{:sk}

Podľa JLL, prvej polovici roku 2016 v globálnom komerčné nehnuteľnosti investovali približne 260 miliárd eur, čo je o 10% menej ako v prvej polovici roku 2015. Je to do značnej miery z dôvodu poklesu činnosti v dvoch hlavných trhoch sveta — usa, kde investície v amerických dolároch znížila o 16% v dôsledku silnejšej meny v UK (-28 %), ktorá prevládala neistota v súvislosti s «Broksita».

Zvážte ziskové realitných trhoch siedmich krajín:

  • Rakúsko,
  • UK
  • Nemecko
  • Španielsko
  • USA,
  • Francúzsko
  • V českej Republike.

Rakúsko

Investície. V prvej polovici roku 2016 v komerčných nehnuteľností Rakúsko investuje 1,5 miliardy eur, čo je 8.5 krát viac ako v rovnakom období roku 2015. Je to preto, že v prvých šesť mesiacov roka bolo uzatvorených niekoľko významných transakcií, vrátane predaja IZD veža na 270 miliónov eur. Na Rakúskom trhu dominuje investori z Nemecka.

Úradov. Úrady predstavoval 54% z investície v prvých šiestich mesiacoch roka. Vo Viedni dopyt prevyšuje ponuku a prázdna, len 6 % priestorov. Aktivity na office trhu spomaľuje a nedostatočný prívod. Priemerný výnos je 4.2% ročne.

Komerčné nehnuteľnosti. V prvom štvrťroku 2016 v segmente bolo investovaných len 1% investície, ale v roku 2015 to má dostalo približne štvrtinu kapitálu. Priemerný výnos je 4-5 %.

Sklady. Sektor chýba kvalitný produkt. Zákazníci skladoch, vo väčšine prípadov je ich vlastné, a nie prenajať. Výnos — 6.5% vo Viedni a 7% v Grazi.

Bývanie. Od roku 2008 do 2015, apartmán ceny vo Viedni sa zvýšil o 75 %. Medzi kupujúcimi v kapitálovom trhu 40 % — cudzincov. Priemerný výnos na bývanie je 3.5 — 4 %.

Typ nehnuteľnosti Prenájom,
Euro/m2
za mesiac
Ročná
dynamika
prenájom, %
Ceny
Euro/m2
Ročná
dynamika
ceny, %
Výnos,
%
Prognóza
pre 2016-2017
Viedeň
Úrady 20,8 -0,6 6 087,8 13,9 4,1
Street retail 240,0 0,0 82 285,7 17,1 3,5
Nákupné centrá 88,0 0,0 20 705,9 2,9 5,1
Sklady 4,8 0,0 876,9 11,5 6,5
Apartmán (dlhodobý prenájom) 14,4 V 2,0 4 928,0 8,4 3,5
Graz
Úrady 11,3 0,0 2 076,9 9,2 6,5
Street retail 88,0 0,0 24 000,0 8,0 4,4
Nákupné centrá 40,0 0,0 7 619,0 3,2 6,3
Sklady 4,0 0,0 685,7 7,1 7,0
Apartmán (dlhodobý prenájom) 11,3 A 2.8 3 055,0 3,6 4,4

UK

Investície. UK — najväčší Európsky trh s nehnuteľnosťami. V roku 2015, komerčné subjekty z tejto krajine bolo investovaných 73 miliárd eur, z ktorých takmer polovica sa vyskytli vo väčšom Londýne. S 43% investorov sú cudzinci, väčšinou Američanov. V prvej polovici roku 2016 objem investícií v tomto segmente dosiahol približne 29 miliárd eur, čo je o 28% menej v porovnaní s rovnakým obdobím roka 2015.

Úradov. V prvom štvrťroku 2016 pre kancelárie tvorili 42% z investície. Prenajíma sa zvyšujú ziskovosť je znížená. Úrady v prémiovom segmente v Londýne priniesť z 3,6% ročne.

Komerčné nehnuteľnosti. V prvom štvrťroku 2016 v segmente bolo investovaných 14 % z investície. Miera návratnosti premium objekty ulici maloobchod majú tendenciu znížiť (na úrovni 3,4% za rok v Londýne).

