{:mk}

Анкетата, спроведена од страна на Tranio во 2017, покажаа дека мнозинството на брокерите (81 %) сметаат дека руските инвеститори ретко се стави пари во недвижен имот и средства.

Наскоро, меѓутоа, овој метод на инвестиции може да стане повеќе популарна. «Според нашите прогнози, во години 2017-2018 ќе биде Русите за да дознаете повеќе во врска со недвижен имот, фондови, и постепено ќе се движи во оваа насока. Тоа е често повеќе пригоден формат од независна купување и последователно управување на установа,»— вели управување со партнерот Tranio Georgy Kachmazov.

Во оваа статија ние ќе ви објасниме како користење на средствата да се инвестираат во проекти поврзани со изградбата и работењето на недвижности.

Недвижен имот и средства за работа на шема:

  • Фондот го именува управниот компанија (Фонд менаџери);
  • инвеститорите се инвестира во Фондот;
  • парите менаџери на фондови за да се здобијат со недвижен имот;
  • Фонд менаџери ќе се генерираат и праќаат добивката на Фондот;
  • дел од добивката распределена меѓу инвеститорите: тие заработуваат на тоа дека во однос на нивното учество во Фондот примите споделување на приходот или препродажба.
  • Инвестициските фондови многу предности:

    • мал праг да влезат од 1 илјади до 30 илјади евра (за споредба: за да се купи течни апартмани бара минимум од 100 илјади евра);
    • леснотијата на купување, продажба на акции и единици (во јавните фондови ова може да се направи во било кое време);
    • професионално управување (не е потребно да поминат лични управување со време);
    • диверзификација на портфолио инвестиции;
    • поголема ликвидност во споредба со инвестициите директно во недвижен имот.

    Сепак, постои значителен недостаток: тешко е да нерезиденти да инвестираат во странски фондови.

    Вели експертот Tranio Александар Chernov: «Инвестирајте во Американската фондови физички лица нерезиденти тоа е тешко за голем број на причини. Повеќето платформи се организирани како недвижности, инвестициони фондови (Недвижности, Инвестициони Фондови, REITs), кои се ослободени од оданочување и да се префрлат на даноците на доход од недвижности инвестиција за своите акционери (инвеститори). Оваа структура е поволно за НАС жителите, која често се користи за инвестициски фондови од нивното пензионирање инвестиции сметки, кои, за возврат, исто така, имаат преференцијален режим на оданочување. Но странски инвеститори кои инвестираат во таков САД фондови ќе мора да платат значително данок на доход и самостојно да поднесе даночна пријава во САД, како средства не се на даночните агенти. Покрај тоа, Декларацијата е тежок и скап процес. Потенцијалните инвеститори од Русија, исто така, ќе се соочат со тешкотии при пренесување на средства од руски банки во Американската Фондот за сметки и за поврат на капиталот на сметки во руската Федерација. Повеќето платформи не се дизајнирани да работат со странци и да се претпостави дека инвеститорите да имаат Банкарска сметка во сад. Во исто време да се отвори ни сметка во Банка без социјална сигурност број, САД адреса или долгорочна виза е проблематична и во секој случај бара од лично присуство и патување во оваа земја.»

    Сепак, според Директорот на финансиски услуги Tranio Кирил Шмит, да се инвестира во REIT во берза — во хартии од вредност. «Во ова сценарио да поднесе даночна пријава во НАС не треба», вели тој.

    Видови на фондови

    За оние кои се уште се одлучи за ваквите инвестиции, за почетниците, важно е да се знае видот на Фондацијата да се разбере како и во текот на кој период ќе се направи профит.

    Постојат неколку видови на средства.

    1) употреба на профит:

      Акумулација Фонд
    (Акумулација, Acc)
    Фондот во насока
    приходи
    (Приходи Inc)
    Начинот на употреба на добивката Реинвестираната добивка се врати во Фондот за купување на дополнителни карактеристики или акции Добивка е заслужен за инвеститорот Банкарска сметка
    Целта на Фондот На растот и зголемување на основната објекти да го генерира дополнителен принос Само приходи

    Најголем дел од средствата се фокусирани, исто така, за проширување и генерирање на приходи.

