Опрос, проведённый Tranio в 2017 году, показал: большинство риелторов (81 %) считают, что русскоязычные инвесторы редко вкладывают деньги в фонды недвижимости.

Однако скоро такой способ инвестирования может стать популярнее. «По нашим прогнозам, в 2017–2018 годах россияне будут больше узнавать о фондах недвижимости и постепенно будут двигаться в этом направлении. Зачастую это более удобный формат, чем самостоятельная покупка и последующий менеджмент объекта»,— говорит управляющий партнёр Tranio Георгий Качмазов.

В этой статье мы расскажем, как с помощью фондов инвестировать в проекты, связанные со строительством и эксплуатацией недвижимости.

Фонды недвижимости работают по такой схеме:

  • фонд назначает управляющую компанию (менеджеров фонда);
  • инвесторы вкладывают капитал в фонд;
  • на полученные деньги менеджеры фонда приобретают объекты недвижимости;
  • менеджеры фонда генерируют и направляют прибыль в фонд;
  • часть прибыли распределяется между инвесторами: они зарабатывают на том, что пропорционально своей доле в фонде получают долю дохода от аренды или/и перепродажи.

    • У инвестиций в фонды много плюсов:

    • небольшой порог для входа — от 1 тыс. до 30 тыс. евро (для сравнения: для покупки ликвидной квартиры требуется минимум 100 тыс. евро);
    • простота покупки продажи акций и паёв (в открытых фондах это можно сделать в любой рабочий день);
    • профессиональное управление (не требуется тратить личное время на менеджмент);
    • диверсификация инвестиционного портфеля;
    • бóльшая ликвидность по сравнению с инвестициями напрямую в объекты недвижимости.

    Однако есть и существенный минус: нерезидентам сложно инвестировать в иностранные фонды.

    Комментирует эксперт Tranio Александр Чернов: «Инвестировать в американские фонды физическим лицам – нерезидентам сложно по ряду причин. Большинство платформ организованы как инвестиционные трасты недвижимости (Real Estate Investment Trusts, REITs), которые освобождены от налогообложения и переносят бремя уплаты налогов на доходы от инвестиций в недвижимость на своих акционеров (инвесторов). Такая структура выгодна резидентам США, которые часто используют для капиталовложений средства со своих пенсионных инвестиционных счетов, которые, в свою очередь, также имеют льготный режим налогообложения. Но зарубежным инвесторам, вкладывающим в подобные американские фонды, придётся заплатить значительный подоходный налог и самостоятельно подать налоговую декларацию в США, так как фонды не выступают налоговыми агентами. К тому же, оформление декларации — трудоёмкий и затратный процесс. Потенциальные инвесторы из России также столкнутся со сложностями при перечислении средств из российских банков на американские счета фондов и при возврате капитала на счета в РФ. Большинство платформ не рассчитаны на работу с иностранцами и предполагают, что у инвесторов есть банковские счета в США. При этом открыть счёт в американском банке без номера социального страхования, адреса в США или долгосрочной визы проблематично и в любом случае потребует личного присутствия и поездки в эту страну».

    Однако, по словам директора по финансовым сервисам Tranio Кирилла Шмидта, инвестировать в REIT можно и на бирже — как в ценные бумаги. «При таком сценарии подавать налоговую декларацию в США не придётся»,— говорит он.

    Типы фондов

    Тем, кто всё же решился на такие инвестиции, для начала важно узнать тип фонда, чтобы понять, как и в течение какого срока будет начисляться прибыль.

    Существует несколько типов фондов.

    1) по использованию прибыли:

      Фонд накопления
    (Accumulation, Acc)    		 Фонд, ориентированный
    на доход
    (Income, Inc)
    Способ использования прибыли Прибыль реинвестируется обратно в фонд для покупки дополнительных объектов или акций Прибыль начисляется на банковский счет инвестора
    Цель фонда Рост и увеличение базы объектов для генерирования дополнительной доходности Только получение дохода

    Большинство фондов нацелены одновременно и на расширение, и на получение дохода.

    2) по участию в торгах на бирже:

      Котирующиеся на бирже
    (listed)    		 Не котирующиеся на бирже
    (non-listed)
    Выпуск акций Выпускают акции Не выпускают акции
    Юридический статус — инвестиционные трасты недвижимости (Real Estate Investment Trusts, REITs)
    — компании недвижимости — акционерные общества    		 — паевые инвестиционные фонды (unit trusts или mutual funds)
    — пенсионные фонды (pension schemes)
    — товарищества с ограниченной ответственностью (limited partnerships)

    «Информация о не котирующихся на биржах фондах доступна инвесторам не менее, чем о котирующихся на бирже. Это хорошо отрегулированная отрасль. Инвестировать в паевый инвестиционный фонд розничному инвестору даже проще, чем в фонд на бирже, и этот сегмент рынка максимально прозрачен»,— говорит Кирилл Шмидт.

