{:sl}

Glavni problem rusko govorečih vlagatelji, iskanju optimalnih (z vidika tveganja in donosnosti) predmeta za naložbe. Nonresidential nepremičnine, poslovne nepremičnine običajno ni na voljo v redni vlagateljev zaradi svoje visoke stroške, zato se večina kupcev kupi stanovanje za najem. Apartmaji za prodajo in najem za dolgoročno najemnine ima očitne prednosti — predvsem je enostavno za upravljanje, vendar pa obstajajo tudi slabosti, kot so relativno nizke donosnosti (okoli 3 %) in težave z izselitev najemnikov, če je to potrebno.

Vsaj z vidika izgub, pot za naložbe, študentskih domov, je neke vrste «Zlato sredino» na trgu nepremičnin. Dobra možnost z vidika bilance tveganja/donosa. Resnica je, da le 5% rusko govoreči vlagateljev glede naložbe v to vrsto nepremičnine, v tujini pa je že dolgo velja za eno najbolj dobičkonosnih in obetavna.

Kakšne so koristi, ki

Od leta 2012, so tuji vlagatelji vloženih vsako leto v študentski apartmaji za vsaj $6 milijard evrov — in to je samo štetje velikih poslov (več kot $7,5 milijona eur). Kakšne so prednosti takega orodja?

Prvič, število študentov narašča v svetu. Po podatkih OECD (Organizacija za gospodarsko sodelovanje in razvoj), število ljudi, ki študirajo v tujini, se je povečalo od 2 milijonov v letu 2000 na 4,5 milijona v letu 2012, in do leta 2025 se je njihovo število doseglo 8 milijonov ljudi. Poleg tega je rast srednjega razreda in povečanje števila bogatih ljudi v državah v vzponu (predvsem iz Kitajske) pomeni tudi večje povpraševanje po študentskih najem nastanitev.

Visoko povpraševanje pomeni, da tveganja naložb v študentskem stanovanja je nižja, kot pri vlaganju v nepremičnine. Tako, urad za najemnike je močno vplivalo na gospodarski položaj in študenti potrebujejo stanovanja vedno, tudi v času krize.

Drugič, študent apartmaji donos večjiod pridelka konvencionalne apartmaji, predajo na dolgi rok. V dobri področja Evropskih mestih študent lastnine prinaša v povprečju 4-6% letno, medtem ko konvencionalna stanovanj je 2-3 %. Pridelek se lahko nad ali pod 4-6%, odvisno od tega, kako velika je Univerza v soseski, kako daleč je to od Univerze, ki se nahajajo in kako so visoko kakovostne in moderno. Zato, višje kakovosti in boljši kraj, manjše tveganje in višja dobičkonosnost.

Читайте также:  {:sl}Top 10 držav, kjer Rusi, ki iščejo tuje nepremičnine

Tretjič, investicije v študentske apartmaje, ki imajo nizek prag za vstop na trg. Za nakup stanovanj po ceni €90 000 – 100 000 ampak za naložbe v celotno stavbo bo treba €15-30 milijonov eur. na Primer, vlagatelji lahko nakup novih študentskih stanovanj s površino 17-23 m2 £70 000 – 100 000 v Liverpool. Vrniti (brez odbitka stroškov) bo 7 %, ali £4 900 na leto z nakupom Studio za £70 000. Nakupi proračuna se lahko zmanjša za polovico, če uporabljate hipotekarnega kredita. Tiste z velikimi proračuni, ki bodo zainteresirani za nakup celotno hostel. Tako, za €za 14,7 milijonov evrov za nakup študent kompleks na sto apartmaji v Nürnbergu. Donos za 4,9 %, ali več €720 000 eur na leto.

Še en plus — pasivni nadzor. Za lastnike podjetij v Rusiji, v tujini nepremičnine — prihranki orodje, ni glavni vir dohodka, in nimajo časa za upravljanje. Pri vlaganju v študentskih apartma za upravljanje opravi družba za upravljanje, ki je običajno za razvijalca, ki je zgrajena v spalnico, investitor ne potrebujete, da razmišljajo o reševanju različnih problemov (iskanje najemniki, popravila itd.). Stroški storitev družbe za upravljanje, — približno 10% najemnine dohodka.

Sodelovanje v co-investicije gradnja večstanovanjskih objektov v Evropi za zasebne vlagatelje pomeni pasivne naložbe (upravljanje ravnati z družbo za upravljanje), medtem ko kupci prejemajo dohodek ne le od najemnin, vendar pa iz gospodarstva.