    2) со понуди за размена:

      Наведени
    (наведени)
    Овие вложувања е утврдена
    (не-листата)
    Емисија на акции Прашање акции Не издаде акции
    Правен статус — на недвижности, инвестициони фондови (Недвижности, Инвестициони Фондови, REITs)
    — компанијата недвижности акционерско друштво
    — инвестициски фондови (единица верува или заеднички фондови)
    — пензиските фондови (пензиски шеми)
    на ограничена одговорност партнерство (cube)

    «Информации не се наведени средства на располагање на инвеститорите, е не помалку од останатите. Тоа е добро регулирана индустрија. Инвестирање во заеднички инвестициски Фонд мало инвеститор поедноставно од Фондот за размена, и овој сегмент на пазарот, како и транспарентен како е можно», вели Кирил Шмит.

    3) во однос на инвестиции:

      Отворете
    (отворени)
    Затворен
    (затворена-заврши)
    Време пред продажба на акции Инвеститорот може да се купи единици или да ги претстави акциите за откуп на менаџментот на компанијата на било кој работен ден Создадени за ограничен период (5-10 години). Во текот на овој период инвеститорот не може да ги повлечат своите средства од Фондот. Откуп на единица се случува кога ликвидација на Фондот
    Ликвидност Висок Ниска
    Читайте также:  {:mk}Имот во Франција: профитабилна инвестиција

    Средствата од областа на недвижен имот, изнајмување, можете да бидете отворени и затворени. Сепак, најголем дел од средствата кои се вклучени во изградба— затворени, додека објектот е изградена, парите да се повлече тоа е невозможно: тие инвестирале во заплетот, јама, на зграда во изградба. Се повлече од инвестицијата по завршување на изградба и продажба на згради, кога Фондот се појави во средства (сепак, инвеститорот може да се препродава неговата споделување на друг инвеститор). На пример, Фондот се отвора во 2015 година, собирање на саканиот износ на средства од инвеститорите и се базира на пари објекти за пет години. По парите се собрани, Фондот е adjourned, во 2020 година тој продава објектот и средствата да ги уплати инвеститори профит.

    Средствата треба да се разликува crowdfunding платформа, исто така, претставуваат колективно инвестирање шеми. «Главната разлика е во тоа што за разлика од средствата во crowdfunding инвеститор често се избира за кои проекти е да се инвестира, а не да бидат обврзани со обврски однапред», вели Александар Chernov.

    Стратегија за инвестирање

    Инвеститорот е важно да се знае она стратегија работи Фондот за да се проценат ризиците и профитабилност. Стратегија постојат четири видови.

    Стратегија за инвестирање

    Tranio Податоци

    Стратегија Други
    имиња
    Суштината Ризици Принос*
    Јадро Купи и Држете
    («купи и држете»)
    Купување на имотот за изнајмување без вклучување на кредитот Ниска Ниска
    (2-3 %)
    Основни Плус Купување на имотот за изнајмување во off-центар локации користење на потпора Просечна Просечна
    (5-7 %)
    Додадена Вредност Додадена Вредност
    («раст на трошоците»)
    Redevelopment (купување на имоти за поправки, поправки и продажба по повисока цена) Среден-висок Среден-висок
    (7-10 %)
    Опортунистички Градежништвото, купување на неразвиени земјиште, објекти и со encumbrances Висок Висок
    (10 %)

    * * * во Западна Европа и сад

    Најголем дел од средствата работа само на една стратегија. Но, некои изберат две или три, на пример, Core, Core Плус и Додадена Вредност. «Во Европа и сад во однос на капитални средства е доминирана од страна на Јадрото и Основни Плус, како што е значителна пропорција на сите повеќето скапи и големи институционални капацитети», вели Александар Chernov.