    3) по срокам инвестирования:

      Открытые
    (open-ended)    		 Закрытые
    (closed-ended)
    Сроки до продажи паёв Инвестор может покупать паи или предъявлять паи к выкупу управляющей компании в любой рабочий день Создаётся на ограниченный срок (5–10 лет). В течение этого срока инвестор не может забрать свои средства из фонда. Погашение паёв происходит при ликвидации фонда
    Ликвидность Высокая Низкая

    Фонды, специализирующиеся на сдаче недвижимости в аренду, могут быть открытыми и закрытыми. Однако большинство фондов, занимающихся строительством,— закрытые, так как пока возводится объект, деньги изъять нельзя: они вложены в участок, котлован, строящееся здание. Выйти из инвестиций можно после окончания строительства и продажи здания, когда у фонда появляются средства (однако инвестор может перепродать свою долю другому инвестору). Например, фонд открывается в 2015 году, собирает нужный объём средств с инвесторов и строит на эти деньги объекты в течение пяти лет. После того, как деньги собраны, фонд объявляется закрытым, в 2020 году он продаёт объекты и на вырученные средства выплачивает инвесторам прибыль.

    Читайте также:  {:ru}Доходы и расходы инвесторов: как планировать бюджет перед покупкой коммерческой недвижимости

    От фондов следует отличать краудфандинговые платформы, также представляющие собой коллективные схемы инвестирования. «Основная разница в том, что в отличие от фондов в краудфандинге инвестор часто сам выбирает, в какие именно проекты вкладывать, и не связывает себя обязательствами заранее»,— говорит Александр Чернов.

    Инвестиционные стратегии

    Инвестору важно знать, по какой стратегии работает фонд, чтобы оценить риски и доходность. Стратегии бывают четырёх видов.

    Стратегии инвестирования

    Данные Tranio

    Стратегия Другие
    названия    		 Суть Риски Доходность*
    Core Buy and Hold
    («покупка и владение»)    		 Покупка недвижимости для сдачи в аренду без привлечения кредита Низкие Низкая
    (2–3 %)
    Core Plus Покупка недвижимости для сдачи в аренду в нецентральных локациях с использованием кредитного рычага Средние Средняя
    (5–7 %)
    Value Added Value Added
    («прирост стоимости»)    		 Редевелопмент (покупка объектов для реконструкции, последующего ремонта, и продажи по более высокой цене) Средне-высокие Средне-высокая
    (7–10 %)
    Opportunistic Строительство, покупка неосвоенных земель, объектов с обременениями Высокие Высокая
    (более 10 %)

    * в Западной Европе и США

    Большинство фондов работают только по одной из стратегий. Но некоторые выбирают сразу две или три — например, Core, Core Plus и Value Added. «В Европе и США по объёмам капитала преобладают фонды Core и Core Plus, так как в них находится существенная доля всех наиболее дорогих и крупных институциональных объектов»,— говорит Александр Чернов.

    Те фонды, что работают по стратегии Core, выбирают устоявшиеся, низкорисковые рынки со стабильным спросом и ростом цен, а потому предлагают низкую арендную доходность (2–3 %). Фонды, предпочитающие стратегию Core Plus, дают более высокую доходность (до 7 %), поскольку инвестируют в менее центральные локации и используют кредитный рычаг. Наконец, фонды, специализирующиеся на Value Added, могут предоставлять конечную доходность до 10 % за счёт того, что вкладывают средства инвесторов в развивающиеся рынки, например, на такие, где ожидается джентрификация, и приобретают объекты под реконструкцию для последующей перепродажи по более высокой цене.

    Примеры фондов и их стратегий

    «У инвесторов разные задачи: кому-то нужно сохранение капитала с минимальными риском и доходностью, а кто-то готов к большому риску и ожидает более высоких процентов на вложенный капитал. Западный рынок фондов недвижимости предлагает широкий спектр различных стратегий, уровня риска и доходности для своих клиентов»,— говорит Георгий Качмазов.

