{:sk}

Prieskum, ktorý uskutočnil Tranio v roku 2017, ukázali, že väčšina realitných kancelárií (81 %) sa domnievajú, že ruskí investori zriedka dať peniaze do realitných fondov.

Čoskoro sa však tento spôsob investovania môže sa stal viac populárne. «Podľa našich prognóz v rokoch 2017-2018 bude Rusi ak sa chcete dozvedieť viac o realitné fondy, a postupne sa pohybovať v tomto smere. To je často pohodlnejšie, formát ako nezávislý nákup a následné vedenie zariadenia,»— hovorí managing partner Tranio Georgij Kachmazov.

V tomto článku vám vysvetlíme ako používať finančné prostriedky na investovanie do projektov súvisiacich s výstavbou a prevádzkou nehnuteľností.

Realitné fondy práce na schéme:

  • Fond určí správcovská spoločnosť (Fond manažéri);
  • investori investovať do Fondu,
  • peniaze manažéri Fondu na nadobudnutie nehnuteľnosti;
  • Fond manažéri budú vytvárať a odosielať zisku Fondu,
  • časť zisku distribuované medzi investormi: zarobia na to, že v pomere ich podielu na Fondu dostávať podiel z výnosov z prenájmu alebo predaja.
  • Investičné fondy veľa výhod:

    • malé prahová hodnota enter — od 1. tisíc až 30-tisíc eur (pre porovnanie: ak chcete kúpiť tekuté apartmány vyžaduje minimálne 100 tisíc eur);
    • jednoduchý nákup-predaj akcií a jednotky (verejných zdrojov to môže byť vykonané kedykoľvek);
    • odborné riadenie (nie je potrebné stráviť osobné time management);
    • diverzifikácia investičného portfólia;
    • väčšie likvidity v porovnaní s investíciami priamo v nehnuteľnosti.

    Avšak, tam je významný nevýhodu: je ťažké nerezidentom investovať do zahraničných fondov.

    Hovorí odborník Tranio Alexander Chernov: «Investovať do Amerických fondov fyzické osoby nerezidenti to je ťažké, a to z niekoľkých dôvodov. Väčšina platforiem sú organizované ako realitné investičné fondy (Real Estate Investment Dôveruje, REITs), ktoré sú oslobodené od dane a shift bremeno daní z príjmov z investície do nehnuteľností pre svojich akcionárov (investorov). Táto štruktúra je výhodné pre NÁS obyvateľov, ktorý je často používaný pre investičné fondy z ich odchodu do dôchodku investičné účty, ktoré zase majú tiež preferenčný režim zdanenia. Ale zahraniční investori, ktorí investujú do takýchto USA fondov bude musieť platiť významné z príjmov právnických osôb a samostatne zárobkovo podať daňové priznanie v USA, ako prostriedky, nie sú daňovým zástupcom. Okrem toho, že Vyhlásenie je pracné a nákladné procesu. Potenciálnych investorov z Ruska bude tiež čelia ťažkostiam pri prevode peňazí z ruskej banky v Americkom Fondu účtov a k návratu kapitálu na účty v ruskej Federácii. Väčšina platforiem nie sú navrhnuté na prácu s cudzincami, a predpokladať, že investori majú na Bankový účet v Spojených Štátoch. Zároveň otvoriť nás Bankový účet bez toho, číslo sociálneho zabezpečenia, USA, adresa alebo dlhodobé vízum je problematické, v každom prípade si vyžadujú osobnú účasť a cestovanie v tejto krajine.»

    Avšak, podľa Riaditeľa finančné služby Tranio Cyrila Schmidt, investovať v REIT na burze — do cenných papierov. «V tomto prípade podať daňové priznanie v USA nemajú,» hovorí.

    Druhy fondov,

    Pre tých, ktorí stále rozhodol z týchto investícií, pre začiatok, je dôležité vedieť, aký typ Nadácie pochopiť, ako a v akej lehote bude prinášať zisk.

    Existuje niekoľko typov fondov.

