{:lv}

Galvenā problēma krievvalodīgo investoru — atrast optimālu (attiecībā uz riska un ienesīguma) objekta ieguldījumu. Viena neapdzīvojama komerciālo nekustamo īpašumu, parasti nav pieejama parasto investoriem, jo ar savu dārdzību, tāpēc lielākā daļa klientu iegādājas mājokli izīrēt. Pērkot dzīvokli, un nodošana ilgtermiņa nomā, ir acīmredzamas priekšrocības — pirmkārt, tā ir viegli pārvaldīt, bet ir arī mīnusi — salīdzinoši zemas ienesīgums (aptuveni 3 %) un problēmas ar īrnieku izlikšanu, ja nepieciešams.

Minimālais, saistībā ar zaudējumiem ceļu investīcijām — studentu apartamenti, ir sava veida «zelta vidusceļš» nekustamā īpašuma tirgus. Labs risinājums attiecībā uz bilances riska/ienesīguma. Taisnība, bet tikai 5 % krievvalodīgo investoriem, kas apsver ieguldījumi šī īpašuma tips, bet ārzemēs tā jau sen tiek uzskatīts par vienu no visvairāk ienesīgs un perspektīvu.

Kādi ir ieguvumi

Ar 2012. gada ārvalstu investori katru gadu iegulda studentu apartamenti ne mazāk kā $6 miljardi — un tas ir skaitot tikai lieli darījumi (dārgāks $7,5 miljoni). Nekā pievilcīga šāds rīks?

Pirmkārt, studentu skaits pasaulē pieaug. Saskaņā ar OECD (ekonomiskās sadarbības un attīstības Organizācijas), cilvēku skaits, kuri studē ārzemēs, ir pieaudzis no 2 miljoniem 2000. gadā līdz 4,5 miljoniem 2012. gadā, un līdz 2025. gadam to skaits sasniegs 8 miljonus cilvēku. Turklāt pieaug vidējās klases un skaita palielināšana turīgajiem cilvēkiem valstīs ar strauji augošu ekonomiku (īpaši Ķīnas) nozīmē arī pieprasījuma pieaugums nomas studentu apartamenti.

Liels pieprasījums nozīmē, ka ir riski, ja ieguldījumu studentu apartamenti ir zemāka nekā veicot ieguldījumus нежилую nekustamo īpašumu. Tā, nomniekiem biroju ievērojami ietekmē ekonomiskā situācija, un studenti ir nepieciešams mājokli vienmēr, pat krīzes laikā.

Otrkārt, ienesīgums studentu apartamenti lielāks, nekā ienesīgums parasto dzīvokļu, сдающихся ilgtermiņa nomu. Labu rajonos eiropas pilsētām studentu nekustamā īpašuma rada vidēji 4-6 % gadā, bet kā parastu mājokļu — 2-3 %. Ienesīgums var būt augstāka vai zemāka par 4-6 % atkarībā no tā, cik liela universitāte, kas atrodas blakus, ir tālu, vai augstskola atrodas dzīvoklis un cik tās ir kvalitatīvas un modernas. Attiecīgi, jo augstāka kvalitāte un labāka vieta, jo zemāka ir riski un lielāks ienesīgums.

Читайте также:  {:lv}Labākie slēpošanas kūrorti Eiropā: attīstības un budžeta virzieni

Treškārt, ieguldījumu studentu dzīvoklis izceļas ar zemu slieksni iekļūšanai tirgū. Iegādāties dzīvokļus ir iespējams par cenu, sākot no €90 000 – 100 000, bet, lai ieguldījumu vesels ēka būs nepieciešami €15-30 miljoni Piemēram, investori var iegādāties jaunus studentu dzīvokļi ar platību 17-23 m2 £70 000 – 100 000 Liverpūlē. Ienesīgums (bez atskaitīt izdevumus) sasniegs 7 %, vai £4 900 gadā iegādājoties studijas par £70 000. Šajā budžets iepirkumi var samazināt uz pusi, ja izmantot hipotekāros kredītus. Īpašniekiem lieliem budžetiem būs interesanta pērk visa kopmītne. Tātad, par €14,7 miljoni iespējams iegādāties studentu komplekss simts apartamentu Nirnbergā. Ienesīgums — 4,9 %, vai vairāk nekā €720 000 gadā.

