{:ro}

Potrivit JLL, în prima jumătate a anului 2016 global imobiliare comerciale a fost investit aproximativ 260 de miliarde de euro, cu 10 % mai puțin decât în primul semestru al 2015-lea. Acest lucru se datorează în mare parte de descreșterea activității de la două dintre cele mai mari piețe din lume — american, în cazul în care investițiile în dolari a scăzut cu 16 % din cauza укрепившейся valutar, și marea britanie (-28 %), în cazul în care domnea incertitudinea în legătură cu «Брекзитом».

Luați în considerare piețele de venituri imobiliare șapte țări:

  • Austria,
  • Marea britanie,
  • Germania,
  • Spania,
  • SUA,
  • Franța,
  • Republica cehă.

Austria

De investiții. În prima jumătate a anului 2016 în imobiliare comerciale din Austria a investit 1,5 miliarde de euro, de 8,5 ori mai mult decât în perioada similară a anului 2015-lea. Acest lucru se explică prin faptul că în primele șase luni ale anului au fost încheiate mai multe semnificative de tranzacții, printre care vânzarea turnului IZD peste 270 de milioane de euro. Pe piața austriacă este dominat de investitori din Germania.

Birouri. Pe de birouri a trebuit 54 % din investițiile în primele șase luni ale anului. Cererea de la Viena este mai mare decât oferta, goale și doar 6 % de pardoseală. Activitatea de pe piața de birouri inhibă și insuficientă oferta. Randamentul mediu a fost de 4,2 % anual.

De comercializare a cotelor de proprietate. În trimestrul I al anului 2016, în segmentul fost atrase doar 1 % din investiții, dar în 2015 a primit aproximativ un sfert din capital. Randamentul mediu — 4-5 %.

Depozite. În acest sector nu dispune de un produs de înaltă calitate. Cumpărătorii de depozite în majoritatea cazurilor ocupă lor înșiși, și nu dau în arendă. Randamentul — 6,5 %, la Viena, și 7 % în Graz.

Cazare. Din 2008 până în 2015, prețurile la apartamentele din Viena, a crescut cu 75 %. Printre cumpărătorii de pe piața de capital piață de 40 % străini. Randamentul mediu de cazare — de 3,5−4 %.

Tipul de proprietate De închiriere,
euro/m2
într-o lună
Anual
dinamica
de leasing, %
Prețurile,
euro/m2
Anual
dinamica
prețurilor, %
Randamentul,
%
Prognoza
în 2016-2017
Viena
Birouri 20,8 -0,6 6 087,8 13,9 4,1
Street-ретейл 240,0 0,0 82 285,7 17,1 3,5
Complexe comerciale 88,0 0,0 20 de 705,9 2,9 5,1
Depozite 4,8 0,0 876,9 11,5 6,5
Apartament (arenda) 14,4 -2,0 4 928,0 8,4 3,5
Graz
Birouri 11,3 0,0 2 076,9 9,2 6,5
Street-ретейл 88,0 0,0 24 000,0 8,0 4,4
Complexe comerciale 40,0 0,0 7 619,0 3,2 6,3
Depozite 4,0 0,0 685,7 7,1 7,0
Apartament (arenda) 11,3 -2,8 3 055,0 3,6 4,4

Marea britanie

De investiții. Marea britanie — cel mai mare pe piața europeană de real estate. În 2015, în obiectele comerciale din această țară s-au investit 73 de miliarde de euro, dintre care aproape jumătate au revenit de la Londra Mare. Totodată, 43 % de investitori străini, preponderent americanii. În prima jumătate a anului 2016-lea, volumul investițiilor în acest segment de piață a fost de aproximativ 29 de miliarde de euro, cu 28 % mai puțin față de aceeași perioadă din 2015-lea.

Birouri. În trimestrul I al anului 2016 la birouri avut 42 % din investiții. Chiriile sunt în creștere, randamentul scade. Birouri premium de la Londra aduc 3,6 % pe an.

De comercializare a cotelor de proprietate. În trimestrul I al anului 2016, în segmentul a fost investit 14 % din investiții. Rata de rentabilitate bonus obiecte de street-ретейла au o tendință de descreștere (3,4 % pe an în Londra).

