{:no}

Mange investorer som investerer i eiendom i utlandet, søker høy avkastning. Imidlertid, ikke alle forstår at en stor første avkastning betyr høy risiko, som er sannsynligheten for lavere inntekter på lang sikt.

Vi anbefaler kunder å vurdere risiko og strategi for å investere med en optimal balanse av pålitelighet, lønnsomhet, arbeid og andre faktorer av effektiviteten av investeringer. De fleste kundene Tranio enkel egnet utleie virksomhet i en stabil posisjon med langsiktig leiekontrakt og ledelse gjennom forvaltningsselskapet. I denne artikkelen vil vi se på hvordan å gi best avkastning med denne strategien.

Hvorfor er en enkel utleie business

Den typiske investorer som bruker tjenestene Tranio vellykkede entreprenører fra Russland, Brasil, Iran eller Kina. Vanligvis er hjemme de har en aktiv bedrift som gir den største inntekten. Fra utenlandske real estate de foretrekker å motta passive inntekter med minimal involvering i ledelsen. Det er en investering, ikke bare for profitt, men for å bevare kapitalen og beskytte det fra politisk og økonomisk risiko i sitt land.

De fleste kundene ikke har tenkt å selge sine utleieboliger i nær fremtid. Denne eiendommen gir investorer med en personlig pensjonsfond, og en garanti for økonomiske velvære for sine barn. Et annet viktig motiv — en oppholdstillatelse i USA eller Europa, noe som gir mulighet hjem kjøpere.

Våre investorer er vanligvis ikke egnet prosjekter verdiskaping — bygging eller ombygging. Investeringer i dem er forbundet med høy risiko, herunder å overskride budsjettene, vanskeligheter med registrering av å tillate dokumenter, oppblåst kjøpesummen og den lange letingen etter en kjøper. Investor krever også aktiv deltakelse i prosjektet og bestemte kvalifikasjoner i byggefirma. Prosjektet utvikling effektiv som en primær okkupasjon, og ikke som et verktøy for kapital bevaring.

Dermed, ikke-core investorer, anbefaler vi en enkel utleie business: for å kjøpe bolig og leie den ut. Det er lav risiko og enkel å implementere strategien.

Budsjett og typer objekter

Vi anbefaler at du vurderer å investere i eiendom i utlandet med et budsjett fra 200 tusen euro. Billigere, med sjeldne unntak, det er vanskelig å kjøpe flytende objekt. I dette segmentet vi anbefaler å kjøpe bolig-leiligheter. Blant sine fordeler — høy likviditet og stabil etterspørsel.

Med et budsjett på over 2,5 millioner Euro er å sette fokus på kommersielle — først og fremst detaljhandel egenskaper og sykehjem.

Uavhengig av økonomiske, 50-60% av eiendommens verdi du kan vanligvis ta et lån, så å investere i utleieboliger kan starte og 100 tusen euro av egne midler.

Typer av commercial real estate og deres parametere
Tranio data (gjennomsnitt anbefalte verdier)*

Typer
objekter
Yield,
% p
Tid
kontrakt
leie
Fordeler Ulemper
Fra 300 tusen euro
Leilighet (korttidsleie) 5-7 Fra 1 dag Høy likviditet; i forhold til langsiktig leieavtale — høyere avkastning og ingen problemer med utkastelse av leietaker; potensialet for vekst utleie Risiko og styring av nedetid; i forhold til en langsiktig leieavtale — raskere slitasje
Leilighet (langsiktig leie) 2-3 Enn 1 år Høy likviditet; høy etterspørsel fra leietakere, stabilt, selv under krisen Risiko og styring av nedetid; problemer med utkastelse av leietaker
Studentboliger 4-6 Fra 6 måneder Høy etterspørsel fra leietakere I forhold til leiligheter — lavere likviditet, det er vanskelig å gjenbruke
Fra 2,5 millioner euro
Leilighet hus 3-5 Enn 1 år Høy likviditet og vekstpotensial av bruk av store bokstaver Lav avkastning, mange av leietakerne, problemer, utkastelse, må en management-selskapet
Street butikker 3-4 3-10 år Høy likviditet og vekstpotensial av bruk av store bokstaver Lav kapasitet
Supermarkeder 5-6,5 12-15 år Høy avkastning, langvarige kontrakter Jo nærmere utløpet datoen kontrakten, jo lavere likviditet
Fra 10 millioner euro
Sykehjem 5-6,5 20-25 år Veksten i antall pensjonister, langvarige kontrakter Det er vanskelig å gjenbruke
Kjøpesentre 4-6 5-15 år Høy kapasitet Risiko ledelsen for et stort antall leietakere
Hoteller 4-6 10-20 år Høy kapasitet Det er vanskelig å gjenbruke

