{:sq}

Shumë investitorë që të investojë në të pronës jashtë shtetit, duke kërkuar kthim të lartë. Megjithatë, jo të gjithë e kupton se një pjesë të madhe fillestare të jepnin do të thotë rreziqe të larta, që është, probabiliteti i të ardhurave të ulëta në afat të gjatë.

Ne rekomandojmë klientët për të vlerësuar rreziqet dhe të strategjisë së investimit me një ekuilibër optimal të besueshmërisë, rentabilitetin, punës dhe faktorëve të tjerë të efikasitetit të investimeve. Konsumatorët më të Tranio të thjeshta të përshtatshme me qira e biznesit në një vend të qëndrueshme me afat të gjatë kontratën e qerasë dhe menaxhimit nëpërmjet menaxhimit të kompanisë. Në këtë artikull, ne do të shikojmë se si të japin më të mirë të jepnin me këtë strategji.

Pse është e thjeshtë me qira biznesit

Tipike investitorët, të cilët përdorin shërbimet Tranio ndërmarrës të suksesshëm nga Rusia, Brazili, Irani apo Kina. Zakonisht në shtëpi ata janë të hapur një biznes që sjell të ardhurat kryesore. Nga të huaj të pasurive të patundshme ata preferojnë të marrin të ardhura pasive me minimale të përfshirjes në menaxhim. Ajo është një investim jo vetëm për përfitim, por për të ruajtur kapitalin dhe për të mbrojtur atë nga politike dhe rreziqeve ekonomike e vendit të tij.

Konsumatorët më nuk planifikojnë për të shitur pronë me qira në të ardhmen e afërt. Kjo pronë ofron investitorëve me një personal të pensioneve dhe një garanci financiare mirëqenien e fëmijëve të tyre. Motiv tjetër i rëndësishëm — një leja e qëndrimit në SHBA apo Europë, e cila ofron mundësi blerësit në shtëpi.

Investitorët tanë zakonisht nuk janë të përshtatshme projekte në vlerën e shtuar — ndërtimit ose rizhvillimit. Investimet në to janë të lidhura me rreziqe të larta, duke përfshirë kalon buxhetet, vështirësitë me regjistrimin e lejuar dokumente, të fryra të blerjes dhe të gjatë të kërkuar për një blerës. Investitori kërkon edhe pjesëmarrjen aktive në projekt dhe të veçanta të kualifikimeve në ndërtimin e biznesit. Projekti për zhvillimin efektiv si një profesioni dhe jo si një mjet për ruajtjen e kapitalit.

Kështu, jo-core investitorët, ne rekomandojmë një të thjeshtë me qira biznesit: për të blerë pronën e grisi atë. Kjo është rrezik të ulët dhe të thjeshtë për zbatimin e strategjisë.

Buxheti dhe llojet e objekteve të

Ne rekomandojmë që ju të konsideroni duke investuar në të pronës jashtë shtetit me një buxhet prej 200 mijë euro. Më e lirë, me përjashtime të rralla, është e vështirë për të blerë të lëngshme objekt. Në këtë segment ne rekomandojmë për të blerë apartamente banimi. Ndër përparësitë e tyre, — të lartë të likuiditetit dhe të qëndrueshme të kërkesës.

Me një buxhet prej mbi 2,5 milion Euro është që të përqëndrohet në komerciale — kryesisht me pakicë të pronave dhe azilet.

Pavarësisht buxhetit, 50-60% të vlerës së pronës që ju zakonisht mund të merrni një kredi, në mënyrë të investuar në pronë me qira mund të fillojë dhe 100 mijë euro nga fondet e veta.