Pasti

Vendar pa, kot pri naložbah v druge vrste nepremičnin, naložbe in študentskih domov, je njegova tveganja. Na primer, študent apartmaji težko (ali precej nemogoče) če želite pretvoriti, ker se nahajajo v specializiranih kompleksov v bližini univerze, in lahko živijo samo študentje. Investitorji sami, se ne more uporabljati apartma za svoje bivanje, in živijo v njih nekdo, ki ni študent. In, če apartma se ne nahaja na najbolj priljubljena na trgu in povpraševanje po tej Univerzi padla, lastnik bo težko prodati.

Читайте также:  {:sl}Nepremičninski trg v Parizu, se segreva zaradi večje povpraševanje s tujih investitorjev

Likvidnost študent stanovanja je nižja od likvidnosti konvencionalna apartmaji, a višji kot ne-stanovanjskih objektov.

Pomembno je razumeti, da študentsko nastanitev v hotelih ni isto kot običajne stanovanjske stanovanj v večstanovanjskih stavbah. Razvijalci pogosto uporabljajo neizkušenosti vlagateljev in oglaševanje Studio apartmaji v večstanovanjskih stavb na območjih v bližini univerze kot študentske apartmaje. Razlika je v tem, da so dokumenti, ki morajo biti določeno, da se objekt lahko uporablja le kot študent prebivališče in živijo v stavbi lahko samo študentje.

Kot je omenjeno zgoraj, donos študent apartmaji je 4-6 %. Če prodajalec obljublja, visok izkoristek (9-10% ali več), je verjetno, da bodo investicije povezane z dodatnimi tveganji, — nezanimive lokacije in zato nizko povpraševanje, slabo upravljanje ali poslabšanje stavb. Čuvati se od najnovejše tveganje — slabe kakovosti predmeta in njene zastarelosti — priporočljivo je, da kupite nove objekte. Najboljše mesto za nakup stanovanj na primarnem trgu, kot pri nakupu drugi dom hitro so stroški popravil, ki zmanjša dobičkonosnost.

Kje kupiti

Za nakup donosne študentskih domov v veliki BRITANIJI, Nemčiji in Franciji. Ti trgi so zanesljivi in so veliko povpraševanje po domačih in tujih študentov (delež slednjih je 10-20% vseh vpisanih). Priložnosti za zasebne vlagatelje na trgih Avstrije, Španije in Švice, je omejeno, zato, ker obstajajo predmeti, ki so še v fazi načrtovanja kupil za poslovne vlagatelje in sredstev. Kot je za NAS največji trg študent apartmaji, predlog je pretirano, morebitno povečanje v najem mer je omejena, in tudi lokalni investitorji čredo na Evropskih trgih v iskanju bolj donosno ponuja.

Razlog, morate pozorni na prisotnost «magnet»—, ki se nahajajo v bližini ljudski Univerzi, kot tudi pomanjkanje presežne ponudbe v lokalnih najemniškega trga, kjer študent apartmaji se lahko kosa z veliko število zasebnih apartmajev, in donos negativen vpliv nizkih najem tečajih.

Читайте также:  {:sl}Najem v francoščini: kako najem hiše za snemanje

Pomembno pa je tudi demografski položaj — kako raste in bo rasla tudi število študentov v mestu. Če število študentov, ne spremeni ali zmanjša, vendar je gradnjo novih dorms in objektov, zasedenost stopnja je nizka, apartma bo prazna in naložb ne bo prinesla dobiček. Na primer, v Nemčiji število študentov, ki raste skoraj povsod, vendar pa obstajajo tudi mesta, kot so Jeni in Greifswald, kjer se je število učencev v petih letih zmanjšala za 10-11 %.

V veliki BRITANIJI za naložbe v študentski apartmaji obetaven večjih Univerzitetnih centrov s premalo stanovanj, kot so Bristol, London, Oxford in Edinburgh, in Manchester. V Nemčiji potencial mesta na Bavarskem (würzburg, Nürnberg, Passau), kot tudi Heidelbergu in Frankfurtu na majni. V Franciji dobra naložba možnosti obstajajo v mesta AIX-EN-Provence, Lille, Montpellier, Pessac, Marseille, Strasbourg.

Lifehack za vlagatelje — med prvimi, ki je vedeti, kje in kdaj se bo odprl nov fakultete ali Univerze, in kupiti število apartmajev.

Na primer, konec leta 2017 se bo začela gradnja univerzi v Cardiffu, in hvala za projekt, lokalne Univerze bodo pritegnili kot 2000 študentov iz celega sveta. In do leta 2019 v Severnem predmestju Pariza odpre največji kampusu fakultete za družbene Vede, v katerem dela in študija učiteljev in študentov iz različnih univerz.

S širjenjem Internetne tehnologije vedno bolj priljubljena je za nakup daljni učenja, ampak tradicionalne oblike izobraževanja bo še naprej poudarek študentov v prihodnjih desetletjih. In zato, študent apartmaji v bližini Univerze bo še vedno priljubljena.

Georgy Kachmazov, upravljanje partner Tranio