    Оние фондови кои работат според основната стратегија, изберете добро воспоставени, ниско-ризични пазари со стабилна побарувачка и повисоки цени, и затоа нудат ниски изнајмување принос (2-3 %). Фондови, кои сакаат Core Плус стратегија, даде повисок принос (7 %), затоа што инвестираат во помалку Централна локации и употреба потпора. Конечно, средствата од областа на Додадена Вредност, да се обезбеди крајната принос до 10 % се должи на фактот дека инвестирање инвеститорите средства во пазарите во развој, т.е. оние каде што се очекува gentrification, и да се стекнат со објекти под реконструкција за препродажба по повисока цена.

    Примери на средства и нивните стратегии

    «Инвеститорите имаат различни задачи: некој треба да се зачува капиталот со минимален ризик и се враќа, а некој е подготвен за голем ризик и се очекува поголем процент на вложениот капитал. Западен на пазарот на недвижен имот и средства нуди широк спектар на стратегии, нивото на ризик и да се вратите за своите клиенти»— рече Giorgi Kachmazov.

    Некои странски недвижен имот, фондови и нивните стратегии

    Податоци фондови

    Фондот Edinburgh Сопственост Доверба Хендерсон Правен & Општо PropFund НИ Мајстори Станбени Имотот на Фондот
    Фондот тип Отворено наведени Отворено наведени Отворено наведени Затворена, што не се наведени Отворено наведени
    Надлежност Велика БРИТАНИЈА Велика БРИТАНИЈА Велика БРИТАНИЈА Германија Австралија
    Стратегија Јадро Јадро Јадро Основни Плус Додадена Вредност
    Минимален буџет 5 000 £ 1 000 £ (Acc)
    3 000 000 £ (Инк)
    500 г 30 000 € N/a
    Географија
    објекти
    Велика БРИТАНИЈА (Лондон) Велика БРИТАНИЈА (Југоисточна Англија) Велика БРИТАНИЈА Германија (Берлин и околината, а исто така и градовите со население над 50 илјади луѓе) САД (Њујорк, њу Џерси; потценети локации)
    Видови
    објекти
    50% комерцијални, 20% канцеларии Комерцијален и деловен недвижен имот 22 % на индустриски капацитети; остатокот — продавници, канцеларии, мало паркови, магацини Станови Евтини куќа за 1-4 семејство и мулти-семејството згради во 20 100 апартмани
    Принос,
    % годишно
    2.0 до 2,5 3,1 2,8 7,0–10,0 N/a
    Долгот на оптоварување
    (LTV, %)
    75-80 N/a

    Според една студија од страна на Европската Асоцијација за инвеститорите во не-наведениот недвижен имот, фондови (Европската Асоцијација за Инвеститорите во Не-листата на Недвижности, моторни Возила, INREV), поголемиот дел од инвеститорите во 2016 година, го одбра стратегија Додадена Вредност или Јадро. Во споредба со 2015 година, процентот на Основни и Додадена Вредност, зголемен (од 82,2 да 86.2 %) и Oportunistic е намален (од 17.8 да 13.8 %). Ова укажува на тоа дека во 2016 година, инвеститорите се помалку подготвени да ги преземат ризици од претходно. Студијата, исто така, објави дека е најпопуларниот пазар за инвестиции — низок ризик (Германија, Франција и велика БРИТАНИЈА).

    Во одредени пазари споделување на опортунистички стратегии може да биде повисок. На пример, според JLL, Шпанија во 2015 година, тоа беше 28 % (а Јадро и Основни Плус — 35 %). Оваа земја се карактеризира со поголем ризик од, на пример, велика БРИТАНИЈА и Германија, а инвеститори кои сакаат Шпанија како по правило, се подготвени да ги преземат повеќе ризици.