Llojet e pasurive të patundshme komerciale dhe parametrat e tyre
Tranio të të dhënave (mesataren e vlerave të rekomanduara)*

Llojet
objektet
Rendimenti,
% p
Kohë
kontrata
qira
Avantazhet Disavantazhet
Nga 300 mijë euro
Apartament (afat të shkurtër me qira) 5-7 Nga 1 ditë Të lartë të likuiditetit; krahasuar me afatgjate për qiradhënie — rendimenteve më të larta dhe ka probleme me dëbimin e qiramarrësit; potenciali për rritje me qira Rreziqet dhe menaxhimin e joproduktive; krahasuar me një afat-gjatë qira — më të shpejtë të veshin
Apartament (afat gjatë qiraja) 2-3 Se 1 vit Të lartë të likuiditetit; kërkesa e lartë nga qiramarrësit, të qëndrueshme edhe gjatë krizës Rreziqet dhe menaxhimin e joproduktive; probleme me dëbimin e qiramarrësve
Banimit të studentëve 4-6 Nga 6 muaj Kërkesa e lartë nga qiramarrësit Në krahasim me apartamente — më të ulët të likuiditetit, është e vështirë për të repurpose
Nga 2.5 milionë euro
Apartament shtëpi 3-5 Se 1 vit Të lartë të likuiditetit dhe rritjen e mundshme të kapitalizimit Të ulët të jepnin, shumë e qiramarrësve, problemet, dëbimin, duhet një kompani të menaxhimit
Rrugë e dyqane 3-4 3-10 vjet Të lartë të likuiditetit dhe rritjen e mundshme të kapitalizimit Të ulët të jepnin
Supermarkete 5-6,5 12-15 vjet Të jepnin të lartë, afatgjatë kontratave Afër skadimit të afatit të kontratës, më të ulët të likuiditetit
Nga 10 milion euro
Shtëpi pleqsh 5-6,5 20-25 vjet Rritja e numrit të pensionistëve, afatgjatë kontratave Është e vështirë për të repurpose
Qendrat tregtare 4-6 5-15 vjet Të lartë të jepnin Rreziqet për menaxhim të një numri të madh të qiramarrësit
Hotele 4-6 10-20 vjet Të lartë të jepnin Është e vështirë për të repurpose

* Mesatarja e vlerave të objekteve:

  • në zonat e pasura të mëdha të qyteteve Evropiane;
  • objekte të reja, ose pas mëdha riparime;
  • kontratë qiraje në fillim të periudhës së vlefshmërisë.

Location

Vendndodhjen e një objekti është drejtpërdrejt e varur nga rreziqet dhe të investimeve të kthimit. Ne rekomandojmë investim në vendet me ekonomitë e zhvilluara dhe të qëndrueshëm të sistemit politik. Të paktën rrezik të ndryshojnë Austri, BRITANI e madhe, Gjermani, SHBA, Francë dhe Zvicër; në këto vende më pak të ngjarë hiperinflacioni, rënia e monedhave kombëtare dhe uljen e PBB-së.

Читайте также:  {:sq}Pesë arsyet për të blerë pronës jashtë shtetit në ndërtim e sipër

Më ruse konsumatorët preferojnë Gjermani për shkak të afërsisë gjeografike, por edhe për shkak se në krahasim me të tjera të listuara vendeve japin në Gjermani është një pak më shumë, e kreditimit kushtet janë më të mira dhe taksat janë pak më të ulët. Por vende të tjera në këtë listë janë edhe të interesit: për shembull, disa investitorë të zgjedhin NE për shkak se ata janë duke pritur se ka më shumë të kapitalizimit, të tjerët të kenë frikë nga dobësimi i ekonomisë gjermane për shkak të ngjarjeve politike, ndërsa të tjerët të fitojnë profitabile të pasurive të patundshme në vende të tjera, ku e tyre të biznesit apo të interesave personale.

Ne sugjerojmë të marrin në konsideratë edhe monedhën në të cilën jepen shpenzimet e investitorit e të familjes në 5-10 vjet. Për shembull, nëse keni pronë banimi në BRITANI të madhe dhe nuk e fëmijëve tuaj, ju duhet të shikoni për objekte me qira të ardhurat nga e cila është krijuar në sterlina.

Ndër të tjera lokalitete është më mirë për të zgjedhur qytetet e mëdha dhe të pasura periferi apo të mesme qytetet me rritjen e popullsisë, dhe për të zhvilluar tregun e punës dhe potencialin e rritjes ekonomike. Ne ju rekomandojmë që të përqëndrohet në të provuar vende që tashmë të ketë një investim të suksesshëm përvojën e bashkëkombësve. Për shembull, një të mirë opsionet e Evropës Perëndimore kryeqyteteve dhe qyteteve të mëdha të Perëndimit, Gjermania.

