{:sl}

Raziskovanja, ki jih izvaja Tranio leta 2017, so pokazale, da večina realtors (81 %) menijo, da so ruski vlagatelji redko dajo denarja v nepremičninskih skladov.

Kmalu, vendar pa, ta metoda investicijskih lahko postala bolj priljubljena. «Glede na naše napovedi, v letih 2017-2018 bo Rusi, če želite izvedeti več o nepremičninskih skladov, in bo postopoma premakniti v to smer. To je pogosto bolj priročno obliko kot samostojni nakup in kasnejše upravljanje objekta,» pravi generalni partner Tranio Georgy Kachmazov.

V tem članku bomo razložiti, kako se uporabljajo sredstva za vlaganje v projekte, povezane z gradnjo in upravljanje nepremičnin.

Nepremičninski skladi dela na shemi:

  • Sklad imenuje družba za upravljanje (upravitelji);
  • investitorji vlagajo v Sklad;
  • denar upravitelji Sklada za pridobitev nepremičnin;
  • Upravitelji bo ustvarjanje in pošiljanje dobiček v Sklad;
  • del dobička razdeli med vlagatelje: zaslužijo na to, da v sorazmerju z njihovim deležem v Sklad prejme delež v najem dohodek ali za nadaljnjo prodajo.
  • Investicijskih skladov veliko prednosti:

    • mala prag za vstop — od 1 tisoč do 30 tisoč evrov (za primerjavo: za nakup tekoče apartmaji zahteva najmanj 100 tisoč evrov);
    • enostavnost nakup-prodajo delnice in enote v javnih sredstev, lahko to storite kadarkoli);
    • strokovno vodenje (ni potrebno, da preživijo personal time management);
    • diverzifikacija portfelja naložb;
    • večje likvidnosti glede naložb neposredno v nepremičnine.

    Vendar, obstaja velika pomanjkljivost: težko je nerezidentov, da vlagajo v tujih skladov.

    Pravi strokovnjak Tranio Alexander Chernov: «Naložbe v Ameriški skladi fizični subjekti nerezidenti težko je iz številnih razlogov. Najbolj platforme, ki so organizirane kot nepremičninski investicijski skladi (Nepremičninski Investicijski Skladi, REITs), ki so izvzeti iz obdavčitve in premik bremena davkov na dohodek iz nepremičnin, naložbe za svoje delničarje (vlagatelji). Ta struktura je koristno za NAS, prebivalce, ki se pogosto uporablja za investicijske sklade iz svoje upokojitve investicijski računi, ki pa imajo tudi ugodnejši način obdavčitve. Ampak tuji vlagatelji, ki vlagajo v takšne ZDA sredstev bi morali plačati pomembne za davek in self-vložiti davčno napoved v ZDA, kot so skladi, ki niso davčni zastopniki. Poleg tega Deklaracijo, je težaven in drag proces. Potencialni investitorji iz Rusije bo tudi srečujejo s težavami pri prenosu sredstev iz ruske banke v Ameriški Sklad računov in za vračila kapitala na račune v ruski Federaciji. Najbolj platforme, ki niso namenjeni za delo s tujci in predvidevamo, da vlagatelji imajo Bančni račun v Združenih državah amerike. Hkrati, da se odpre ameriški Bančni račun brez številko socialnega zavarovanja, ZDA, naslov ali vizum za dolgoročno bivanje je problematično in v vsakem primeru zahteva osebna navzočnost in potovanje v to državo.»

    Vendar pa je po mnenju Direktorja za finančne storitve Tranio Ciril Schmidt, da vlagajo v REIT na borzi — v vrednostne papirje. «V tem primeru vložiti davčno napoved pri NAS nimamo,» pravi.

    Vrste skladov

    Za tiste, ki še vedno odločal o tovrstnih naložb, za začetek, je pomembno, da poznate vrsto Temelj za razumevanje, kako in v kakšnem obdobju bodo nastali dobiček.

    Obstaja več vrst skladov.