    Читайте также:  {:mk}Хипотекарни стапки во Франција падна на историски ниско ниво

    Ризикот се намалат емисиите и диверзификација

    Принос на средствата за инвеститорите не е загарантирана. Тоа зависи се поскапо или поевтино средства, и побарувачката за изнајмување и за изнајмување стапки динамика.

    Како и со било инвестиции, инвестиции во недвижен имот, фондови вклучува ризици. Поголем принос, повисок ризик.

    «Еден од главните ризици на Фондот — defaulting менаџери. Важно е да се избере компанија со добра историја, углед, транспарентно известување и јасна стратегија», вели Џорџ Kachmazov.

    Повеќето од овие средства се обидуваат да го минимизираат ризикот од комбинирање на различни стратегии и диверзификација на портфолиото.

    Основните ризици и начини да се минимизира нив

    Tranio Податоци

    Ризици Како средства се осигурени против ризици
    Макроекономски ризици
    (криза, инфлација, итн.)
    Избор на стабилни пазари (на пример, инвестиции во «големите седум» во Германија) и диверзификација (на пример, 80 % од капиталот може да се инвестираат во трговски центри или канцеларии и 20%, во логистички центри и пензионерски домови)
    Пазарен ризик
    (паѓање на цените на недвижностите, поевтини изнајмување)
    Валутен ризик
    (на пример, Австралиската инвестициски Фонд во сад постои ризик од намалување на вредноста на АМЕРИКАНСКИОТ долар)
    Законодавниот ризик
    (промени во законодавството)
    Продажба по цена под купување Се купат во потценети области кои се очекуваат или се gentrification или регенерација
    Ризици поврзани со финансирање
    (во иднина, Фондот не можат да добијат поволни услови за заеми)
    Кредитите со фиксни стапки, LTV не повеќе од 50 %
    Не-плаќање на кирија од страна на tenants Сигурен tenants со добра кредитна историја (голема компанија како што Sainsbury ‘ s, во државна сопственост претпријатија), неколку tenants
    Ризикот на престој Изборот е веќе изнајмени објекти со минимум вработување стапка на 80-95 % во области со развиена транспорт врски и пазар на труд; долго и тешко на закуп
    Ризикот на зголемување на трошоците за одржување Голем избор на квалитетни објекти (домување, не е потребна поправка, «зелена» канцеларија зграда класа, итн.)

    Многу средства diversifitsirovat вашата инвестиција на портфолио, односно да се инвестира инвеститор во недвижен имот на повеќе видови во различни земји со користење на неколку стратегии и области на инвестиции. Во прилог на недвижен имот, а Фондот може да ги задржи мал дел на средства во парични средства или хартии од вредност. Исто така постојат и средства кои не се инвестира директно во просториите, и вложува во други фондови или компании кои се вклучени во недвижен имот.

    Пример за структурирање на Фондот портфолио предмет на диверзификација

    Како да инвестира?

    Проекти Основни и Основни Плус е најмалку ризични, но може да се заработи повеќе преку Додадена Вредност стратегии.

    «Една од препораките бр. Изборот зависи од целите на инвестиции и назначени инвестиции во клиентот портфолио. На пример, ако 80 % од средствата се веќе инвестирале во сигурен алатки и неопходна алатка за зголемување на профитабилноста, тоа е уште 20% можат да бидат насочени на проекти Додадена Вредност», рече Александар Chernov.

    Според Џорџ Kachmazov, оние кои сакаат да инвестираат во додадената Вредност, особено препорачливо е да се избере јасен пазари и обезбедување средства за да се минимизираат ризиците.

    «Тоа е препорачливо да се избере средствата со ветувачки стратегии, односно, да инвестираат во оваа класа на недвижен имот, кои ќе бидат во побарувачката на хоризонтот, од 10-20 години— рече Giorgi Kachmazov.— Во нашето мислење, овој micropatent и старечки домови. Исто така е важно да се избере растечката област каде што постои gentrification, што, заради објективни причини, ќе стане повеќе течност после 10 години. Фондовите кои инвестираат во потенцијалните и актуелните стратегија, најверојатно, ќе се донесе инвеститорот на приходи.»