    Некоторые зарубежные фонды недвижимости и их стратегии

    Данные фондов

    Фонд Aberdeen Property Trust Henderson Legal & General PropFund US Masters Residential Property Fund
    Тип фонда Открытый, котирующийся Открытый, котирующийся Открытый, котирующийся Закрытый, не котирующийся Открытый, котирующийся
    Юрисдикция Великобритания Великобритания Великобритания Германия Австралия
    Стратегия Core Core Core Core Plus Value Added
    Минимальный бюджет 5 000 £ 1 000 £ (Acc),
    3 000 000 £ (Inc)    		 500 £ 30 000 € Н/д
    География
    объектов    		 Великобритания (Лондон) Великобритания (Юго-Восточная Англия) Великобритания Германия (Берлин и окрестности, а также города с населением более 50 тыс. человек) США (Нью-Йорк, Нью-Джерси; недооценённые локации)
    Типы
    объектов    		 50 % — торговые объекты, 20 % — офисы Торговая и офисная недвижимость 22 % —промышленные объекты; остальное — магазины, офисы, ритейл-парки, склады Квартиры Дешёвые дома на 1–4 семьи и многоквартирные здания на 20–100 квартир
    Доходность,
    % в год    		 2,0–2,5 3,1 2,8 7,0–10,0 Н/д
    Закредитованность
    (LTV, %)    		 – – – 75–80 Н/д

    По данным исследования Европейской ассоциации инвесторов в не котирующиеся на бирже фонды недвижимости (European Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles, INREV), большинство опрошенных инвесторов в 2016 году выбирали стратегии Value Added или Core. По сравнению с 2015 годом доля Core и Value Added увеличилась (с 82,2 до 86,2 %), а Oportunistic — уменьшилась (с 17,8 до 13,8 %). Это говорит о том, что в 2016 году инвесторы были меньше готовы идти на риски, чем ранее. В исследовании также сообщается, что самые популярные рынки для инвестиций — страны с низкими рисками (Германия, Франция и Великобритания).

    На отдельных рынках доля оппортунистических стратегий может быть выше. Например, по данным JLL, в Испании в 2015 году она составляла 28 % (тогда как Core и Core Plus — 35 %). Эта страна характеризуется бóльшими рисками, чем, например, Великобритания и Германия, и инвесторы, выбирающие Испанию, как правило, готовы идти на бóльшие риски.

    Минимизация рисков и диверсификация

    Доходность в фондах инвесторам не гарантируется. Она зависит от того, дорожают или дешевеют активы, а также от спроса на аренду и динамики арендных ставок.

    Читайте также:  {:ru}Ограничения на покупку недвижимости в Европе для иностранцев

    Как и любой вид инвестиций, вложения в фонды недвижимости сопряжены с рисками. Чем больше доходность, тем выше риски.

    «Один из главных рисков фонда — недобросовестные управляющие. Важно выбирать компании с хорошей историей, репутацией, прозрачной отчётностью и понятной стратегией»,— говорит Георгий Качмазов.

    Большинство фондов стараются минимизировать риски, комбинируя различные стратегии и диверсифицируя портфель.

    Основные риски и пути их минимизации

    Данные Tranio

    Риски Как фонды страхуются от рисков
    Макроэкономические риски
    (кризис, инфляция и т. д.)    		 Выбор стабильных рынков (например, инвестиции в «большую семёрку» Германии) и диверсификация (например, 80 % капитала может вкладываться в торговые центры или офисы и 20 % — в логистические комплексы и дома престарелых)
    Рыночный риск
    (падение цен на недвижимость, удешевление аренды)
    Валютный риск
    (например, при вложении австралийского фонда в США есть риск падения курса американского доллара)
    Законодательный риск
    (изменения в законодательстве)
    Продажа по цене ниже покупной Покупка в недооценённых районах, в которых ожидаются или проводятся джентрификация или регенерация
    Риск, связанный с финансированием
    (в будущем фонд может не получить выгодные условия по кредитам)    		 Кредиты с фиксированными ставками, LTV не более 50 %
    Неуплата аренды арендаторами Надёжные арендаторы с хорошей кредитной историей (крупные компании, такие как Sainsbury’s, государственные предприятия), несколько арендаторов
    Риск простоев Выбор уже сданных в аренду объектов с минимальной заполняемостью 80–95 % в районах с развитым транспортным сообщением и рынком труда; продолжительные и жёсткие договора аренды
    Риск повышенных расходов на содержание Выбор качественных объектов (жильё, не требующее ремонта, «зелёные» офисные здания класса А и т. д.)

