Per comprar objectes amb un inicial rendibilitat de més del 7%, creiem que és innecessària i desavantatjosos per a un inversionista estranger: en aquest tipus de projectes hi ha una probabilitat alta que en l’horitzó de 5-10 anys implementar qualsevol risc, el cost de la liquidació que serà més gran que la prima de risc a l’entrada.

A més a més, els mercats amb risc baix i tornar (com a regla general, els centres comercials i prestigioses zones de les grans ciutats) són cada vegada més car, més ràpid que aquells que es caracteritzen per una alta inicial i el rendiment associat un alt risc.

Per exemple, com mostra Tranio anàlisi retrospectiva del sector immobiliari als Estats Units, des del 2001 fins al 2015, els objectes amb una primera rendiment del 3%, ha pujat el preu per un 5% de mitjana per any, amb un rendiment del 5% és d’un 4,7 %, amb una rendibilitat del 7 % — només un 3,5% per any, mentre objectes amb un rendiment del 9% podria caure en el preu. Entre la caiguda d’objectes es va perdre en el valor de les que tenen un menor rendiment. La probabilitat de caiguda de preus és més alt per a objectes amb major inicial torna, així que tenint en compte la probabilitat d’aquest risc esdeveniment objectes amb un inicial rendiment de 3-7% resultat més global de la rendibilitat.

Per a la previsió de creixement dels preus també són importants perspectives per al desenvolupament de la comarca. Més ràpid car béns immobles on hi ha la gentrificació — el procés pel qual les àrees industrials es transformen en residencial, ennobled territori, desenvolupat la infraestructura i una població amb ingressos baixos, desplaçats pels més rics. La més avantatjosa de les àrees que estan a prop del centre de la ciutat o tenen molt ben comunicada amb el centre.

Òptim rendiment no només depèn de riscos, però també des de la data de la inversió. Els més petits del període, la major inicial rendiment té sentit en el rang de 3-7 %. Per exemple, sense tenir en compte el préstec amb un de 20 anys d’inversió període màxim total de declaracions (incloses les majúscules de creixement) s’aconsegueix, en un primer rendiment de 3,8–un 5,8 per cent; i si la inversió període de 10 anys, l’òptim inicial rendiment de 4,5–6,5% actual. Aquesta conclusió analistes Tranio rebuts com a resultat de l’estudi de 100 parells de «cedir — increment de la capitalització (residencial i no residencial propietat a Alemanya.

Crèdit

Vostè pot augmentar el rendiment amb una hipoteca.

Els diners recaptats a través d’hipoteques, són més barats que el llogater paga el lloguer. Per exemple, en la compra d’immobles d’inversió a Alemanya, vostè pot comptar amb un préstec de fins al 60% del projecte cost per 2-3% anual. Quan vostè lloga el rendiment del 6,5% de retorn sobre capital invertit basa en el préstec pot arribar fins a 8-10 %.

En el cas General, el més barat préstecs — tipus d’interès variable, sense possibilitat de devolució anticipada, i el més car, amb un tipus d’interès fix, el que permet devolució anticipada.

Millor fer un préstec per a un llarg termini (10-15 anys) a més llarg termini, més cars els diners, però la menor el risc que adversos de les condicions de mercat que afecten les condicions de refinançament. En el cas de la propietat comercial es recomana concertar una hipoteca esquema en el qual primer a pagar els interessos i el principal — cap al final del préstec. És desitjable que a la finalització del termini reemborsat, almenys, un 40-50% del cos.

No és necessari tornar-pòlissa de crèdit i préstec massa. Però no hauria de ser massa petits com seria estrany no aprofitar l’oportunitat per prendre el crèdit barat que pagar llogater.

Optimització fiscal

Quant a l’optimització de l’impost sobre la renda de les persones físiques a Europa i els Estats Units a pagar els seus proporcional a la quantitat d’ingressos i de béns immobles de valor de 1 milió d’euros és més fàcil recórrer a una persona. Més car element més barat de registrar una empresa a causa d’entitats jurídiques normalment pla i la taxa més baixa de l’impost. També les empreses són més fàcils de reduir la base imposable a través de l’amortització i les deduccions sobre els préstecs del Banc i del fundador.

