{:no}

Undersøkelsen, utført av Tranio i 2017, har vist at flertallet av tinget (81 %) tror at russiske investorer sjelden sette penger i fast eiendom midler.

Snart, men, denne metoden av investeringen kan bli mer populære. «Ifølge våre prognoser, i år 2017-2018 vil bli Russerne for å lære mer om eiendomsmegling midler, og vil gradvis gå i denne retning. Det er ofte mer praktisk format enn en uavhengig kjøper og etterfølgende styring av anlegget,»— sier managing partner Tranio Georgy Kachmazov.

I denne artikkelen vil vi forklare hvordan du kan bruke midlene til å investere i prosjekter knyttet til bygging og drift av fast eiendom.

Real estate midler arbeid på ordningen:

  • Fondet engasjerer management company (fondsforvaltere);
  • investorer som investerer i Fondet.
  • pengene forvalterne av Fondet til å erverve fast eiendom;
  • Forvalterne vil generere og sende resultatet til Fondet.
  • en del av overskuddet fordelt på investorer: de tjener på at i forhold til deres andel i Fondet mottar en andel av leieinntekter eller for videresalg.
  • Investeringsfondene en rekke fordeler:

    • liten terskel for å gå inn — fra 1 til 30 tusen tusen euro (til sammenligning: å kjøpe flytende leiligheter krever et minimum av 100 tusen euro);
    • enkelt kjøp-salg av aksjer og andeler (i offentlige midler, kan dette gjøres når som helst);
    • profesjonell ledelse (ikke nødvendig å bruke personlig tid ledelse);
    • diversifisering av investeringsporteføljen;
    • større likviditet i forhold til direkte investeringer i fast eiendom.

    Det er imidlertid en betydelig ulempe: det er vanskelig for ikke-beboere til å investere i utenlandske fond.

    Sier ekspert Tranio Alexander Chernov: «Investere i Amerikanske midler fysiske enheter ikke – resident det er vanskelig for en rekke årsaker. De fleste plattformer er organisert som real estate investment trusts (Real Estate Investment Trusts, REITs), som er fritatt for beskatning, og byrden av skatt på inntekt fra fast eiendom investering for aksjonærene (investorer). Denne strukturen er en fordel for OSS innbyggere, som ofte brukes for investering midler fra sin pensjonisttilværelse investment kontoer, som, i sin tur, har også en foretrukken modus for beskatning. Men utenlandske investorer som investerer i slike AMERIKANSKE midler som ville ha til å betale betydelige inntekter skatt og selv-fil selvangivelse i USA, så er ikke pengene skatt agenter. I tillegg Erklæringen er en arbeidskrevende og kostbar prosess. Potensielle investorer fra Russland vil også møte problemer når du overfører penger fra russiske banker i det Amerikanske Fondet kontoer og til avkastning av kapitalen til regnskapet i den russiske Føderasjonen. De fleste plattformer er ikke designet til å jobbe med utlendinger og anta at investorer har en bankkonto i Usa. På samme tid å åpne en amerikansk Bank konto uten personnummer, en adresse i USA eller en langsiktig visa er problematisk, og i alle fall krever personlig tilstedeværelse og reise i dette landet.»

    Imidlertid, i henhold til Leder av financial services Tranio Cyril Schmidt, til å investere i REIT i børs — i verdipapirer. «I dette tilfellet er å sende inn en selvangivelse i norge ikke har, sier han.

    Typer av midler

    For de som fortsatt bestemt på slike investeringer, for det første, det er viktig å vite hvilken type Fundament for å forstå hvordan og i hvilken periode vil det påløpe et overskudd.

    Det finnes flere typer av midler.

    1) bruk av overskudd:

      Akkumulering Fond
    (Akkumulering, Acc)
    Fondet rettet
    inntekt
    (Inntekt Inc)
    Metode for bruk av overskudd Reinvestert fortjeneste er tilbake i Fondet til å kjøpe flere funksjoner eller lager Resultatet er inntektsført i investors Bank konto
    Formålet med Fondet Vekst og økning av base objekter å generere ytterligere kapasitet Eneste inntekt

    De fleste fondene fokuserer også på forlengelse og generere inntekter.

    2) ved budgivning på utveksling:

      Oppført
    (børsnotert)
    Unoterte
    (ikke-børsnoterte)
    Utstedelse av aksjer Problemet aksjer Ikke utstede aksjer
    Juridisk status — real estate investment trusts (Real Estate Investment Trusts, REITs)
    — selskapet eiendom joint stock company
    — fond (unit trusts eller fond)
    — pensjonsmidler (pensjonsordninger)
    for en begrenset ansvar, partnerskap (kommandittselskap)

    «Informasjon som ikke er oppført midler tilgjengelig for investorer er ikke mindre enn de som er nevnt. Det er et godt regulert industri. Å investere i felles investeringsfond detaljhandel investor enklere enn Fondet på utveksling, og dette segmentet av markedet så transparent som mulig, sier Cyril Schmidt.

