{:sv}

Undersökningen, som genomfördes av Tranio 2017, har visat att majoriteten av fastighetsmäklare (81 %) anser att ryska investerare sällan lägger pengar i fastigheter fonder.

Men snart denna metod av investeringar kan bli mer populära. «Enligt våra prognoser för i år 2017-2018 kommer att Ryssarna att lära sig mer om fastighetsfonder, och kommer successivt att gå i denna riktning. Det är ofta smidigare format än en oberoende inköp och efterföljande hantering av anläggningen,»— säger managing partner Tranio Georgy Kachmazov.

I denna artikel kommer vi att förklara hur man med hjälp av medel för att investera i projekt som är relaterade till byggande och drift av fastigheter.

Fastighetsfonder arbete på systemet:

  • Fonden utser ett förvaltningsbolag (fondförvaltare);
  • investerare att investera i Fonden.
  • de pengar som förvaltare av Fonden att förvärva fastigheter.
  • Fondförvaltare kommer att generera och skicka resultatet till Fonden.
  • en del av de vinster som delas ut bland investerare: de tjänar på att i förhållande till deras andel i Fonden får en andel av hyresintäkter eller återförsäljning.
  • Investeringsfonderna en hel del fördelar:

    • liten tröskel och in — från och med den 1 tusen till 30 tusen euro (för jämförelse: att köpa flytande lägenheter kräver ett minimum av 100 tusen euro);
    • lätthet-av-inköp-försäljning av aktier och andelar (i offentliga medel kan detta göras på valfri tid).
    • professional management (krävs inte för att spendera personlig tid förvaltning).
    • diversifiering av placeringsportföljen;
    • ökad likviditet i förhållande till investeringar direkt i fastigheter.

    Det finns dock en stor nackdel: det är svårt för utlänningar att investera i utländska fonder.

    Säger experten Tranio Alexander Tjernov: «Investera i Amerikanska fonder fysiska enheter icke – bosatt är det svårt för ett antal skäl. De flesta plattformar är organiserade som real estate investment trusts (Real Estate Investment Trusts, REITs), som är undantagna från beskattning och flytta bördan av skatten på inkomst från investeringar i fastigheter för sina aktieägare (investerare). Denna struktur är en fördel för OSS invånare, som ofta används för investeringsfonder från deras pension investeringar konton, som, i sin tur, har också ett förmånligt läge för beskattning. Men utländska investerare som investerar i sådana AMERIKANSKA fonderna skulle få betala en betydande inkomst skatt och själv-lämna in självdeklaration i USA, som medel är inte skatte medel. Dessutom Förklaring är en mödosam och kostsam process. Potentiella investerare från Ryssland kommer också att få problem om överföring av medel från ryska banker i Amerikansk Fond konton och att avkastningen på kapital till företag i ryska Federationen. De flesta plattformar är inte utformade för att arbeta med utlänningar och anta att investerare har ett bankkonto i Usa. På samma gång för att öppna ett bankkonto i usa utan ett personnummer, en AMERIKANSK adress eller en visering för längre vistelse är problematiskt och i vilket fall som kräver personlig närvaro och resor i detta land.»

    Men enligt chefen för finansiella tjänster Tranio Cyril Schmidt, att investera i REIT i börs — i värdepapper. «I det här fallet att lämna in en skattedeklaration i USA inte har», säger han.

    Typer av fonder

    För dem som fortfarande har beslutat om sådana investeringar, till att börja med är det viktigt att veta vilken typ av Foundation för att förstå hur och under vilken period kommer att tillfalla en vinst.

    Det finns flera typer av fonder.

    1) användningen av den vinst:

      Ackumulering Fonden
    (Ackumulation, Acc)
    Fonden riktar sig
    inkomst
    (Inkomst Inc)
    Metod för användning av vinst Vinster återinvesteras tillbaka i Fond för att köpa ytterligare funktioner eller stock Vinst krediteras till investors Bank konto
    Syftet med Fonden Tillväxt och ökning av bas objekt för att generera extra avkastning Enda inkomst

    De flesta av de medel som är fokuserade också på förlängning och generera intäkter.

    2) genom att bjuda på börsen:

      Noterat
    (upp)
    Onoterade
    (icke-noterad)
    Nyemission av aktier Frågan aktier Inte emittera aktier
    Rättsliga status — real estate investment trusts (Real Estate Investment Trusts, REITs)
    — företagets fastigheter aktiebolag
    — fonder (aktiefonder eller fonder)
    — pensionsfonder (pensionssystem)
    av ett limited liability partnership (kommanditbolag)

    «Information som inte anges medel som är tillgängliga för investerare är inte mindre än vad som anges. Det är en väl reglerad bransch. Att investera i ömsesidiga investeringar Fonden för icke-professionella investerare enklare än Fonden på börsen, och detta segment av marknaden så öppet som möjligt, säger Cyril Schmidt.

