Перспективные инвестиции по-парижски: как перевести офисы в жилой фонд
Один из крупнейших рынков недвижимости Европы — Парижский регион (Иль-де-Франс) — испытывает двойной кризис: офисы пустуют, а квартир не хватает. Всё более популярной становится идея перевода коммерческих помещений в фонд жилья.
По данным Immo G Consulting, с 2002 по 2012 годы в Иль-де-Франсе было возведено лишь 420 тыс. единиц жилья, а для того, чтобы обеспечить население квартирами, нужно было строить их вдвое больше. С 2008 года арендные ставки и цены на вторичные квартиры продолжали расти. Сейчас квадратный метр в Париже стоит уже более 8 500 евро.
Зато с 2002 по 2012 годы в Иль-де-Франсе было начато строительство коммерческих помещений общей площадью более 12 млн м², что более чем в два раза превышает необходимый объем. Сейчас в регионе пустуют от 2,5 млн до 3,6 млн м² офисов, 500 тыс. м² из которых перестали использоваться в течение последних четырех лет. Почти треть из них стоя́т без арендаторов 2–4 года. По информации DTZ, в Дефансе, главном деловом квартале Парижа, пустуют 10 % офисов. Как сообщается в исследовании Immo G Consulting, с 2007 по 2011 годы цена продажи опустилась там на 20 %, стоимость аренды — на 9 %.
Даже если разом перевести все пустующие офисы в жилой фонд, получится 54 тыс. единиц жилья площадью 70 м² каждая. И это будет лишь 1 % от общего фонда жилья Иль-де-Франса. Однако на практике не все офисы можно переоборудовать в квартиры. С 1990 по 2010 годы в жилой фонд Парижа ежегодно переводилось в среднем лишь 33 тыс. м² офисных площадей. То есть в год таким способом добавлялось 300–400 квартир. К 2020 году власти планируют увеличить этот показатель в несколько раз.
Выгодная перепродажа жилья: офисы или дома?
Власти Парижа работают над тем, чтобы сделать процесс трансформации офисного сектора быстрым и легким. Например, для компаний, занимающихся переоборудованием коммерческих площадей в жилье, была введена сокращенная ставка налога на корпорации — 19 %, применяемая к приросту капитала.
Главное достоинство инвестиций в офисы под реконструкцию в том, что квадратный метр коммерческой недвижимости стоит на 15–30 % дешевле, чем квадратный метр жилья. Значит, переоборудованный офис можно продать с выгодой.
Fleuron Immobilier — одна из компаний, предлагающих программу инвестиций в офисы под реконструкцию их в жилые помещения. «Суть привлекательности продукта, который предлагает наше агентство, в том, что цена офисов за квадратный метр ниже, чем цена жилых помещений, а без профессиональной помощи, даже с учетом упрощения процедуры, покупатель не сможет получить желаемый экономический эффект. Мы говорим об офисах, расположенных в престижных районах. Это могут быть как один или два офиса, так и целый этаж. Рентабельность перевода в жилье может превышать 20 %, а это очень хороший показательно для парижской недвижимости»,— говорит Александр Сотник, владелец и учредитель компании Fleuron Immobilier.
Другая компания, Novaxia Immo Club, покупает пустующие офисы и перестраивает их в жилье. Вступить в это предприятия можно, вложив в него минимум 5 000 евро. 6 % взимаются при вступлении и еще 3 % берутся ежегодно за управление. Период инвестирования — шесть лет. Главная выгода для инвесторов в том, что они приобретают объекты по цене на 30 % ниже рыночной и получают прирост капитала при продаже. Среди проектов Novaxia Immo Club — реконструкция здания в 20-м округе Парижа, на бульваре Бельвиль. По прогнозам, ставка брутто-доходности составит 8,66 % годовых.
«Подводные камни» перевода в жилой фонд
Трансформация офисов в квартиры — процесс непростой. Для осуществления такого проекта придется соблюсти множество формальностей и правил. С начала проекта до его завершения может пройти от двух до четырех лет. Сейчас правительство в лице министра жилищного строительства Сесиль Дюфло работает над тем, чтобы облегчить процедуру и сократить сроки принятия решений.
«Базовая конструкция здания должна соответствовать определенным требованиям. Здания с пролетами шириной 12–15 м не представляют проблем. Однако в помещениях, превышающих этот метраж, будет плохая освещенность»,— говорит Стефан Тёрио, глава компании Altarea Cogedim Entreprise, занимающейся массовым переводом офисов в жилой фонд. Эксперты также отмечают, что в зданиях с пролетами шириной 18 м в ходе трансформации теряется 10–20 % площади.
Несмотря на то, что работы ведутся в секторе вторичной недвижимости, они должны соответствовать нормативам, применяемым к недвижимости первичной. А конструкции старых зданий нередко не соответствуют этим нормативам и стандартам энергоэффективности. Существуют также требования к техническим характеристикам, которым удовлетворяют не все коммерческие здания. Так, чтобы считаться жильем, помещение должно иметь высоту потолков не ниже 2,5 м.
Переоборудовать офисное здание в жилое обходится на 20–30 % дороже, чем построить с нуля. Стоимость трансформации офисов в жилые помещения оценивается экспертами в 2 000 – 2 500 евро/м² без учета налогов, строительство — в 1 600 – 1 800 евро/м².
В Париже, если площадь реконструированного объекта превышает 800 м², 20–30 % помещений должны быть отведены под социальное жилье. Учитывая, что социальные объекты сдаются и продаются дешевле рыночной цены, проекты по трансформации офисов не всегда рентабельны. Кроме того, офисы выгоднее сдавать в аренду: их доходность составляет 5,5–7 %, в то время как квартиры приносят 2–2,5 %.
Как осуществляется процедура
Для начала нужно обратиться в градостроительный отдел мэрии (service de l’urbanisme) и убедиться, что предлагаемые изменения не противоречат плану строительства в городе (plan local d’urbanisme, PLU).
Далее в мэрии нужно получить разрешение на строительство (permis de construire). Если площадь помещения превышает 170 м², то обязательно нужно нанять архитектора. Если строительные работы не предполагаются, и речь идет только о переводе в жилой фонд, необходимоо сделать предварительное уведомление (déclaration préalable).
Если помещение находится в кондоминиуме, следует изучить его правила и узнать какие ограничения есть в данном конкретном здании.
Инвестору стоит убедиться, что помещение подключено ко всем коммуникациям: к водопроводу, электрической сети, телефонной линии. Подключение коммуникаций, в случае их отсутствия, обойдется очень недешево.
Затем нужно уведомить налоговые органы. После того, как помещение переведено из коммерческого в жилой фонд, собственнику придется платить другие налоги: отменяется территориальный экономический сбор (contribution économique territoriale) и вводится налог на жилье (taxe d’habitation). Изменится размер налога на недвижимость, называемого taxe foncière: этот налог рассчитывается на основе условной арендной платы, размер которой для жилых и коммерческих помещений различается.
Тем не менее, несмотря на все возможные проблемы, сейчас перевод из коммерческих объектов в жилые пользуется большим спросом, главное подобрать хороший, перспективный вариант.
•
Об обратной процедуре — переводе жилья в фонд коммерческой недвижимости — читайте в статье «Как перестроить квартиру в коммерческое помещение».
