{:sv}

Många investerare som investerar i utomeuropeiska egendom, som söker hög avkastning. Dock är inte alla som förstår att en stor initial direktavkastning innebär höga risker, som är sannolikheten för att få lägre resultat på lång sikt.

Vi rekommenderar kunder att utvärdera risker och strategi för att investera med en optimal balans av tillförlitlighet, lönsamhet, arbetskraft och andra faktorer av effektivitet av investeringar. De flesta kunder Tranio enkel lämplig hyra företag på en stabil plats med långsiktiga kontrakt och förvaltning genom förvaltningsbolaget. I denna artikel kommer vi att titta på hur man kan ge den bästa avkastningen med denna strategi.

Varför är en enkel uthyrningsverksamhet

Den typiska investerare som använder de tjänster som Tranio framgångsrika entreprenörer från Ryssland, Brasilien, Iran eller Kina. Vanligtvis hemma har de en aktiv verksamhet som ger den huvudsakliga inkomst. Från utländska fastigheter som de föredrar att få passiva inkomster med minimal inblandning i förvaltningen. Det är en investering, inte bara för vinst, men för att bevara kapitalet och skydda det från politiska och ekonomiska risker i sitt land.

De flesta kunder inte planerar att sälja sina hyresfastigheter i den nära framtiden. Detta hotell erbjuder investerare med en personlig pensionsstiftelse och en garanti för ekonomiska välbefinnande för sina barn. Ett annat viktigt motiv — uppehållstillstånd i USA eller i Europa, som ger möjlighet bostadsköpare.

Våra investerare är oftast inte lämpliga projekt mervärde — byggandet eller ombyggnaden. Investeringar i dem är förknippade med höga risker, inklusive överstiger budget, svårigheter med registrering av så att dokument, uppblåsta köpeskillingen och det långa sökandet efter en köpare. Investeraren kräver också ett aktivt deltagande i projekt och särskilda kvalifikationer som är i byggbranschen. Projektet utveckling av effektiva som huvudsysselsättning och inte som ett verktyg för att bevara sitt kapital.

Alltså, icke-core investerare, vi rekommenderar ett enkelt hyra företag: för att köpa fastigheter och hyra ut det. Det är låg risk och enkel att genomföra strategin.

Budget och typer av objekt

Vi rekommenderar att du överväger att investera i utlandsfastigheter, med en budget från 200 tusen euro. Billigare, med sällsynta undantag, är det svårt att köpa flytande objekt. I detta segment har vi rekommenderar att köpa bostadslägenheter. Bland deras fördelar — hög likviditet och en stabil efterfrågan.

Med en budget på över 2,5 miljoner Euro är att fokusera på kommersiella — främst fastigheter för detaljhandeln och vårdhem.

Oavsett budget, 50-60% av fastighetens värde som du kan vanligtvis ta ett lån, så att investera i hyresfastigheter kan börja och 100 tusen euro av egna medel.

Typer av kommersiella fastigheter och deras parametrar
Tranio data (genomsnittliga rekommenderade värden)*

Typer
objekt
Avkastningen,
% p
Tid
avtal
hyra
Fördelar Nackdelar
Från 300 tusen euro
Lägenhet (korttidsuthyrning) 5-7 Från 1 dag Hög likviditet, jämfört med den långsiktiga hyresavtal — högre avkastning och inga problem med vräkning av hyresgäster, potential för uthyrning tillväxt Risker och hantering av driftstopp, jämfört med ett långsiktigt hyresavtal- snabbare slitage
Lägenhet (lång sikt hyra) 2-3 Än 1 år Hög likviditet, hög efterfrågan från hyresgäster, stabila även under krisen Risker och hantering av driftstopp; problem med vräkning av hyresgäster
Studentbostäder 4-6 Från 6 månader Hög efterfrågan från hyresgäster Jämfört med lägenheter — lägre likviditet, är det svårt att återanvända
Från 2,5 miljoner euro
Lägenhet hus 3-5 Än 1 år Hög likviditet och tillväxtpotential aktivering Låg avkastning, massor av hyresgäster, problem, vräkning, behöver ett förvaltningsbolag
Butiker 3-4 3-10 år Hög likviditet och tillväxtpotential aktivering Låg avkastning
Stormarknader 5-6,5 12-15 år Hög avkastning, långvariga kontrakt Ju närmare utgången av avtalet, lägre likviditet
Från 10 miljoner euro
Vårdhem 5-6,5 20-25 år Tillväxten i antalet pensionärer, långvarigt kontrakt Det är svårt att återanvända
Köpcentrum 4-6 5-15 år Hög avkastning Risker för ett stort antal hyresgäster
Hotell 4-6 10-20 år Hög avkastning Det är svårt att återanvända

