{:no}

Det største problemet av den russisktalende investorer å finne den optimale (fra synspunkt av risiko og avkastning) av objektet for investering. Nonresidential eiendom næringseiendom vanligvis ikke er tilgjengelig for vanlige investorer på grunn av den høye kostnaden, slik at de fleste av kundene kjøper boliger for utleie. Leiligheter til salgs og leie for langsiktig leie har åpenbare fordeler — først og fremst er enkel å administrere, men det er også ulemper, som for eksempel relativt lav avkastning (ca 3 %) og problemer med utkastelse av leietaker hvis det er nødvendig.

Minimum, fra synspunkt av tap, vei for investeringer — studentboliger, en slags «Gylne middelvei» i eiendomsmarkedet. Et godt alternativ fra synspunkt av balansen av risiko/avkastning. Sannheten er, bare 5 % av russisk-talende investorer vurderer investeringer i denne type eiendel, mens i utlandet det har lenge vært ansett som en av de mest lønnsomme og lovende.

Hva er fordelen

Fra og med 2012, utenlandske investorer investert årlig i student leiligheter for minst $6 milliarder kroner — og det er bare å telle de store avtaler (mer enn $7,5 millioner). Hva er fordelene med et slikt verktøy?

For det første er antallet studenter er økende i verden. I henhold til OECD (Organisasjonen for økonomisk samarbeid og utvikling), antall personer som studerer i utlandet har økt fra 2 millioner kroner i 2000 til 4,5 millioner kroner i 2012, og innen 2025 deres antall vil nå 8 millioner mennesker. I tillegg er veksten i middelklassen, og økningen i antall velstående folk i de fremvoksende økonomiene (spesielt fra Kina) betyr også økt behov for student leie overnatting.

Høy etterspørsel betyr at risikoen for investeringen i student leiligheter er lavere enn ved å investere i fast eiendom. Så, for kontor leietakere er sterkt påvirket av den økonomiske situasjonen, og studenter som trenger bolig alltid, selv i krisetider.

For det andre, student leiligheter avkastning høyereenn avkastningen av konvensjonelle leiligheter, overgi på lang sikt. I gode områder av Europeiske byer student eiendom gir i gjennomsnitt 4-6% per år, mens konvensjonelle boliger er 2-3 %. Avkastningen kan være over eller under 4-6%, avhengig av hvor stor Universitetet er i nabolaget, hvor langt er det fra Universitetet ligger, og hvordan de er av høy kvalitet og moderne. Tilsvarende, jo høyere kvalitet og bedre plass, lavere risiko og høyere lønnsomhet.

Читайте также:  {:no}Eiendom i Frankrike: en lønnsom investering

For det tredje, investering i student-leilighetene har lav terskel for å komme inn på markedet. Å kjøpe leiligheter til en pris av €90 000 – 100 000 men for investeringer i hele bygningen må en €15-30 millioner kroner. for Eksempel, investorer kan kjøpe ny student leiligheter med et areal på 17-23 m2 kr 70 000 – 100 000 i Liverpool. Gå tilbake (uten fradrag for utgifter) vil være 7 %, eller kr 4 900 per år med kjøp av leilighet til kr 70 000. Kjøp budsjett kan bli redusert til det halve hvis du bruker en spilleautomater pa mobil. De med store budsjetter vil være interessert i å kjøpe hele vandrerhjemmet. Så, for €14.7 millioner kroner til å kjøpe student komplekse på en hundre leiligheter i Nürnberg. Avkastningen på 4,9 %, eller over €720 000 per år.

Et annet pluss — passiv kontroll. For bedriftseiere i Russland, eiendom i utlandet — besparelser verktøy, ikke en primær kilde til inntekt, og de har ikke tid til å administrere. Når du investerer i student leilighet forvaltningen utføres av forvaltningsselskapet, som vanligvis er utvikleren som bygde sovesal, investor ikke trenger å tenke på å løse forskjellige problemer med å finne leietakere, reparasjoner, etc.). Kostnader for tjenester av et forvaltningsselskap — ca 10% av leieinntekter.

Deltakelse i co-investment bygging av leilighetskomplekser i Europa for private investorer innebærer en passiv investering (management håndtert av ledelsen for selskapet), mens kjøperne får inntekt ikke bare fra leier, men fra ombyggingen.