Читайте также:  {:ca}Invertir en apartament hostes a França: la compra, gestió, beneficis

És millor que un acord pot ser organitzat de manera que per a pagar els impostos només en el país d’ubicació de la propietat. Aquesta possibilitat depèn de l’impost de residència de l’inversor, la interestatal acords a evitar la doble imposició, de formes de propietat, i altres factors. Tranio consultors amb assessors fiscals ajudar a cada client de forma individual a l’estructura de l’operació i organitzar el préstec en les millors condicions.

La sortida del projecte

El període habitual de la propietat i de la renda de la propietat abans de venda — 5-20 anys. Com a regla general, necessita com a mínim 13-14 anys, el centre ha pagat i començar a obtenir beneficis. En alguns països, els inversors confien en un termini a la venda després de la qual hi ha pagat un impost sobre les plusvàlues (per exemple, a Alemanya és de 10 anys).

Si serà rendible vendre la propietat després de molts anys — una de les claus de la inversió riscos, que sovint no compte per a clients que estiguin interessats en un alt rendiment. Són atrets per ofertes amb una primera rendiment del 8% i a sobre; en són exemples típics d’Aparcament o els habitatges per a estudiants de la perifèria. La clau desavantatge d’aquest tipus d’instal·lacions és de baixa liquiditat, és a dir, poca demanda per a la compra. Si vostè va a vendre-les, de manera significativa a reduir el preu, que, en definitiva, elimina l’alta inicial de rendiment.

Quan l’horitzó de planificació és de 10-20 anys, vam suggerir a considerar una propietat comercial amb una primera rendiment del 5 % (subjecte a les altres recomanacions d’aquest article). Sovint el seu cost està creixent a un 2-3% per any amb el mercat o fins i tot més ràpid que ell. Es tracta d’un sòlid objecte que pot ser rendible vendre abans de la data prevista, si els teus plans de canvi. Però sota l’estrès escenari, com una propietat menys pèrdues en el valor, la més arriscada projectes amb alta inicial retorna.

No obstant això, si vostè va a vendre la propietat en 1-3 anys, el millor és comprar-les més rendibles de la propietat en el territori amb potencial de creixement. Avui un d’aquests llocs d’Europa és Espanya, amb els seus mercats Centrals de Barcelona i Madrid. No obstant això, és impossible dir si el creixement d’aquests mercats en els propers 10-20 anys, de manera que a llarg termini de les inversions destinades a preservar el capital és millor triar un previsible ubicació.

Si no planeja vendre la propietat i deixar-ho a hereus, és important triar el format de possessió, per tal d’optimitzar l’impost de successions. Per exemple, a França no hi ha impostos sobre successions i donació, si l’objecte està inscrita en la societat civil les transaccions immobiliàries (SCI). I en el regne UNIT impost de successions exempts de la propietat, dissenyat per offshore empresa.

Aquí és un resum de les principals recomanacions Tranio per als inversors a l’estranger de la propietat

  Residencial de propietat No residencial immobiliari
Mínim pressupost 300 milers d’euros 2,5 milions d’euros
Tipus d’objectes Apartaments, habitatges per a estudiants Comercial immobiliari en els carrers, els supermercats, les llars d’avis
País Àustria, regne UNIT, Alemanya, estats UNITS, França, Suïssa
Ciutat Principals nuclis de població amb bona demografia, creixement i potencial
Àrees Llocs amb bon ambient i infraestructures, popular entre la classe mitjana; la zona que l’envolta universitats, centres mèdics i de negoci districtes La proximitat de transport artèries i el transport públic, en llocs on altres instal·lacions d’un perfil similar
Potencial de creixement
capitalització
Alta Mitjana
La inversió del període 10 anys
L’òptima inicial
rendiment
4-6 %
(es pot millorar la puntuació de crèdit)
LTV (ràtio d’apalancament
del projecte cost)
60 %
Crèdit Més barat préstecs — tipus d’interès variable, sense possibilitat de devolució anticipada; vostè ha de triar el pla en què la primera amortització percentatge, i el cos es troba més a prop del final del termini
Préstec 10-15 anys
Llogaters La classe mitjana, famílies amb nens, estudiants, l’oficina de treballadors, pensionistes Grans minoristes i gestió d’empreses, que operen en el mercat des de fa algunes dècades i són en bona forma financers
Tipus de contracte d’arrendament NN o NNN (per a un màxim de despeses d’explotació a pagesos);
a llarg termini del contracte sense dret de resolució
El termini de l’arrendament 1 dia (a curt termini),
1 any (a llarg termini)
5-20 anys

Georgy Kachmazov, soci director Tranio