    1) uporabo dobička:

      Kopičenje Sklada
    (Akumulacije, Acc)
    Sklad namenjen
    dohodek
    (Dohodek Inc)
    Način uporabe dobička Dobiček reinvestirajo nazaj v Sklad za nakup dodatne funkcije, na ali zalogi Dobiček je zaslužen za investitorja Bančni račun
    Namen Sklada Rast in povečanje znanja predmetov za ustvarjanje dodatnih donos Edini dohodek

    Največ sredstev so se osredotočili tudi na razširitev in ustvarjajo dohodek.

    2) z oddajo ponudbe na borzi:

      Navedene
    (našteti)
    Neuvrščeni
    (niso navedeni)
    Izdaje delnic Izdaja delnic Ne izdaja delnic
    Pravni status — nepremičninski investicijski skladi (Nepremičninski Investicijski Skladi, REITs)
    — družba nepremičnine delniška družba
    — vzajemni skladi (vzajemni skladi ali vzajemnih skladov)
    — pokojninski skladi (pension schemes)
    v partnerstvo z omejeno odgovornostjo (limited partnerstva)

    «Informacije, ki niso navedeni sredstev, ki so na voljo vlagateljem, ki ni manjša od navedene. To je dobro urejena industriji. Naložba v vzajemni investicijski Sklad vlagatelj preprostejša od Sklada na borzi, in ta segment trga čim bolj pregledno,» pravi Ciril Schmidt.

    3) glede naložb:

      Odprto
    (odprt)
    Zaprto
    (zaprtega tipa)
    Čas pred prodajo delnic Investitor lahko kupiti enote ali predstaviti za odkup delnic družbe za upravljanje na kateri koli delovni dan Ustvarjen za omejeno obdobje (5-10 let). V tem obdobju vlagatelj ne more odstopiti svojih sredstev iz Sklada. Odkup enota nastane, ko likvidacije Sklada
    Likvidnost Visoko Nizek

    Sredstva, specializirano v nepremičnine, najem, vam lahko odpre in zapre. Vendar pa, večina skladov, udeleženih v gradbeništvu— zaprta, tako dolgo, kot je objekt zgrajen, je denar za umik je nemogoče: jih vložil v parcelo, jama, stavbe v gradnji. Izstop iz naložbe po zaključku gradnje in prodaje zgradb, ko Sklada, prikazana v skladi (vendar investitor lahko prodajajo svoj delež na drugo investitor). Na primer, Sklad odpre v letu 2015, zbiranje želeno količino sredstva investitorjev in gradi na denar, predmete, za pet let. Po denar, ki se zbere, Sklada je adjourned, v letu 2020 prodaja predmetov in premoženjske koristi, plača vlagatelji dobiček.

    Читайте также:  {:sl}Vlaganje v Parizu nepremičnine: koliko lahko zaslužite na najem

    Sredstva je treba razlikovati crowdfunding platforme, tudi predstavljajo kolektivnih naložbenih shemah. «Glavna razlika je, da za razliko od skladov v crowdfunding investitor pogosto odloči, katere projekte za naložbe, in ne zavezuje obveznosti vnaprej,» pravi Alexander Chernov.

    Naložbeno strategijo

    Za vlagatelje je pomembno, da veste, kaj strategija deluje Sklad za oceno tveganja in donosnosti. Strategija obstajajo štiri vrste.

    Naložbeno strategijo

    Tranio Podatkov

    Strategija Drugo
    imena
    Bistvo Tveganja Donos*
    Jedro Nakup in Pridržite
    («kupi in drži»)
    Nakup nepremičnine za najem brez sodelovanja posojila Nizek Nizek
    (2-3 %)
    Core Plus Nakup nepremičnine za najem v off-center lokacij z uporabo vzvoda Povprečje Povprečje
    (5-7 %)
    Dodana Vrednost Dodana Vrednost
    («rast stroškov»)
    Obnova (odkup zemljišč za obnovo, popravila in prodaja po višji ceni) Srednje visoko Srednje visoko
    (7-10 %)
    Oportunističnih Gradnja, nakup nerazvitih zemljišča, objekti z obremenitvam Visoko Visoko
    (10 %)

    * v Zahodni Evropi in Združenih državah amerike

    Večina sredstev, ki deluje samo na eno strategijo. Vendar nekateri izberejo dve ali tri, na primer, Jedro, Jedro Plus in Dodane Vrednosti. «V Evropi in Združenih državah, v smislu kapitala prevladujejo Core in Core Plus, saj je velik delež vseh najbolj drage in velike institucionalne zmogljivosti,» pravi Alexander Chernov.