    Многие фонды диверсифицируют свой инвестиционный портфель, то есть вкладывают средства инвесторов одновременно в недвижимость нескольких типов в разных странах, используя несколько стратегий и направлений инвестиций. Помимо недвижимости, фонды могут хранить небольшую долю средств в наличных или ценных бумагах. Есть также фонды, которые не инвестируют напрямую в объекты, а вкладывают средства в другие фонды или компании, занимающиеся недвижимостью.

    Пример структурирования портфеля фонда с учётом диверсификации

    Как же инвестировать?

    Проекты Core и Core Plus — наименее рискованные, но можно больше заработать с помощью стратегии Value Added.

    «Единой рекомендации нет. Выбор зависит от целей инвестирования и места инвестиции в портфеле клиента. Например, если 80 % средств уже вложены в надёжные инструменты и нужен инструмент для повышения доходности, то ещё 20 % можно направить в проекты Value Added»,— говорит Александр Чернов.

    По словам Георгия Качмазова, тем, кто желает инвестировать в Value Added, особенно рекомендуется выбирать понятные рынки и надёжные фонды, чтобы минимизировать риски.

    «Рекомендуется выбирать фонды с перспективными стратегиями, например, инвестировать в такой класс недвижимости, который будет востребован на горизонте 10–20 лет,— говорит Георгий Качмазов.— По нашему мнению, это микроапартаменты и дома престарелых. Также важно выбрать развивающийся район, где происходит джентрификация, который по объективным причинам станет более ликвидным через 10 лет. Фонды, инвестирующие в перспективные и актуальные стратегии, с большой вероятностью принесут инвестору доход».