Sklady. V prvom štvrťroku 2016 na skladoch predstavovala 12 % nákladov. Rozvoj sektora mohli ťažiť z rastúcich v on-line Obchodu v krajine. Výnos z sklady v Londýne je 4.8 %.

Bývanie. Od roku 2007 (predchádzajúci vrchol) do roku 2015 bývanie v Londýne, vzrástla o 50 %. V BRITÁNII v tom istom období bol rast iba 7 %. Ziskovosť apartmány v Britskej metropole bola 2,4 %.

Typ nehnuteľnosti Prenájom,
Euro/m2
za mesiac
Ročná
dynamika
prenájom, %
Ceny
Euro/m2
Ročná
dynamika
ceny, %
Výnos,
%
Prognóza
pre 2016-2017
Londýn
Úrady 100,0 9,5 33 333,3 17,1 3,6
Street retail 500,0 7,7 176 470,6 15,6 3,4
Nákupné centrá 415,0 -5,0 124 500,0 0,9 4,0
Sklady 16,3 0,0 4 126,3 5,3 4,8
Apartmán (dlhodobý prenájom) 25,0 6,2 12 574,0 8,2 2,4
Manchester
Úrady 39,2 1,6 9 400,0 1,6 5,0
Street retail Z 135.0 5,8 38 117,6 18,2 4,3
Nákupné centrá 175,0 1,5 44 210,5 6,8 4,8
Sklady 7,3 4,3 1 581,8 4,3 5,5
Apartmán (dlhodobý prenájom) 12,4 n/a 3 402,0 3,5 4,4
Читайте также:  {:sk}Päť "horúce" investície v hoteli nehnuteľností

Nemecko

Investície. Nemecko je druhý najväčší na trhu nehnuteľností v Európe po BRITÁNII. V prvej polovici roku 2016 v obchodné priestory Nemecko investovala výške 17,5 miliardy eur, čo predstavuje 4 % menej v porovnaní s prvou polovicou roka 2015. O 40 % investorov boli cudzinci.

Úradov. V prvom štvrťroku 2016 pre kancelárie takmer polovica investícií. V mestách «big sedem» dopyt rastie rýchlejšie, než dodanie, nájomné je drahé, a výnos je znížená. Kvalita úrady, aby o 4 % ročne.

Komerčné nehnuteľnosti. V prvom štvrťroku 2016 v segmente bolo investovaných 20 % investície. Miera návratnosti premium objekty ulici maloobchod majú tendenciu klesať. V priemere, ktoré vytvárajú 3-4 % ročne.

Sklady. V prvom štvrťroku 2016 do skladu mal 10 % nákladov. Vzhľadom na nedostatok kvality dodávok a silný dopyt výnos je znížená (5-6% ročne).

Bývanie. Od roku 2011 do roku 2015 bývanie v Nemecku vzrástol v priemere o 55 %, v Mníchove o 65 %, v Berlíne — takmer 2 krát. Dlhodobý prenájom apartmány prináša v priemere o 3 %.

Typ nehnuteľnosti Prenájom,
Euro/m2
za mesiac
Ročná
dynamika
prenájom, %
Ceny
Euro/m2
Ročná
dynamika
ceny, %
Výnos,
%
Prognóza
pre 2016-2017
Berlín
Úrady 17,8 6,7 5 340,0 20,0 4,0
Street retail 244,0 1,7 77 052,6 9,7 3,8
Nákupné centrá 92,0 0,0 25 976, 5 11,8 4,3
Sklady 5,8 4,5 1 200,0 13,6 5,8
Apartmán (dlhodobý prenájom) 10,3 1,1 3 651,1 10,5 3,4
Mníchov
Úrady 26,8 0,0 8 691,9 4,1 3,7 V
Street retail 296,0 0,0 107 636,4 6,1 3,3
Nákupné centrá Z 126.7 0,0 38 984,6 9,0 3,9
Sklady 7,0 7,7 1 555,6 19,7 5,4
Apartmán (dlhodobý prenájom) 17,2 2,2 7 353,0 8,9 2,8

Španielsko

Investície. V roku 2015 objem investícií v španielske nehnuteľnosti vyvrcholil po kríze 13 miliárd eur, čo je o 25% viac oproti roku 2014. Avšak, v prvom polroku 2016 v segmente bolo investovaných 3,4 mld eur, čo je o 20% menej v porovnaní s rovnakým obdobím predchádzajúceho roka. Počet zahraničných investorov zvyšuje: v roku 2015, podiel cudzincov v komerčných nehnuteľností na trhu, bol o 50 % v prvej polovici roka 2016 — už 73 %.