    3) i form av investeringer:

      Åpen
    (open-ended)
    Stengt
    (stengt-ended)
    Tid før salg av aksjer Investor kan kjøpe enheter eller til å presentere aksjer for innløsning til forvaltningsselskapet på en arbeidsdag Skapt for en begrenset periode (5-10 år). I løpet av denne perioden investor ikke kan ta ut sine penger fra Fondet. Innløsning av en enhet oppstår når avvikling av Fondet
    Likviditet Høy Lav

    Midler som spesialiserer seg i fast eiendom utleie, du kan være åpen og lukket. Imidlertid, de fleste av de midler som er involvert i bygging— stengt, så lenge objektet blir bygget, penger til å trekke seg, og det er umulig: de investerte i handlingen, en grav, en bygning under konstruksjon. Trekke seg fra investering etter fullføring av utbygging og salg av bygninger, når Fondet vises i fondene (men investor kan selge sin andel til en annen investor). For eksempel, Fondet åpner i 2015, er å samle inn den ønskede mengden av penger fra investorer, og bygger på penger objekter for fem år. Etter at pengene er samlet inn, Fondet er hevet, i 2020 han selger objektet og inntektene betaler investorer en fortjeneste.

    Читайте также:  {:no}Fem "hot" investeringer i hotel real estate

    Midler bør skilles crowdfunding-plattform, som også utgjør kollektive investeringsordninger. «Den viktigste forskjellen er at i motsetning til midler i crowdfunding investor velger ofte som prosjekter å investere i, og ikke være bundet av forpliktelsene i forveien,» sier Alexander Chernov.

    Investeringsstrategi

    Investor er viktig å vite hvilken strategi som fungerer Fondet for å vurdere risiko og lønnsomhet. Strategi det er fire typer.

    Investeringsstrategi

    Tranio Data

    Strategi Andre
    navn
    Essensen Risiko Avkastning*
    Kjerne Kjøp og Hold
    («kjøp og hold»)
    Kjøp av eiendom for utleie uten involvering av lån Lav Lav
    (2-3 %)
    Core Plus Kjøp av eiendom for utleie i off-center steder ved hjelp av innflytelse Gjennomsnitt Gjennomsnitt
    (5-7 %)
    Verdiskaping Verdiskaping
    («vekst kostnader»)
    Sanering (kjøp av eiendommer for oppussing, reparasjoner, og salg til en høyere pris) Middels-høy Middels-høy
    (7-10 %)
    Opportunistiske Bygging, kjøp av ubebygd land, objekter med heftelser Høy Høy
    (10 %)

    * i Vest-Europa og Usa

    De fleste fondene fungerer bare på én strategi. Men noen velger to eller tre for eksempel, Core, Core Pluss og verdiskaping. «I Europa og Usa, i form av kapital fond er dominert av Core og Core Plus, som de er en vesentlig del av alle de dyre og store institusjonelle fasiliteter,» sier Alexander Chernov.

    De midler som opererer under Core strategi, velge en godt etablert, med lav risiko markeder med stabil etterspørsel og høyere priser, og tilbyr derfor en lav leie yield (2-3 %). Midlene, som foretrekker en Kjerne Pluss strategi, gi en høyere avkastning (7 %), fordi det å investere i mindre Sentrale steder og bruke giring. Til slutt, midler som spesialiserer seg på verdiskaping, kan gi den ultimate ytelse opp til 10 % på grunn av det faktum at å investere investorenes penger i fremvoksende markeder, f.eks. de der forventet gentrification, og skaffe utstyr under ombygging for videresalg til en høyere pris.

    Eksempler på midler og deres strategier

    «Investorer har ulike oppgaver: noen har behov for å bevare kapitalen med minimal risiko og avkastning, og noen er villig til stor risiko, og forventer en høyere prosent på investert kapital. Western market real estate midler tilbyr et bredt spekter av strategier, nivået av risiko og avkastning for sine kunder»— sa Giorgi Kachmazov.

