Тенденции рынков коммерческой недвижимости Европы и США: цены, доходность и перспективы
По данным JLL, в первой половине 2016 года в глобальную коммерческую недвижимость было вложено около 260 млрд евро, что на 10 % меньше, чем в первом полугодии 2015-го. Это во многом объясняется спадом активности на двух крупнейших рынках мира — американском, где инвестиции в долларах сократились на 16 % из-за укрепившейся валюты, и на британском (−28 %), где царила неопределённость в связи с «Брекзитом».
Рассмотрим рынки доходной недвижимости семи стран:
Австрии,
Великобритании,
Германии,
Испании,
США,
Франции,
Чехии.
Австрия
Инвестиции. В первой половине 2016 года в коммерческую недвижимость Австрии было вложено 1,5 млрд евро, что в 8,5 раз больше, чем за аналогичный период 2015-го. Это объясняется тем, что за первые шесть месяцев года было заключено сразу несколько значимых сделок, среди которых — продажа башни IZD за 270 млн евро. На австрийском рынке преобладают инвесторы из Германии.
Офисы. На офисы пришлось 54 % инвестиций за первые шесть месяцев года. Спрос в Вене превышает предложение, и пустуют лишь 6 % помещений. Активность на офисном рынке тормозит и недостаточное предложение. Средняя доходность — 4,2 % годовых.
Торговая недвижимость. В I квартале 2016 в сегмент был вложен лишь 1 % инвестиций, но в 2015 году он получил примерно четверть капитала. Средняя доходность — 4−5 %.
Склады. В этом секторе не хватает качественного продукта. Покупатели складов в большинстве случаев занимают их сами, а не сдают в аренду. Доходность — 6,5 % в Вене и 7 % в Граце.
Жильё. С 2008 по 2015 годы цены на квартиры в Вене выросли на 75 %. Среди покупателей на столичном рынке 40 % — иностранцы. Средняя доходность жилья — 3,5−4 %.
Тип недвижимости
Аренда, евро/м² в месяц
Годовая динамика аренды, %
Цены, евро/м²
Годовая динамика цен, %
Доходность, %
Прогноз на 2016–2017
Вена
Офисы
20,8
−0,6
6 087,8
13,9
4,1
↑
Стрит-ретейл
240,0
0,0
82 285,7
17,1
3,5
↑
Торговые комплексы
88,0
0,0
20 705,9
2,9
5,1
↑
Склады
4,8
0,0
876,9
11,5
6,5
↔
Квартиры (долгосрочная аренда)
14,4
−2,0
4 928,0
8,4
3,5
↑
Грац
Офисы
11,3
0,0
2 076,9
9,2
6,5
↑
Стрит-ретейл
88,0
0,0
24 000,0
8,0
4,4
↑
Торговые комплексы
40,0
0,0
7 619,0
3,2
6,3
↑
Склады
4,0
0,0
685,7
7,1
7,0
↔
Квартиры (долгосрочная аренда)
11,3
−2,8
3 055,0
3,6
4,4
↑
Великобритания
Инвестиции. Великобритания — крупнейший европейский рынок недвижимости. В 2015 году в коммерческие объекты этой страны было инвестировано 73 млрд евро, из которых почти половина пришлась на Большой Лондон. При этом 43 % инвесторов — иностранцы, преимущественно американцы. В первой половине 2016-го объём инвестиций в этот сегмент рынка составил около 29 млрд евро, что на 28 % меньше по отношению к аналогичному периоду 2015-го.
Офисы. В I квартале 2016 на офисы пришлось 42 % инвестиций. Арендные ставки растут, доходность снижается. Офисы премиум-сегмента в Лондоне приносят 3,6 % в год.
Торговая недвижимость. В I квартале 2016 в сегмент было вложено 14 % инвестиций. Ставки доходности премиальных объектов стрит-ретейла имеют тенденцию к понижению (3,4 % годовых в Лондоне).