Depozite. În trimestrul I al anului 2016 la depozite a avut de a 12 % din totalul investițiilor. Pentru dezvoltarea sectorului este benefic creșterea volumului de tranzacționare on-line în țară. Randamentul depozitelor la Londra — 4,8 %.

Cazare. Începând cu anul 2007 (anterior de vârf) pe anul 2015 cazare in Londra s-a scumpit cu 50 %. În marea Britanie, în aceeași perioadă creșterea a fost de numai 7 %. Randamentul de apartamente în capitala britanică — 2,4 %.

Tipul de proprietate De închiriere,
euro/m2
într-o lună
Anual
dinamica
de leasing, %
Prețurile,
euro/m2
Anual
dinamica
prețurilor, %
Randamentul,
%
Prognoza
în 2016-2017
Londra
Birouri 100,0 9,5 33 333,3 17,1 3,6
Street-ретейл 500,0 7,7 176 470,6 15,6 3,4
Complexe comerciale 415,0 O-5.0 124 500,0 0,9 4,0
Depozite 16,3 0,0 4 126,3 5,3 4,8
Apartament (arenda) 25,0 6,2 12 574,0 8,2 2,4
Manchester
Birouri 39,2 1,6 9 400,0 1,6 5,0
Street-ретейл 135,0 5,8 38 117,6 18,2 4,3
Complexe comerciale 175,0 1,5 44 210,5 6,8 4,8
Depozite 7,3 4,3 1 581,8 4,3 5,5
Apartament (arenda) 12,4 n/a 3 402,0 3,5 4,4
Читайте также:  {:ro}Cum să cumpere imobiliare în străinătate: sfaturi clienților "Транио"

Germania

De investiții. GERMANIA este a doua cea mai mare piata imobiliara din Europa, după marea Britanie. În prima jumătate a anului 2016, în obiectele comerciale din Germania a fost investit 17,5 miliarde de euro, cu 4% mai puțin față de prima jumătate a anului 2015-lea. Aproximativ 40% de investitori străini.

Birouri. În trimestrul I al anului 2016 la birouri a revenit aproape jumătate din investiții. În orașe «big seven» cererea este în creștere mai rapid de oferte de închiriere de scump, iar randamentul scade. Calitate birouri aduc aproximativ 4 % pe an.

De comercializare a cotelor de proprietate. În trimestrul I al anului 2016, în segmentul a fost investit 20 % din investiții. Rata de rentabilitate bonus obiecte de street-ретейла au o tendință de descreștere. În medie, ei aduc 3-4 % anual.

Depozite. În trimestrul I al anului 2016 la depozite a avut de a 10 % din totalul investițiilor. Din cauza lipsei de bună calitate și de puternică a cererii de randament redus (5-6% pe an).

Cazare. 2011-2015 cazare în Germania s-au scumpit în medie cu 55 %, de la München la 65 %, de la Berlin — de aproape 2 ori. Pe termen lung, inchirieri apartamente aduce, în medie, de aproximativ 3 %.

Tipul de proprietate De închiriere,
euro/m2
într-o lună
Anual
dinamica
de leasing, %
Prețurile,
euro/m2
Anual
dinamica
prețurilor, %
Randamentul,
%
Prognoza
în 2016-2017
Berlin
Birouri 17,8 6,7 5 340,0 20,0 4,0
Street-ретейл 244,0 1,7 77 052,6 9,7 3,8
Complexe comerciale 92,0 0,0 25 976,5 11,8 4,3
Depozite 5,8 4,5 1 200,0 13,6 5,8
Apartament (arenda) 10,3 1,1 3 651,1 10,5 3,4
München
Birouri 26,8 0,0 8 691,9 4,1 3,7
Street-ретейл 296,0 0,0 107 636,4 6,1 3,3
Complexe comerciale 126,7 0,0 38 984,6 9,0 3,9
Depozite 7,0 7,7 1 555,6 19,7 5,4
Apartament (arenda) 17,2 2,2 7 353,0 8,9 2,8

Spania

De investiții. În 2015, volumul investițiilor în spaniolă de proprietate a atins apogeul după criză — 13 miliarde de euro, cu 25 % mai mult față de 2014. Cu toate acestea, în prima jumătate a anului 2016 în segmentul a fost investit 3,4 miliarde de euro, cu 20 % mai puțin comparativ cu aceeași perioadă a anului precedent. Numărul investitorilor străini crește: în anul 2015, ponderea străinilor pe piața de proprietăți imobiliare comerciale a fost de aproximativ 50 %, în prima jumătate a anului 2016 — deja de 73 %.