    Noen utenlandske eiendomsmegling midler og deres strategier

    Data midler

    Fondet Aberdeen Property Trust Henderson Legal & General PropFund US Masters Bolig Fond
    Fondet type Utendørs oppført Utendørs oppført Utendørs oppført Lukket, ikke nevnt Utendørs oppført
    Jurisdiksjon STORBRITANNIA STORBRITANNIA STORBRITANNIA Tyskland Australia
    Strategi Kjerne Kjerne Kjerne Core Plus Verdiskaping
    Minimum budsjett 5 000 kr 1 000 £ (Acc)
    3 000 000 £ (Inc)
    500 kr 30 000 € N/a
    Geografi
    objekter
    STORBRITANNIA (London) STORBRITANNIA (South East England) STORBRITANNIA Tyskland (Berlin og omgivelsene, og også byer med innbyggertall over 50 tusen personer) USA (new York, new Jersey, undervurdert steder)
    Typer
    objekter
    En 50% kommersielle, 20% kontorer Handels-og kontor fast eiendom 22 % av industrianlegg; resten — butikker, kontorer, detaljhandel parker, varehus Leiligheter Billige hus for 1-4 familie og multi-familiens hus på 20 til 100 leiligheter
    Yield,
    % per år
    2.0 2.5 3,1 2,8 7,0–10,0 N/a
    Det gjeld legg
    (LTV, %)
    75-80 N/a

    Ifølge en studie av den Europeiske Foreningen for investorer i ikke-børsnoterte real estate midler (European Association for Investorer i Ikke-Børsnoterte Real Estate Kjøretøy, INREV), er de fleste av investorene i 2016, valgte strategi for verdiskaping eller Kjerne. Sammenlignet med år 2015, andelen av Kjernen og verdiskaping økt (fra 82,2 å 86.2 %) og Oportunistic har gått ned (fra 17.8 å 13.8 %). Dette tyder på at i 2016, investorer ble mindre villige til å ta risiko enn tidligere. Studien rapporterte også at de mest populære markedene for investering med lav risiko (Tyskland, Frankrike og STORBRITANNIA).

    I enkelte markeder del av opportunistiske strategier kan være høyere. For eksempel, i henhold til JLL, Spania i 2015, det var 28 % (mens Core og Core Plus — 35 %). Dette landet er preget av større risiko enn for eksempel STORBRITANNIA og Tyskland, og investorer som velger Spania som regel er villig til å ta mer risiko.

    Читайте также:  {:no}Den franske byen med den høyeste utleie kapasitet

    Risiko minimalisering og diversifisering

    Gi midler til investorer kan ikke garanteres. Det kommer an på er dyrere eller billigere eiendeler, og etterspørselen etter utleie og leie priser dynamics.

    Som med alle investeringer, investeringer i fast eiendom midler innebære risiko. Jo større avkastning, høyere risiko.

    «En av de viktigste risiko for Fondet — misligholde ledere. Det er viktig å velge et selskap med en god historie, rykte, transparent rapportering og klar strategi,» sier George Kachmazov.

    De fleste midler prøve å minimere risiko ved å kombinere ulike strategier og øke mangfoldet i porteføljen.

    Mest sentrale risiko-og måter å minimere dem

    Tranio Data

    Risiko Siden midlene er forsikret mot risiko
    Makroøkonomisk risiko
    (krise, inflasjon, etc.)
    Utvalget av stabile markeder (f.eks. investeringer i «big seven» i Tyskland) og spredning (for eksempel 80 % av kapitalen kan investeres i kjøpesentre eller kontorer og 20% i logistikk sentre og sykehjem)
    Markedsrisiko
    (fallende eiendomsmegling priser, billigere leie)
    Valutarisiko
    (for eksempel, den Australske investeringsfond i Usa er det en fare for svekkelse av AMERIKANSKE dollar)
    Lovgivende risiko
    (endringer i lovgivningen)
    Å selge til en pris under kjøp Kjøpe undervurdert i områder som er forventet, eller er gentrification eller regenerering
    Risiko knyttet til finansiering
    (i fremtiden, kan Fondet ikke får gunstige betingelser på lån)
    Lån med fast rente, LTV ikke mer enn 50 %
    Manglende betaling av leie av leietakere Pålitelige leietakere med en god kreditt historie (stort selskap som Sainsbury ‘ s, statlig eide foretak), flere leietakere
    Risikoen for nedetid Valget har allerede vært utleid objekter med et minimum leietid pris på 80-95 % i områder med utviklet transportforbindelser og arbeidsmarkedet; hardt og lenge av leieavtalen
    Risikoen for økte kostnader til vedlikehold Et utvalg av kvalitet utstyr (bolig, ikke krever reparasjon, «grønn» kontorbygg klasse A, etc.)