Zgjedhja e zonës varet nga lloji i pronës. Për shembull, në rrugë e dyqane, ajo është më mirë për të blerë në rrugët kryesore me trafik të rënduar, dhe afariste-depo — në periferi të qyteteve të mëdha në afërsi të rrugës.

Qiramarrësit dhe marrëveshje për qiradhënie

Nëse ju merrni me qira pronën banesore, qiramarrësve preferuar një nga klasa e mesme e familjes me një të mirë e historisë së kredive dhe të qëndrueshme të të ardhurave. Dhe në segmentin e pasurive të patundshme komerciale janë më pak të rrezikshme për të objekteve që tashmë janë dhënë me qira për të korporatave të mëdha qiramarrësit që operojnë në treg për dhjetëra apo qindra vite. Mundësia e falimentimit të tilla qiramarrësi më pak se të vogël të kompanive private. Informacion rreth gjendjes financiare të qiramarrësit mund të merret nga avokatë në procesin e kontrollimit të objektit (due Diligence).

Objekte me një numër të madh të qiramarrësit (p.sh., apartament, shtëpi apo qendrat tregtare) nuk janë të përshtatshme të huaj jo-core investitorët. Në përvojën tonë, në qoftë se qiramarrësi është më shumë se pesë, ajo rrit ndjeshëm rrezikun e menaxhimit dhe rrit kërkesat për profesionalizmin e menaxhimit të kompanisë. Ajo që është më e mira për të blerë prona me të vetmin qiramarrësi.

Një kusht i rëndësishëm e qiramarrjes me marrëveshjen për ndarjen e shpenzimeve të institucionit në mes të pronarit dhe qiramarrësi: kush i paguan tatimin në pronë, të shërbimeve publike, të sigurimit dhe shpenzime të tjera. Ne sugjerojmë për të reduktuar rreziqet nga blerja e objekteve në të cilat maksimale e shpenzimeve operative të akuzuar për qiramarrësit. Kontratat e këtij lloji janë të referuara si një NN Qira (të Dyfishtë Neto i Qirasë) ose NNN Qira (Triple Neto i Qirasë), dallimet e tyre nga variantet e tjera treguar në tabelën e mëposhtme:

Lloji i qirasë Kostoja e pronarit
Riparimi i fasadës
dhe ndërtimit
harton
Përmbajtja
dhe mirëmbajtjen e
Sigurimi Tatimore
real estate
Të Ardhurat Bruto Të Qirasë Kontrata E Qirasë
N Qira
(E Vetme Neto I Qirasë)
·
NN Qira
(Të Dyfishtë Neto I Qirasë)
· ·
NNN Qira
(Triple Neto Të Qirasë,
një homologe në Gjermani —Dach & Fach)
· · ·
Absolute NNN Qira · · · ·

Ajo është e rekomanduar për të blerë artikuj c afat të gjatë (10-20 vjet) qirasë kontrata jo-cancellable, dhe me të vështirë me qira shkalla pa referencë të operimit performanca e biznesit të qiramarrësit. Mbani në mend se kjo kontratë është e detyrueshme për të dyja palët: nuk është vetëm që qiramarrësi siguron të qëndrueshme qiratë për të gjithë këtë periudhë, por se pronari nuk ka të drejtë për të përzënë qiramarrësi deri në skadimin e kontratës.

Gjatë kontratave me afat japin investitorit shtesë të sigurimit në çmim rregullime, të cilat nuk janë të mbrojtur nga edhe më të fuqishme tregjet e pasurive të patundshme. Në qoftë se ju keni investuar në një objekt me një 15-20 vjeçare kontratë, atëherë me probabilitet të lartë për periudhën e çmime më të ulëta do të ndodhë në 10 vjetët e parë të pronësisë, që nga ciklet e tregut të pasurive të patundshme të ndjekin njëri-tjetrin çdo 7-10 vjet. Strikt të kontratave për 15-20 vjet, luhatjet e çmimeve nuk do të ndikojë në të ardhurat tuaja, ashtu siç është e pamundur të zgjidhë kontratën ose të reduktuar qira. Kështu, ju do të jetë në gjendje të presë deri të tregut të rimëkëmbet, dhe për të lënë projektin në kushte të mira.