Úradov. V roku 2015, sektor predstavoval 43 % z investície. Dopyt na prenájom v Madride a Barcelone bola najvyššia v posledných 9 rokov. Napriek tomu, že trh je stále vysoký podiel neobsadených priestorov v Madride sú prázdne 15.9% z úradov v Barcelone — 14 %, výnosov v Madride a Barcelone je 4.3 a 4.5%, resp.

Komerčné nehnuteľnosti. V roku 2015, v nákupných centier a komplexy Španielsko bolo investovaných 2.65 miliardy eur (záznam na 10 rokov). Výnos z ulice maloobchod umožňuje až o 4 %, nákupné centrá — 5 %.

Sklady. Dopyt v Madride a Barcelone prevyšuje ponuku, a počet voľných miest je rýchlo klesá. Výnos o 7 %.

Bývanie. Od roku 2007, keď španielsky trh dosiahol vrchol do roku 2015 (obdobie dne po kríze) bývanie v Španielsku klesol o 43 %. Najväčší potenciál na rast cien na trhoch v Barcelone a Madride. Ziskovosť apartmány — o 5 %.

Typ nehnuteľnosti Prenájom,
Euro/m2
za mesiac
Ročná
dynamika
prenájom, %
Ceny
Euro/m2
Ročná
dynamika
ceny, %
Výnos,
%
Prognóza
pre 2016-2017
Madrid
Úrady 16,7 3,2 4 705,9 19,0 4,3
Street retail 204,0 4,1 65 280,0 18,0 3,8
Nákupné centrá 35,3 0,4 8 479,2 0,4 5,0
Sklady 4,9 3,5 861,3 5,8 6,9
Apartmán (dlhodobý prenájom) 11,8 9,6 2 751,0 1,7 5,1
Barcelona
Úrady 13,3 13,9 3 555,6 31,6 4,5
Street retail 220,0 1,9 70 400,0 15,5 3,8
Nákupné centrá 36,8 0,0 8 832,0 0,0 5,0
Sklady 4,9 3,5 861,3 9,5 6,9
Apartmán (dlhodobý prenájom) 13,9 17,6 3 518,0 5,4 4,7
Читайте также:  {:sk}Top 10 krajín pre zámorské kúpu nehnuteľností: výber Rusi v roku 2015

USA

Investície. Podľa JLL, 2009-2015 rokov, investície do AMERICKÝCH komerčných nehnuteľností vzrástli o 20 až 25 % ročne. V prvej polovici roku 2016 tomto segmente bolo investovaných 108 miliárd eur, čo je o 16% menej vo vzťahu k roku 2015. Obchodný trh s nehnuteľnosťami, USA zostáva najväčším na svete.

Úradov. Voľné pracovné miesto miera klesá, nájomné je drahé, znižuje väčšina (72 %) trhoch. Priestory výnos v priemere 4,4% ročne.

Komerčné nehnuteľnosti. V Miami, new Yorku a San Francisco je prázdna pre 2-3% z priestorov kvalitu návrhov nie je dosť. Podiel voľných priestorov v prvej polovici roku 2016 mal tendenciu sa zvyšovať. Priemerný výnos je 4,6 %.

Sklady. Podľa prieskumu PwC, sklady — najsľubnejších segmente komerčných nehnuteľností trhu Spojených Štátov v roku 2016. Jedným z hlavných rizík tu — nosenie oblastiach, ako polovica takýchto zariadení v Spojených Štátoch postavený v roku 1980 alebo skôr. Podiel neobsadených priestorov v tomto sektore klesá, nájomné je drahé, sa znižuje. Sklady v Spojených Štátoch priniesť v priemere o 5 % ročne.

