{:sl}

Veliko investitorjev, ki vlagajo v nepremičnine v tujini, ki iščejo visoke donose. Vendar pa, ne vsakdo razume, da je veliko začetno donos pomeni visoko tveganje, da je verjetnost nižji dohodek na dolgi rok.

Priporočamo strankam, da oceni tveganj in strategijo investiranja z optimalno ravnovesje zanesljivost, dobičkonosnost, delovne sile in drugih dejavnikov učinkovitosti naložbe. Večina kupcev Tranio preprost, primeren najem podjetja v stabilno mesto s dolgoročne najemne pogodbe in upravljanje prek družbe za upravljanje. V tem članku bomo pogledali, kako zagotoviti najboljše donos, s to strategijo.

Zakaj je preprosto, najem, poslovne

Tipičen vlagateljev, ki uporabljajo storitve Tranio uspešni podjetniki iz Rusija, Brazilija, Iran ali Kitajska. Ponavadi doma so aktivno podjetje, ki prinaša glavni prihodek. Od tujih nepremičninskih raje prejeli pasivni dohodek z minimalno udeležbo pri upravljanju. To je naložba, ne samo za dobiček, ampak za ohranitev kapitala in ga varujejo pred političnih in gospodarskih tveganj, ki so svoje države.

Večina kupcev ne nameravajo prodati svoje najem nepremičnine v bližnji prihodnosti. Ta lastnost zagotavlja vlagateljem z osebno pokojninskega Sklada in zagotovitev finančne blaginje svojih otrok. Drugi pomemben motiv — dovoljenje za bivanje v ZDA in Evropi, ki zagotavljajo priložnosti doma kupci.

Naši investitorji so ponavadi ni primeren projektov na dodano vrednost — gradnja ali obnova. Naložbe v njih, ki so povezane z visokim tveganjem, vključno z več kot proračunov, težave z registracijo, ki omogoča dokumente, napihnjene kupnine in dolgo iskanje kupca. Vlagatelj zahteva tudi aktivno sodelovanje v projektu in specifičnih kvalifikacij v gradbeništvu. Projekt razvoj učinkovite kot glavni poklic in ne kot orodje za ohranjanje kapitala.

Tako, non-core vlagateljem priporočamo, preprost najem podjetja: za nakup nepremičnine in najem it out. To je nizko tveganje in preprosta za izvajanje strategije.

Proračun in vrste predmetov,

Priporočamo vam, da razmislite, naložbe v nepremičnine v tujini s proračunom od 200 tisoč evrov. Ceneje, z redkimi izjemami, je težko kupiti tekoče predmeta. V tem segmentu smo priporočamo, da kupite stanovanjskih apartmajev. Med svoje prednosti — visoka likvidnost in stabilno povpraševanje.

S proračunom nad 2,5 milijona evrov je, da se osredotočite na poslovne — predvsem na drobno lastnosti in domovih za ostarele.

Ne glede na to, proračun, 50-60% premoženja je vrednost, ki jo lahko ponavadi traja posojilo, tako vlaganje v najem nepremičnine, lahko začne in 100 tisoč evrov lastnih sredstev.

Vrste poslovnih nepremičnin in njihove parametre
Tranio podatkov (povprečna priporočene vrednosti)*

