{:sv}

Det största problemet för den rysktalande investerare att hitta den optimala (ur synvinkel av risk och avkastning) av föremålet för investeringen. Kommersiella fastigheter kommersiella fastigheter vanligtvis inte är tillgängliga för vanliga investerare på grund av dess höga kostnad, så att de flesta kunder köper bostäder för uthyrning. Lägenheter till salu och att hyra för lång tid har uppenbara fördelar — först och främst är att det är lätt att hantera, men det finns också nackdelar, såsom relativt låg avkastning (ca 3 %) och problem med vräkning av hyresgäster om det behövs.

Minst, ur synvinkel av förluster, vägen för investeringar — student boende, en slags «Gyllene medelvägen» av fastighetsmarknaden. Ett bra alternativ ur synvinkel av balansen mellan risk/avkastning. Sanningen är att endast 5 % av rysktalande investerare som överväger att investera i denna typ av egendom, medan utomlands det har länge ansetts vara en av de mest lönsamma och lovande.

Vad är fördelen

Från och med 2012, utländska investerare investeras årligen i student lägenheter till minst 6 miljarder dollar — och det är bara att räkna stora affärer (mer än $7.5 miljoner). Vad är fördelarna med ett sådant verktyg?

För det första antalet studenter växer i världen. Enligt OECD: s (Organisationen för ekonomiskt samarbete och utveckling), antalet personer som studerar utomlands har ökat från 2 miljoner år 2000 till 4,5 miljoner euro år 2012 och 2025 deras antal kommer att uppgå till 8 miljoner människor. Dessutom tillväxten av medelklassen och de ökar i antal rika människor i de framväxande ekonomierna, särskilt från Kina) innebär också en ökande efterfrågan på student hyra boende.

Hög efterfrågan innebär att riskerna för investeringen i student lägenheter är lägre än när du investerar i fastigheter. Så, för office hyresgäster påverkas starkt av den ekonomiska situationen, och studenter behöver bostäder alltid, även i tider av kris.

För det andra, student lägenheter avkastningen högreän den avkastning av konventionella lägenheter, kapitulera på lång sikt. I bra områden av Europeiska städer student fastigheten ger i genomsnitt 4-6% per år, medan konventionella bostäder är 2-3 %. Avkastningen kan vara över eller under 4-6%, beroende på hur stort Universitetet är i närheten, hur långt är det från ett Universitet som ligger och hur de är av hög kvalitet och modern. I enlighet därmed, högre kvalitet och bättre plats, mindre risker och högre lönsamhet.

Читайте также:  {:sv}Fastighetsmarknaden i Frankrike: vad du behöver veta för köparen i och med 2016

För det tredje, investeringar i student lägenheter har låg tröskel för att komma in på marknaden. Att köpa lägenheter till ett pris av €90 000 – 100 000 men för investeringar i hela byggnaden kommer att behöva en €15-30 miljoner. till Exempel, investerare kan köpa ny student lägenheter med en yta av 17-23 m2 £70 000 – 100 000 i Liverpool. Avkastning (utan avdrag för kostnader) kommer att uppgå till 7 %, eller £4 900 per år i och med köpet av Studion för £70 000. Köp budgeten kan minskas med hälften om du använder en inteckning lån. De med stora budgetar kommer att vara intresserade av att köpa hela vandrarhemmet. Så, för €14,7 miljoner för att köpa den studerande komplex på hundra lägenheter i Nürnberg. Avkastning på 4,9 %, eller över €720 000 per år.

Ett annat plus — passiv kontroll. För företagare i Ryssland, overseas property — besparingar verktyg, inte en primär inkomstkälla, och de inte har tid att hantera. När du investerar i en student lägenhet sköts av ett förvaltningsbolag som är normalt byggherren som byggde sovsal, investerare inte behöver tänka på att lösa olika problem (att hitta hyresgäster, reparationer, etc.). Kostnaden för tjänster av ett förvaltningsbolag — ca 10% av hyresintäkterna.

Deltagande i co-investment byggande av hyreshus i Europa för privata investerare innebär en passiv investering (management hanteras av management company), medan köpare får inkomst inte bara från hyror, men från och med ombyggnaden.