Edhe me kohë të kontratës kjo zakonisht është e mundur të indeksit të qiratë në përputhje me inflacionin çdo vit në rritje e tyre me rreth 1-2 %. Në qoftë se një pozitiv të zhvillimit të tregut në këtë ka disavantazhet e saj. Për shembull, nëse e tregut të strehimit vazhdon të rritet çdo vit me 4 %, dhe në 10 vite ju do të donte për të kaluar një objekt mënyrë të konsiderueshme më shumë se rritja e inflacionit — ju nuk do të jetë në gjendje të bëjë këtë, sepse limit i kontratës. Prandaj, investitorët, të cilët besojnë në rritjen e tregut në afat të gjatë, ajo është e mirë për të blerë prona me pesë-vjeçar kontrata (p.sh., pasurive të patundshme komerciale, dhe rrugët e këmbësorëve) dhe të indeksit të qirasë në fund të kontratës.

Читайте также:  {:sq}Një investitor nga Arabia Saudite do të bëhet i ri, pronarin e hotel "Crillon"

Potencialin e rritjes së kostos

Të ulët të rrezikut të mjeteve në tregjet Perëndimore janë shitur me një fillestar jepnin me qira prej 3 deri në 7 %. Për të blerë objekte me një fillestar të jepnin nga mbi 7% ne besojmë se është e panevojshme dhe të pafavorshme për një investitor të huaj: në projekte të tilla të lartë gjasat që në horizontin e 5-10 vjet zbatuar ndonjë rrezik, kostoja e likuidimit të cilat do të jetë më e lartë se premium i rrezikut në hyrje.

Përveç kësaj, tregjet me risk të ulët dhe kthim (si rregull, qendrat dhe prestigjioze në zonat e qyteteve të mëdha) janë duke u bërë më të shtrenjta, më të shpejta se ato që karakterizohen nga një të lartë fillestare të jepnin dhe të shoqëruara me rreziqe të larta.

Për shembull, siç tregohet nga Tranio retrospektiv analiza e çmimet e pasurive të patundshme në Shtetet e Bashkuara të amerikës, nga viti 2001 deri në vitin 2015, objektet me fillestar të jepnin e 3% u rrit në çmimi nga një mesatare prej 5 % në vit, me një të jepnin prej 5% është 4.7 %, me një të jepnin të 7 % — vetëm 3.5% në vit, ndërkohë që objekte me një të jepnin të 9% do të mund të binte në çmim. Në mesin e të bien në objekte të ishte i humbur në vlerë prej atyre që ishin më të ulët të jepnin. Mundësia e çmimet në rënie është më e lartë për të objekteve me të larta fillestare të kthimit, kështu që duke marrë parasysh mundësia e këtij rreziku ngjarje objekte me një fillestar rendimenti i 3-7% të rezultojë në më të përgjithshme të kthimit.

Për parashikimin e çmimeve të rritjes janë gjithashtu të rëndësishme perspektivat për zhvillimin e qarkut. Më të shpejtë të shtrenjta të pasurive të patundshme, ku nuk është gentrification — procesi me të cilin zonave industriale janë shndërruar në qendra rezidenciale, fisnikëruar territorit, të zhvilluar infrastrukturën dhe një popullsisë me të ardhura të ulëta të zhvendosur nga më të pasura. Më të dobishme në zonat që janë afër qendrës së qytetit apo të ketë të mira lidhjet e transportit të qendrës.

Optimale të jepnin të varet jo vetëm nga rreziqet, por edhe nga data e investimeve. Vogla të asaj periudhe, aq më i madh fillestare të jepnin kuptim në varg prej 3-7 %. Për shembull, pa marrë parasysh me kredi me një 20-vjeçare të investimeve periudhën më të lartë të totalit të kthehet (duke përfshirë rritjen e kapitalizimit) është arritur në një fillestar rendimenti i 3.8–5.8 përqind; dhe në qoftë se në afatin e investimit është 10 vjet, optimale fillestare rendimenti i 4.5–6.5 %. Konstatimin e tillë analistët Tranio marrë si rezultat i studimit të 100 çifte të «yield — rritje e kapitalizmit» për rezidenciale të pasurisë në Gjermani.