    1) použitie zisku:

      Akumulácia Fondu
    (Akumulácia, Acc)
    Fond zameraný
    výnosy
    (Výnos Inc)
    Spôsob použitia zisku Zisky sa investujú späť do Fondu na kúpu ďalšie funkcie alebo zásob Zisk je pripísaná na Bankový účet investora
    Účel Fondu Rast a zvýšiť základné objekty generovať dodatočný výnos Jediný príjem

    Väčšina fondov je zameraná aj na rozšírenie a generovanie príjmu.

    2) ponuky na výmenu:

      Uvedené
    (uvedené)
    Nekótované
    (nekótované)
    Emisia akcií Vydávanie akcií Nie je problém akcie
    Právne postavenie — realitné investičné fondy (Real Estate Investment Dôveruje, REITs)
    — spoločnosť real estate akciová spoločnosť
    — podielových fondov (investičné fondy alebo investičné fondy)
    — penzijné fondy (dôchodkové)
    z komanditná (limited partnerships)

    «Informácie, ktoré nie sú uvedené zdroje dostupné pre investorov nie je menej, než je v zozname. To je dobre regulované odvetvia. Investovanie do podielových investičných fondov retailových investorov jednoduchšie než Fondu na výmenu, a tento segment trhu ako transparentné, ako je to možné,» hovorí Cyril Schmidt.

    3) pokiaľ ide o investície:

      Otvorené
    (otvorených)
    Zatvorené
    (uzavretého)
    Čas pred predajom akcií Investor môže kúpiť jednotiek alebo aby predložili akcie na odkúpenie správcovskej spoločnosti na ktorýkoľvek pracovný deň Vytvorený na dobu určitú (5-10 rokov). Počas tohto obdobia investor nemôže odstúpiť svojich finančných prostriedkov z Fondu. Vykúpenie jednotka sa vyskytuje, keď likvidácie Fondu
    Likvidity Vysoká Nízka

    Fondy špecializujúca sa na nehnuteľnosti a prenájom, môžete byť otvorené a uzavreté. Avšak, väčšina fondov zahrnutých v stavebníctve— zatvorené, tak dlho, ako je objekt je postavený, peniaze na odstúpenie nie je možné: investovali v zápletka, pit, rozostavanej budovy. Odstúpiť z investície po ukončení výstavby a predaj stavieb, pri Fondu zobrazia v fondy (však investor môže predávať svoj podiel na ďalší investor). Napríklad, Fond otvorí v roku 2015, zbierať požadovaný objem prostriedkov od investorov a stavia na peniaze objekty na päť rokov. Po peniaze sa zbierajú, Fond je odročil, v roku 2020 predáva objektu a výťažku uhradí investorov zisk.

    Читайте также:  {:sk}Investor zo Saudskej Arábie sa stane novým vlastníkom hotel "Crillon"

    Prostriedky by mali byť odlíšené crowdfunding platformu, tiež tvoria kolektívneho investovania. «Hlavný rozdiel je, že na rozdiel od fondov v crowdfunding investor často zvolí, ktoré projekty investovať, a nie je viazaný povinnosťami v predstihu,» hovorí Alexander Chernov.

    Investičná stratégia

    Investor je dôležité vedieť, čo stratégia funguje Fondu posúdiť riziká a ziskovosť. Stratégia existujú štyri typy.

    Investičná stratégia

    Tranio Údajov

    Stratégia Iné
    mená
    Podstata Riziká Výnos*
    Jadro Kúpiť a Držať
    («kúpiť a držať»)
    Kúpu nehnuteľností na prenájom bez zapojenia úveru Nízka Nízka
    (2-3 %)
    Základná Plus Kúpu nehnuteľností na prenájom v off-center polohy pomocou páky Priemerná Priemerná
    (5 až 7 %)
    Pridaná Hodnota Pridaná Hodnota
    («rast nákladov»)
    Sanácia (nákup vlastnosti pre rekonštrukcie, opravy a predaj za vyššiu cenu) Stredne vysoké Stredne vysoké
    (7-10 %)
    Oportunistické Výstavba, nákup nezastavané pozemky, objekty s encumbrances Vysoká Vysoká
    (10 %)

    * v Západnej Európe a Spojených Štátoch

    Väčšina fondov, ktoré fungujú iba na jednom stratégie. Ale niektorí si vybrať dva alebo tri napríklad Core, Core Plus a Pridanej Hodnoty. «V Európe a Spojených Štátoch, pokiaľ ide o kapitálové fondy dominuje Core a Core Plus, pretože je významný podiel na všetkých najdrahší a veľkých inštitucionálnych zariadeniach,» hovorí Alexander Chernov.