Склады. В I квартале 2016 на склады пришлось 12 % вложений. На развитие сектора благоприятно сказывается рост объёмов онлайн-торговли в стране. Доходность складов в Лондоне — 4,8 %.
Жильё. С 2007 года (предыдущий пик) по 2015 год жильё в Лондоне подорожало на 50 %. В Великобритании за тот же период рост составил лишь 7 %. Доходность квартир в британской столице — 2,4 %.
Инвестиции. ФРГ — второй по величине рынок недвижимости Европы после Великобритании. В первой половине 2016 года в коммерческие объекты Германии было вложено 17,5 млрд евро, что на 4 % меньше по отношению к первому полугодию 2015-го. Около 40 % инвесторов — иностранцы.
Офисы. В I квартале 2016 года на офисы пришлась почти половина инвестиций. В городах «большой семёрки» спрос растёт быстрее предложения, аренда дорожает, а доходность сокращается. Качественные офисы приносят около 4 % в год.
Торговая недвижимость. В I квартале 2016 в сегмент было вложено 20 % инвестиций. Ставки доходности премиальных объектов стрит-ретейла имеют тенденцию к понижению. В среднем они приносят 3–4 % годовых.
Склады. В I квартале 2016 на склады пришлось 10 % вложений. Из-за недостатка качественных предложений и сильного спроса доходность сокращается (5–6 % годовых).
Жильё. С 2011 по 2015 годы жильё в Германии подорожало в среднем на 55 %, в Мюнхене — на 65 %, в Берлине — почти в 2 раза. Долгосрочная аренда квартир приносит в среднем около 3 %.
Тип недвижимости
Аренда, евро/м² в месяц
Годовая динамика аренды, %
Цены, евро/м²
Годовая динамика цен, %
Доходность, %
Прогноз на 2016–2017
Берлин
Офисы
17,8
6,7
5 340,0
20,0
4,0
↑
Стрит-ретейл
244,0
1,7
77 052,6
9,7
3,8
↑
Торговые комплексы
92,0
0,0
25 976,5
11,8
4,3
↑
Склады
5,8
4,5
1 200,0
13,6
5,8
↔
Квартиры (долгосрочная аренда)
10,3
1,1
3 651,1
10,5
3,4
↑
Мюнхен
Офисы
26,8
0,0
8 691,9
4,1
3,7
↑
Стрит-ретейл
296,0
0,0
107 636,4
6,1
3,3
↑
Торговые комплексы
126,7
0,0
38 984,6
9,0
3,9
↑
Склады
7,0
7,7
1 555,6
19,7
5,4
↔
Квартиры (долгосрочная аренда)
17,2
2,2
7 353,0
8,9
2,8
↑
Испания
Инвестиции. В 2015 году объём инвестиций в испанскую недвижимость достиг максимума после кризиса — 13 млрд евро, что на 25 % больше по отношению к 2014 году. Однако в первой половине 2016 в сегмент было вложено 3,4 млрд евро, что на 20 % меньше по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Количество зарубежных инвесторов увеличивается: в 2015 году доля иностранцев на рынке коммерческой недвижимости составляла около 50 %, в первом полугодии 2016 — уже 73 %.
Офисы. В 2015 году на этот сектор пришлось 43 % инвестиций. Спрос на аренду в Мадриде и Барселоне был самым высоким за последние 9 лет. Тем не менее на рынке всё ещё высока доля вакантных помещений: в Мадриде пустуют 15,9 % офисов, в Барселоне — 14 %, их доходность в Мадриде и Барселоне составляет 4,3 и 4,5 % соответственно.
Торговая недвижимость. В 2015 году в торговые центры и комплексы Испании было вложено 2,65 млрд евро (рекорд за 10 лет). Доходность стрит-ретейла составляет около 4 %, торговых комплексов — 5 %.
Склады. Спрос в Мадриде и Барселоне превышает предложение, и количество пустующих объектов стремительно сокращается. Доходность — около 7 %.