Vrste
predmeti
Donos,
% p
Čas
naročilo
najem
Prednosti Slabosti
Od 300 tisoč evrov
Apartma (kratkoročni najem) 5-7 Od 1. dan Visoka likvidnost; glede na dolgoročni najem — višji donos, in ne težave z izselitev najemnikov; potencial za rast najem Tveganja in obvladovanje izpadov; glede na dolgoročni najem — hitrejše obrabe
Apartma (dolgoročni najem) 2-3 Kot 1 leto Visoka likvidnost; visoko povpraševanje iz najemnikov, stabilen, tudi v času krize Tveganja in obvladovanje izpadov; težave z izselitev najemnikov
Študentsko stanovanje 4-6 Od 6 mesecev Visoko povpraševanje iz najemniki V primerjavi z apartmaji — nižje likvidnosti, je težko, da znova uporabite
Od 2,5 milijona evrov
Apartma hiše 3-5 Kot 1 leto Visoka likvidnost in potencial za rast, ki uporabljajo velike črke Nizek donos, veliko najemnikov, težave, izselitev, morajo družbe za upravljanje
Street trgovinah 3-4 3-10 let Visoka likvidnost in potencial za rast, ki uporabljajo velike črke Slabe letine
Supermarketi 5-6,5 12-15 let Visok izkoristek, dolgoročnih pogodb Bližje prenehanja pogodbe, nižja likvidnost
Od 10 milijonov evrov
Za nego na domu 5-6,5 20-25 let Rast števila upokojencev, dolgoročnih pogodb Težko je znova uporabite
Nakupovalna središča 4-6 5-15 let Visok izkoristek Tveganja upravljanja za veliko število najemnikov,
Hoteli 4-6 10-20 let Visok izkoristek Težko je znova uporabite

* Povprečne vrednosti za predmete:

  • v bogatejših območjih večjih Evropskih mestih;
  • novi objekti, ali po večjih popravil;
  • najem pogodbe na začetku obdobja veljavnosti.

Lokacija

Lokacija objekta je neposredno odvisna tveganja in donosi naložb. Priporočamo vlaganje v državah z razvito ekonomijo in stabilen politični sistem. Najmanj tveganja razlikujejo Avstrija, združeno KRALJESTVO, Nemčija, ZDA, Francija in Švica; v teh državah manj verjetno, hiperinflacija, padec v nacionalnih valutah in zmanjšanje BDP.

Читайте также:  {:sl}Domovi v tujini: prednosti format in donosnost naložbe

Najbolj ruski kupci raje Nemčiji zaradi geografske bližine, ampak tudi zato, ker v primerjavi z drugimi naštetih držav, donos v Nemčiji je malo več, posojilni pogoji so boljši in davki so malo nižje. Ampak drugih držav na tem seznamu so zanimivi tudi: na primer, nekateri vlagatelji izbrati NAS zato, ker so pričakovali, da obstaja več kapitalizacijo, drugi se bojijo, slabitev nemško gospodarstvo zaradi političnih dogodkov, drugi pa pridobijo donosne nepremičnine v državah, kjer svoje poslovne ali osebne interese.

Predlagamo, da razmislite tudi valuto, v kateri so denominirane stroškov investitorja družino v 5-10 let. Na primer, če imate stanovanjske nepremičnine v ZK in je vaš otrok, morate iskati predmete, najem dohodek iz katere je nastalo v zdruţenem.

Med drugim po svetu, da je bolje, da izberejo velikih mestih in njihovih bogatih predmestja ali srednje velikih mest z rastjo prebivalstva, in razvit trg dela in potencialne gospodarske rasti. Priporočamo, da se osredotoči na preizkušene lokacije, ki so že uspešne naložbe izkušnje rojakov. Za primer dobre možnosti Zahodnih Evropskih prestolnicah in večjih mestih Zahodne Nemčije.

Izbira prostora je odvisna od vrste nepremičnine. Na primer, street trgovin je bolje, da kupite na glavni ulici z veliko prometa, in komercialno-skladišče — na obrobju večjih mest ob poti.

Najemniki, in najemno pogodbo

Če ste v najem stanovanjske nepremičnine, najemniki raje srednjega razreda družine, z dobro kreditno zgodovino in stabilen dohodek. In v segmentu komercialnih nepremičnin, najmanj tvegano predmete, ki so že najete za velika podjetja najemniki, ki poslujejo na trgu za več deset ali sto let. Verjetnost stečaja tak najemnik manj kot majhna zasebna podjetja. Informacije o finančnem stanju najemnikov, je mogoče dobiti od odvetnikov v postopku pregleda objekta (Skrbnosti).

Predmeti z velikim številom najemniki (npr., večstanovanjskih hiš ali nakupovalna središča) niso primerni tuji non-core vlagateljev. Po naših izkušnjah, če najemnik je več kot pet, je bistveno poveča tveganje za upravljanje, in poveča zahteve za strokovnost v upravljanju družbe za upravljanje. Najbolje je, da se nakup nepremičnine z izključno najemnik.