Bývanie. Bytový dom — s silného a trvalo udržateľného komerčných nehnuteľností sektora v Spojených Štátoch. V roku 2015, objekty tohto typu prilákali 30 % investície. Od roku 2016, USA ceny sú stále 5 % pod maximom v roku 2007 v Miami o 22 %. Špeciálna poznámka je new York, kde je bývanie 13% drahšie ako vo vzťahu k roku 2007. Priemerný výnos na obytných nehnuteľností v USA je 4.4 %.

Typ nehnuteľnosti Prenájom,
Euro/m2
za mesiac
Ročná
dynamika
prenájom, %
Ceny
Euro/m2
Ročná
dynamika
ceny, %
Výnos,
%
Prognóza
pre 2016-2017
New York
Úrady 50,2 5,6 14 178,8 11,8 4,3
Street retail 450,0 4,7 154 285,7 12,2 3,5
Nákupné centrá 51,0 5,4 10 633,0 10,0 5,8
Sklady 4,8 6,4 1 049,8 13,6 5,5
Apartmán (dlhodobý prenájom) 40,9 3,9 14 009,2 7,0 3,5
Miami
Úrady 13,0 7,0 3 473,3 18,9 4,5
Street retail 200,0 1,8 61 935,5 18,2 3,9
Nákupné centrá 68,2 4,4 14 237,2 8,9 5,8
Sklady 6,2 0,4 1 273,9 4,7 5,9
Apartmán (dlhodobý prenájom) 16,1 7,2 2 907,0 5,7 4,0

Francúzsko

Investície. Objem investícií do komerčných nehnuteľností v Francúzsko v roku 2015 dosiahne osemročný vysoká 26 miliárd eur. V prvej polovici roku 2016 v takýchto zariadeniach tu boli investované 9.1 miliárd eur, čo je o 16% viac ako v rovnakom období roku 2015. Rast investícií vzhľadom na skutočnosť, že boli podpísané tri ponuky v hodnote viac ako 500 miliónov EUR. Asi jednu tretinu investorov na francúzskom trhu sú cudzinci.

Úradov. Kvalita dodanie nie je dosť, dopyt prevyšuje ponuku, miery návratnosti majú tendenciu klesať. Kancelárie v prémiovom segmente výnos v priemere 3.25% ročne.

Komerčné nehnuteľnosti. Vo Francúzsku postavený trochu nákupné zariadenia, a nový návrh je vytvorený najmä z dôvodu sanácie. Výnosy sú na historických minimách (asi 3% pre objekty ulici maloobchod v Paríži).

Sklady. Investícií v tomto sektore je zanedbateľné a tvoria len 3 % z celkovej investície. Dopyt prevyšuje ponuku, miery návratnosti majú tendenciu klesať. Sklady prinášajú v priemere o 6% ročne.

Bývanie. Francúzsky trh s bývaním je relatívne kľudné počas obdobia krízy. Ročná dynamika cien je v rozsahu od -2 do +2 %. V prvom štvrťroku 2016 boli ceny o 8% nižšia relatívna na vrchol treťom štvrťroku 2011. Ziskovosť je bývanie o 3-4 %.

Typ nehnuteľnosti Prenájom,
Euro/m2
za mesiac
Ročná
dynamika
prenájom, %
Ceny
Euro/m2
Ročná
dynamika
ceny, %
Výnos,
%
Prognóza
pre 2016-2017
Paríž
Úrady 52,7 0,4 16 853,3 10,4 3,8
Street retail 885,0 0,0 354 000,0 16,7 3,0
Nákupné centrá Z 166.7 0,0 50 001,0 12,5 4,0
Sklady 4,6 1,9 947,6 18,6 5,8
Apartmán (dlhodobý prenájom) 26,2 -0,8 8 543,5 0,9 3,7 V
Lyon
Úrady 18,0 0,0 4 500,0 14,6 4,8
Street retail 175,0 4,3 52 500,0 17,3 4,0
Nákupné centrá 126,0 15,4 43 200,0 23,6 3,5
Sklady 3,9 0,0 784,0 12,5 6,0
Apartmán (dlhodobý prenájom) 11,7 -2,3 3 052,2 0,4 4,6
Читайте также:  {:sk}CBRE: investície do hoteliérstvo v Taliansku a Francúzsku výrazne zvýšil

Česká Republika

Investície. V prvej polovici roka 2016, komerčných nehnuteľností investície v českej Republike klesli o 29% na 956 miliónov eur. Napriek tomu, výška investovaných v segmente fondov 39% nad priemerom za posledných 10 rokov.