Жильё. С 2007 года, когда испанский рынок достиг пика, до 2015 (период дна после кризиса) жильё в Испании подешевело на 43 %. Наибольшим потенциалом роста цен обладают рынки Барселоны и Мадрида. Доходность квартир — около 5 %.
Инвестиции. По данным JLL, с 2009 по 2015 годы инвестиции в американскую коммерческую недвижимость росли примерно на 20–25 % в год. В первой половине 2016-го в этот сегмент было вложено 108 млрд евро, что на 16 % меньше по отношению к 2015 году. Рынок коммерческой недвижимости США остаётся самым крупным в мире.
Офисы. Доля вакантных помещений сокращается, аренда дорожает, доходность понижается на большинстве (72 %) рынков. Помещения приносят в среднем 4,4 % годовых.
Торговая недвижимость. В Майами, Нью-Йорке и Сан-Франциско пустуют 2–3 % помещений, качественных предложений не хватает. Доля пустующих помещений в первой половине 2016 года имела тенденцию к увеличению. Средняя доходность — 4,6 %.
Склады. Согласно опросу компании PwC, склады — самый перспективный сегмент на рынке коммерческой недвижимости США в 2016 году. Один из основных рисков здесь — износ помещений, так как половина таких объектов в Штатах построены в 1980-х гг. или ранее. Доля пустующих помещений в этом секторе сокращается, аренда дорожает, доходность понижается. Склады в США приносят в среднем 5 % годовых.
Жильё. Многоквартирные дома — самый сильный и устойчивый сектор коммерческой недвижимости США. В 2015 году объекты этого типа привлекли 30 % инвестиций. По состоянию на 2016 год, цены в США ещё на 5 % ниже пика 2007 года, в Майами — на 22 %. Особняком стоит Нью-Йорк, где жильё стоит на 13 % дороже по отношению к 2007 году. Средняя доходность жилой недвижимости в США — 4,4 %.
Тип недвижимости
Аренда, евро/м² в месяц
Годовая динамика аренды, %
Цены, евро/м²
Годовая динамика цен, %
Доходность, %
Прогноз на 2016–2017
Нью-Йорк
Офисы
50,2
5,6
14 178,8
11,8
4,3
↑
Стрит-ретейл
450,0
4,7
154 285,7
12,2
3,5
↑
Торговые комплексы
51,0
5,4
10 633,0
10,0
5,8
↑
Склады
4,8
6,4
1 049,8
13,6
5,5
↑
Квартиры (долгосрочная аренда)
40,9
3,9
14 009,2
7,0
3,5
↑
Майами
Офисы
13,0
7,0
3 473,3
18,9
4,5
↑
Стрит-ретейл
200,0
1,8
61 935,5
18,2
3,9
↔
Торговые комплексы
68,2
4,4
14 237,2
8,9
5,8
↔
Склады
6,2
0,4
1 273,9
4,7
5,9
↑
Квартиры (долгосрочная аренда)
16,1
7,2
2 907,0
5,7
4,0
↑
Франция
Инвестиции. Объём инвестиций в коммерческую недвижимость Франции в 2015 году достиг восьмилетнего максимума — 26 млрд евро. В первой половине 2016-го в такие объекты здесь было вложено 9,1 млрд евро, что на 16 % больше, чем за аналогичный период 2015 года. Рост инвестиций обусловлен тем, что были заключены три сделки стоимостью более 500 млн евро. Около трети инвесторов на французском рынке — иностранцы.
Офисы. Качественного предложения не хватает, спрос превышает предложение, ставки доходности имеют тенденцию к понижению. Офисы в премиум-сегменте приносят в среднем 3,25 % годовых.
Торговая недвижимость. Во Франции строится мало торговых объектов, и новое предложение создаётся в основном за счёт редевелопмента. Ставки доходности находятся на историческом минимуме (около 3 % для объектов стрит-ретейла в Париже).
Склады. Инвестиции в этот сектор незначительны и составляют лишь 3 % от общего объёма вложений. Спрос превышает предложение, ставки доходности имеют тенденцию к понижению. Склады приносят в среднем около 6 % годовых.