    Tie fondy, ktoré pracujú v rámci Jadro stratégie, vyberte si osvedčené, nízkym rizikom trhy s stabilného dopytu a vyšších cien, a preto ponúkajú nízke nájomné výnos (2-3 %). Fondy, ktoré preferujú Core Plus stratégie, dať vyšší výnos (7 %), pretože investície do menej Centrálne umiestnenie a použitie pákového efektu. Nakoniec, fondy špecializujúca sa na Pridanú Hodnotu, môže poskytnúť konečný výnos až do výšky 10% vzhľadom na skutočnosť, že investície investorov prostriedkov na rozvíjajúcich sa trhoch, napr. tie, pri ktorých sa očakáva gentrification, a získať zariadení v rekonštrukcii na predaj za vyššiu cenu.

    Príklady fondov a ich stratégie

    «Investori majú rôzne úlohy: niekto potrebuje na zachovanie kapitálu, s minimálnym rizikom a vráti a niekto je ochotný veľké riziko, a očakáva, že vyššie percento na investovaný kapitál. Western trhu realitných fondov ponúka širokú škálu stratégií, úroveň rizika a návratnosti pre svojich klientov»— povedal Giorgi Kachmazov.

    Niektoré zahraničné realitné fondy a ich stratégie

    Údaje fondov

    Fond Aberdeen Majetku Dôvery Henderson Právne A Všeobecné PropFund US Masters Nehnuteľností na bývanie Financovať
    Tento typ Fondu Vonkajšie uvedené Vonkajšie uvedené Vonkajšie uvedené Zatvorené, ktoré nie sú uvedené Vonkajšie uvedené
    Právomoc UK UK UK Nemecko Austrália
    Stratégia Jadro Jadro Jadro Základná Plus Pridaná Hodnota
    Minimálny rozpočet 5 000 £ 1 000 £ (Acc)
    3 000 000 £ (Inc)
    500 £ 30 000 € N/a
    Geografia
    objekty
    BRITÁNII (Londýn) UK (South East England) UK Nemecko (Berlín a okolie, a tiež mestách s populáciou viac ako 50 tisíc ľudí) USA (new York, new Jersey; podhodnotené miestach)
    Typy
    objekty
    50% komerčné, 20% lekárov Komerčných a kancelárskych nehnuteľností 22 % priemyselných zariadení, zvyšok — obchody, kancelárie, retail parky, sklady Apartmány Lacné dom pre 1-4 rodiny a multi-family budovy na 20 až 100 apartmány
    Výnos,
    % ročne
    2.0 2.5 3,1 2,8 7,0–10,0 N/a
    Dlhové zaťaženie
    (LTV, %)
    75-80 N/a

    Podľa štúdie Európskej Asociácie pre investorov v nekótovaných realitné fondy (Európska Asociácia pre Investorov v nekótovaných Nehnuteľností Vozidiel, INREV), väčšina investorov v roku 2016, zvolili stratégiu Pridanej Hodnoty alebo Core. V porovnaní s rokom 2015, podiel Jadra a Pridaná Hodnota zvýšila (z 82,2 na 86.2 %) a Oportunistic znížil (zo 17,8 13.8 %). To naznačuje, že v roku 2016, investori boli menej ochotní riskovať, než predtým. Štúdia tiež zistila, že najpopulárnejších trhov na investície — nízke riziko (Nemecko, Francúzsko a veľká BRITÁNIA).

    V určitých trhov podiel oportúnnych stratégií môže byť vyššia. Napríklad, podľa JLL, Španielsko v roku 2015, to bolo 28 % (keďže Core a Core Plus — 35 %). Táto krajina je charakteristická väčšie riziká, ako napríklad v BRITÁNII a Nemecku, a investorov, ktorí sa rozhodnú Španielsku, ako pravidlo, sú ochotní prijať viac rizík.

    Читайте также:  {:sk}Päť dôvodov, prečo kúpiť v zámorí nehnuteľnosti vo výstavbe

    Minimalizácia rizika a diverzifikácie

    Výnos fondov investorom nie je zaručená. To závisí sú drahšie alebo lacnejšie majetku, a dopyt po požičovňa a prenájom sadzieb dynamics.