* Gjennomsnittsverdier for objekter:

  • i velstående områdene i store Europeiske byer;
  • nye objekter, eller etter større reparasjoner;
  • utleie kontrakter i begynnelsen av gyldighetsperioden.

Beliggenhet

Plasseringen av et objekt er direkte avhengige av risiko og avkastning. Vi anbefaler å investere i land med utviklede økonomier og stabilt politisk system. Minst risiko forskjellige Østerrike, STORBRITANNIA, Tyskland, USA, Frankrike og Sveits, og i disse landene er mindre sannsynlighet for hyperinflasjon, høsten av nasjonale valutaer og reduksjon av BNP.

De fleste russiske kunder foretrekker Tyskland på grunn av geografisk nærhet, men også fordi sammenlignet med de andre nevnte land, de fleste i Tyskland er litt mer, utlån forholdene er bedre og skatter er litt lavere. Men andre land på denne listen, er også av interesse: for eksempel, noen investorer velger OSS fordi de forventer at det mer av store bokstaver, andre frykter svekkelse av den tyske økonomien på grunn av politiske hendelser, mens andre tilegne seg lønnsom fast eiendom i land hvor deres virksomhet eller personlige interesser.

Читайте также:  {:no}Å investere i Paris eiendom: hvor mye kan du tjene på leie

Vi foreslår å vurdere også den valutaen som er knyttet til utgifter av investorens familie i 5-10 år. For eksempel, hvis du har bolig i NORGE, og det er dine barn, du bør se til objekter utleie inntekter som er generert i pounds sterling.

Blant andre lokaliteter det er bedre å velge store byer og deres velstående forstedene eller mellomstore byer med en voksende befolkning, og en utviklet arbeidsmarkedet og potensiell økonomisk vekst. Vi anbefaler å fokusere på anerkjente steder som allerede har en vellykket investering erfaring likesinnede. For eksempel, et godt valg i Vest-Europeiske hovedsteder og større byer i Vest-Tyskland.

Valg av område avhenger av type av eiendom. For eksempel, butikker det er bedre å kjøpe på de viktigste gater med mye trafikk, og kommersielle-warehouse — i utkanten av større byer nær ruten.

Leietakere og leieavtale

Hvis du leier bolig, leietakere foretrukket en middelklasse-familie med en god kreditt historie og stabil inntekt. Og i den delen av næringseiendom er den minst risikable objekter som allerede er utleid til store bedrifter leietakere som opererer på markedet for flere titalls eller hundrevis av år. Sannsynligheten for konkurs av slike leietaker mindre enn små private selskaper. Informasjon om den økonomiske tilstand av leietakere kan fås fra advokater i prosessen med undersøkelse av objektet (Due Diligence).

Objekter med et stort antall leietakere (f.eks., leilighet, hus eller kjøpesentre) er ikke egnet utenlandske non-core investorer. I vår erfaring, hvis leietaker er mer enn fem, er det betydelig økt risiko for ledelse og øker krav til profesjonalitet av forvaltningsselskapet. Det er best å kjøpe eiendom med eget leietaker.