Pomemben pogoj najemne pogodbe — delitev stroškov objekta med lastnik in najemnik: kdo plačuje davek od premoženja, stroški, zavarovanje in drugi stroški. Predlagamo, da se zmanjšajo tveganja za nakup predmetov, v katerih največja poslovni odhodki, ki bremeni najemnika. Pogodbe te vrste, ki so navedene kot NN Najem (Dvojno Neto Najem) ali NNN Najem (Triple Neto Najem), njihove razlike od drugih variant je prikazano v tabeli:

Vrsta najema Stroške lastnika
Popravilo fasade
in gradbeništvo
modeli
Vsebina
in vzdrževanje
Zavarovanje Davek
nepremičnine
Bruto Najem Najem
N Najema
(Sam Čisti Zakup)
·
NN Najem
(Dvojno Neto Najem)
· ·
NNN Najem
(Triple Neto Najema,
nasprotno v Nemčiji —Dach & Fach)
· · ·
Absolutno NNN Najem · · · ·

Priporočljivo je, da kupite artikle, c dolgoročnem obdobju (10-20 let) najem naročila ne-mogoče preklicati, in s težko najem stopnja, ne glede na operacijski uspešnosti poslovanja najemnik. Imejte v mislih, da ta pogodba je zavezujoča za obe stranki: to je ne samo, da najemnik zagotovi stabilno najemnine za celotno obdobje, ampak tudi, da lastnik nima pravice, da se izselijo najemnik do izteka pogodbe.

Dolgoročne pogodbe daje vlagateljem dodatno zavarovanje na prilagoditve cen, ki niso zaščitene z celo najbolj stabilna nepremičninskih trgih. Če ste vložili v predmet s 15-20-letno pogodbo, potem z veliko verjetnostjo obdobju nižje cene bo zgodilo v prvih 10 letih lastništva, saj ciklov nepremičninski trg sledijo vsak drugi vsakih 7-10 let. Pod strogimi pogodb za 15-20 let, nihanja cen ne bo vplivalo na vaš dohodek, saj je nemogoče, da odstopi od pogodbe ali znižanje najemnine. Tako boste lahko počakajte, da se trg opomore, in da zapusti projekt, v dobrih razmerah.

Tudi z dolgo naročila, ki ga je običajno mogoče indeks najemnine, v skladu z inflacijo vsako leto povečati za približno 1-2 %. Če pozitiven razvoj trga v to ima svoje slabosti. Na primer, če je stanovanjski trg še naprej raste vsako leto za 4 %, in v 10 letih bi radi, da prenese predmet bistveno več od rasti inflacije — ne boste mogli narediti, ker ste limit naročila. Zato vlagateljem, ki verjamejo v rasti trga na dolgi rok, je bolje, da nakup lastnosti, s pet-letne pogodbe (npr., poslovne nepremičnine, pešce in ulic) in indeks najem na koncu naročila.

Читайте также:  {:sl}Vlaganje v tujini: kako izbrati poslovne nepremičnine

Potencial rasti stroškov

Z nizkim tveganjem sredstva v Zahodnih trgih prodajajo z začetno najem donos od 3% — 7%. Za nakup predmetov z začetno izkoristek nad 7% menimo, da je nepotrebno in neugodno za tuji investitor: v takih projektih visoka verjetnost, da je na obzorju od 5-10 let izvaja vsa tveganja, stroški likvidacije, ki bo višja od premijo za tveganje na vhodu.

Poleg tega trgih z nizko stopnjo tveganja in donosa (kot pravilo, centrih in prestižnih območjih večjih mest) postajajo vse bolj drago hitreje od tistih, ki so značilna visoka začetna donos in s tem povezano visoko tveganje.

Na primer, kot se je pokazalo Tranio retrospektivna analiza cene nepremičnin v zda, od leta 2001 do leta 2015, predmete z začetno donos 3% rose v ceni, in sicer povprečno za 5% na leto, s donos 5% je za 4,7 %, s donos 7 % — le 3,5% na leto, medtem ko predmetov s donos 9% bi lahko sodila v ceno. Med padajočimi predmeti, ki se je izgubil v vrednosti tistih, ki so imeli nižji donos. Verjetnost za padec cen je višja za predmete z višjo začetno vrne, tako da ob upoštevanju verjetnost, da se to tveganje dogodek predmetov z začetno donos od 3-7% rezultat v večjo celotno vrne.

