{:ro}

Un sondaj realizat Tranio în 2017, a arătat: majoritatea agenților imobiliari (81 %) consideră că instituția investitorii rar investesc în fonduri imobiliare.

Cu toate acestea, în curând o astfel de modalitate de a investi poate deveni mai popular. «Conform prognozelor noastre, în anii 2017-2018, rușii vor afla mai multe despre fondurile imobiliare și, treptat, se vor muta în această direcție. De multe ori este mai ușor de utilizat format, decât independent de cumpărare și, ulterior, managementul obiect»,— spune managing partner Tranio Gheorghe Качмазов.

În acest articol, vom explica cum, cu ajutorul fondurilor de investi în proiecte legate de construirea și exploatarea imobilului.

Fonduri imobiliare lucrează la un astfel de sistem:

  • fondul numește catre companie (manageri de fond);
  • investitorii investesc capital în fond;
  • pe banii managerii fondului de a dobândi proprietăți imobiliare;
  • managerii fondului generează și transmit profit în fondul;
  • o parte din profit se distribuie între investitori: ei castiga de la premisa că, proporțional cu cota-parte din fondul primesc o cota parte din venituri de închiriere sau/și de revânzare.
  • La investiții în fonduri de o mulțime de avantaje:

    • un mic prag de intrare — de la 1 mii la 30 de mii de euro (pentru comparație: pentru a cumpara ликвидной apartamente nevoie de cel puțin 100 de mii de euro);
    • ușurința de cumpărare-vânzare de acțiuni și unități de fond (în deschise fondurilor se poate face în orice zi de lucru);
    • management profesionist (nu este nevoie să-și petreacă timpul privat, management);
    • diversificarea portofoliului de investiții;
    • cea mai mare lichiditate comparativ cu investiții direct în obiecte imobiliare.

    Cu toate acestea, există și negativ semnificativ: nerezidenților dificil de a investi în fonduri externe.

    A comentat un expert Tranio Alexandru Cernov: «a Investi în sua fondurile persoanelor fizice nerezidente dificil din mai multe motive. Cele mai multe platforme organizate ca trusturile de investiții imobiliare (Real Estate Investment Trusts, reit-uri), care sunt exceptate de la impozitare și transferă sarcina de la plata impozitelor pe veniturile din investiții imobiliare lor a acționarilor (investitorilor). O astfel de structura avantajoasă rezidenților din SUA, care folosesc adesea pentru investiții fondurile lor de pensii conturi de investiții, care, la rândul lor, au, de asemenea, regimul preferential de impozitare. Dar investitorii străini, вкладывающим în astfel de americani fonduri, va trebui să plătească semnificativ impozitul pe venit și de sine stătător de a depune o declarație fiscală în SUA, deoarece fondurile nu acționează agenții fiscali. În plus, perfectarea declarației de — consumatoare de timp și costisitor proces. Potențialii investitori din Rusia, de asemenea, se va confrunta cu dificultăți la transferul de fonduri de la bănci rusești pe americani conturile fondurilor și la restituirea de capital în conturile federației RUSE. Cele mai multe platforme nu sunt concepute pentru a lucra cu străinii și sugerează că investitorii au conturi bancare în statele UNITE ale americii. Totodată, deschide un cont bancar din sua, fără numere de securitate socială, adresa SUA sau a vizei de lungă ședere, problematică și, în orice caz, va necesita prezența personală și de călătorie în această țară».

    Cu toate acestea, potrivit directorului de servicii financiare Tranio Chiril Schmidt, de a investi în REIT se poate și la schimb — ca în titluri de valoare. «În acest scenariu să depună o declarație fiscală în SUA, nu va trebui să»,— spune el.

    Tipuri de fonduri

    Pentru cei care încă aventurat în astfel de investiții, pentru început, este important de a afla tipul de stoc, pentru a înțelege cum și în ce termen va acumula profit.

    Există mai multe tipuri de fonduri.