En viktig forutsetning for leieforholdet avtalen — fordeling av kostnader av anlegget mellom eier og leietaker: hvem er det som betaler for eiendomsskatt, verktøy, forsikring og andre kostnader. Vi foreslår å redusere risikoen ved å kjøpe gjenstander som maksimum driftskostnader belastes leietaker. Kontrakter av denne typen er referert til som en NN Lease (Dobbel Netto Leie) eller NNN Lease (Trippel Netto Leie), deres forskjeller fra andre varianter er vist i tabellen nedenfor:

Type leieavtale Kostnadene for eier
Reparasjon av fasade
— og anleggsvirksomhet
design
Innholdet
og vedlikehold
Forsikring Skatt
eiendomsmegling
Brutto Leie Lease
N Leie
(Enkelt Netto Leie)
·
NN Leie
(Double Netto Leie)
· ·
NNN Leie
(Trippel Netto Leie,
en kollega i Tyskland —Dach & Fach)
· · ·
Absolutt NNN Leie · · · ·

Det anbefales å kjøpe elementer p lang sikt (10-20 år) leie kontrakter ikke-oppsigelige, og med hardt utleiepris, uten referanse til den driftsmessige resultater av virksomheten av leietaker. Husk at denne avtalen er bindende for begge parter: det er ikke bare at leietaker sørger for stabilt leie for hele denne perioden, men at eieren har ingen rett til å kaste ut leietaker før utløpet av kontrakten.

Langsiktige kontrakter gi investor ekstra forsikring på prisendringer, som ikke er beskyttet av selv den mest robuste real estate markets. Hvis du har investert i et objekt med en 15-20-års kontrakt, så er med høy sannsynlighet den perioden av lavere priser vil oppstå i de første 10 årene av eierskap, siden sykluser i eiendomsmarkedet følger hverandre hver 7-10 år. Under streng kontrakter for 15-20 år, pris svingninger vil ikke påvirke din inntekt, så det er umulig å heve avtalen eller redusere den leie. Dermed, vil du være i stand til å vente til markedet tar seg opp, og til å forlate prosjektet i god stand.

Selv med lang kontrakt er det vanligvis mulig å indeksere leier i tråd med prisstigningen hvert år for å øke dem med om lag 1-2 %. Hvis en positiv markedsutvikling i dette har sine ulemper. For eksempel, hvis boligmarkedet fortsetter å vokse for hvert år med 4 %, og i 10 år du ønsker å flytte en gjenstand betydelig mer enn veksten i inflasjon — vil du ikke være i stand til å gjøre det, fordi du begrense kontrakt. Derfor, investorer som tror på en vekst i markedet på lang sikt, er det bedre å kjøpe eiendommer med fem års kontrakter (f.eks., næringseiendom, og gågater) og til å indeksere leie på slutten av kontrakten.

Читайте также:  {:no}Inntekter og kostnader for investorer: hvordan plan og budsjett før du kjøper næringseiendom

Potensialet for vekst i kostnader

Lav risiko eiendeler i Vestlige markeder selges med en innledende leie kapasitet på 3 til 7 %. Å kjøpe objekter med et første utbytte på over 7% mener vi det er unødvendig og uheldig for en utenlandsk investor: i slike prosjekter en høy sannsynlighet for at på horisonten av 5-10 årene gjennomført noen risiko, kostnader for avvikling som vil være høyere enn risikopremien på inngangen.

I tillegg markeder med lav risiko og avkastning (som en regel, kjøpesentre og prestisjefylte områdene i store byer) er blitt dyrere raskere enn de som er preget av en høy initial gi og forbundet med høy risiko.