Kredi

Ju mund të rrisë rendimentin me një peng.

Paratë e ngritur përmes hipotekës, janë më të lirë se qeramarrësi i paguan qiranë. Për shembull, kur blejnë pronën e investimeve në Gjermani, ju mund të mbështeteni në një kredisë deri në 60% i projektit kostoja nga 2-3% në vit. Kur ju merrni me qira rendimenti i 6.5% kthimit të kapitalit të investuar, bazuar në kredi mund të arrijë deri në 8-10 %.

Në Përgjithësi rast, më të lirë të kredive norma e ndryshueshme me nuk ka mundësinë e një shlyerje të parakohshme, dhe më të shtrenjtë, me një normë fikse, duke u mundësuar të hershme të kthimit.

Më mirë për të marrë një kredi për një afat të gjatë (10-15 vjet) afat më të gjatë, më të shtrenjta e parave, por e ulë rrezikun që negative për kushtet e tregut, do të ndikojë në kushtet e sërishëm. Në rastin e pronës komerciale, ajo është e rekomanduar për të rregulluar një peng skemë në të cilën i parë për të paguar interesit dhe principalit — në fund të kredisë në afatin e caktuar. Është e dëshirueshme që në fund të mandatit të paguhen, të paktën 40-50 % të trupit.

Nuk është e nevojshme për të ri-kreditit objekt dhe për të marrë hua shumë. Por nuk duhet të jetë shumë e vogël sepse do të ishte e çuditshme të mos përdorni mundësinë për të marrë kredi më të lirë se sa paguajnë qiramarrësi.

Tatimore optimization

Në lidhje me optimizimin e tatimit mbi të ardhurat e personave fizikë në Evropë dhe Shtetet e Bashkuara për të paguar saj proporcionale me sasinë e të ardhurave dhe pasurive të patundshme me vlerë prej 1 milion euro është më e lehtë për të nxjerrë mbi një person. Më e shtrenjtë pika më e lirë për të regjistruar një kompani për shkak të juridikë zakonisht sheshtë dhe normë më të ulët të të ardhurave tatimore. Gjithashtu, kompanitë janë më të lehtë për të ulur të ardhurat e tatueshme përmes zhvlerësimit dhe zbritjet për kredi nga Banka dhe argjendari.

Читайте также:  {:sq}Francez qytet me shkallën më të lartë të jepnin me qira

Ajo është e mirë në qoftë se një marrëveshje mund të jetë e organizuar në mënyrë që të paguajnë taksat vetëm në vendin e vendndodhjes së pronës. Këtë mundësi, varet nga taksa e qëndrimit për investitor, ndërshtetëror të marrëveshjeve për shmangien e tatimit të dyfishtë, forma e pronësisë, dhe faktorë të tjerë. Tranio konsulentëve me këshilltarët tatimor të ndihmojë çdo klienti individualisht për strukturën e transaksionit dhe të organizojmë kredisë në kushte më të mira.

Rezultati i projektit

Zakonisht periudha e pronësisë e të ardhurave të pasurisë para shitje — 5-20 vjet. Si rregull, ju duhet të paktën 13-14 vjet, objekti ka paguar dhe filloi për të bërë një fitim. Në disa vende, investitorët mbështetet në një afat që është në shitje pasi që nuk është paguar një tatim mbi fitimet kapitale (për shembull, në Gjermani ajo është 10 vjet).

Nëse ajo do të jetë fitimprurës për të shitur pronën pas shumë vitesh — një kyç të investimit rreziqet, të cilat shpesh nuk llogari për klientët që janë të interesuar në një të jepnin të lartë. Ata janë tërhequr nga ofertat me një fillestar jepnin prej 8% dhe mbi të; shembuj tipik janë Parking apo të strehimit për studentët në periferi. Çelësi disavantazhi i këtyre objekteve është i ulët likuiditeti, që është, pak kërkesa për të blerë. Nëse ju jeni duke shkuar për t’i shitur, do të reduktojë ndjeshëm çmimi, e cila në fund të fundit eliminon të lartë fillestare të jepnin.