    3) i form av investeringar:

      Öppna
    (open-ended)
    Stängt
    (slutna)
    Tid innan försäljning av aktier Investeraren kan köpa enheter eller för att presentera aktier för inlösen till fondbolaget på någon arbetsdag Skapade för en begränsad tid (5-10 år). Under denna period investeraren inte kan ta ut sina pengar från Fonden. Inlösen av en enhet uppstår när likvidation av Fonden
    Likviditet Hög Låg

    Medel som specialiserat sig på fastigheter att hyra, du kan vara öppen och stängd. Men de flesta av de medel som är involverade i bygg— stängt, så länge som objektet byggs ut pengar för att återkalla det är omöjligt: de investerat i handlingen, en grop, en byggnad under uppförande. Dra sig ur investeringen efter avslutad byggnation och försäljning av byggnader, när Fonden visas i fonder (dock investeraren kan sälja sin andel till annan investerare). Till exempel Fonden öppnar 2015, att samla in det önskade beloppet av medel från investerare och att det bygger på pengar objekt för fem år. Efter de pengar som samlas in, Fonden är avbruten, 2020 han säljer objektet och inkomster betalar investerarna en vinst.

    Читайте также:  {:sv}Hur att välja den strategi för att investera i utomeuropeiska egendom

    Medel bör skiljas crowdfunding plattform, som också utgör system för kollektiva investeringar. «Den största skillnaden är att till skillnad från medel i crowdfunding investerare väljer ofta som projekt att investera i, och inte vara bunden av de skyldigheter som i förväg», säger Alexander Tjernov.

    Investeringsstrategi

    Investor är viktigt att veta vilken strategi arbetar Fonden för att kunna bedöma risker och lönsamhet. Strategi det finns fyra typer.

    Investeringsstrategi

    Tranio Data

    Strategi Andra
    namn
    Kärnan Risker Avkastning*
    Kärna Köpa och Inneha
    («buy and hold»)
    Att köpa en fastighet för uthyrning utan inblandning av lån Låg Låg
    (2-3 %)
    Core Plus Att köpa en fastighet för uthyrning i off-center platser med hävstång Genomsnitt Genomsnitt
    (5-7 %)
    Mervärde Mervärde
    («tillväxt kostnad»)
    Sanering (köp av fastigheter för renovering, reparationer och försäljning till ett högre pris) Medium-hög Medium-hög
    (7-10 %)
    Opportunistiska Konstruktion, inköp av råmark, objekt med förhinder Hög Hög
    (10 %)

    * i Västeuropa och Usa

    De flesta av de medel som endast arbetar med en strategi. Men vissa väljer två eller tre till exempel Core, Core-Plus och Mervärde. «I Europa och Usa i termer av kapital fonder domineras av Core och Core Plus, eftersom de är en betydande del av alla de dyra och stora institutioner, säger Alexander Tjernov.

    De medel som arbetar enligt Grundläggande strategi, välj en väl etablerad, med låg risk marknader med stabil efterfrågan och högre priser, och erbjuder därför en låg hyra avkastning (2-3 %). Medel, som föredrar en Kärna Plus strategi, ge en högre avkastning (7 %), eftersom att investera i mindre Centrala lägen och använda hävstång. Slutligen, medel som specialiserat sig på Mervärde, som kan ge den ultimata ge upp till 10 % på grund av det faktum att investera investerare ‘ fonder i tillväxtmarknader, exempelvis sådana där det förväntas gentrifiering, och skaffa anläggningar under återuppbyggnad för återförsäljning till ett högre pris.

    Exempel på fonder och strategier

    «Investerare har olika uppgifter: någon måste bevara kapitalet med minimal risk och avkastning, och någon är villig att stor risk och räknar med en högre procent på investerat kapital. Västra marknaden fastigheter fonder erbjuder ett brett utbud av strategier, nivå av risk och avkastning för sina kunder»— säger Giorgi Kachmazov.