    Rovnako ako u akejkoľvek investície, investície do realitných fondov zahŕňať riziká. Vyšší výnos, tým vyššie riziko.

    «Jedným z hlavných rizík Fondu — default manažérov. Je dôležité vybrať si spoločnosť, s dobrou história, povesti, transparentné vykazovania a jasnú stratégiu,» hovorí George Kachmazov.

    Najviac finančných prostriedkov snažiť minimalizovať riziko kombinovaním rôznych stratégií a diverzifikáciu portfólia.

    Hlavné riziká a spôsoby, ako minimalizovať ich

    Tranio Údajov

    Riziká Finančné prostriedky sú poistené proti rizikám
    Makroekonomické riziká
    (kríza, inflácia, atď.)
    Výber stabilné trhy (napr., investície do «veľkého sedem» v Nemecku) a diverzifikácie (napríklad 80 % kapitálu môže byť investovaných v nákupných centrách alebo úrady a 20% v logistických centrách a domovoch)
    Trhové riziko
    (padajúce ceny nehnuteľností, lacnejšie nájomné)
    Menové riziko
    (napríklad Austrálsky investičného Fondu v Spojených Štátoch existuje riziko znehodnotenia AMERICKÉHO dolára)
    Legislatívne riziko
    (zmeny v legislatíve)
    Predaj za cenu nižšiu nákupu Kúpiť v podhodnotené oblastiach, ktoré sú očakávať, alebo sú gentrification alebo regenerácia
    Riziko spojené s financovaním
    (v budúcnosti, Fond nemôže prijímať priaznivé podmienky na úvery)
    Úvery s pevnou úrokovou sadzbou, LTV nie viac ako 50 %
    Neplatenie nájomného od nájomníkov Spoľahlivé nájomníkov s dobrou úverovou históriou (veľké spoločnosti ako Sainsbury ‘ s, štátne podniky), niekoľko nájomníkov
    Riziko prestojov Na výber má už boli prenajaté objekty s minimálna obsadenosť kurzu o 80-95 % v oblastiach s rozvinutým dopravné prepojenia a na trh práce; dlho a tvrdo na prenájom
    Riziko zvýšené náklady na údržbu Výber kvalitných zariadení (bývanie, nevyžaduje opravu, «zelené» kancelárie budovy, triedy, atď.)

    Mnoho prostriedkov diversifitsirovat svoje investičné portfólio, t.j. investovať investorom do nehnuteľností z viacerých typov v rôznych krajín, ktoré používajú viaceré stratégie a investičných oblastiach. Okrem nehnuteľnosti, Fond môže zachovať malú časť finančných prostriedkov v hotovosti alebo cenných papierov. Tam sú aj fondy, ktoré nie investovať priamo v zariadení, a investovať do iných fondov, alebo spoločností, ktoré sú zapojené do nehnuteľností.

    Príklad štruktúrovanie Fond v portfóliu predmetom diverzifikácie

    Ako investovať?

    Projekty Core a Core Plus je najmenej riskantné, ale vy môžete zarábať viac vďaka Pridanej Hodnoty a stratégie.

    «Jeden odporúčania č. Výber závisí od účely investície a určených investícií v klientskom portfóliu. Napríklad, ak sa 80 % zdrojov, ktoré už boli investované v spoľahlivé nástroje a potreby nástroj na zvýšenie ziskovosti, to je ešte 20% by mohla byť zameraná na projekty Pridanú Hodnotu,» hovorí Alexander Chernov.

    Podľa George Kachmazov, tí, ktorí chcú investovať do Pridanej Hodnoty, zvlášť sa odporúča zvoliť jasné trhoch a zabezpečiť finančné prostriedky na minimalizáciu rizika.

    «To sa odporúča zvoliť fondov s sľubné stratégie, t. j., investície do tejto triedy nehnuteľností, ktoré budú v dopyte na horizonte 10-20 rokov— povedal Giorgi Kachmazov.— Podľa nášho názoru, tento micropatent a domovoch dôchodcov. Tiež je dôležité vybrať vinohradníckej oblasti, kde je gentrification, ktoré z objektívnych dôvodov, bude viac kvapalina po 10 rokoch. Fondy, ktoré investujú do perspektívnych a súčasnej stratégie, bude pravdepodobne prinesie investorovi výnos.»