    Mange midler diversifitsirovat din investering portefølje, dvs. investere en investor i eiendom av flere typer i forskjellige land ved å bruke flere strategier og områder av investeringen. I tillegg til eiendom, for at et Fond kan holde en liten del av pengene i kontanter eller verdipapirer. Det finnes også midler som ikke investere direkte i utstyr, og investerer i andre fond eller selskaper som er involvert i fast eiendom.

    Et eksempel på strukturering av Fondets portefølje underlagt diversifisering

    Hvordan å investere?

    Prosjekter Core og Core Plus er den minst risikable, men du kan tjene mer gjennom verdiskaping strategier.

    «En enkelt anbefalinger nr. Valget avhenger av anvendelsen av investeringer og utpekt investeringer i kundens portefølje. For eksempel, hvis 80 % av de midler som allerede er investert i pålitelig verktøy og nødvendig verktøy for økt lønnsomhet, det er fortsatt 20% kan rettes til prosjekter, verdiskaping,» sier Alexander Chernov.

    I henhold til George Kachmazov, de som ønsker å investere i verdiskaping, spesielt det er anbefalt å velge fjerne markeder og sikre midler for å minimere risiko.

    «Det er anbefalt å velge fond med lovende strategier, dvs. det å investere i denne klassen av fast eiendom som vil være etterspurt på horisonten 10-20 år— sa Giorgi Kachmazov.— Etter vår mening er dette micropatent og sykehjem. Det er også viktig å velge et voksende område hvor det er gentrification, som for objektive grunner, vil bli mer væske etter 10 år. Fond som investerer i potensielle og nåværende strategi, vil trolig bringe investor inntekt.»