* Genomsnittliga värden för objekt:

  • i välbärgade områden av större Europeiska städer.
  • nya objekt, eller efter större reparationer.
  • hyresavtal i början av giltighetstiden.

Läge

Placeringen av ett objekt är direkt beroende risker och avkastning på investeringar. Vi rekommenderar att investera i länder med utvecklade ekonomier och stabilt politiskt system. Minst risk skiljer sig åt Österrike, STORBRITANNIEN, Tyskland, USA, Frankrike och Schweiz, i dessa länder är mindre benägna hyperinflation, hösten nationella valutor och minskning av BNP.

De flesta ryska kunder föredrar Tyskland på grund av geografisk närhet, men också på grund jämfört med de andra listade länder, avkastningen i Tyskland lite mer, lånevillkor är bättre och skatter är lite lägre. Men andra länder på denna lista är också av intresse: till exempel, vissa investerare väljer OSS för att de förväntar sig att det mer aktivering, andra fruktar försvagning av den tyska ekonomin på grund av politiska händelser, medan andra förvärva lönsamma fastigheter i de länder där deras företag eller personliga intressen.

Читайте также:  {:sv}Topp 10 länder för utomeuropeiska egendom köp: val av Ryssarna 2015

Vi föreslår att man överväger också valutan som är denominerade kostnader för investors familj i 5-10 år. Till exempel, om du har bostadsfastigheter i STORBRITANNIEN och att det inte ditt barn, bör du se till objekt hyresintäkter från som genereras i pund sterling.

Bland andra platser i världen är det bättre att välja stora städer och deras rika förorter eller medelstora städer med en växande befolkning och en utvecklad arbetsmarknad och potential för ekonomisk tillväxt. Vi rekommenderar att fokusera på beprövad platser som redan har en framgångsrik erfarenhet av investeringar landsmän. Till exempel, ett bra val av västeuropeiska huvudstäder och större städer i Västra Tyskland.

Valet av område beror på typ av fastighet. Till exempel, street butiker är det bättre att köpa på större gator med tung trafik och kommersiell-lager — i utkanten av större städer nära den rutt.

Hyres-och leasingavtal

Om du hyr bostad, hyresgästerna önskade en medelklass-familj med en bra kredit historia och en stabil inkomst. Och i segmentet kommersiella fastigheter är den minst riskfyllda objekt som har redan hyrts ut till stora företag som hyresgäster verksamma på marknaden för tiotals eller hundratals år. Sannolikheten för konkurs av en sådan hyresgäst mindre än små privata företag. Information om den finansiella situationen för hyresgäster kan erhållas från advokater i processen för granskning av objekt (Due Diligence).

Objekt med ett stort antal hyresgäster (t ex lägenhet, hus eller köpcentra) är inte lämpliga utländska icke-core investerare. Vår erfarenhet är att, om hyresgästen är mer än fem, det avsevärt ökar risken för förvaltning och ökar kraven på professionalism av förvaltningsbolaget. Det är bäst att köpa fastigheten, med den enda hyresgäst.