Kur e planifikimit horizont është 10-20 vjet ne sugjerojmë të marrin në konsideratë një pronë komerciale me një fillestar jepnin prej 5 % (në varësi të rekomandime të tjera të këtij neni). Shpesh kostoja e tyre është në rritje me 2-3% në vit me të tregut, apo edhe më të shpejtë se ai. Ajo është një fuqishme objekt që mund të jetë fitimprurës për të shitur para të planifikuara data nëse planet tuaja të ndryshojë. Por nën stres skenar të tillë, një pronë më pak humbje në vlerë, aq më i rrezikshëm projekte me të lartë fillestare të kthimit.

Megjithatë, nëse ju jeni duke shkuar për të shitur pronën në 1-3 vjet, ajo është e mirë për të blerë më fitimprurëse të pronës në rajon me rritje të mundshme. Sot një e tillë vende në Evropë është Spanja, me seli Qendrore në tregjet e Madridit dhe Barcelona. Megjithatë, është e pamundur të thuhet nëse rritja në këto tregje të ardhshëm 10-20 vjet, kështu që për investimet afatgjata që synojnë ruajtjen e kapitalit është më mirë për të zgjedhur një vend të parashikueshme.

Nëse ju nuk planifikojnë të shesin pronat dhe të lënë atë për trashëgimtarë, është e rëndësishme të zgjidhni formatin e duhur e posedimit, në mënyrë që të zgjedh trashëgimia tatimore. Për shembull, në Francë nuk ka taksa mbi trashëgiminë dhe dhurimi, në qoftë se objektin është e regjistruar në civile kompani të pasurive të patundshme transaksioneve (SCI). Dhe në BRITANI të madhe trashëgimin e përjashtimit nga taksat e pronës, i projektuar për të në det të hapur të kompanisë.

Këtu është një përmbledhje e rekomandimet kryesore Tranio për investitorët e pronës jashtë shtetit

  Prona rezidenciale Jo-rezidenciale të pasurive të patundshme
Buxhet minimal 300 mijë euro 2.5 milionë euro
Objekti llojet Apartamente banimi për studentët Pasurive të patundshme komerciale në mbushur rrugët, supermarkete, azilet
Vend Austri, BRITANI e madhe, Gjermani, SHBA, Francë, Zvicër
Qyteti Të mëdha të popullsisë në qendrat e me të mirë demografike dhe rritja potenciale
Zonat Vendet me ambient të mirë dhe të infrastrukturës, të njohura në mesin e klasës së mesme; e zonës përreth universitetet, qendrat shëndetësore dhe rrethet e biznesit Afërsi të arterieve të transportit dhe të transportit publik, në vendet ku objektet e tjera të ngjashme profilit
Rritja potenciale
kapitalizimin
Të lartë Mesatare
Investimet e periudhës 10 vjet
Optimale fillestar
yield
4-6 %
(ju mund të përmirësojë kreditit pikë)
LTV (levave raporti
i projektit kostoja)
60 %
Kredi Lirë kredive norma e ndryshueshme me nuk ka mundësinë e një shlyerje të parakohshme; ju duhet të zgjidhni skemë në të cilën e parë të kthimit në përqindje, dhe trupi është më afër deri në fund të mandatit
Afati i kredisë 10-15 vjet
Qiramarrësit Klasa e mesme, familjet me fëmijë, nxënës, zyra e punëtorëve, pensionistëve Big shitësit dhe menaxhimin e kompanive, të cilat operojnë në treg për disa dekada dhe janë në formë të mirë financiare
Lloji i qirasë NN ose NNN (për një maksimum të shpenzimeve operative për të qiramarrësit);
për një kohë të gjatë afatit të kontratës, pa të drejtën e ndërprerjes së kontratës
Afati i qirasë 1 ditë (afatshkurtër),
1 vit (afatgjatë)
5-20 vjet

Georgy Kachmazov, menaxhimin partner Tranio