    Príloha: funkcie Európskych realitných fondov

    Údaje PwC

    Krajina Právne postavenie Požiadavky na financovanie Klady Nevýhody
    Rakúsko Realitný Fond (Immobilien-Sondervermögen), je Fondu otvoreného typu, nie právnická osoba; spravuje Rakúska správcovská spoločnosť (Kapitalanlagegesellschaft, KAG) je buď OOO (Gesellschaft mit beschränkter Haftung, GmbH), alebo akciová spoločnosť (Aktiengesellschaft, AG) Investície aspoň 10 krát v 4 rokov Pre všetkých investorov; č dane na Fondu úrovni; dobrý uregulirovanii; Fond vykupuje akcie na žiadosť investorov Obmedzenia druhov nehnuteľností; zvýšenie hodnoty nehnuteľnosti, ktorá je predmetom dane, bez ohľadu na to, či sa predáva
    Špeciálny realitný Fond (Immobilien-Spezialsondervermögen) je Fond nie je právnickou osobou; spravuje Rakúska správcovská spoločnosť (KAG) je buď OOO (GmbH) alebo AO (AG) Investície aspoň 5 krát do 4 rokov Flexibilný nástroj pre inštitucionálnych investorov Obmedzenia na niektoré druhy nehnuteľností; Fond len pre právnické osoby; zvyčajne len dlhodobé investície; zvýšenie hodnoty nehnuteľnosti, ktorá je predmetom dane, bez ohľadu na to, či sa predáva
    UK Finančné prostriedky sú partnerstvá s ručením obmedzeným (Limited Partnership) Žiadne Žiadna daň na Fondu úrovni; nižších daní pre non-resident investorov Štruktúra je viac vhodný pre fondy uzavreté
    Fiškálna transparentné fondov (Daňový Transparentné Fondov, TTFs): autorizované a regulované komanditná (autorizovaný a regulované komanditnej vozidla, ALP) a štruktúra na základe spoločnej dohody vlastníctva (zmluvné spoluvlastníctva usporiadanie, CCA) Žiadne Žiadna daň na Fondu úrovni; nižších daní pre non-resident investorov; nerezidentom môže byť oslobodené od dane z kapitálových ziskov TTF — nový režim činnosti Fondu, t. j. existuje neistota v uznanie medzinárodných organizácií
    Schválená Fondu investícií do nehnuteľností (Majetku Schválených Investičných fondov, PAIF), investičná spoločnosť otvoreného typu (otvorená investičná spoločnosť OEIC) Podmienky sú uvedené individuálne Väčšina článkov Fondu príjmy oslobodené od dane (ale príjem investorov sú zdanené) Prísnej regulácii činnosti Fondu (Služby na monitorovanie finančnej transakcie, Finančného Správania Orgán)
    Nemecko Realitný Fond (Immobilien-Sondervermögen), je Fondu otvoreného typu, nie právnická osoba; riadi nemeckým vedením spoločnosti (KAG) je buď OOO (GmbH) alebo AO (AG) alebo LLC a komanditná spoločnosť (Gesellschaft mit beschränkter Haftung & Compagnie Kommanditgesellschaft, GmbH & Co. KG) Bankové financovanie 30% z celkovej hodnoty nehnuteľností a majetku Spoločné a spoľahlivý nástroj pre všetkých investorov; č dane na Fondu úrovni Na vyplácania podielových ako minimálne dvojročného obdobia držby a ročná výpovedná lehota na odstúpenie od zmluvy
    Vonkajšie osobitného Fondu (Spezial-Sondervermögen) — nie je právnickou osobou; riadi nemeckým vedením spoločnosti (KAG) je buď OOO (GmbH) alebo AO (AG) alebo LLC a komanditná spoločnosť (GmbH & Co. KG) Bankové financovanie nie viac ako 50 % z celkovej hodnoty nehnuteľností a majetku Žiadna daň na Fondu úrovni Len na profesionálne alebo poloprofesionálne investorov