For eksempel, som vist ved Tranio retrospektiv analyse av tomteprisene i Usa, fra 2001 til 2015, objekter med et første utbytte på 3%, steg prisen med gjennomsnittlig 5 % per år, med en kapasitet på 5% 4.7 %, med en avkastning på 7 % — bare 3,5% per år, mens objekter med et avkastningskrav på 9% kan falle i pris. Blant de fallende gjenstander gikk tapt i verdien av de som hadde en lavere yield. Sannsynligheten for fallende priser som er høyere etter objekter med høyere initial tilbake, slik at du tar hensyn til sannsynligheten for at denne risikoen event objekter med et første utbytte av 3-7% resultere i økt samlet avkastning.

For prognose av prisveksten er også viktig utsiktene for utviklingen av bydelen. Raskeste dyre eiendom der det er gentrification — prosessen industrielle områder er transformert til bolig, adlet territorium, utviklet infrastruktur og en befolkning med lav inntekt fortrengt av mer velstående. Den mest fordelaktige områder som er nær sentrum, eller har gode transportforbindelser til sentrum.

Optimal kapasitet avhenger ikke bare av risiko, men også fra datoen for investering. Jo mindre periode, jo større er den første avkastning fornuftig i størrelsesorden 3-7 %. For eksempel, uten å ta hensyn til lånet med en 20-års investering periode høyest avkastning (inkludert store og små bokstaver vekst) er oppnådd på en innledende avkastning på 3,8–5,8 prosent, og dersom investeringen perioden er 10 år, vil den optimale første avkastning på 4,5–6,5 prosent. En slik konklusjon analytikere Tranio mottatt som et resultat av studier av 100 par av «yield — økning i bruk av store bokstaver» for boliger og yrkesbygg eiendom i Tyskland.

Kreditt

Du kan øke avkastningen med et boliglån.

De penger som er samlet inn gjennom boliglån er billigere enn leietaker betaler husleie. For eksempel, når du kjøper investering eiendom i Tyskland, kan du stole på et lån på opp til 60% av prosjekt kostnadene ved 2-3% per år. Når du leier avkastning på 6,5% avkastning på investert kapital, basert på lånet kan nå opp til 8-10 %.

I det Generelle tilfellet, de billigste lån — variabel-pris med ingen mulighet for tidlig tilbakebetaling, og den dyreste med en fast pris, slik at tidlig tilbakebetaling.

Bedre å ta et lån for en lang sikt (10-15 år) på lengre sikt, jo dyrere penger, men den lavere risikoen for at negative markedsforhold vil påvirke vilkårene for refinansiering. I tilfelle av næringseiendom det er anbefalt å arrangere et boliglån ordningen i første til å betale renter og hovedstol — mot slutten av lånet. Det er ønskelig at slutten av semesteret tilbakebetalt minst 40-50 % av kroppen.

Det er ikke nødvendig å re-kreditt-anlegget og til å låne for mye. Men bør ikke være for liten, så det ville være rart å ikke bruke muligheten til å ta kreditt billigere enn å betale leietaker.

Optimalisering skatt

Om optimalisering av skatt på inntekt av fysiske personer i Europa og Usa til å betale sin proporsjonal med mengden av inntekt og eiendom verdi av 1 million euro er lettere å tegne på en person. Dyrere element billigere å registrere et selskap på grunn av juridiske enheter vanligvis flat og lavere inntekt skatt. Også selskaper som er lettere å redusere skattepliktig inntekt gjennom avskrivninger og avdrag på lån fra Banken og av grunnleggeren.

Читайте также:  {:no}Etter devaluering av rubelen russiske kjøpere kjøp i utlandet mindre bolig, men mer commercial real estate

Det er best om en avtale kan være organisert slik at det å betale skatt bare i landet av plasseringen av eiendommen. Denne muligheten avhenger av skattemessig hjemmehørende av investor, interstate avtaler om unngåelse av dobbeltbeskatning, former for eierskap, og andre faktorer. Tranio konsulenter med skatterådgivere hjelpe hver enkelt kunde individuelt til struktur transaksjonen og ordne lån til de beste betingelsene.

