{:sk}

Hlavným problémom rusky hovoriacich investorov — hľadanie optimálnych (z hľadiska rizika a návratnosti) objektu pre investície. Nonresidential nehnuteľností, komerčných nehnuteľností zvyčajne nie sú k dispozícii pre bežných investorov, pretože jeho vysoká cena, tak väčšina zákazníkov kúpiť bývanie za prenájom. Byty na predaj a prenájom pre dlhodobý prenájom má zjavné výhody — v prvom rade je jednoduché spravovať, ale sú tu aj nevýhody, ako napríklad relatívne nízky výnos (o 3 %) a problémy s vysťahovanie nájomníkov, ak je to potrebné.

Minimálne z hľadiska straty, cestu pre investície — študent, ubytovanie, druh «Zlatú strednú cestu» trhu nehnuteľností. O dobrú voľbu z hľadiska bilancie riziko/návratnosť. Pravdou je, že iba 5 % z ruských investorov vzhľadom investície v tomto type majetku, zatiaľ čo v zahraničí je to už dlho považovaný za jeden z najviac ziskové a sľubne.

Aké sú prínosy

Od roku 2012, zahraniční investori investujú ročne v študentské apartmány pre najmenej $6 miliárd — a to je len počítanie veľkých obchodov (viac ako $7.5 milióna eur). Aké sú výhody takéhoto nástroja?

Po prvé, počet študentov rastie vo svete. Podľa OECD (Organizácia pre hospodársku spoluprácu a rozvoj), počet ľudí, ktorí študujú v zahraničí sa zvýšil z 2 miliónov v roku 2000 na 4,5 milióna eur v roku 2012, a do roku 2025 sa ich počet dosiahne 8 miliónov ľudí. Okrem toho, rast strednej triedy a nárast počtu bohatých ľudí v rozvíjajúcich sa ekonomikách (najmä z Číny) znamená aj zvýšenie dopytu po študent prenájom ubytovania.

Vysoký dopyt znamená, že riziko investícií do študentských bytov je nižšia ako pri investovaní do nehnuteľností. Takže, pre office nájomníkov je silne ovplyvnené ekonomickou situáciou, a študenti potrebujú bývanie vždy, dokonca aj v časoch krízy.

Po druhé, študentské apartmány výnos vyššíako výnos z konvenčných apartmány, vzdaním v dlhodobom horizonte. V dobrom oblasti Európskych mestách študent vlastníctva prináša v priemere o 4 až 6% ročne, zatiaľ čo konvenčné bývanie je 2-3 %. Výnos môže byť vyššie alebo nižšie 4-6%, v závislosti na tom, ako veľké Univerzity je v okolí, ako ďaleko je to od University sa nachádza a ako sú vysokokvalitné a moderné. Preto, vyššia kvalita a lepšie miesto, znížiť riziká a vyššej ziskovosti.

Читайте также:  {:sk}Päť dôvodov, prečo kúpiť v zámorí nehnuteľnosti vo výstavbe

Po tretie, investície do študentské apartmány majú nízky prah vstúpiť na trh. Kúpiť apartmány za cenu €90 000 – 100 000 ale pre investície v celej stavby bude potrebovať €15 až 30 miliónov eur. Napríklad, investori môžu kúpiť nový študent apartmány s rozlohou 17-23 m2 £70 000 – 100 000 v Liverpoole. Vrátiť (bez odpočítania výdavkov) bude 7 %, alebo £4 900 eur ročne s nákupom Štúdio pre £70 000. Nákupy rozpočtu môže byť znížená na polovicu, ak používate hypotekárneho úveru. Tí s veľkými rozpočtami bude záujem o kúpu celého hostel. Takže, pre €14.7 miliónov kúpiť študent komplex na sto apartmány v Norimbergu. Výnos 4,9 %, alebo za €720 000 eur ročne.

Ďalšie plus — pasívne ovládanie. Pre podnikateľov v Rusku, v zámorí majetku — úspory na nástroj, nie ako hlavný zdroj príjmov, a nemajú čas na spravovanie. Pri investovaní na študentský byt riadenia vykonáva správcovská spoločnosť, ktorá je zvyčajne vývojárov, ktorí postavili ubytovni, investor nie je potrebné premýšľať o riešení rôznych problémov (hľadaní nájomníkov, opravy, atď.). Náklady na služby manažmentu podniku — cca 10% z príjmov z prenájmu.

Účasť v co-investičná výstavba bytových komplexov v Európe pre súkromných investorov znamená pasívne investície (riadenie, ktoré spravuje správcovská spoločnosť), pričom kupujúci obdrží príjmov, nie len z nájomného, ale z prestavbu.