Za napoved rasti cen so pomembne tudi možnosti za razvoj okrožja. Najhitrejši drage nepremičnine, kjer je gentrification — proces, s katerim industrijska območja, ki se preoblikujejo v stanovanjskih, oplemeniteno ozemlju, razvite infrastrukture in prebivalstvo z nizkimi dohodki, razseljenih po bolj premožne. Najugodnejše področja, ki so blizu centra mesta ali ima dobre prometne povezave do centra.

Optimalen donos ni odvisna samo od tveganj, temveč tudi od datuma naložbe. Manjše obdobje, večji začetni donos smiselno v območju od 3-7 %. Na primer, brez upoštevanja posojil z 20-letno investicijsko obdobje najvišja skupna vrne (vključno s kapitalizacijo rast) je dosežen v začetni donos 3.8–za 5,8 odstotkov; in če je investicijsko obdobje je 10 let, optimalno začetni donos 4.5–6.5 %. Tak zaključek analitiki Tranio prejetih zaradi študija 100 parov «donos, — povečanje kapitalizacije» za stanovanjske in ne-stanovanjske nepremičnine v Nemčiji.

Kreditne

Si lahko povečajo donos, s hipoteko.

Denarjem, ki s hipotekami, so cenejši kot najemnik plača najemnino. Na primer, pri nakupu naložbene nepremičnine v Nemčiji, lahko računajo na posojilo v višini do 60% za projekt stroški za 2-3% na leto. Ko najamete donos (za 6,5%) donos na vložen kapital, ki temelji na posojilo lahko doseže do 8-10 %.

V Splošnem primeru, najcenejši posojila s spremenljivo obrestno mero brez možnosti predčasnega odplačila, in najdražje s fiksno obrestno mero, ki omogoča predčasno odplačilo.

Bolje vzeti posojilo za dolgoročno (10-15 let) in dolgoročno dražje denar, vendar manjše je tveganje, da neugodnih tržnih razmer, bo vplivalo pogojev refinanciranja. V primeru poslovnih nepremičnin, je priporočljivo, da se dogovorite za hipotekarne sistem, ki je prva za plačilo obresti in glavnice — proti koncu posojila izraz. Zaželeno je, da na koncu obdobja povrnejo vsaj 40-50 % telesa.

Ni potrebno ponovno kreditov in, da si izposodi preveč. Vendar ne sme biti premajhen, saj bi bilo čudno, da ne uporabite priložnost, da se kredit cenejši od plačuje najemnik.

Davčna optimizacija

O optimizaciji davka od dohodka fizičnih oseb v Evropi in zda, da poravna sorazmerni znesek dohodka in nepremičnine, vrednost 1 milijona evrov, je lažje pripravi na osebo. Dražje postavka cenejši za registracijo podjetja zaradi pravne osebe, ki običajno ravno in nižja stopnja davka na dohodek. Tudi podjetja, ki so lažje za zmanjšanje obdavčljivi dobiček z amortizacijo in odbitki na posojila od Bank in ustanovitelja.

Najbolje je, če se posel lahko organizirani tako, da za plačilo davkov samo v državi, lokacije nepremičnine. Ta možnost je odvisna od davka na stalno prebivališče vlagatelja, meddržavni sporazumi o izogibanju dvojnega obdavčevanja, oblike lastništva, in drugih dejavnikov. Tranio svetovalci z davčnimi svetovalci, ki pomagajo vsako stranko posebej, da se struktura transakcije in poskrbi posojila na najboljše pogoje.

Читайте также:  {:sl}Najboljši smučišč v Evropi: premium razred

Rezultat projekta

Običajno obdobje lastništva dohodek, nepremičnine pred prodajo — od 5 do 20 let. Praviloma morate vsaj 13-14 let, objekt je obrestovala in začel, da bi dobiček. V nekaterih državah, vlagatelji zanašajo na izraz v prodajo, po kateri je plačani davek na kapitalske dobičke (na primer v Nemčiji, to je 10 let).