Birouri. În 2015, pe acest sector a avut de a 43 % din investiții. Cererea pentru închirierea de la Madrid și Barcelona a fost cea mai mare din ultimii 9 ani. Cu toate acestea, pe piață tot mai mare rata de neocupare a spațiilor: în Madrid goale 15,9 % de birouri, în Barcelona — 14 %, randamentul lor în Madrid și Barcelona este de 4,3 și 4,5 %, respectiv.

De comercializare a cotelor de proprietate. În 2015, în centrele comerciale și complexe Spania a fost investit 2,65 miliarde de euro (record de 10 ani). Randamentul street-ретейла este de aproximativ 4 %, complexe comerciale — 5 %.

Depozite. Cererea în Madrid și Barcelona este mai mare decât oferta, iar numărul de pustii de obiecte este în scădere rapidă. Randament de circa 7 %.

Cazare. Din 2007, când piața spaniolă a ajuns la vârf, până în anul 2015 (perioada de jos după criză) de locuințe în Spania s-au ieftinit cu 43 %. Cel mai mare potențial de creștere a prețurilor au piețele din Barcelona și Madrid. Randamentul de apartamente — de aproximativ 5 %.

Tipul de proprietate De închiriere,
euro/m2
într-o lună
Anual
dinamica
de leasing, %
Prețurile,
euro/m2
Anual
dinamica
prețurilor, %
Randamentul,
%
Prognoza
în 2016-2017
Madrid
Birouri 16,7 3,2 4 705,9 19,0 4,3
Street-ретейл 204,0 4,1 65 280,0 18,0 3,8
Complexe comerciale 35,3 0,4 8 479,2 0,4 5,0
Depozite 4,9 3,5 861,3 5,8 6,9
Apartament (arenda) 11,8 9,6 2 751,0 1,7 5,1
Barcelona
Birouri 13,3 13,9 3 555,6 31,6 4,5
Street-ретейл 220,0 1,9 70 400,0 15,5 3,8
Complexe comerciale 36,8 0,0 8 832,0 0,0 5,0
Depozite 4,9 3,5 861,3 9,5 6,9
Apartament (arenda) 13,9 17,6 3 518,0 5,4 4,7
Читайте также:  {:ro}Investițiile în casele de raport în Franța: de cumparare, de gestionare, beneficii

SUA

De investiții. Potrivit JLL, din 2009 până în 2015 investițiile americane imobiliare comerciale a crescut cu aproximativ 20-25 % pe an. În prima jumătate a anului 2016-lea în acest segment a fost investit de 108 miliarde de euro, cu 16% mai puțin față de anul 2015. Piata imobiliara comerciala a SUA rămâne cel mai mare din lume.

Birouri. Rata de neocupare a spațiilor în scădere, inchirieri scump, randamentul scade pe majoritatea (72 %) de piață. Premisa de a aduce în medie de 4,4 % pe an.

De comercializare a cotelor de proprietate. În Miami, New York și San Francisco goale 2-3 % de pardoseală, de calitate propuneri lipsesc. Cota încăperilor nelocuite în prima jumătate a anului 2016 a avut o tendință de creștere. Randamentul mediu — 4,6 %.

Depozite. Conform sondajului realizat de compania PwC, depozite — cel mai promițător segment de pe piața imobiliară comercială a SUA în 2016. Unul din riscurile principale aici — uzura de pardoseală, astfel ca o jumătate de astfel de obiecte în statele Unite, construite în anii 1980 anii sau anterior. Cota încăperilor nelocuite în acest sector este în scădere, inchirieri scump, randamentul scade. Depozite în SUA aduc, în medie, de 5 % pe an.