Жильё. Французский рынок жилья относительно спокойно переносит периоды кризиса. Годовая динамика цен находится в диапазоне от −2 до +2 %. В I квартале 2016 цены были на 8 % ниже по отношению к пику III квартала 2011 года. Доходность жилья — около 3−4 %.
Инвестиции. В первой половине 2016 года инвестиции в коммерческую недвижимость Чехии сократились на 29 % до 956 млн евро. Тем не менее сумма вложенных в сегмент средств на 39 % выше среднего показателя за последние 10 лет.
Офисы. Спрос превышает предложение, ставки доходности имеют тенденцию к понижению. В Праге наиболее востребованы офисы класса «А». Пустуют 14,6 % помещений. Средняя ставка доходности в премиум-сегменте — 5,5 %.
Торговая недвижимость. Как и на офисном рынке, в секторе торговых объектов спрос также превышает предложение и ставки доходности имеют тенденцию к понижению. Средняя доходность объектов стрит-ретейла в премиум-сегменте — 5,25 %.
Склады. Пустующие площади сократились до пятилетнего минимума (5 %) и высокий спрос подогревает спекулятивное строительство. Средняя доходность высококачественных складов — 6,5 %.
Жильё. Цены на квартиры в Чехии достигли дна в 2013 году и с тех пор растут. В 2015 году они повысились на 4,5 %. Около 40 % проданных в 2015 году в Праге жилых объектов — это квартиры с одной спальней. Жильё в чешской столице приносит в среднем 3,7 % годовых.
Тип недвижимости
Аренда, евро/м² в месяц
Годовая динамика аренды, %
Цены, евро/м²
Годовая динамика цен, %
Доходность, %
Прогноз на 2016–2017
Прага
Офисы
15,2
2,6
3 172,2
11,5
5,8
↑
Стрит-ретейл
160,0
8,1
45 176,5
20,8
4,3
↑
Торговые комплексы
56,0
0,0
12 800,0
9,5
5,3
↑
Склады
4,0
4,3
711,1
8,2
6,8
↔
Квартиры (долгосрочная аренда)
9,2
17,1
3 027,0
4,5
3,7
↓
Брно
Офисы
10,7
8,3
1 551,5
14,9
8,3
↑
Стрит-ретейл
70,0
0,0
10 838,7
3,2
7,8
↑
Торговые комплексы
45,0
2,6
6 967,7
9,2
7,8
↑
Склады
4,1
0,0
607,5
3,1
8,0
↔
Квартиры (долгосрочная аренда)
6,7
10,8
1 807,0
4,5
4,4
↓
•
По прогнозам Cushman & Wakefield, в 2016 году общий объём инвестиций в коммерческую недвижимость ЕС (не считая рынок Великобритании) будет на 10 % выше, чем в 2015-м, а в Великобритании — на 25 % ниже. Спад активности инвесторов в Соединённом Королевстве может быть связан с «Брекзитом». Согласно прогнозу JLL, объём инвестиций на рынке США в 2016 году сократится на 10–15 % в годовом исчислении. Главная причина — нехватка интересных предложений и макроэкономическая неопределённость.
Ставки доходности на развитых рынках в последние годы имели тенденцию к понижению из-за высокого спроса на недвижимость премиум-сегмента и растущих цен. Эксперты ожидают, что этот тренд сохранится и в 2016–2017 годах. Ставки аренды и цены на объекты также будут повышаться. По прогнозам Standard & Poor’s, недвижимость будет дорожать даже в Великобритании, несмотря на «Брекзит»: в 2016 году рост составит 5 %, а в 2017-м цены опустятся на примерно 2 %.
США
Великобритания
ЕС
Годовая динамика инвестиций, %
−10–15
−25
+10
Доходность
Понизится или сохранится на прежнем уровне
Понизится в премиум-сегменте, повысится в среднем ценовом сегменте
Понизится в премиум-сегменте, повысится или сохранится на прежнем уровне в среднем ценовом сегменте