    Vissa utländska fastighetsfonder och deras strategier

    Data medel

    Fonden Aberdeen Property Trust Henderson Legal & General PropFund US Masters Bostads-Fonden
    Fonden typ Offentlig anges Offentlig anges Offentlig anges Stängt, som inte anges Offentlig anges
    Behörighet STORBRITANNIEN STORBRITANNIEN STORBRITANNIEN Tyskland Australien
    Strategi Kärna Kärna Kärna Core Plus Mervärde
    Minimal budget 5 000 kr 1 000 kr (Acc)
    3 000 000 kr (Inc)
    500 kr 30 000 € N/a
    Geografi
    objekt
    STORBRITANNIEN (London) STORBRITANNIEN (South East England) STORBRITANNIEN Tyskland (Berlin och omgivningarna, och också att städer med en befolkning över 50 tusen personer) USA (new York, new Jersey, undervärderade platser)
    Typer
    objekt
    En 50% kommersiella, 20% kontor Kommersiella fastigheter och kontor 22 % av industriella anläggningar; vila — butiker, kontor, detaljhandel parker, lager Lägenheter Billiga hus för 1-4 familj och flerbostadshus vid 20 till 100 lägenheter
    Avkastningen,
    % per år
    2.0 2.5 3,1 2,8 7,0–10,0 N/a
    Skuld belastning
    (LTV, %)
    75-80 N/a

    Enligt en studie av den Europeiska Föreningen för investerare i onoterade fastighetsfonder (European Association för Investerare i onoterade Fastigheter Fordon, INREV), majoriteten av investerare i 2016, valde strategin Mervärde eller Core. Jämfört med år 2015, andel av Kärnan och ökade förädlingsvärdet (från 82,2 till 86,2 procent) och Oportunistic har minskat (från 17,8 till 13,8 %). Detta tyder på att i och med 2016, investerare var mindre villiga att ta risker än tidigare. Studien visade också att de mest populära marknaderna för investeringar med låg risk (Tyskland, Frankrike och STORBRITANNIEN).

    På vissa marknader andelen opportunistiska strategier kan vara högre. Till exempel, enligt JLL, Spanien 2015, det var 28 % (medan Core och Core Plus — 35 %). Detta land som kännetecknas av större risker än till exempel STORBRITANNIEN och Tyskland, och investerare som väljer Spanien som regel är villiga att ta större risker.

    Читайте также:  {:sv}Hur Airbnb och liknande tjänster på nätet har förändrat marknaden hyra

    Riskminimering och diversifiering

    Ge pengar till investerare inte garanteras. Det beror är dyrare eller billigare tillgångar och efterfrågan på uthyrning och priser dynamik.

    Som med alla investeringar, investeringar i fastigheter fonder innebära risker. Ju större avkastning högre risk.

    «En av de största riskerna i Fonden försumlig förvaltare. Det är viktigt att välja ett företag med en bra historia, rykte, transparent rapportering och en klar strategi, säger George Kachmazov.

    Mest medel försöker att minimera riskerna genom att kombinera olika strategier och att diversifiera portföljen.

    Väsentliga risker och sätt att minimera dem

    Tranio Data

    Risker Eftersom fonderna är försäkrade mot risker
    Makroekonomiska risker
    (kris, inflation, etc.)
    Urval av stabila marknader (till exempel, investeringar i «big seven» i Tyskland) och diversifiering (till exempel 80 % av kapitalet kan investeras i köpcentrum eller kontor och 20% i logistik centra och sjukhem)
    Marknadsrisk
    (fallande fastighetspriser, billigare hyra)
    Valutarisk
    (till exempel, den Australiska investment Fund i Usa finns det en risk för att deprecieringen av den AMERIKANSKA dollarn)
    Rättsliga risk
    (ändringar i lagstiftningen)
    Att sälja till ett pris under inköp Köp i undervärderade områden som bedöms eller är gentrifiering eller förnyelse
    Den risk som är förknippad med den finansiering
    (i framtiden kan Fonden inte får gynnsamma villkor på lån)
    Lån med fast ränta, LTV inte mer än 50 %
    Icke-betalning av hyra av hyresgäster Pålitliga hyresgäster med en bra kredit historia (stort företag som Sainsbury ‘ s, statligt ägda företag), flera hyresgäster
    Risken för driftstopp Valet har redan hyrts ut föremål med ett minimum beläggning av 80-95 % i områden med utvecklade kommunikationer och arbetsmarknaden, hårt och länge av hyresavtalet
    Risken för ökade kostnader för underhåll Ett urval av högkvalitativa faciliteter (bostäder, inte kräver reparation, «grönt» kontor byggnad i klass A, etc.)