    Teh sredstev, ki delujejo v okviru Jedro strategije, izbrati uveljavljeno, nizko tvegane trge z stabilnega povpraševanja in višjih cen, in zato ponujajo nizke najem donos (2-3 %). Sredstva, ki raje Core Plus strategije, dajejo večji donos (7 %), saj vlaganje v manj Centralne lokacije in uporabo vzvoda. Končno, skladi, specializirano na Dodano Vrednost, lahko zagotovi končni donos do 10 % zaradi dejstva, da so naložbe vlagateljev sredstva v hitro rastočih trgih, npr. tiste, kjer se pričakuje, gentrification, in pridobiti objektov v okviru obnove za nadaljnjo prodajo po višji ceni.

    Primeri sredstev in njihovih strategij

    «Investitorji imajo različne naloge: nekdo mora za ohranitev kapitala z minimalno tveganje in donose in nekdo, ki je pripravljen, da veliko tveganje in pričakuje, da bo večji odstotek na vloženi kapital. Zahodni trg nepremičninskih skladov ponuja širok spekter strategij, stopnja tveganja in donosa za svoje stranke,»— je dejal Giorgi Kachmazov.

    Nekaj tujih nepremičninskih skladov in njihovih strategij

    Podatki skladov

    Sklad Aberdeen Nepremičnine Zaupanje Henderson Pravne In Splošne PropFund US Masters Stanovanjske Nepremičnine Sklada
    Tip Sklada Na prostem, navedena Na prostem, navedena Na prostem, navedena Zaprt, ki niso navedeni Na prostem, navedena
    Pristojnosti Združeno KRALJESTVO Združeno KRALJESTVO Združeno KRALJESTVO Nemčija Avstralija
    Strategija Jedro Jedro Jedro Core Plus Dodana Vrednost
    Minimalni proračun 5 000 gbp 1 000 gbp (Acc)
    3 000 000 gbp (Inc)
    500 £ 30 000 € N/a
    Geografija
    predmeti
    Velika britanija (London) UK (South East Anglija) Združeno KRALJESTVO Nemčija (Berlin in okolico, in tudi mest s populacijo več kot 50 tisoč ljudi) ZDA (new York, new Jersey; podcenjena lokacije)
    Vrste
    predmeti
    50% komercialni, 20% pisarne Poslovne in pisarniške nepremičnine 22 % industrijskih objektov; počitek — trgovine, pisarne, trgovina na drobno parki, skladišča, Apartmaji Poceni hišo za 1-4 družino in multi-družinski stavb na 20 do 100 apartmaji
    Donos,
    % na leto
    2.0 do 2.5 3,1 2,8 7,0–10,0 N/a
    Dolga obremenitev
    (VELJAVNOSTJO, %)
    75-80 N/a

    Glede na študijo, ki jih je Evropska Zveza za vlagatelje, ki ne kotirajo na nepremičninski skladi (Evropsko Združenje za Vlagatelje, ki Niso Navedene Nepremičnine Vozila, INREV), večina vlagateljev v letu 2016, izbral strategijo na Dodano Vrednost ali Jedro. V primerjavi z letom 2015, delež Jedro in Dodani Vrednosti povečal (od 82,2 za 86,2-odstotna) in Oportunistic se je zmanjšal (s 17,8 leta, da je 13,8 %). To pomeni, da v letu 2016, vlagatelji so bili manj pripravljeni sprejeti tveganja, kot je bilo prej. Študija je tudi poročala, da je najbolj priljubljena trgov za naložbe, — nizko tveganje (Nemčija, Francija in združeno KRALJESTVO).

    Na nekaterih trgih delež oportunistične strategije je lahko višja. Na primer, po JLL, Španiji, leta 2015, je bilo 28 % (ker Core in Core Plus — 35 %). V tej državi je značilna večja tveganja kot, na primer, v veliki BRITANIJI in Nemčiji, in vlagatelji, ki se odločijo, Španija kot pravilo, so pripravljeni sprejeti več tveganja.