Resultatet av prosjektet

Den vanlige periode på eierskap av inntekt eiendommen før salg — 5-20 år. Som en regel, må du ha minst 13-14 år, anlegget har betalt seg og begynte å gjøre en fortjeneste. I noen land, investorer stole på en term i salg etter som det er betalt en skatt på kapitalgevinst (for eksempel i Tyskland er det 10 år).

Hvorvidt det vil være lønnsomt å selge eiendommen, etter mange år — en av de viktigste investeringen risiko, som ofte ikke konto for kunder som er interessert i en høy kapasitet. De er tiltrukket av tilbud med en innledende avkastning på 8% og over; typiske eksempler er Parkering, eller boliger for studenter i periferien. Nøkkelen ulempen med slike anlegg er lav likviditet, som er liten etterspørsel for kjøp. Hvis du kommer til å selge dem, vil redusere prisen, som til slutt eliminerer den høye innledende avkastning.

Når planleggingshorisont er 10-20 år foreslår vi å vurdere en næringseiendom med en innledende avkastning på 5 % (i henhold til de andre anbefalingene i denne artikkelen). Ofte sine kostnader vokser på 2-3% per år med markedet eller enda raskere enn ham. Det er et solid objekt, som kan være lønnsomt å selge før den planlagte datoen dersom planene endres. Men under stress scenario, for eksempel en eiendom mindre tap i verdi, jo mer risikable prosjekter med høy første kommer tilbake.

Imidlertid, hvis du kommer til å selge eiendommen i 1-3 år, er det best å kjøpe de mest lønnsomme eiendom i regionen med vekstpotensial. I dag ett av slike steder i Europa er Spania med sin Sentrale markeder i Madrid og Barcelona. Det er imidlertid umulig å si om veksten i disse markedene i de neste 10-20 årene, så for langsiktige investeringer som tar sikte på å bevare kapital er bedre å velge en forutsigbar beliggenhet.

Hvis du ikke har planer om å selge eiendommen, og å overlate det til arvinger, det er viktig å velge riktig format for besittelse av, for å optimalisere arveavgift. For eksempel, i Frankrike er det ingen skatt på arv og gave, hvis objektet er registrert på den sivile selskapet eiendomstransaksjoner (SCI). Og i NORGE er fritatt for arveavgift eiendel, beregnet for offshore selskap.

Her er en oppsummering av de viktigste anbefalinger Tranio for investorer i eiendom i utlandet

  Bolig Non-residential real estate
Minimum budsjett 300 tusen euro 2,5 millioner euro
Objekttyper Leiligheter, boliger for studenter Commercial real estate på de overfylte gatene, supermarkeder, sykehjem
Land Østerrike, STORBRITANNIA, Tyskland, USA, Frankrike, Sveits
City Store befolkningssentra med god demografi og vekstpotensial
Områder Steder med godt miljø og infrastruktur, som er populær blant middelklassen; området rundt universiteter og medisinske sentre og forretningsområder Nærhet til transport arterier og offentlig transport, på steder der andre fasiliteter på en lignende profil
Vekstpotensial
bruk av store bokstaver
Høy Gjennomsnitt
Investeringsperiode 10 år
Optimal innledende
kapasitet
4-6 %
(du kan forbedre kreditt score)
LTV (leverage ratio
på prosjektets kostnad)
60 %
Kreditt Billigste lån — variabel-pris med ingen mulighet for tidlig tilbakebetaling, bør du velge den ordningen som den første avdrag i prosent, og kroppen er nærmere slutten av semesteret
Lånet For 10-15 år
Leietakere Middelklassen, familier med barn, studenter, kontorarbeidere, pensjonister Store forhandlere og management selskap som opererer i markedet i flere tiår og er i god økonomi
Type leieavtale NN eller NNN (for en maksimum driftskostnader til leietakere);
en langsiktig kontrakt, uten rett til oppsigelse
Leieperioden 1 dag (short-term),
1 år (langsiktig)
5-20 år

Georgy Kachmazov, managing partner Tranio