    Många fonder diversifitsirovat din portfölj, dvs investera en investerare i fastigheter av olika typer i olika länder med hjälp av flera strategier och områden för investeringar. Förutom fastigheter, en Fond som kan hålla en liten del av medel i likvida medel eller värdepapper. Det finns också fonder som inte investerar direkt i anläggningar, och investera i andra fonder eller företag som sysslar med fastigheter.

    Ett exempel på strukturering av Fondens portfölj föremål för diversifiering

    Hur att investera?

    Projekt Core och Core Plus är den minst riskabla, men du kan tjäna mer genom Mervärde strategier.

    «En enda rekommendationer inga. Valet beror på tillämpningen av investeringar och särskilt investeringar i kundens portfölj. Till exempel, om 80 % av de medel som redan har investerat i att ta fram tillförlitliga verktyg och nödvändiga verktyg för att öka lönsamheten, det är fortfarande 20% kan riktas till projekt med Mervärde, säger Alexander Tjernov.

    Enligt George Kachmazov, de som vill investera i Mervärde, särskilt det rekommenderas att välja klar marknader och säkra medel för att minimera riskerna.

    «Det är rekommenderat att välja fonder med lovande strategier, till exempel, att investera i denna typ av fastigheter som kommer att finnas efterfrågan på horisonten 10-20 år— säger Giorgi Kachmazov.— I vår mening är detta micropatent och vårdhem. Det är också viktigt att välja ett växande område där det är gentrifiering, som av objektiva skäl, kommer att bli mer flytande efter 10 år. Fonder som investerar i blivande och nuvarande strategi, kommer sannolikt att få investerare inkomst.»