    Читайте также:  {:sl}Kontrolni seznam kupec: kaj morate vedeti pred nakupom poslovne nepremičnine

    Tveganja, zmanjšanje in povečanje

    Donos sredstev vlagateljem ni zagotovljeno. To je odvisno, so dražji ali cenejši sredstev, in povpraševanje za najem in izposoja stopnje dinamike.

    Kot pri vseh naložb, naložb v nepremičnine, sredstva vključujejo tveganja. Večji donos, večje je tveganje.

    «Ena od glavnih tveganj Sklada, — neizpolnjevanje menedžerjev. Pomembno je, da izberete podjetje z dobro zgodovino, ugled, preglednega poročanja in jasno strategijo,» pravi George Kachmazov.

    Največ sredstev je poskusil, da se zmanjša tveganje s kombinacijo različnih strategij in diverzifikacijo portfelja.

    Glavna tveganja in načine, da minimirate

    Tranio Podatkov

    Tveganja Kot sredstev, ki so zavarovana pred tveganjem
    Makroekonomska tveganja
    (kriza, inflacija itd.)
    Izbor stabilni trgi (npr. naložbe v «big sedem» v Nemčiji) in diverzifikacijo (na primer 80 % kapitala se lahko investirajo v nakupovalnih centrih ali uradov in 20% v logističnih centrih in domovih za starejše)
    Tržno tveganje
    (padca cene nepremičnin, cenejši najem)
    Valutno tveganje
    (na primer Avstralski investicijskih Skladov v zda obstaja tveganje, da depreciacija AMERIŠKEGA dolarja)
    Zakonodajna tveganja
    (sprememba zakonodaje)
    Prodaja po ceni, ki je nižja nakup Nakup v podcenjena območij, ki so pričakovane ali so gentrification ali regeneracijo
    Tveganje, povezano s financiranjem
    (v prihodnosti, Sklad ne sme prejemati ugodnimi pogoji na posojila)
    Posojila s fiksno obrestno, VELJAVNOSTJO, ne več kot 50 %
    Neplačevanje najemnine najemniki Zanesljivo najemniki z dobro kreditno zgodovino (veliko podjetje, kot je Sainsbury ‘ s, podjetij v državni lasti), več najemnikov,
    Tveganje izpadov Izbira je bila že najetih objektov z najmanj zasedenosti 80 do 95 % v območjih z razvite prometne povezave in trga dela; dolgo in težko najema
    Tveganje za povečane stroške vzdrževanja Izbor kakovosti objektov (stanovanjski, ki ne zahtevajo popravilo, «zelena» poslovna stavba v razred A, itd.)

    Veliko skladov diversifitsirovat vašega naložbenega portfelja, tj. vlagati investitor v nepremičnine več tipov v različnih državah, z uporabo različnih strategij in področij naložb. Poleg nepremičnine, ki je Sklad, ki se lahko obdrži le majhen del sredstev v denarju ali vrednostnih papirjev. Obstajajo tudi sredstva, ki ne vlagajo neposredno v objekte in vlagajo v drugih skladov ali družb, ki so vključene v nepremičnine.

    Primer strukturnega Sklada, portfelj, ki je predmet diverzifikacije

    Kako vlagati?

    Projekti Core in Core Plus je najmanj tvegana, vendar lahko zaslužite več z Dodano Vrednost strategij.

    «Enotna priporočila št. Izbira je odvisna od namene naložb in naložb določenih v naročnikovega portfelja. Na primer, če je 80 % sredstev, ki so že investirali v zanesljiva orodja in potrebno orodje za povečanje dobičkonosnosti, je to še 20% je lahko usmerjena v projekte, Dodano Vrednost,» pravi Alexander Chernov.

    Po George Kachmazov, tiste, ki želijo vlagati v Dodani Vrednosti, predvsem je priporočljivo izbrati jasno, trgov in varno sredstev za zmanjšanje tveganja.

    «Priporočljivo je, da izberete sklade z obetavne strategije, tj., ki vlagajo v ta razred nepremičnine, da bo v povpraševanju na obzorju 10-20 let— je dejal Giorgi Kachmazov.— Po našem mnenju to micropatent in domovih za ostarele. Prav tako je pomembno, da izberete vse večje območje, kjer je gentrification, ki iz objektivnih razlogov, bo postalo bolj tekoče, po 10 letih. Skladi, ki vlagajo v prihodnje in sedanje strategije, ki bo verjetno bi investitor dohodek.»