    1) cu privire la utilizarea profitului:

      Fondul de acumulare
    (Accumulation, Acc)
    Fondul orientat
    pe venit
    (Income, Inc)
    Modul de utilizare a profitului Profit reinvestit înapoi la fondul pentru cumpărarea de obiecte sau de acțiuni Profitul se calculeaza pe contul bancar al investitorului
    Scopul fondului O creștere și o creștere a bazei de obiecte pentru a genera mai multe randament Doar obținerea de venituri

    Majoritatea fondurilor se concentreze în același timp și la extinderea și la obținerea de venituri.

    2) pentru participarea la licitatie pe bursa:

      Котирующиеся la bursa
    (listed)
    Nu котирующиеся la bursa
    (non-listed)
    Emisiunea de acțiuni Produc stoc Nu produc stoc
    Statutul juridic al — trusturile de investiții imobiliare (Real Estate Investment Trusts, reit-uri)
    companii de imobiliare — societate pe acțiuni
    — fonduri mutuale (unit trusts sau mutual funds)
    — fonduri de pensii (pension schemes)
    — societate cu răspundere limitată (limited partnerships)

    «Informații nu sunt listate la bursele de valori fondurilor disponibile investitorilor, și nu mai puțin, decât despre cotate la bursă. Este bine отрегулированная industrie. De a investi în паевый fondul de investiții comercianții investitor chiar mai ușor decât în fondul pe bursa, iar acest segment de piață cât mai transparent», spune Chiril Schmidt.

    3) în ceea ce privește investițiile:

      Deschise
    (open-ended)
    Închis
    (closed-ended)
    Termenul până la vânzare de unități de fond Un investitor poate sa cumpere actiunile sau să prezinte răscumpărării de unități de fond societatea de administrare, în orice zi lucrătoare Este creat pe o perioadă limitată de timp (5-10 ani). În acest termen investitorul nu poate ridica banii din fond. Achitarea cotelor se întâmplă la lichidarea fondului
    Lichiditatea Mare Low

    Fondurile specializate în darea de proprietate în chirie, pot fi deschise și închise. Cu toate acestea, cele mai multe fonduri, care se ocupă de construcții, de— a închis, atâta timp cât se construiește un obiect, bani retrage nu se poate: se află în teren, groapa, строящееся clădire. Ieși din investiții poate fi, după construcția și vânzarea de clădiri, când fondului apar mijloace (cu toate acestea, investitorul poate vinde cota sa de la un alt investitor). De exemplu, fondul se deschide în 2015, colectează suma corectă a mijloacelor de investitori și se bazează pe acești bani, obiecte, timp de cinci ani. După ce bani colectate, fondul se anunță închisă, în anul 2020 se vinde obiecte și pe încasările plătește investitorilor un profit.

    Читайте также:  {:ro}Cum de a extrage venituri din stațiunii de bunuri imobiliare în Franța

    De fonduri trebuie să se distingă краудфандинговые platforma, de asemenea, care reprezintă scheme colective de investiții. «Principala diferență este că, spre deosebire de fonduri în краудфандинге investitor de multe ori alege, în ce proiecte de investiții, și nu se încurcă cu angajamentele asumate în avans»,— a declarat Alexander Cernov.

    Strategii de investiții

    Un investitor important să știm ce strategie funcționează fondul, pentru a evalua riscurile și randamentele. Strategiile sunt de patru tipuri.

    Strategia de investiții

    Descrierea Tranio

    Strategia Alte
    numele
    Esența Riscurile Randamentul*
    Core Buy and Hold
    («cumpărarea și deținerea»)
    Cumpararea de bunuri imobiliare pentru dare în arendă, fără a atrage de credit Mici Low
    (2-3 %)
    Core Plus Cumpararea de proprietate în chirie în off-centru locații folosind maneta de credit Medii Medie
    (5-7 %)
    Value Added Value Added
    («creșterea valorii»)
    Редевелопмент (cumpărare de obiecte pentru reconstrucția, reparația ulterioară a acesteia, și de vânzare la un preț mai mare) Mediu-ridicat Mediu-ridicat
    (7-10 %)
    Opportunistic Construirea, cumpararea de teren neamenajat, obiecte cu обременениями Mare Mare
    (mai mult de 10 %)

    * în Europa de Vest și SUA

    Majoritatea fondurilor de lucru numai pentru una din strategii. Dar unii aleg două sau trei — de exemplu, Core, Core Plus și Value Added. «În Europa și statele UNITE privind volumul de capital este dominată de fonduri Core și Core Plus, deoarece în ele se află o proporție semnificativă a tuturor cele mai scumpe și mari instituționale de obiecte»,— a declarat Alexander Cernov.