    Vedlegg: funksjoner av European real estate midler

    Data PwC

    Land Juridisk status Krav til Fondet Fordeler Ulemper
    Østerrike Real estate Fund (Immobilien-Sondervermögen) er et Fond av den åpne typen, ikke en juridisk enhet, administrert av en Østerriksk management company (Kapitalanlagegesellschaft, KAG) er enten OOO (Gesellschaft mit beschränkter Haftung, GmbH), eller joint-stock company (Aktiengesellschaft, AG) Investering på minst 10 ganger i 4 år For alle investorer, ingen skatt på Fondets nivå; en god uregulirovanii; Fondet forløser aksjer på anmodning fra investorene Restriksjoner på hvilke typer fast eiendom; økning i verdien av fast eiendom er skattepliktig, uavhengig av om det er solgt
    En spesiell real estate Fund (Immobilien-Spezialsondervermögen) er et Fond, ikke en juridisk enhet, administrert av en Østerriksk management company (KAG) er enten OOO (GmbH) eller AO (AG) Investering på minst 5 ganger i 4 år Et fleksibelt verktøy for institusjonelle investorer Begrensninger på noen typer av fast eiendom; Fondet bare for juridiske personer; vanligvis bare langsiktige investeringer, og økning i verdien av fast eiendom er skattepliktig, uavhengig av om det er solgt
    STORBRITANNIA Midlene er partnerskap med begrenset ansvar (aksjeselskap) Ingen Ingen skatt på Fondet nivå, lavere skatt for utenlandske investorer Strukturen er mer egnet for midler av den lukkede typen
    Finanspolitikken gjennomsiktig midler (Skatt Gjennomsiktig Midler, TTFs): autorisert og regulert begrenset ansvar, partnerskap (autorisert og regulert aksjeselskap kjøretøy, ALP) og struktur basert på felles avtale for eierskap (kontraktsmessige co-eierskap arrangement, CCA) Ingen Ingen skatt på Fondet nivå, lavere skatt for utenlandske investorer, ikke-bosatte kan være fritatt for skatt på kapitalgevinst TTF — ny modus for drift av Fondet, det vil si at det er usikkerhet i anerkjennelse av internasjonale organisasjoner
    En autorisert Fondets investeringer i fast eiendom (Eiendom Autorisert investeringsfond, PAIF), et investeringsselskap av åpen type (åpent investeringsselskap OEIC) Forholdene er diskutert individuelt De fleste av artikler av Fondets inntekter som er fritatt for selskapsskatt (men inntekt investorer er beskattet) Streng regulering av virksomheten til Fondet (Service for overvåking av finansielle transaksjoner, Financial Conduct Authority)
    Tyskland Real estate Fund (Immobilien-Sondervermögen) er et Fond av den åpne typen, ikke en juridisk enhet, drevet av et tysk management company (KAG) er enten OOO (GmbH) eller AO (AG) eller LLC og aksjeselskap (Gesellschaft mit beschränkter Haftung & Compagnie Kommanditgesellschaft, GmbH & Co. KG) Bank finansiering 30% av den totale verdien av fast eiendom eiendeler Felles og pålitelig verktøy for alle investorer, ingen skatt på Fondet nivå Til innløsning av andeler som minimum to år holder perioden og en årlig frist på uttak
    Utendørs spesielle Fond (Spezial-Sondervermögen) — ikke en juridisk enhet, drevet av et tysk management company (KAG) er enten OOO (GmbH) eller AO (AG) eller LLC og aksjeselskap (GmbH & Co. KG) Bank finansiering ikke overstiger 50 % av den totale verdien av fast eiendom eiendeler Ingen skatt på Fondet nivå Bare for profesjonell eller semi-profesjonelle investorer
    En lukket-end Fund (Investmentkommanditgesellschaft geschlossene Investering-KG) er en begrenset ansvar, partnerskap; partner — vanligvis OOO (GmbH). investorer er partnere med begrenset økonomisk ansvar Bank finansiering av 60% av den totale verdien av fast eiendom eiendeler For alle investorer, ingen skatt på fordelingen av inntekt Ikke tilgjengelig avtaler om unngåelse av dobbeltbeskatning og Eu-Direktiv; Fondet kan være underlagt tysk handel skatt
    Spesielle Fond (Spezial-Investering-KG); investering JSC (Investmentaktiengesellschaft) eller begrenset ansvar, partnerskap (Investering-KG); main partner — vanligvis OOO (GmbH). investorer er partnere med begrenset økonomisk ansvar Ingen Ingen beskatning av inntekt på nivå av Fondet Ikke tilgjengelig avtaler om unngåelse av dobbeltbeskatning og Eu-Direktiv, det er bare for profesjonell eller semi-profesjonelle investorer
    Luxembourg Midler regulert av avtalen om kollektive investeringsordninger (Foretak for Kollektive Investeringer UCIs): Fondet samlokalisering (Fonds Commun de Plassering, FCP), et investeringsselskap med variabel kapital (Société d’investissement à Capital Variable, SICAV) investeringsselskap med fast kapital (Société d’investissement à Capital Fixe, SICAF); administrert av en Luxembourg management company (Alternative Investment Fund managers AIFM) Maksimalt 20 % av midlene kan investeres i en enkelt investering; Bank finansiering ikke mer enn 50% av den totale verdien av fast eiendom eiendeler; den minste verdien av eiendeler € 1,25 millioner Fleksibel investering instrument, er populært blant utenlandske investorer, ingen skatt på Fondet nivå Beskatning av investorer, avhenger av landet du bor
    Modus av spesialiserte investeringsfond (Spesialiserte investeringsfond, SIF): FCP, SICAV, SICAF Maksimalt 30 % av midlene kan investeres i en enkelt investering objekt; den minste verdien av eiendeler € 1,25 millioner Ingen skatt på Fondet nivå Investorer kan være bare selskaper, og profesjonelle investorer eller individer som investerer minimum 125 tusen euro eller villig til å gi dokumentasjon av erfaring og investeringer, og beskatning av investorer, avhenger av landet du bor
    Samfunnet å investere i risikokapital (Société d’investissement no Kapital à Våget, SICAR); kan ta forskjellige juridiske former (LLC, begrenset ansvar, partnerskap, og andre) Nei (fordi investeringen er opportunistiske) Ingen skatt på Fondet nivå Kun profesjonelle investorer; beskatning av investorer, avhenger av landet du bor
    Frankrike Real estate investment Fund (Fonds Plassering de Immobilier, FPI), og selskapet har som primær virksomhet er virksomhet med real estate (Société de Plassering à Prépondérance Immobilière, SPPICAV); administrert av den franske eller registrert i et annet EU-land management-selskapet Hovedstaden i mengden av 500 tusen euro i de første 3 årene etter etableringen; minst 60 % av ressursene må være fast eiendom; minst 85% av leieinntekter og (for SPPICAV) 100 % av kapitalgevinst distribueres til investorer Ingen skatt på Fondet nivå; offentlige midler kan være unntatt fra 3 prosent skatt Ikke tilgjengelig avtaler om unngåelse av dobbeltbeskatning; midler FPI liten
    Читайте также:  {:no}Vandrerhjem i utlandet: fordelene av formatet og lønnsomheten av investeringen

    Dette materialet kan brukes for informasjonsformål. Eiendomsmegling investeringer innebærer risiko, herunder risiko for tap av mengden av investert kapital. For å forstå nyansene du vil hjelpe kvalifiserte eksperter på investeringer. Tranio anbefaler å oppsøke ham før du investerer.

    Yulia Kozhevnikova, Tranio