Ali bodo dobičkonosne za prodajo nepremičnine po mnogih letih — eden od ključnih naložbenega tveganja, ki pogosto ne računa za stranke, ki se zanimajo za visok donos. Jih privlači jih ponuja začetni donos 8% in več; značilni primeri so Parkirni prostor ali stanovanje za študente na obrobju. Ključna pomanjkljivost takih objektov je nizka likvidnost, to je, malo povpraševanja za nakup. Če ste tekoč, da jih prodajajo, bo bistveno znižajo cene, ki je na koncu odpravlja visoke začetne donos.

Pri načrtovanju obzorje je 10-20 let predlagamo, da razmisli poslovne lastnine z začetno donos 5 % (ob upoštevanju druga priporočila tega člena). Pogosto njihova cena raste na 2-3% na leto s trga ali celo hitreje od njega. To je močna stvar, ki lahko dobičkonosno prodati pred načrtovanim datumom če vaše načrte spremenite. Vendar pod stresom scenarij, tako lastnine, manj izgub v vrednost, bolj tvegane projekte z visoko začetno vrne.

Vendar pa, če ste tekoč, da proda nepremičnino v 1-3 let, je najbolje, da kupite najbolj donosne nepremičnine v regiji, s potencialom rasti. Danes je eden takšnih lokacijah v Evropi, je Španija s svojo Centralno trgih Madrid in Barcelona. Vendar pa je nemogoče reči, ali je rast na teh trgih v naslednjih 10 do 20 letih, tako za dolgoročne naložbe, namenjene ohranjanju kapitala je bolje, da izberejo predvidljiv lokacijo.

Če ne nameravate prodajati nepremičnine in pustite, da dediči, je pomembno, da izberete pravo obliko posesti, z namenom optimizacije davku na dediščino. V Franciji je na primer ni davkov na dediščino in donacije, če je predmet, ki je registrirana pri civilne družbe transakcij z nepremičninami (SCI). In v združenem KRALJESTVU davku na dediščino oproščene nepremičnine, zasnovan za offshore podjetja.

Tukaj je povzetek glavnih priporočil Tranio za investitorje v nepremičnine v tujini

  Stanovanjske nepremičnine Nestanovanjskih nepremičnin
Minimalni proračun 300 tisoč evrov 2,5 milijona evrov
Vrste predmetov Apartmaji, stanovanja za študente Poslovne nepremičnine na prenatrpanih ulicah, trgovinah, domovih za starejše
Država Avstrija, velika britanija, Nemčija, ZDA, Francija, Švica
Mesto Večjih centrov prebivalstva z dobro demografskih in potencial za rast
Področja Mesta z dobro okolje in infrastrukturo, priljubljena med srednji razred; okolici univerz, medicinskih centrov in gospodarskih središč Neposredna bližina prometnih žil in javni promet, v krajih, kjer drugih objektov podoben profil
Potencial za rast
kapitalizacije
Visoko Povprečje
Naložbeno obdobje 10 let
Optimalno začetni
donos
4-6 %
(lahko izboljša kreditno oceno)
Z ozemeljsko omejeno VELJAVNOSTJO (vzvoda
stroškov projektov)
60 %
Kreditne Najcenejši posojila s spremenljivo obrestno mero brez možnosti predčasnega odplačila, morate izberite shemo, v kateri prvi povračilo odstotek, in telo je bližje koncu obdobja
Izraz posojilo 10-15 let
Najemniki Srednji razred, družine z otroki, učenci, pisarniški delavci, upokojenci Veliki trgovci na drobno in družbe za upravljanje, ki delujejo na trgu več desetletij in so v dobri finančni obliko
Vrsta najema NN ali NNN (za največ obratovalnih stroškov najemnikov);
dolgoročno pogodbo brez pravice prenehanja
Izraz najema 1 dan (kratkoročna),
1 leto (dolgoročno)
5-20 let

Georgy Kachmazov, upravljanje partner Tranio