Úradov. Dopyt prevyšuje ponuku, miery návratnosti majú tendenciu klesať. V Prahe najpopulárnejších úrady triedy «A». Prázdny je 14.6 % priestorov. Priemerná miera návratnosti v prémiovom segmente a 5,5 %.

Komerčné nehnuteľnosti. Ako office trhu, v sektore komerčných zariadení dopyt tiež prevyšuje ponuku a miery návratnosti majú tendenciu klesať. Priemerný výnos objekty, ulice, maloobchod v prémiovom segmente 5.25 %.

Sklady. Voľných pracovných miest klesol na päť-rok nízka (5 %) a vysoký dopyt po palivách špekulatívnu výstavbu. Priemerný výnos vysoko kvalitné sklady je 6,5 %.

Bývanie. Apartmán ceny v českej Republike dosiahli dno v roku 2013 a odvtedy sú stále rastie. V roku 2015 sa zvýšili o 4.5 %. O 40 % predaných v roku 2015 v Prahe bytových jednotiek sú apartmány s jednou spálňou. Bývanie v meste českej republiky prináša v priemere 3,7 % ročne.

Typ nehnuteľnosti Prenájom,
Euro/m2
za mesiac
Ročná
dynamika
prenájom, %
Ceny
Euro/m2
Ročná
dynamika
ceny, %
Výnos,
%
Prognóza
pre 2016-2017
Praha
Úrady 15,2 2,6 3 172.2 11,5 5,8
Street retail 160,0 8,1 45 176,5 20,8 4,3
Nákupné centrá 56,0 0,0 12 800,0 9,5 5,3
Sklady 4,0 4,3 711,1 8,2 6,8
Apartmán (dlhodobý prenájom) 9,2 17,1 3 027,0 4,5 3,7 V
Brno
Úrady 10,7 8,3 1 551,5 14,9 8,3
Street retail 70,0 0,0 10 838,7 3,2 7,8
Nákupné centrá 45,0 2,6 6 967,7 9,2 7,8
Sklady 4,1 0,0 607,5 3,1 8,0
Apartmán (dlhodobý prenájom) 6,7 10,8 1 807,0 4,5 4,4

Podľa prognóz Cushman & Wakefield, v roku 2016 celkové investície do komerčných nehnuteľností EÚ (okrem spojeného kráľovstva trhu), bude o 10% vyššia ako v roku 2015 a v UK — 25% nižšia. Pokles aktivity investorov v Spojenom Kráľovstve môžu byť spojené s «Broksita». Podľa prognózy z JLL, objem investícií na trhu v USA v roku 2016 klesne o 10% a 15% z roka na rok. Hlavným dôvodom je nedostatok zaujímavých návrhov, a makroekonomickej neistoty.

Výnosy v rozvinutých trhoch v posledných rokoch má tendenciu znížiť vzhľadom na vysoký dopyt po nehnuteľnosti v prémiovom segmente a zvyšovanie cien. Odborníci očakávajú, že tento trend bude pokračovať aj v 2016-2017. Nájomné a ceny nehnuteľností budú tiež rásť. Podľa prognóz od spoločnosti Standard & Poor ‘ s, nehnuteľností pôjdu hore aj v UK, a to aj napriek «Brakit»: v roku 2016, rast bude 5 %, a v roku 2017 ceny klesnú o približne 2 %.

  USA UK
Ročná dynamika investície, % −10–15 -25 +10
Výnos Zníži alebo zostanú na bývalej úrovni Znižuje v prémiovom segmente, zvýšenie priemernej ceny segment Znižuje v prémiovom segmente, zvýšiť alebo zostanú v strednodobom cenovom segmente
Prenájom sadzieb Zvýšenie Zostanú na rovnakej úrovni v prémiovom segmente Zostane na bývalej úrovni alebo sa zvýši
Spotreba energie od nájomníkov Zostane na bývalej úrovni alebo sa zvýši Zostane rovnaký, alebo na jeseň Zostane na bývalej úrovni alebo sa zvýši
Ceny nehnuteľností

Yulia Kozhevnikova, Tranio