    Aceste fonduri, care lucrează la o strategie Core, aleg stabilit, scape cu risc scăzut pe piețele cu o cerere stabilă și o creștere a prețurilor, și de aceea oferă low-chirie randament (2-3 %). Fondurile care prefera o strategie Core Plus, dau un randament mai mare (până la 7 %), deoarece investesc în mai puțin de centrale de locație și de a folosi maneta de credit. În cele din urmă, fondurile specializate în Value Added, pot oferi final randament de până la 10 %, datorită faptului că investesc investitorilor în piețele emergente, de exemplu, cum ar fi în cazul în care este de așteptat джентрификация și devin obiecte în renovare pentru a fi ulterior comercializate la un preț mai mare.

    Exemple de fonduri și strategiile lor

    «Investitorii sarcini diferite: cineva nevoie de conservarea capitalului, cu minim de risc și randament, iar cineva este dispus la un risc mare și așteaptă mai mari la sută de la capitalul investit. Piața de vest a fondurilor imobiliare oferă o gamă largă de strategii diferite, nivelul de risc și de randament pentru clienții lor», spune Gheorghe Качмазов.

    Unele de peste mări fondurile imobiliare și strategia lor

    Descrierea fondurilor

    Fondul de Aberdeen Property Trust Henderson Legal & General PropFund US Masters Residential Property Fund
    Tipul fondului În aer liber, котирующийся În aer liber, котирующийся În aer liber, котирующийся Închis, nu котирующийся În aer liber, котирующийся
    Competența Marea britanie Marea britanie Marea britanie Germania Australia
    Strategia Core Core Core Core Plus Value Added
    Buget minim 5 000 £ 1 000 £ (Acc),
    3 000 000 £ (Inc)
    500 £ 30 000 € N/a
    Geografie
    obiecte
    Marea Britanie (Londra) Marea Britanie (Sud-Est De Marea Britanie) Marea britanie Germania (Berlin și zona înconjurătoare, precum și a orașului cu o populație de peste 50 mii de persoane) SUA (New York, New Jersey; subevaluate locatie)
    Tipuri de
    obiecte
    50 % — obiecte comerciale, 20 % — birouri De comercializare și de birou de imobiliare 22 % —obiecte industriale; restul — magazine, birouri, retail-parcuri, depozite Apartament Case ieftine la 1-4 de familie și apartament de clădiri de pe 20-100 de apartamente
    Randamentul,
    % pe an
    2,0–2,5 3,1 2,8 7,0–10,0 N/a
    Закредитованность
    (LTV, %)
    75-80 N/a

    Potrivit unui studiu al asociației Europene de investitori nu котирующиеся la bursă, fonduri imobiliare (European Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles, INREV), majoritatea din cei chestionați în 2016 ales strategia de Value Added sau Core. Comparativ cu anul 2015, cota Core și Value Added a crescut (cu 82,2 la 86,2 %), iar Oportunistic — a diminuat (cu 17,8 la 13,8 %). Acest lucru vorbește despre faptul că, în 2016, investitorii au fost mai puțin dispuși la riscuri, decât anterior. Într-un studiu, de asemenea, a raportat că cele mai populare piețe pentru investiții — o țară cu risc scăzut (Germania, Franța și marea Britanie).

    Pe anumite piețe, cota de oportuniste strategii poate fi mai mare. De exemplu, potrivit JLL, în Spania, în anul 2015, acesta a fost de 28 % (în timp ce Core și Core Plus — 35 %). Această țară se caracterizează prin riscuri mai mari decât, de exemplu, marea Britanie și Germania, și investitorii, выбирающие Spania, de obicei, gata pentru a merge la mari riscuri.