    Прилог: карактеристики на Европските средства недвижности

    Податоци PwC

    Земја Правен статус Барањата за финансирање на Добрите Лошите страни
    Австрија Недвижен имот Фонд (Immobilien-Sondervermögen) е Фондот од отворен тип, не се правно лице; управувани од Австриската компанија за управување со (Kapitalanlagegesellschaft, KAG) е или ООО (Gesellschaft мит beschränkter Haftung, GmbH), или акционерски друштво (Aktiengesellschaft, AG) Инвестиции најмалку 10 пати во 4 години За сите инвеститори; нема оданочување на Фондот ниво; добар uregulirovanii; Фондот redeems акции на барање на инвеститори Ограничувања на видови на недвижен имот; зголемување на вредноста на недвижен имот е предмет на оданочување, без оглед на тоа дали се продава
    Посебен недвижности Фонд (Immobilien-Spezialsondervermögen) е Фондот, а не правно лице; управувани од Австриската компанија за управување со (KAG) е или ООО (GmbH) или AO (AG) Инвестиции најмалку 5 пати во 4 години Флексибилна алатка за институционалните инвеститори Ограничувања на некои видови на недвижен имот; Фондот само за правни лица; обично само долгорочни инвестиции; зголемување на вредноста на недвижен имот е предмет на оданочување, без оглед на тоа дали се продава
    Велика БРИТАНИЈА Средствата се друштва со ограничена одговорност (Ограничено Партнерство) Никој Без данок во Фондот ниво; пониски даноци за нерезидент инвеститори Структура е повеќе погодна за средства од затворен тип
    Фискална транспарентни средства (Данок се Транспарентни Средства, TTFs): овластен и регулирани со ограничена одговорност партнерство (овластени и регулирани друштво со ограничена одговорност возило, ALP) и структура врз основа на заеднички договор на сопственост (договорни ко-сопственост аранжман, ЦЦА) Никој Без данок во Фондот ниво; пониски даноци за нерезидент инвеститори; нерезиденти можат да бидат ослободени од данок на капитална добивка TTF — новиот режим на работа на Фондот, односно постои несигурност во признавањето на меѓународни организации
    Овластен Фонд за инвестиции во недвижности (Сопственост Овластен Инвестициски Фонд, PAIF), една инвестициска компанија од отворен тип (отворен инвестициски компанија OEIC) Условите се разгледуваат поединечно Повеќето од членовите на Фондот приходи се изземени од данок на добивка (но приходи инвеститори се оданочуваат) Строга регулација на активностите на Фондот (Услуга за следење на финансиски трансакции, Финансиско Однесување Орган)
    Германија Недвижен имот Фонд (Immobilien-Sondervermögen) е Фондот од отворен тип, не се правно лице; управувани од страна на германската компанија за управување со (KAG) е или ООО (GmbH) или AO (AG) или ДОО и друштво со ограничена одговорност (Gesellschaft мит beschränkter Haftung & Compagnie Kommanditgesellschaft, GmbH & Co. КГ) Банката за финансирање на 30% од вкупната вредност на недвижен имот и средства Заеднички и сигурен алатка за сите инвеститори; без данок во Фондот ниво За откуп на единици како минимум две години и држи период и годишен период на известување за повлекување
    Отворено посебен Фонд (Spezial-Sondervermögen) — не е правно лице; управувани од страна на германската компанија за управување со (KAG) е или ООО (GmbH) или AO (AG) или ДОО и друштво со ограничена одговорност (GmbH & Co. КГ) Банката финансирање не надминува 50 % од вкупната вредност на недвижен имот и средства Без данок во Фондот ниво Само за професионални или полу-професионален инвеститори