Cazare. Blocurile de apartamente — cel mai puternic și rezistent, sectorul imobiliar comercial din SUA. În 2015, obiectele de acest tip au atras 30 % din investiții. Începând din 2016, prețurile în SUA încă de la 5 % sub nivelul de vârf din 2007, de la Miami la 22 %. Afară este New York, unde cazarea costă cu 13% mai scumpe față de anul 2007. Randamentul mediu imobiliară din SUA — 4,4 %.

Tipul de proprietate De închiriere,
euro/m2
într-o lună
Anual
dinamica
de leasing, %
Prețurile,
euro/m2
Anual
dinamica
prețurilor, %
Randamentul,
%
Prognoza
în 2016-2017
New York
Birouri 50,2 5,6 14, respectiv, de 178,8 11,8 4,3
Street-ретейл 450,0 4,7 154 285,7 12,2 3,5
Complexe comerciale 51,0 5,4 10 633,0 10,0 5,8
Depozite 4,8 6,4 1 049,8 13,6 5,5
Apartament (arenda) 40,9 3,9 14 009,2 7,0 3,5
Miami
Birouri 13,0 7,0 3 473,3 18,9 4,5
Street-ретейл 200,0 1,8 61 935,5 18,2 3,9
Complexe comerciale 68,2 4,4 14 237,2 8,9 5,8
Depozite 6,2 0,4 1 273,9 4,7 5,9
Apartament (arenda) 16,1 7,2 2 907,0 5,7 4,0

Franța

De investiții. Volumul investițiilor în imobiliare comerciale în Franța în 2015 a ajuns la un înalt de opt ani — 26 de miliarde de euro. În prima jumătate a anului 2016-lea în astfel de obiecte aici a fost investit de 9,1 miliarde de euro, cu 16% mai mult decât în perioada similară a anului 2015. Creșterea investițiilor este determinată de faptul, că au fost încheiate trei tranzacții în valoare de peste 500 de milioane de euro. Aproximativ o treime din investitorilor de pe piața franceză străini.

Birouri. De calitate a ofertei nu este suficient, cererea depășește oferta, rata de rentabilitate au o tendință de descreștere. Birouri în segmentul premium aduc în medie de 3,25 % pe an.

De comercializare a cotelor de proprietate. În Franța este construit pic de cumpărături de obiecte, și o nouă propunere este creat în principal din cauza редевелопмента. Ratele de rentabilitate se află la centrul de existență (în jur de 3 % pentru instalațiile de street-ретейла la Paris).

Depozite. Investițiile în acest sector sunt neglijabile și reprezintă doar 3 % din volumul total de investiții. Cererea depășește oferta, rata de rentabilitate au o tendință de descreștere. Depozite aduc, în medie, de aproximativ 6 % pe an.

Cazare. Piața franceză de cazare relativ calm tolerează perioadele de criză. Dinamica anuală a prețurilor este în intervalul de la -2 la +2 %. În trimestrul I al anului 2016, prețurile au fost cu 8% mai mică față de un vârf în trimestrul III 2011. Randamentul de cazare de circa 3-4 %.

Tipul de proprietate De închiriere,
euro/m2
într-o lună
Anual
dinamica
de leasing, %
Prețurile,
euro/m2
Anual
dinamica
prețurilor, %
Randamentul,
%
Prognoza
în 2016-2017
Paris
Birouri 52,7 0,4 16 853,3 10,4 3,8
Street-ретейл 885,0 0,0 354 000,0 16,7 3,0
Complexe comerciale 166,7 0,0 50 001,0 12,5 4,0
Depozite 4,6 1,9 947,6 18,6 5,8
Apartament (arenda) 26,2 -0,8 8 543,5 0,9 3,7
Lyon
Birouri 18,0 0,0 4 500,0 14,6 4,8
Street-ретейл 175,0 4,3 52 500,0 17,3 4,0
Complexe comerciale 126,0 15,4 43 200,0 23,6 3,5
Depozite 3,9 0,0 784,0 12,5 6,0
Apartament (arenda) 11,7 -2,3 3 052,2 0,4 4,6
Читайте также:  {:ro}Top 10 țări pentru achiziționarea de imobiliare de peste mări: alegerea rușilor în 2015

Republica cehă

De investiții. În prima jumătate a anului 2016, investițiile în imobiliare comerciale Cehă a scăzut de la 29 % la 956 de milioane de euro. Cu toate acestea, suma imbricate într-un segment de fonduri cu 39 % mai mare decât media din ultimii 10 ani.