Fallgropar

Men som med investeringar i andra typer av fastigheter, investeringar i student boende har sina risker. Till exempel, student lägenheter svårt eller snarare omöjligt) att konvertera, eftersom de är belägna i specialiserade komplex nära universitet, och de kan leva endast för studenter. Investerarna själva inte kan använda lägenheten för deras vistelse, och bo i dem, någon som inte är student. Och om lägenheten är inte beläget på den mest populära marknaden och efterfrågan för detta Universitet föll, ägaren kommer att vara svårt att sälja.

Читайте также:  {:sv}Bolåneräntor i Frankrike sjunkit till en historiskt låg

Likviditet student lägenheter är lägre än likviditeten i konventionella lägenheter men högre än icke-bostäder faciliteter.

Det är viktigt att förstå att en student boende i vandrarhem är inte samma sak som vanlig bostadslägenheter i flerfamiljshus. Utvecklare använder ofta oerfarenhet av investerare och annonsera Studio lägenheter i flerbostadshus i områden nära universitet som student lägenheter. Skillnaden är att de handlingar som bör anges att föremålet kan endast användas som ett studenthem och bor i byggnaden kan bara studenter.

Som nämnts ovan, avkastningen av studentbostäder är 4-6 %. Om säljaren lovar hög avkastning (9-10% eller högre), är det troligt att investeringar kommer att göras i samband med extra risker — oattraktivt läge och därför låg efterfrågan, dålig förvaltning eller försämring av byggnader. För att skydda dig själv från senaste risk — låg kvalitet på objektet och dess inkurans — det är rekommenderat att köpa nya objekt. Bästa stället att köpa lägenheter i den primära marknaden, som med att köpa ett andra hem snabbt det är reparationskostnader, som minskad lönsamhet.

Var man kan köpa

Att köpa lönsamma student boende i STORBRITANNIEN, Tyskland och Frankrike. Dessa marknader är tillförlitlig och av hög efterfrågan av lokala och utländska studenter (andel av de senare är 10-20% av den totala registrering). Möjligheter för privata investerare på marknaderna i Österrike, Spanien och Schweiz är begränsad, eftersom det inte finns objekt som fortfarande i konstruktionsfasen köpt av företagens investerare och fonder. För OSS är den enskilt största marknaden student lägenheter, förslaget är överdriven, är den potentiella ökningen av priser är begränsad, och även lokala investerare flockas till de Europeiska marknaderna i jakt på mer lukrativa erbjudanden.

Anledningen till att du behöver för att uppmärksamma förekomsten av «magnet» — läge nära populära Universitetet, liksom bristen på överskott i den lokala hyresmarknaden, där student-lägenheter kan konkurrera med ett stort antal privata lägenheter, och ge en negativ effekt av låga priser.

Читайте также:  {:sv}Fastighetsmarknaden i Paris är uppvärmd på grund av den ökade efterfrågan från utländska investerare

Det är också viktigt att den demografiska situationen — hur ökar och kommer att öka antalet studenter i staden. Om antalet studenter inte ändra eller minskar, men byggandet av nya sovsalar och faciliteter, beläggningen är låg, lägenheten kommer vara tom, och investeringar kommer inte att ge vinst. I Tyskland till exempel antalet studenter växer nästan överallt, men det finns städer, såsom Jena och Greifswald, där antalet elever under fem år minskat med 10-11 %.

I STORBRITANNIEN för att investera i studentbostäder lovande större University center med bristande tillgång på bostäder, till exempel Bristol, London, Oxford och Edinburgh, och Manchester. I Tyskland har den potential städer i Bayern (würzburg, Nürnberg, Passau), liksom Heidelberg och Frankfurt am main. I Frankrike en bra investering möjligheter det finns i städerna AIX-en-Provence, Lille, Montpellier, Pessac, Marseille, Strasbourg.

Lifehack för investerare — bland de första att veta var och när den kommer att öppna den nya fakulteten eller Universitetet, och för att köpa ett antal lägenheter.

Till exempel, i slutet av 2017 kommer att påbörja byggandet av ett campus i Cardiff, och tack vare projektet, det lokala Universitetet kommer att locka 2 000 studenter från hela världen. Och med 2019 i Norra Paris, öppnar Europas största campus fakulteter av samhällsvetenskap där för att arbeta och studera lärare och studenter från flera universitet.

Med spridningen av Internet-teknik växer i popularitet är att köpa distansundervisning, men traditionella former av utbildning kommer att förbli i fokus för studenter under de kommande decennierna. Och, därför, student lägenheter nära Universitetet kommer fortfarande att vara populära.

Georgy Kachmazov, managing partner Tranio