Úskalia

Ako však s investíciami v akomkoľvek inom type majetku, investícií v študentské ubytovanie má svoje riziká. Napríklad, študent apartmány ťažké (alebo skôr nemožné), ktorú chcete previesť, pretože sa nachádza v špecializovaných komplexov v blízkosti univerzity a môžu žiť len pre študentov. Investori sami nie sú schopní používať apartmán pre ich pobytu, a býva v nich niekoho, kto nie je študent. A ak apartmán nie je umiestnené na najviac populárne na trhu a dopyt po tejto Univerzite padol, vlastník bude ťažké predať.

Читайте также:  {:sk}Zahraniční investori sa vrátil do Francúzska

Likvidity študent bytov je nižšia ako likviditu bežné byty, ale vyššia ako nebytové priestory.

Je dôležité pochopiť, že študentom ubytovanie v študentských domovoch nie je to isté ako obyčajné rezidenčných bytov v bytových domoch. Vývojári často používajú na neskúsenosť investorov a propagovať Štúdiové apartmány v bytových domoch v oblastiach v blízkosti univerzity ako študent apartmány. Rozdiel je, že dokumenty by mali byť uvedené, že objekt môže byť použitý iba ako študent pobytu a žiť v budove môžu iba vysokoškolskí študenti.

Ako už bolo spomenuté vyššie, výnos z študentské apartmány je 4-6 %. Ak predávajúci sľubuje vysoký výnos (9-10% alebo vyšší), je veľmi pravdepodobné, že investície budú spojené s dodatočným rizikám — neatraktívne miesto, a teda nízkeho dopytu, zlý manažment alebo zhoršenie budov. Ak sa chcete sami ochrániť od najnovších riziko — nízka kvalita objektu a jeho zastaranosť — odporúča sa kúpiť nové predmety. Najlepšie miesto na kúpu bytov v primárnom trhu, ako s nákupom druhý domov rýchlo tam sú náklady na opravu, ktoré zvýšia ziskovosť.

Kde kúpiť

Kúpiť ziskové študentské ubytovanie v BRITÁNII, Nemecku a Francúzsku. Tieto trhy sú spoľahlivé a majú vysoký dopyt zo strany miestnych a zahraničných študentov (podiel ten je 10-20% z celkového počtu žiakov). Príležitosti pre súkromných investorov na trhoch Rakúsku, Španielsku a vo Švajčiarsku je obmedzený, pretože tam sú objekty stále vo fáze návrhu kúpil investorov a finančných prostriedkov. Ako pre NÁS — najväčší trh študentské apartmány, návrh je nadmerný, potenciálne zvýšenie prenájom sadzieb je obmedzený, a dokonca aj miestnych investorov stádo na Európskych trhoch v hľadaní lukratívne ponuky.

Dôvod, prečo je potrebné venovať pozornosť prítomnosti «magnet» — sa nachádza v blízkosti populárne Univerzity, ako aj nedostatok nadmerná ponuka v miestnej prenájom trhu, kde študentské apartmány, môžete súťažiť s veľkým počtom súkromných apartmánoch, a výnos negatívny vplyv prenájom nízke ceny.

Читайте также:  {:sk}Investície do francúzska apartmány: funkcie nákup a zdaňovanie

Dôležitá je tiež demografickej situácie — ako rastie a bude rásť počet študentov v meste. Ak počet študentov, ktorí sa nemení, alebo sa znižuje, ale výstavba nových koľají a zariadení, obsadenosť sadzba je nízka, byt bude prázdne, a investície neprinesie zisk. Napríklad v Nemecku sa počet študentov rastie takmer všade, ale sú tu mestá, ako Jene a Greifswald, kde sa počet žiakov v priebehu piatich rokov sa znížil o 10-11 %.

V UK pre investície v študentské apartmány sľubné hlavných Univerzitných centier s nedostatočný prívod bývanie, ako Bristol, Londýn, Oxford a Edinburghu, a Manchester. V Nemecku potenciál miest v Bavorsku (würzburg, Norimberg, Passau), ako aj v Heidelbergu a vo Frankfurte nad mohanom. Vo Francúzsku dobré investičné príležitosti sú v mestách AIX-EN-Provence, Lille, Montpellier, Pessac, Marseille, Štrasburgu.

Lifehack pre investorov — medzi prvými, aby vedeli, kde a kedy sa bude otvárať v novej fakulty alebo Univerzity, a kúpiť počet bytov.

Napríklad, na konci roku 2017 sa začne výstavba areálu v Cardiffe, a vďaka projektu sa na miestnu Univerzitu bude priťahovať ako 2 000 študentov z celého sveta. A do roku 2019 v Severnom predmestí Paríža otvorí Európa je najväčší areál fakulty sociálnych Vied, v ktorej chcete pracovať a študovať učitelia a žiaci z viacerých univerzít.

S šírenie Internet techniky rastie v popularite, je kúpiť dištančného vzdelávania, ale tradičné formy vzdelávania zostane zameranie študentov v nadchádzajúcich desaťročiach. A preto, študentské apartmány v blízkosti Univerzity bude stále populárny.

Georgij Kachmazov, managing partner Tranio