Birouri. Cererea depășește oferta, rata de rentabilitate au o tendință de descreștere. În Praga sunt cele mai solicitate de birouri de clasa «A». Goale de 14,6 % a încăperilor. Rata medie de rentabilitate în segmentul premium — 5,5 %.

De comercializare a cotelor de proprietate. Ca și pe piața de birouri, în sectorul de cumpărături de obiecte, de asemenea, cererea depășește oferta și ratele de rentabilitate au o tendință de descreștere. Randamentul mediu a obiectelor de street-ретейла în segmentul premium — 5,25 %.

Depozite. Goale piața a scăzut până la cinci ani scăzut (5 %) și a cererii de combustibili speculativ de constructii. Randamentul mediu de înaltă calitate, depozite — 6,5 %.

Cazare. Prețurile la apartamente în Cehă ajuns la partea de jos în 2013 și de atunci sunt în creștere. În 2015 au crescut cu 4,5 %. Aproximativ 40% din vândute în 2015, în Praga rezidentiale este un apartament cu un dormitor. Cazare în capitala cehă aduce, în medie, 3,7 % pe an.

Tipul de proprietate De închiriere,
euro/m2
într-o lună
Anual
dinamica
de leasing, %
Prețurile,
euro/m2
Anual
dinamica
prețurilor, %
Randamentul,
%
Prognoza
în 2016-2017
Praga
Birouri 15,2 2,6 3 172,2 11,5 5,8
Street-ретейл 160,0 8,1 45 176,5 20,8 4,3
Complexe comerciale 56,0 0,0 12 800,0 9,5 5,3
Depozite 4,0 4,3 711,1 8,2 6,8
Apartament (arenda) 9,2 17,1 3 027,0 4,5 3,7
Brno
Birouri 10,7 8,3 1 551,5 14,9 8,3
Street-ретейл 70,0 0,0 10 838,7 3,2 7,8
Complexe comerciale 45,0 2,6 6 967,7 9,2 7,8
Depozite 4,1 0,0 607,5 3,1 8,0
Apartament (arenda) 6,7 10,8 1 807,0 4,5 4,4

Conform previziunilor de Cushman & Wakefield, în 2016 volumul total al investițiilor în imobiliare comerciale a UE (nu de numărare pe piața din marea Britanie) va fi cu 10 % mai mare decât în 2015-m, iar în marea Britanie — de la 25 % mai mici. Declinul activității de investiții în Regatul Unit poate fi asociat cu «Брекзитом». Conform previziunilor JLL, volumul investițiilor pe piața din SUA în 2016 va scădea cu 10-15 % în fiecare an. Principalul motiv — lipsa de oferte interesante și incertitudinea macroeconomică.

Rata de rentabilitate pe piețe dezvoltate în ultimii ani au avut o tendință de descreștere, din cauza cererii ridicate de pe imobiliare premium și de creștere a prețurilor. Experții se așteaptă ca această tendință se va menține și în anii 2016-2017. Ratele de leasing și prețul de obiecte, de asemenea, vor crește. Conform previziunilor de Standard & Poor ‘ s, imobiliare va merge chiar și în marea Britanie, în ciuda «Брекзит»: în 2016, în creștere cu 5 %, iar în 2017-m prețurile vor scădea la aproximativ 2 %.

  SUA Marea britanie UE
Dinamica anuală a investițiilor, % −10–15 -25 +10
Randamentul Va scădea sau va rămâne la același nivel Va scădea în segmentul premium, va crește în segmentul de preț de mijloc Va scădea în segmentul premium, va crește sau se va menține la același nivel în segmentul de preț de mijloc
Tarifele de închiriere Vor crește Se vor menține la același nivel în segmentul premium Se vor menține la același nivel sau vor crește
Cererea din partea chiriașilor Se va menține la același nivel sau va crește Se va menține la același nivel sau va scădea Se va menține la același nivel sau va crește
Prețurile la imobiliare

Iulia Кожевникова, Tranio