En viktig förutsättning för hyresavtal — uppdelning av kostnaderna för anläggningen mellan ägaren och hyresgästen: vem betalar för fastighetsskatt, verktyg, försäkring och andra kostnader. Vi föreslår att minska riskerna genom att köpa objekt i vilka den högsta rörelsens kostnader debiteras hyresgästen. Avtal av denna typ kallas NN Leasingavtal (Double Net Lease) eller NNN Leasingavtal (Triple Net Lease), sina skillnader från andra varianter som visas i tabellen:

Typ av hyresavtal Kostnaden för ägaren
Reparation av fasaden
och byggandet
mönster
Innehåll
och underhåll
Försäkring Skatt
fastigheter
Brutto Hyra Hyra
N Leasing
(Enda Net Lease)
·
NN Leasingavtal
(Double Net Lease)
· ·
NNN Hyra
(Triple Net Lease,
en motsvarighet i Tyskland —Dach & Fach)
· · ·
Absolut NNN Hyra · · · ·

Det är rekommenderat att köpa objekt c på lång sikt (10-20 år) hyra kontrakt för icke-uppsägningsbara, och med svårt att hyra priser utan hänvisning till den operativa verksamheten av hyresgästen. Tänk på att detta avtal är bindande för båda parterna: det är inte bara att den hyresgästen som säkerställer en stabil hyresutveckling för hela denna period, men att ägaren inte har rätt att vräka hyresgästen till utgången av kontraktet.

Långa kontrakt ger investeraren extra försäkring om prisförändringar, som inte är skyddade av även den mest robusta fastighetsmarknaden. Om du har investerat i ett objekt med ett 15-20-års kontrakt, då med stor sannolikhet den period av lägre priser kommer att inträffa under de första 10 åren av ägande, eftersom de cykler av fastighetsmarknaden följa varandra varje 7-10 år. Under strikta kontrakt för 15-20 år, prisfluktuationer kommer inte att påverka din inkomst, eftersom det är omöjligt att häva avtalet eller sänka hyran. Således kommer du att kunna vänta tills den marknaden återhämtar sig, och att lämna projektet under goda förhållanden.

Även med den långa kontrakt är det oftast möjligt att indexera hyror i linje med inflationen varje år för att öka dem med cirka 1-2 %. Om en positiv utveckling av marknaden i detta har sina nackdelar. Till exempel, om bostadsmarknaden fortsätter att växa varje år med 4 procent, och i 10 år som du skulle vilja framföra ett objekt betydligt mer än ökningen av inflationen — du kommer inte att kunna göra det, eftersom du begränsa kontrakt. Därför investerare som tror på en tillväxt på marknaden i det långa loppet, det är bättre att köpa fastigheter med fem-åriga avtal (exempelvis, kommersiella fastigheter, och bilfria gator) och att index hyran i slutet av kontraktet.

Читайте также:  {:sv}Våren 2016: kalender för ryska och utländska industrin evenemang

Potentialen för tillväxt av kostnaden

Låg risk tillgångar på de Västerländska marknaderna säljs med en inledande hyra avkastning på 3% och 7%. För att köpa föremål med en initial direktavkastning på över 7% vi anser att det är onödigt och till nackdel för en utländsk investerare: i sådana projekt finns en hög sannolikhet för att på horisonten av 5-10 åren genomfört någon risk, kostnader för avveckling som kommer att vara högre än den riskpremie på ingång.

Dessutom marknader med låg risk och avkastning (som regel, gallerior och prestigefyllda områden i större städer) blir dyrare snabbare än de som kännetecknas av en hög initial direktavkastning och förknippad med hög risk.