    Dodatek: značilnosti Evropskih nepremičninskih skladov

    Podatki PwC

    Država Pravni status Zahteve za financiranje Prednosti Slabosti
    Avstrija Nepremičninski Sklad (Immobilien-Sondervermögen) je Sklad odprtega tipa, ki ni pravna oseba; vodi Avstrijska družba za upravljanje (Kapitalanlagegesellschaft, KAG), bodisi OOO (Gesellschaft mit beschränkter Haftung, GmbH), ali delniška družba (Aktiengesellschaft, AG) Naložbe vsaj 10-krat v 4 letih Za vse vlagatelje; ni obdavčitve pri Sklada ravni; dobro uregulirovanii; Sklad uveljavi delnic na zahtevo vlagateljev Omejitve glede vrste nepremičnin; povečanje vrednosti nepremičnine, ki je predmet davka, ne glede na to, ali je blago prodano
    Poseben nepremičninski Sklad (Immobilien-Spezialsondervermögen) je Sklad, ki ni pravna oseba; vodi Avstrijska družba za upravljanje (KAG), bodisi OOO (GmbH) ali AO (AG) Naložbe vsaj 5-krat v 4 letih Fleksibilno orodje za institucionalne vlagatelje Omejitev na nekatere vrste nepremičnin; Sklada samo za pravne osebe; ponavadi le dolgoročnih naložb; povečanje vrednosti nepremičnine, ki je predmet davka, ne glede na to, ali je blago prodano
    Združeno KRALJESTVO Sredstva so partnerstva z omejeno odgovornostjo (Limited Partnership) Št. Brez davka na Sklad ravni; nižji davki za nerezidenčnih vlagateljev Struktura je bolj primerna za skladi zaprtega tipa
    Fiskalno pregleden sredstev (Davek na Pregleden Sredstev, TTFs): pooblaščen in reguliran komanditna (pooblaščen in reguliran omejeno partnerstvo vozila, PLANINO) in strukturo, ki temelji na skupnem sporazumu lastništva (pogodbene solastništvo dogovoru, CCA) Št. Brez davka na Sklad ravni; nižji davki za nerezidenčnih vlagateljev; nerezidentov lahko oproščeni plačila davka na kapitalski dobiček TTF — nov način delovanja Sklada, tj. obstaja negotovost v priznanje mednarodne organizacije
    Pooblaščeni Sklad naložbe v nepremičnine (Nepremičnine Pooblaščeni Investicijski Sklad, PAIF), investicijska družba odprtega tipa (odprta investicijska družba OEIC) Pogoji so obravnavani individualno Večina izdelkov, ki se Sklada dohodek je oproščena plačila davka od dohodka pravnih oseb (vendar dohodka vlagatelji so obdavčeni) Strogo regulacijo dejavnosti Sklada (Storitev za spremljanje finančnih transakcij, Finančnih Ravnanja Organa)
    Nemčija Nepremičninski Sklad (Immobilien-Sondervermögen) je Sklad odprtega tipa, ki ni pravna oseba; upravlja nemška družba za upravljanje (KAG), bodisi OOO (GmbH) ali AO (AG) ali LLC in omejeno partnerstvo (Gesellschaft mit beschränkter Haftung & Compagnie Kommanditgesellschaft, GmbH & Co. KG) Bančno financiranje 30% celotne vrednosti nepremičnin, ki so Skupne in zanesljivo orodje za vse investitorje; ni davka na ravni Sklada Za odkup enot kot najmanj dva-leto holding obdobju in letno obdobje obvestilu o odstopu od pogodbe
    Zunanji posebnega Sklada (Spezial-Sondervermögen) — ni pravna oseba; upravlja nemška družba za upravljanje (KAG), bodisi OOO (GmbH) ali AO (AG) ali LLC in omejeno partnerstvo (GmbH & Co. KG) Bančno financiranje, ki ne presega 50 % celotne vrednosti nepremičnin, ki so Brez davka na ravni Sklada Samo za profesionalno ali pol-profesionalni vlagatelji