    Приложение: Особенности европейских фондов недвижимости

    Данные PwC

    Страна Юридический статус Требования к фонду Плюсы Минусы
    Австрия Фонд недвижимости (Immobilien-Sondervermögen) — фонд открытого типа, не юридическое лицо; управляется австрийской управляющей компанией (Kapitalanlagegesellschaft, KAG) — это либо ООО (Gesellschaft mit beschränkter Haftung, GmbH), либо АО (Aktiengesellschaft, AG) Инвестиции минимум 10 раз в 4 года Для любых инвесторов; нет налогообложения на уровне фонда; хорошая отрегулированность; фонд выкупает паи по желанию инвесторов Ограничения на типы недвижимости; прирост стоимости недвижимости облагается налогом, независимо от того, продаётся ли она
    Специальный фонд недвижимости (Immobilien-Spezialsondervermögen) — фонд закрытого типа, не юридическое лицо; управляется австрийской управляющей компанией (KAG) — это либо ООО (GmbH), либо АО (AG) Инвестиции минимум 5 раз в 4 года Гибкий инструмент для институциональных инвесторов Ограничения на некоторые типы недвижимости; фонд только для юридических лиц; обычно только долгосрочные инвестиции; прирост стоимости недвижимости облагается налогом, независимо от того, продаётся ли она
    Великобритания Фонды — партнёрства с ограниченной ответственностью (Limited Partnership) Нет Нет налогообложения на уровне фонда; пониженные ставки налогов для инвесторов-нерезидентов Структура больше подходит для фондов закрытого типа
    Фискально прозрачные фонды (Tax Transparent Funds, TTFs): уполномоченное и регулируемое партнёрство с ограниченной ответственностью (authorised and regulated limited partnership vehicle, ALP) и структура, основанная на договоре совместного владения (contractual co-ownership arrangement, CCA) Нет Нет налогообложения на уровне фонда; пониженные ставки налогов для инвесторов-нерезидентов; нерезиденты могут быть освобождены от налога на прирост капитала TTF — новый режим функционирования фонда недвижимости, т. ч. существует неопределённость в вопросе признания международными организациями
    Уполномоченный фонд инвестиций в недвижимость (Property Authorised Investment Fund, PAIF), инвестиционная компания открытого типа (open-ended investment company, OEIC) Условия рассматриваются индивидуально Большинство статей доходов фонда освобождены от корпоративного налога (но доходы инвесторов облагаются налогами) Жёсткое регулирование деятельности фонда (Служба по контролю за финансовыми операциями, Financial Conduct Authority)
    Германия Фонд недвижимости (Immobilien-Sondervermögen) —фонд открытого типа, не юридическое лицо; управляется немецкой управляющей компанией (KAG) — это либо ООО (GmbH), либо АО (AG), либо ООО и коммандитное товарищество (Gesellschaft mit beschränkter Haftung & Compagnie Kommanditgesellschaft, GmbH & Co. KG) Банковское финансирование не более 30 % от общей стоимости недвижимых активов Распространённый и надёжный инструмент для любых инвесторов; нет налогообложения на уровне фонда До выкупа паёв — минимальный двухлетний период владения и годовой срок уведомления о выходе
    Специальный открытый фонд (Spezial-Sondervermögen) — не юридическое лицо; управляется немецкой управляющей компанией (KAG) — это либо ООО (GmbH), либо АО (AG), либо ООО и коммандитное товарищество (GmbH & Co. KG) Банковское финансирование не более 50 % от общей стоимости недвижимых активов Нет налогообложения на уровне фонда Только для профессиональных или полупрофессиональных инвесторов
    Закрытый фонд (geschlossene Investmentkommanditgesellschaft, Investment-KG) — партнёрство с ограниченной ответственностью; основной партнёр — обычно ООО (GmbH); инвесторы являются партнёрами с ограниченной имущественной ответственностью Банковское финансирование не более 60 % от общей стоимости недвижимых активов Для любых инвесторов; нет налога на распределение доходов Недоступны соглашения об избежании двойного налогообложения и европейские директивы; фонд может облагаться немецким налогом на торговую деятельность
    Специальный фонд закрытого типа (Spezial-Investment-KG); инвестиционное АО (Investmentaktiengesellschaft) или партнёрство с ограниченной ответственностью (Investment-KG); основной партнёр — обычно ООО (GmbH); инвесторы являются партнёрами с ограниченной имущественной ответственностью Нет Нет налогообложения доходов на уровне фонда Недоступны соглашения об избежании двойного налогообложения и европейские директивы; только для профессиональных или полупрофессиональных инвесторов
    Люксембург Фонды, регулирующиеся соглашением о коллективных инвестициях (Undertakings for Collective Investments, UCIs): фонд совместного размещения (Fonds Commun de Placement, FCP), инвестиционная компания с переменным капиталом (Société d’Investissement à Capital Variable, SICAV), инвестиционная компания с постоянным капиталом (Société d’Investissement à Capital Fixe, SICAF); управляются люксембургской управляющей компанией (Alternative Investment Fund Manager, AIFM) Максимум 20 % средств могут быть инвестированы в один инвестиционный объект; банковское финансирование не более 50 % от общей стоимости недвижимых активов; минимальная стоимость активов — 1,25 млн евро Гибкий инструмент инвестирования, популярный у иностранных инвесторов; нет налогообложения на уровне фонда Налогообложение инвесторов зависит от страны резидентства
    Режим специализированных инвестфондов (Specialised Investment Funds, SIF): FCP, SICAV, SICAF Максимум 30 % средств могут быть инвестированы в один инвестиционный объект; минимальная стоимость активов — 1,25 млн евро Нет налогообложения на уровне фонда Инвесторами могут быть только компании, профессиональные инвесторы или физические лица, вкладывающие минимум 125 тыс. евро или готовые предоставить документы о наличии опыта инвестирования; налогообложение инвесторов зависит от страны резидентства
    Общество инвестирования в рискованный капитал (Société d’Investissement en Capital à Risque, SICAR); может принимать разные формы юридического лица (ООО, партнёрство с ограниченной ответственностью и другие) Нет (поскольку инвестиции оппортунистические) Нет налогообложения на уровне фонда Только для профессиональных инвесторов; налогообложение инвесторов зависит от страны резидентства
    Франция Инвестиционный фонд недвижимости (Fonds de Placement Immobilier, FPI) и компания, чьей преимущественной деятельностью являются операции с недвижимостью (Société de Placement à Prépondérance Immobilière, SPPICAV); управляется французской или зарегистрированной в другой стране ЕС управляющей компанией Капитал в размере 500 тыс. евро в первые 3 года после основания; минимум 60 % активов должны быть объектами недвижимости; минимум 85 % арендного дохода и (для SPPICAV) 100 % прироста капитала раздаётся инвесторам Нет налогообложения на уровне фонда; для публичных фондов возможно освобождение от 3-процентного налога Недоступны соглашения об избежании двойного налогообложения; фонды FPI малочисленны
    Читайте также:  {:ru}Риски и выгоды инвестиций в гостиничные номера

    Этот материал может быть использован только в ознакомительных целях. Инвестиции в недвижимость сопряжены с рисками, включая риск потери суммы вложенного капитала. Разобраться в нюансах вам помогут квалифицированные эксперты по инвестициям. Tranio рекомендует обратиться к ним перед вложением средств.

    Юлия Кожевникова, Tranio