För exempel, som framgår av Tranio retrospektiv analys av fastighetspriserna i Usa, från 2001 till 2015, objekt med en initial direktavkastning på 3 procent ökade i pris med i genomsnitt 5 % per år, med en avkastning på 5% är 4,7 procent, med en avkastning på 7 % — endast 3,5% per år, medan objekt med en avkastning på 9% kan falla i pris. Bland de fallande föremål som var förlorat i värde för dem som hade en lägre avkastning. Sannolikheten för fallande priser är högre för objekt med högre initial returnerar, så att man tar hänsyn till sannolikheten för att denna risk event objekt med en initial direktavkastning på 3-7% resultera i större total avkastning.

För prognosen för priset tillväxt är också viktiga förutsättningar för utvecklingen av stadsdelen. Snabbaste dyra fastigheter där det är gentrifiering — en process genom vilken industriområden omvandlas till bostäder, adlad territorium, utvecklad infrastruktur och en befolkning med låg inkomst har fördrivits av de mer välbärgade. Det mest fördelaktiga områden som är nära till stadens centrum och har goda kommunikationer till centrum.

Optimal avkastning beror inte bara på risker, men också från dagen för investeringen. Ju mindre tid, desto större initial direktavkastning vettigt i intervallet 3-7 %. Exempelvis, utan hänsyn till lån med en 20-årig investeringar perioden den högsta totalavkastningen (inklusive stora och små bokstäver tillväxt) uppnås vid en initial direktavkastning på 3,8–5,8 procent, och om investeringen period är 10 år, optimal initial direktavkastning på 4,5–6,5 procent. En sådan slutsats analytiker Tranio erhållits som ett resultat av studien av 100 par «yield — ökning i versaler» för bostadshus och andra fastigheter i Tyskland.

Kredit

Du kan öka avkastningen med en inteckning.

De pengar som samlas in genom inteckningar, är billigare än att hyresgästen betalar hyran. Till exempel när man köper fastighet i Tyskland, kan du räkna på ett lån på upp till 60% av kostnaden för projektet med 2-3% per år. När du hyr en direktavkastning på 6,5% avkastning på investerat kapital baserat på lånet kan nå upp till 8-10 %.

I det Allmänna fallet, som är den billigaste lån till rörlig ränta med ingen möjlighet till återbetalning i förtid, och den dyraste med en fast ränta, vilket gör att förtida återbetalning.

Bättre att ta ett lån för en lång sikt (10-15 år) längre sikt, är dyrare pengar, men den lägre risken för att ogynnsamma marknadsförhållanden kommer att påverka villkoren för refinansiering. I de fall av kommersiell egendom är det rekommenderat att ordna en inteckning system där de första att betala räntor och amorteringar — mot slutet av låneperioden. Det är önskvärt att till slutet av den period återbetalas minst 40-50 % av kroppen.

Det är inte nödvändigt att ändra på kredit och låna för mycket. Men bör inte vara för litet eftersom det skulle vara konstigt att inte utnyttja möjligheten att ta kredit billigare än att betala hyresgästen.

Skatt optimering

Om optimering av skatten på inkomst av fysiska personer i Europa och Usa att betala sina står i proportion till mängden av inkomst och fastigheter värdet av 1 miljon euro är lättare att dra på en person. Dyrare vara billigare att registrera ett företag på grund av juridiska personer oftast platt och lägre skattesats. Även företag som är lättare att minska beskattningsbara inkomst genom avskrivningar och avdrag som på lån från Banken och grundare.

Читайте также:  {:sv}Efter devalveringen av rubeln ryska köpare köper utomlands mindre bostad, men mer kommersiella fastigheter

Det bästa är om en del skulle kunna organiseras så att bara betala skatt i det land där fastigheten. Denna möjlighet beror på den skatterättsliga hemvist i investor, mellanstatliga avtal om undvikande av dubbelbeskattning, former av ägande, och andra faktorer. Tranio konsulter med skatterådgivare hjälper varje kund individuellt för att strukturera transaktioner och ordna lån till bäst villkor.