    Читайте также:  {:ro}De închiriere în franceză: cum de a oferi locuinte pentru filmări

    Minimizarea riscurilor și diversificarea

    Randamentul în fondurile investitorilor nu poate fi garantată. Ea depinde de asemenea, mai scumpe sau mai ieftine activele, precum și de cererea pentru chirie și dinamica ratelor de închiriere.

    Ca și orice alt tip de investiții, investițiile în fonduri imobiliare sunt asociate cu risc. Mai mult randament, cu atât riscurile de mai sus.

    «Unul dintre principalele riscuri fondul de rea-credință de control. Este important de a alege o companie cu o istorie, palmares, transparent de raportare și ușor de înțeles de strategie», spune Gheorghe Качмазов.

    Majoritatea fondurilor încercarea de a minimiza riscurile prin combinarea o varietate de strategii și diversificarea portofoliului.

    Principalele riscuri și modalități de minimizare a lor

    Descrierea Tranio

    Riscurile Cum fondurile sunt asigurate împotriva riscurilor
    Riscurile macroeconomice
    (criza, inflația etc.)
    Alegerea stabile de piață (de exemplu, investiții în «big șapte» Germania) și diversificarea (de exemplu, 80 % din capital poate investi în centre comerciale sau de birouri și 20 % — în logistice complexe și case de bătrâni)
    Riscul de piață
    (o scădere a prețurilor la imobiliare, o ieftinire de închiriere)
    Riscul valutar
    (de exemplu, atunci când se atașează australian fondului în SUA există riscul de scădere a cursului dolarului american)
    Riscul legislativ, riscul
    (modificări în legislație)
    Vânzarea sub prețul de achiziție Cumpararea trecute cu vederea în zonele în care se așteaptă sau se desfășoară джентрификация sau regenerare
    Riscul asociat cu finanțare
    (în viitor, fondul nu poate obține condiții avantajoase de credite)
    Credite cu rate fixe, LTV nu mai mult de 50 %
    Neplata arendei de către chiriași De încredere de chiriași cu o istorie de credit bună (companii mari, cum ar fi sainsbury ‘ s, întreprinderi de stat), mai multe chiriașilor
    Riscul de nefuncționare Alegerea a fost deja date în arendă a obiectelor, cu un minim de заполняемостью 80-95% în zonele cu agricultură dezvoltată de transport și a pieței muncii; îndelungate și dure contractului de arendă
    Riscul ridicat de cheltuieli pentru întreținerea Alegerea de obiecte de calitate (cazare, nu necesită reparații, «verzi» cladiri de birouri de clasa A și așa mai departe)

    Multe fonduri de диверсифицируют portofoliul lor de investiții, adică investesc investitori simultan în proprietate mai multe tipuri în diferite țări, folosind mai multe strategii și direcții de investiții. În plus față de imobiliare, fondurile pot stoca o mică parte a mijloacelor în numerar sau valori mobiliare. Există, de asemenea, fonduri care nu investesc direct în obiecte, ci investesc în alte fonduri sau companii, care se ocupă de imobiliare.

    Un exemplu de structurare a portofoliului fondului, ținând cont de diversificare

    Cum de a investi?

    Proiecte Core și Core Plus — cel mai puțin riscante, dar puteți câștiga mai mult, cu ajutorul strategiei de Value Added.

    «Unificat de recomandarea nr. Alegerea depinde de obiectivele de investiții și locuri de investiții în portofoliul de client. De exemplu, daca 80 % din fonduri sunt deja investite în instrumente fiabile și nevoie de un instrument pentru a îmbunătăți profitabilitatea, cu încă 20%, se poate trimite la proiecte Value Added», spune Alexandru Cernov.

    Potrivit lui Gheorghe Качмазова, celor care doresc să investească în Value Added, în special, se recomandă de a alege ușor de înțeles de piețe și de încredere de fonduri, pentru a minimiza riscurile.