    A closed-end Fondu (Investmentkommanditgesellschaft geschlossene Investície-KG) je komanditná; partner — zvyčajne OOO (GmbH). investori sú partneri s obmedzenými finančnými zodpovednosti Bankové financovanie vo výške 60% z celkovej hodnoty nehnuteľností a majetku Pre všetkých investorov; nie daň na rozdelenie výnosov Nie je k dispozícii dohôd o zamedzení dvojitého zdanenia a Európskej Smernice; Fond môže byť predmetom nemeckom obchodu dane
    Špeciálny Fond (Spezial-Investície-KG); investície JSC (Investmentaktiengesellschaft), alebo komanditná (Investície-KG); hlavný partner — zvyčajne OOO (GmbH). investori sú partneri s obmedzenými finančnými zodpovednosti Žiadne Žiadne zdanenie príjmu na úrovni Fondu Nie je k dispozícii dohôd o zamedzení dvojitého zdanenia a Európskej Smernice; to je len na profesionálne alebo poloprofesionálne investorov
    Luxembursko Finančné prostriedky, ktoré upravuje dohoda o subjekty kolektívneho investovania (Podniky pre Kolektívne investovanie UCIs): Fond colocation (Fonds Commun de Placement, FCP), investičná spoločnosť s variabilným kapitálom (Société d’investissement à Capital Variable, SICAV) investičná spoločnosť s fixného kapitálu (Société d’investissement à Capital Fixe, SICAF); riadi Luxembursko správcovská spoločnosť (správcoch Alternatívnych Investičných fondov, Správca AIF) Maximálne 20 % z fondov môžu byť investované v jednej investície; Bankové financovanie nie viac ako 50% z celkovej hodnoty nehnuteľností; minimálna hodnota majetku — € 1,25 milióna Flexibilné investičné nástroje, je obľúbený u zahraničných investorov; č dane na Fondu úrovni Zdaňovanie investorov, závisí od krajiny pobytu
    Režim špecializovaných investičných fondov (Špecializovaných Investičných Fondov, SIF): na FCP, SICAV, SICAF Maximálne 30 % z finančných prostriedkov môže byť investovaných v jednej investície objektu; minimálna hodnota majetku — € 1,25 milióna Žiadna daň na Fondu úrovni Investorom môže byť len spoločnosti, profesionálnych investorov alebo jednotlivcov, ktorí sú ochotní investovať minimálne 125-tisíc eur, alebo ochotní poskytnúť dokumentáciu skúseností a investícií; zdaňovanie investorov, závisí od krajiny pobytu
    Spoločnosť investovanie do rizikového kapitálu (Société d’investissement sk Kapitálové à Risque, SICAR); môže mať rôzne právne formy (LLC, komanditná, a iné) Nie (pretože investícia je oportunistické) Žiadna daň na Fondu úrovni Len pre profesionálnych investorov, zdaňovanie investorov, závisí od krajiny pobytu
    Francúzsko Realitný investičný Fond (Fonds de Placement Immobilier, FPI) a spoločnosť, ktorých hlavné činnosti sú operácie s nehnuteľnosťami (Société de Placement à Prépondérance Immobilière, SPPICAV); riadi francúzsky alebo registrované v inom členskom štáte EÚ správcovskej spoločnosti Kapitál vo výške 500-tisíc eur v prvých 3 rokoch po vzniku; aspoň 60 % majetku musí byť nehnuteľnosti; najmenej 85% z príjmov z prenájmu a (pre SPPICAV) 100 % kapitálových ziskov je distribuované investorom Žiadna daň na Fondu úrovni; verejné zdroje môžu byť oslobodené od 3 percentá dane Nie je k dispozícii dohôd o zamedzení dvojitého zdanenia; prostriedky FPI malé
    Читайте также:  {:sk}Ako kúpiť nehnuteľnosť v zahraničí: poradenstvo od klientov "Tranio"

    Tento materiál sa môže použiť len pre informačné účely. Investície do nehnuteľností zahŕňať riziká, vrátane rizika straty výšky investovaného kapitálu. Pochopiť nuansy vám pomôže kvalifikovaných odborníkov v oblasti investícií. Tranio odporúča konzultovať ho pred investovaní.

    Yulia Kozhevnikova, Tranio