    Tillägg: funktioner av Europeiska fastighetsfonder

    Data PwC

    Landet Rättsliga status Krav för att Finansiera Fördelar Nackdelar
    Österrike Fastighetsfond (Immobilien-Sondervermögen) är en Fond-av öppen typ, inte en juridisk person, som förvaltas av en Österrikisk management company (Kapitalanlagegesellschaft, KAG) är antingen OOO (Gesellschaft mit beschränkter Haftung, GmbH), eller ett aktiebolag (Aktiengesellschaft, AG) Investeringar på minst 10 gånger i 4 år För alla investerare. ingen beskattning vid Fondens nivå; en bra uregulirovanii; Fonden löser in aktier på begäran av investerare Begränsningar på vilka typer av fastigheter ökar i värde fastigheter är skattepliktiga, oavsett om det är såld
    En särskild real estate Fund (Immobilien-Spezialsondervermögen) är en Fond inte är en juridisk person, som förvaltas av en Österrikisk management company (KAG) är antingen OOO (GmbH) eller AO (AG) Investeringar på minst 5 gånger i 4 år Ett flexibelt verktyg för institutionella investerare Begränsningar på vissa typer av fastigheter; Fonden endast för juridiska personer, oftast bara långsiktiga investeringar. ökningen i värdet av fastigheter är skattepliktiga, oavsett om det är såld
    STORBRITANNIEN Medlen är i partnerskap med begränsat ansvar (kommanditbolag) Inga Ingen skatt vid Fondens nivå, lägre skatter för utländska investerare Strukturen är mer lämplig för fonder av sluten typ
    Finanspolitiska transparenta medel (Skatt Transparenta Medel TTFs): auktoriserat och reglerat limited liability partnership (och är auktoriserat och reglerat kommanditbolag bil, ALP) och den struktur som bygger på en gemensam överenskommelse för ägande (kontraktsmässiga delägarskap arrangemang, CCA) Inga Ingen skatt vid Fondens nivå, lägre skatter för utländska investerare, icke-invånare kan vara undantagna från skatt på inkomst av kapital TTF — ny modell för förvaltning av Fonden, det vill säga det finns en osäkerhet i erkännandet av internationella organisationer
    En godkänd Fond för investeringar i fast egendom (Fastighet Godkända investeringsfonden, PAIF), ett investmentbolag av öppen typ (open-ended investment company OEIC) Villkor diskuteras individuellt De flesta av de artiklar av Fondens intäkter är befriade från bolagsskatt (men att få inkomst investerare beskattas) En strikt reglering av den verksamhet som Fonden (Tjänsten för övervakning av finansiella transaktioner (Financial Conduct Authority)
    Tyskland Fastighetsfond (Immobilien-Sondervermögen) är en Fond-av öppen typ, inte en juridisk person, som förvaltas av en tysk management company (KAG) är antingen OOO (GmbH) eller AO (AG) eller LLC och kommanditbolag (Gesellschaft mit beschränkter Haftung & Compagnie Kommanditgesellschaft, GmbH & Co. KG) Bank finansiering 30% av det totala värdet av tillgångar i fastigheter Gemensamma och pålitligt verktyg för alla investerare. ingen skattekostnad i Fonden nivå För inlösen av andelar minst två år innehavsperiod och en årlig uppsägningstid ångerrätt
    Offentlig särskild Fond (Spezial-Sondervermögen) — inte en juridisk person, som förvaltas av en tysk management company (KAG) är antingen OOO (GmbH) eller AO (AG) eller LLC och kommanditbolag (GmbH & Co. KG) Bankfinansiering inte överstiger 50 % av det totala värdet av tillgångar i fastigheter Ingen skatt vid Fondens nivå Endast för professionella eller semi-professionella investerare
    En sluten Fond (Investmentkommanditgesellschaft geschlossene Investeringar-KG) är ett aktiebolag partnerskapet, partner — oftast OOO (GmbH). investerare är partner med begränsat ekonomiskt ansvar Bank finansiering av 60% av det totala värdet av tillgångar i fastigheter För alla investerare. ingen skatt på fördelning av inkomster Inte tillgängligt avtal om undvikande av dubbelbeskattning och Europeiska Direktiv. Fonden kan vara föremål för tysk handel skatt
    Särskild Fond (Spezial-Investeringar-KG). investeringar JSC (Investmentaktiengesellschaft) eller limited liability partnership (Investeringar-KG). viktigaste partner — oftast OOO (GmbH). investerare är partner med begränsat ekonomiskt ansvar Inga Ingen beskattning av inkomst på vilken nivå av Fonden Inte tillgängligt avtal om undvikande av dubbelbeskattning och Eu-Direktiv; det är endast för professionella eller semi-professionella investerare
    Luxemburg Medel som regleras av avtalet om system för kollektiva investeringar (Företag för Kollektiva Investeringar UCIs): Fond colocation (Fonds Commun de Placement, FCP), ett investeringsbolag med rörligt kapital (Société d ‘investissement à Capital Variable, SICAV) förvaltningsbolag med fast kapital (Société d’ investissement à Capital Fixe, SICAF), som förvaltas av en Luxembourg management company (Alternative Investment Fund Manager AIF -) Högst 20 procent av medlen kan placeras i en enda investering; bankfinansiering inte mer än 50% av det totala värdet av fastigheter som tillgångar, till det lägsta värdet av tillgångar — € 1,25 miljoner Flexibel investering instrument, är populär bland utländska investerare; ingen skatt vid Fondens nivå Beskattning av investerare beror på land
    Läge specialiserade fonder (Specialiserade Fonder, SIF): FCP, SICAV, SICAF Högst 30 procent av medlen kan placeras i ett enda investeringsobjekt, det lägsta värdet av tillgångar — € 1,25 miljoner Ingen skatt vid Fondens nivå Investerare kan vara bara företag, professionella investerare eller privatpersoner som investerar minst 125 tusen euro eller villiga att tillhandahålla dokumentation av erfarenheter och investeringar och beskattning av investerare beror på land
    Samhället för att investera i riskkapital (Société d ‘ investissement eget Kapital à Risque, SICAR), kan ta olika juridiska former (LLC, limited liability partnership, och andra) Ingen (eftersom investeringen är opportunistiska) Ingen skatt vid Fondens nivå Endast till professionella investerare. beskattning av investerare beror på land
    Frankrike Real estate investment Fund (Fonds de Placering Immobilier, FPI) och de företag vars huvudsakliga verksamhet är verksamhet med fastigheter (Société de Placering à Prépondérance Immobilière, SPPICAV), som förvaltas av den franska eller är registrerade i ett annat EU-land management company Inkomst till ett belopp av 500 tusen euro i den första 3 år efter etableringen, minst 60% av tillgångar fastigheter, minst 85% av hyresintäkter och (för SPPICAV) 100 % av inkomst av kapital delas ut till investerare Ingen skatt vid Fondens nivå; offentliga medel kan undantas från 3 procent skatt Inte tillgängligt avtal om undvikande av dubbelbeskattning, fonder FPI små
    Читайте также:  {:sv}Hur man extrahera en inkomst från semesterbostad i Frankrike

    Detta material får användas endast i informationssyfte. Fastigheter investeringar innebär risker, inklusive risker för förlust av mängden investerat kapital. Att förstå nyanserna du kommer att hjälpa kvalificerade experter i investeringar. Tranio rekommenderar att rådfråga honom innan man investerar.

    Julia Kozhevnikova, Tranio