Fallgruver

Men, som med investeringer i andre type eiendom, investering i studentboliger har sin risiko. For eksempel, student leiligheter vanskelig (eller umulig) å konvertere, fordi de befinner seg i spesialisert komplekser i nærheten av universiteter, og de kan leve bare studenter. Investorer selv er i stand til å bruke leiligheten for oppholdet, og bo i dem, noen som ikke er student. Og hvis leiligheten er ikke ligger på de mest populære markedet og etterspørselen etter dette Universitetet falt, eieren vil være vanskelig å selge.

Читайте также:  {:no}Investering i eiendom i Frankrike og Tyskland i dag er den beste

Likviditet student leiligheter er lavere enn likviditet i vanlige leiligheter, men høyere enn ikke-bolig-fasiliteter.

Det er viktig å forstå at studenten overnatting på vandrerhjem er ikke det samme som vanlige boliger leiligheter i multi-leilighet bygninger. Utviklere bruker ofte uerfarenhet av investorer og annonsere Studio leiligheter i boligblokker i områder nær universiteter som student leiligheter. Forskjellen er at dokumenter skal være spesifisert at objektet kan bare bli brukt som en student bolig og bor i bygningen kan kun studenter ved Universitetet.

Som nevnt ovenfor, er utbyttet av student leiligheter er 4-6 %. Hvis selgeren lover høy avkastning (9-10% eller høyere), er det sannsynlig at investeringer vil være forbundet med ytterligere risiko — lite attraktiv beliggenhet og derfor lav etterspørsel, dårlig ledelse eller forringelse av bygningene. For å beskytte deg mot de nyeste risiko — lav kvalitet på objektet og dets foreldelse — det er anbefalt å kjøpe nye ting. Beste stedet å kjøpe leiligheter i primærmarkedet, som med å kjøpe et annet hjem raskt det er reparasjonskostnader, som redusert lønnsomhet.

Der hvor å kjøpe

Å kjøpe lønnsom studentboliger i STORBRITANNIA, Tyskland og Frankrike. Disse markedene er pålitelige og er av høy etterspørsel av lokale og utenlandske studenter (andel av sistnevnte er 10-20% av den totale innmelding). Muligheter for private investorer i markedene av Østerrike, Spania og Sveits er begrenset, fordi det er gjenstander som fortsatt er i design fasen kjøpt av bedriftens investorer og fond. Som for OSS — det største markedet student leiligheter, forslaget er overflødig, den mulige økningen i leieprisene er begrenset, og selv lokale investorer strømmer til Europeiske markeder på jakt etter flere lukrative tilbud.

Grunnen til at du trenger å ta hensyn til tilstedeværelsen av «magnet» — ligger nær populære Universitetet, så vel som mangel på overskudd tilførsel i det lokale leiemarkedet, der studenten apartments kan konkurrere med et stort antall private leiligheter, og kan gi en negativ effekt av lave leiepriser.

Читайте также:  {:no}Sivil selskapet eiendomstransaksjoner (SCI)

Også viktig er den demografiske situasjonen — hvordan er økende, og vil øke antall studenter i byen. Hvis antallet studenter ikke endres eller reduseres, men bygging av nye bygninger og anlegg, belegg prisen er lav, leiligheten vil være tomme, og investeringen vil ikke gi overskudd. For eksempel, i Tyskland antallet elever som vokser nesten overalt, men det finnes byer, for eksempel Jena og Greifswald, hvor antall elever over fem år er redusert med 10-11 %.

I STORBRITANNIA for investering i student leiligheter lovende store University sentre med utilstrekkelig tilførsel av bolig, for eksempel Bristol, London, Oxford og Edinburgh og Manchester. I Tyskland potensialet i byer i Bayern (würzburg, Nürnberg, Passau), samt Heidelberg og Frankfurt am main. I Frankrike en god investering muligheter det er i byene i AIX-EN-Provence, Lille, Montpellier, Pessac, Marseille, i Strasbourg.

Lifehack for investorer — blant de første til å vite hvor og når du vil åpne nye fakultetet eller Universitetet, og å kjøpe et antall leiligheter.

For eksempel, i slutten av 2017 vil starte byggingen av et campus i Cardiff, og takk til prosjektet, det lokale Universitetet vil tiltrekke 2000 studenter fra hele verden. Og med 2019 i de Nordlige forstedene til Paris åpner Europas største campus-fakultet for samfunnsvitenskap i å arbeide og studere lærere og studenter fra flere universiteter.

Med utbredelsen av Internett-teknologi vokser i popularitet, er å kjøpe fjernt læring, men tradisjonelle former for utdanning vil fortsatt være fokus på studenter i de kommende tiårene. Og, derfor, student leilighet nær Universitetet vil fortsatt være populære.

Georgy Kachmazov, managing partner Tranio