Resultatet av projektet

Den vanliga tiden för ägande av kapitalinkomst innan salu — 5-20 år. Som regel behöver du minst 13-14 år, har anläggningen betalas ut och började med att göra en vinst. I vissa länder, investerare förlitar sig på en term i försäljning efter som det betalas skatt på inkomst av kapital (till exempel i Tyskland är det 10 år).

Om det kommer att vara lönsamt att sälja fastigheten efter många år — en av de viktigaste risker investeringar, som ofta inte tar hänsyn till kunder som är intresserade av en hög avkastning. De lockas av erbjudanden med en initial direktavkastning på 8% och däröver, typiska exempel är Parkering eller bostäder för studenter i periferin. Den viktigaste nackdelen med sådana anläggningar är låga likviditeten, det är liten efterfrågan på köpet. Om du ska sälja dem, kommer att avsevärt minska priset, vilket i slutändan eliminerar hög initial direktavkastning.

När planeringshorisonten är 10-20 år vi föreslår att man överväger en kommersiell fastighet med en initial direktavkastning på 5 % (under förutsättning att övriga rekommendationer i denna artikel). Ofta är deras kostnader ökar med 2-3% per år med marknaden eller till och med snabbare än honom. Det är en robust objekt som kan vara lönsamma att sälja före planerat datum om dina planer ändras. Men under stress scenario, en sådan fastighet som är mindre förluster i värde, desto mer riskabelt projekt med hög initial avkastning.

Dock, om du kommer att sälja fastigheten i 1-3 år, är det bäst att köpa den mest lönsamma egendom i regionen med tillväxtpotential. Idag är en av dessa platser i Europa är Spanien med sitt Centrala marknaderna i Madrid och Barcelona. Det är dock omöjligt att säga om utvecklingen på dessa marknader under de kommande 10-20 åren, så för långsiktiga investeringar som syftar till att bevara kapitalet är bättre att välja en förutsägbar läge.

Om du inte planerar att sälja fastigheten och att lämna det till arvingarna, är det viktigt att välja rätt format för innehav, i syfte att optimera arvsskatt. Till exempel, i Frankrike finns det ingen skatt på arv och gåva, om objektet är registrerade på civila företag fastighetstransaktioner (SCI). Och i STORBRITANNIEN arv skattefri fastighet, avsedd för offshore-företag.

Här är en sammanfattning av de viktigaste rekommendationerna Tranio för investerare i utomeuropeiska egendom

  Bostäder Non-residential real estate
Minimal budget 300 tusen euro 2,5 miljoner euro
Objekttyper Lägenheter, bostäder för studenter Kommersiella fastigheter på de trånga gatorna, stormarknader, vårdhem
Landet Österrike, STORBRITANNIEN, Tyskland, USA, Frankrike, Schweiz
Staden Större tätorter med bra demografi och tillväxt potential
Områden Platser med god miljö och infrastruktur, populära bland medelklassen, den omgivande område universitet, medicinska centra och affärsdistrikt Närhet till transport-sträckorna och kollektivtrafik, på ställen där andra faciliteter i en liknande profil
Tillväxt potential
aktivering
Hög Genomsnitt
Investeringar perioden 10 år
Den optimala initiala
avkastning
4-6 %
(du kan förbättra kredit poäng)
LTV (leverage ratio
av den totala kostnaden)
60 %
Kredit Billigaste lån till rörlig ränta med ingen möjlighet till återbetalning i förtid, bör du välja det system där den första återbetalning av andel, och kroppen är närmare slutet av perioden
Lånet sikt 10-15 år
Hyresgäster Medelklassen familjer med barn, studenter, kontorsarbetare, pensionärer Stora återförsäljare och förvaltning av företag som är verksamma på marknaden för flera decennier och är i bra form finansiella
Typ av hyresavtal NN NNN eller (för en maximal av rörelsekostnader till hyresgäster);
ett långsiktigt avtal utan rätt till uppsägning
Leasingperioden 1 dag (på kort sikt),
1 år (lång sikt)
5-20 år

Georgy Kachmazov, managing partner Tranio