    «Se recomandă de a alege fonduri cu strategii de perspectivă, de exemplu, să investească într-o astfel de clasă de real estate, care va fi solicitat pe un orizont de 10-20 de ani», spune Gheorghe Качмазов.— În opinia noastră, este микроапартаменты și case de bătrâni. De asemenea, este important de a alege-paced zona, în cazul în care se întâmplă джентрификация, care, din motive obiective, va deveni mai lichide peste 10 ani. Fondurile care investesc în perspectivă și de actualitate strategie, cu mare probabilitate va aduce investitorului un venit».

    Aplicație: Special fonduri europene imobiliare

    Datele PwC

    Țara Statutul juridic al Cerințele față de fondul de Pro Contra
    Austria Fondul imobiliar (Immobilien-Sondervermögen) — fondul de tip deschis, nu persoană juridică; este gestionat austriece societatea de administrare (Kapitalanlagegesellschaft, KAG) — este un SRL (Gesellschaft mit beschränkter Haftung, GmbH), sau SA (Aktiengesellschaft, AG) Investiții de cel puțin 10 ori în 4 ani Pentru orice investitori; nu de impozitare la nivel de fond; o bună отрегулированность; fondul răscumpără unități de fond la cererea investitorilor Restricțiile privind tipurile de bunuri imobiliare; creșterea valorii imobiliare impozabile, indiferent dacă acesta este vândut
    Un fond special de bunuri imobiliare (Immobilien-Spezialsondervermögen) — fond de tip închis, nu persoană juridică; este gestionat austriece societatea de administrare (KAG) — este un SRL (GmbH), sau SA (AG) Investiții de cel puțin 5 ori in 4 ani Un instrument flexibil pentru investitorii instituționali Restricții privind anumite tipuri de proprietăți imobiliare; fondul pentru persoanele juridice; de obicei este doar o investiție pe termen lung; creșterea valorii imobiliare impozabile, indiferent dacă acesta este vândut
    Marea britanie Fondurile — un parteneriat cu răspundere limitată (Limited Partnership) Nu Nu de impozitare la nivel de fond; a redus ratele de impozitare pentru investitori nerezidenți Structura este mai potrivit pentru fondurile de tip închis
    Фискально transparente fonduri (Tax Transparent Funds, TTFs): împuternicită și reglabil parteneriat cu răspundere limitată (authorised and regulated limited partnership vehicle, ALP) și structura bazată pe contractul de co-proprietate (contractual co-ownership arrangement, CCA) Nu Nu de impozitare la nivel de fond; a redus ratele de impozitare pentru investitori nerezidenți; nerezidenții pot fi scutite de la impozitul pe câștigurile de capital TTF — un nou mod de funcționare a fondului imobiliar, t. h. există o incertitudine în materie de recunoaștere de către organizațiile internaționale
    Autorizat fondul de investiții imobiliare (Property Authorised Investment Fund, PAIF), societate de investiții de tip deschis (open-ended investment company, OEIC) Termeni și condiții sunt considerate în mod individual Cele mai multe articole veniturile fondului sunt scutite de impozit pe profit (dar veniturile investitorilor se impozitează) Greu reglementarea activității fondului (Serviciul de control asupra operațiunilor financiare, Financial Conduct Authority)
    Germania Fondul imobiliar (Immobilien-Sondervermögen) —fondul de tip deschis, nu persoană juridică; este gestionat germane, societatea de administrare (KAG) — este un SRL (GmbH), sau SA (AG), sau SRL și societatea în comandită (Gesellschaft mit beschränkter Haftung & Compagnie Kommanditgesellschaft, GmbH & Co. KG) Finanțarea bancară nu mai mult de 30% din valoarea totală a bunurilor imobile activelor Comun și un instrument de încredere pentru orice investitori; nu de impozitare la nivelul fondului Până la răscumpărarea de unități de fond — minim o perioadă de doi ani de posesie și anual perioada de preaviz de ieșire
    Special deschis de fond (Spezial-Sondervermögen) — nu este persoană juridică; este gestionat germane, societatea de administrare (KAG) — este un SRL (GmbH), sau SA (AG), sau SRL și societatea în comandită (GmbH & Co. KG) Finanțarea bancară nu mai mult de 50% din valoarea totală a bunurilor imobile activelor Nu de impozitare la nivelul fondului Numai pentru uz profesional sau semi-profesionale investitori