    A zaprti Sklad (Investmentkommanditgesellschaft geschlossene Naložbe KG) je komanditna; partner — običajno OOO (GmbH). vlagatelji so partnerji z omejeno finančne obveznosti Bančno financiranje 60% celotne vrednosti nepremičnin, ki so Za vse vlagatelje; ni davka na distribucijo dohodka Ni na voljo sporazumi o izogibanju dvojnega obdavčevanja in Evropske Direktive; Sklad izpostavljen nemški trgovini davek
    Posebnega Sklada (Spezial-Vlaganja-v KG); naložbe JSC (Investmentaktiengesellschaft) ali partnerstvo z omejeno odgovornostjo (Naložbe KG); glavni partner — običajno OOO (GmbH). vlagatelji so partnerji z omejeno finančne obveznosti Št. Ni obdavčitve dohodka na ravni Sklada Ni na voljo sporazumi o izogibanju dvojnega obdavčevanja in Evropske Direktive; to je le za profesionalno ali pol-profesionalni vlagatelji
    Luksemburg Sredstev ureja sporazum o kolektivnih naložbenih shemah (Podjetja za Kolektivne Naložbe UCIs): Sklad colocation (Fonds Core de Placement, FCP), je investicijska družba s spremenljivim kapitalom (Société d’investissement à Capital Variable, SICAV), investicijske družbe s fiksnim kapitalom (Société d’investissement à Capital Fixe, SICAF); upravlja Luksemburg družba za upravljanje (Alternativnih Investicijskih Skladov Manager UAIS) Največ 20 % sredstev sklada se lahko vloži v enem naložbe; Bančno financiranje ne več kot 50% celotne vrednosti nepremičnin; najmanjša vrednost sredstev, — € 1,25 milijona Fleksibilen instrument za naložbe, je priljubljena pri tujih investitorjev; ni davka na ravni Sklada Obdavčitev vlagateljev, ki je odvisna od države bivanja
    Način specializiranih investicijskih skladov (Specializirane Investicijske Sklade, SIF): v FCP, SICAV, SICAF Največ 30 % sredstev sklada se lahko vloži v enem naložbe predmeta; najmanjša vrednost sredstev, — € 1,25 milijona Brez davka na ravni Sklada Vlagatelji so lahko le podjetja, profesionalnim vlagateljem ali posamezniki, ki vlagajo najmanj 125 tisoč evrov ali pripravljeni zagotoviti dokumentacijo, izkušenj in naložbe; obdavčitev vlagateljev, ki je odvisna od države bivanja
    Družbe naložbe v tvegani kapital (Société d’investissement sl Kapitala à Risque, SICAR); lahko sprejme različne pravne oblike (D.O.O., komanditna, in drugi) Ne (ker se investicije je oportunističnih) Brez davka na ravni Sklada Samo profesionalnim vlagateljem; obdavčitev vlagateljev, ki je odvisna od države bivanja
    Francija Nepremičninski investicijski Sklad (Fonds de Placement Immobilier, FPI) in podjetje, katerega osnovni dejavnosti poslovanja z nepremičninami (Société de Placement à Prépondérance Immobilière, SPPICAV); upravlja francoski ali registrirana v drugi državi EU, družba za upravljanje, Kapitala v višini 500 tisoč evrov v prvih 3 letih po ustanovitvi; vsaj 60 % sredstev mora biti nepremičnin; najmanj 85% sredstev v najem dohodek in (za SPPICAV) 100% kapitalski dobički, ki je razdeljen na vlagatelje Brez davka na Sklad ravni; javna sredstva, da so lahko izvzete od 3 odstotkov davka Ni na voljo sporazumi o izogibanju dvojnega obdavčevanja; sredstva FPI mala
    Читайте также:  {:sl}Nepremičnine v Franciji za vse okuse: svetovanje za priseljence in vlagatelji

    Ta material se lahko uporablja v informativne namene. Nepremičnine naložbe vključujejo tveganja, vključno s tveganjem izgube vrednosti vloženega kapitala. Razumeti nianse, ki vam bo pomagal usposobljeni strokovnjaki v naložbe. Tranio priporoča, da se posvetuje mu pred vlaganjem.

    Julija Kozhevnikova, Tranio