    Затворена-крај Фонд (Investmentkommanditgesellschaft geschlossene Инвестиции-КГ) е ограничена одговорност партнерство; на партнерот — обично ООО (GmbH). инвеститорите се партнери со ограничени финансиски одговорност Банката за финансирање на 60% од вкупната вредност на недвижен имот и средства За сите инвеститори; без данок на распределба на приход Не се достапни договори за одбегнување на двојното оданочување и Европската Директива; Фондот може да биде предмет на германски трговија на доход
    Посебен Фонд (Spezial-Инвестиција-КГ); инвестиции АД (Investmentaktiengesellschaft) или со ограничена одговорност партнерство (Инвестиции-КГ); главниот партнер — обично ООО (GmbH). инвеститорите се партнери со ограничени финансиски одговорност Никој Не оданочување на приходи на ниво на Фондот Не се достапни договори за одбегнување на двојното оданочување и Европската Директива; тоа е само за професионална или полу-професионален инвеститори
    Луксембург Средства се регулирани со договорот за колективно инвестирање шеми (Претпријатијата за Колективни Инвестиции UCIs): Фонд colocation (Fonds Commun de Сместување, FCP), една инвестициска компанија со променлива капитал (Société d’investissement à Капитал Променлива, SICAV) инвестициска компанија со фиксен капитал (Société d’investissement à Капитал Fixe, SICAF); управувани од Луксембург на друштвото за управување (Алтернативни Инвестициски Фонд Менаџер AIFM) Најмногу 20 % од средствата да бидат инвестирани во еден инвестиции; Банката за финансирање на не повеќе од 50% од вкупната вредност на недвижен имот и средства; минималната вредност на средствата — € 1.25 милиони Флексибилни инвестиции инструмент, е многу популарна со странски инвеститори; без данок во Фондот ниво Оданочувањето на инвеститорите зависи од земјата на престој
    Режим на специјализирани инвестициски фондови (Специјализирани Инвестициски Фондови, SIF): на FCP, SICAV, SICAF Најмногу 30 % од средствата да бидат инвестирани во еден инвестиционен објект; минималната вредност на средствата — € 1.25 милиони Без данок во Фондот ниво Инвеститорите може да биде само друштва, професионални инвеститори или поединци кои инвестираат минимум 125 илјади евра или подготвени за да се обезбеди документација на искуство и инвестиции; оданочување на инвеститорите зависи од земјата на престој
    Општество за инвестирање во ризик на капитал (Société d’investissement ен Капитал à малку експлицитен, SICAR); можат да се преземат различни правни форми (ДОО, ограничена одговорност, партнерство, и други) Нема (затоа што инвестицијата е опортунистички) Без данок во Фондот ниво Само да професионални инвеститори; оданочување на инвеститорите зависи од земјата на престој
    Франција Недвижен имот инвестициски Фонд (de Fonds Сместување Immobilier, FPI) и компанија чија примарна дејност се работење со недвижен имот (Société de Сместување à Prépondérance Immobilière, SPPICAV); управувани од страна на француски или регистрирани во друг ЕУ земјата во управување со компанијата На капитал во износ од 500 илјади евра во првите 3 години по основањето; најмалку 60 % од средствата мора да биде недвижен имот; најмалку 85% од приходот и (за SPPICAV) 100 % од капитални добивки е дистрибуиран до инвеститорите Без данок во Фондот ниво; јавни фондови може да бидат изземени од 3 проценти данок Не се достапни договори за одбегнување на двојно оданочување; средства FPI мали
    Читайте также:  {:mk}Пет "жешка" инвестиции во хотел недвижности

    Овој материјал може да се користи само за информативни цели. Недвижен имот и инвестиции вклучуваат ризици, вклучувајќи го ризикот од губење на висината на вложениот капитал. За да се разбере нијанси ќе им помогне на квалификувани експерти во инвестиции. Tranio препорачува да се консултирате со него пред да инвестираат.

    Yulia Kozhevnikova, Tranio