    Închis fondul (geschlossene Investmentkommanditgesellschaft, Investment-KG) — parteneriat cu răspundere limitată; principalul partener — de obicei SRL (GmbH); investitorii sunt parteneri cu răspundere patrimonială, răspundere Finanțarea bancară nu mai mult de 60% din valoarea totală a bunurilor imobile activelor Pentru orice investitori; nu există nici un impozit pe distribuția veniturilor Nu acord privind evitarea dublei impuneri și directive europene; fondul poate fi german, a taxei pe activitatea de tranzactionare
    Fondul special de tip închis (Spezial-Investment-KG); investiții SA (Investmentaktiengesellschaft) sau de parteneriat cu răspundere limitată (Investment-KG); principalul partener — de obicei SRL (GmbH); investitorii sunt parteneri cu răspundere patrimonială, răspundere Nu Nu de impozitare a veniturilor la nivelul fondului Nu acord privind evitarea dublei impuneri și directive europene; numai pentru uz profesional sau semi-profesionale investitori
    Luxemburg Fondurile регулирующиеся acordul de investiții colective (Undertakings for Collective Investments, UCIs): fondul comun de cazare (Fonds Comuna de Placement, FCP), societatea de investiții cu capital variabil (Société d ‘Investissement à Capital Variable, SICAV), societatea de investiții cu capital permanent (Société d’ Investissement à Capital Fixe, SICAF); sunt gestionate luxemburgheze societatea de administrare (Alternative Investment Fund Manager, AIFM) Maxim 20 % din fondurile pot fi investite într-un singur obiect de investiții; finanțarea bancară nu mai mult de 50% din valoarea totală a bunurilor imobile activelor; valoarea minimă a activelor — de 1,25 milioane de euro Un instrument flexibil de investiții, popular, investitorii străini; nu de impozitare la nivelul fondului Impozitarea investitorilor depinde de țara de reședință
    Modul de fonduri de investiții specializate (Specialised Investment Funds, SIF): FCP, SICAV, SICAF Maxim 30% din fondurile pot fi investite într-un singur obiect de investiții; valoarea minimă a activelor — de 1,25 milioane de euro Nu de impozitare la nivelul fondului Investitorii pot fi numai companii, investitori și profesioniști sau persoane fizice, вкладывающие cel puțin 125 de mii de euro, sau gata să furnizeze documente cu privire la disponibilitatea de experiență de investiții; impozitarea investitorilor depinde de țara de reședință
    Societatea de investiții în capital riscant (Société d ‘ Investissement en Capital à Risque, SICAR); poate lua diferite forme juridice (SRL, în parteneriat cu răspundere limitată și altele) Nu (deoarece investițiile oportuniste) Nu de impozitare la nivelul fondului Numai pentru investitori profesioniști; impozitarea investitorilor depinde de țara de reședință
    Franța Fondul de investiții imobiliare (Fonds de Placement Immobilier, FPI) și compania, a cărei prioritate a activității sunt tranzacții imobiliare (Société de Placement à Prépondérance Immobilière, SPPICAV); este controlată de franceză sau înregistrat într-o altă țară UE, societatea de administrare De capital în valoare de 500 de mii de euro în primii 3 ani după fondarea; cel puțin 60 % din activele ar trebui să fie obiecte de bunuri imobiliare; cel puțin 85 % de închiriere de venituri și (pentru SPPICAV) 100 % capital se aude investitorilor Nu de impozitare la nivelul fondului; pentru fondurile publice poate scutirea de la 3-la sută a impozitului Nu sunt disponibile acordului de evitare a dublei impuneri; fondurile de FPI în număr mic
    Читайте также:  {:ro}CBRE: hotel de investiții Italia și Franța au crescut considerabil

    Acest material poate fi folosit doar pentru scopuri informationale. Investițiile în imobiliare sunt asociate cu riscul, inclusiv riscul de a pierde suma de capitalul investit. A înțelege nuanțele vă vor ajuta să vă calificați experți de investiții. Tranio recomandă să apeleze la el înainte de a investi.

    Iulia Кожевникова, Tranio