Vēl viens pluss — pasīvu vadības. Uzņēmumu īpašniekiem Krievijā starptautiskais nekustamo īpašumu — rīks ietaupīt naudu, bet nav primārais ienākumu avots, un viņiem nav laika par neatkarīgu vadību. Ja ieguldījumu studentu apartamenti vadība tiek veikta pārvaldības sabiedrība, kuras parasti ir attīstītājs, kurš uzcēlis kopmītnes, un ieguldītājam nav jādomā par dažādu problēmu risināšanā (atrast īrnieku, remonts un pr). Izmaksas pakalpojumu pārvaldības sabiedrība — aptuveni 10 % no nomas ienākumiem.

Piedalās соинвестировании būvniecības apartamentu kompleksu Eiropā, lai privātajiem investoriem nozīmē pasīvā ieguldījuma (menedžmentu nodarbojas pārvaldības sabiedrība), līdz ar to pircēji gūst ienākumus ne tikai no īres, bet arī no редевелопмента.

Zemūdens akmeņi

Tomēr, tāpat kā ar investīcijām jebkura cita veida nekustamo īpašumu, ieguldījumiem studentu apartamenti ir savi riski. Piemēram, studentu dzīvoklis grūti (vai, drīzāk, nav iespējams) būt nepieciešams repurpose, jo tie atrodas specializētos kompleksos blakus augstskolām, un par tiem var dzīvot tikai studenti. Paši investori nevar izmantot dzīvokļi savu dzīvesvietu, tāpat kā palikt tiem kādu, kas nav students. Un, ja dzīvoklis atrodas ne pašā populārajā tirgus un pieprasījums pēc šī augstskola ir samazinājies, īpašniekam būs grūti pārdot objektu.

Читайте также:  {:lv}Nekustamais īpašums Parīzē: starptautiskie investori atgriežas

Likviditāte studentu apartamenti ir zemāka likviditāte nekā parastu dzīvokļu, tomēr augstāks, nekā nedzīvojamo objektu.

Ir svarīgi saprast, ka studentu dzīvoklis kopmītnēs — tas nav tas pats, kas parastā dzīvokļu daudzdzīvokļu ēkās. Bieži vien būvnieki izmanto pieredzes investorus un reklamēt studijas daudzdzīvokļu māju teritorijās, kas atrodas blakus augstskolām, kā arī studentu dzīvoklis. Atšķirība ir tā, ka dokumentos jābūt norādītam, ka objekts var izmantot tikai kā studentu kopmītnes un dzīvot ēkā var tikai universitātes studenti.

Kā minēts iepriekš, ir ienesīgums studentu apartamenti ir 4-6 %. Ja pārdevējs sola augstu ienesīgumu (9-10 % vai vairāk), tad visticamāk, ka investīcijas būs saistītas ar papildu risku — непривлекательное atrašanās vietu un attiecīgi, zems pieprasījums, slikta pārvaldība vai изношенность ēkas. Lai pasargātu sevi no pēdējās riska — zemas kvalitātes, objektu un to novecošanu — ieteicams iegādāties jaunus objektus. Vislabāk iegādāties dzīvokļus primārajā tirgū, jo pērkot sekundāro mājokļu ātri rodas izdevumi par remontu, kā dēļ samazinās raža.

Kur nopirkt

Pirkt studentu dzīvoklis izdevīgi Lielbritānijā, Vācijā un Francijā. Šie tirgi ir ticami, un ir augsts pieprasījums no vietējiem un ārvalstu studentiem (īpatsvars pēdējo sastāda 10-20 % no kopējā skolēnu skaita). Iespējas un privāto investoru tirgos, Austrijā, Spānijā un Šveicē ir ierobežotas, jo tur ir tādi objekti vēl projektēšanas stadijā pērk uzņēmuma investoriem — kompānijām un fondiem. Kas attiecas uz ASV — par lielāko tirgus studentu dzīvokļi, kas tad tur piedāvājums ir lieka, potenciāls, nomas maksas likmju pieauguma potenciāls ir ierobežots, un pat vietējie investori dodas uz eiropas tirgiem, meklējot lielāku peļņu piedāvājumus.

Читайте также:  {:lv}Investīcijas franču jaunbūves: iespējas iegādāties un nodokļu

Ja izvēlaties pilsētu, ir nepieciešams pievērst uzmanību klātbūtni «magnēts» — kas atrodas netālu tautas augstskolas, kā arī nav pārmērīgu piedāvājumu vietējā tirgū nomas, kur studentu apartamentiem var sastādīt konkurenci liels skaits privāto dzīvokļu un ienesīgumu negatīvi ietekmēs zems nomas cenu.

Svarīga ir arī demogrāfiskā situācija — cik pieaug un pieaugs studentu skaits pilsētā. Ja izglītojamo skaits nemainās vai samazinās, bet tiek būvētas jaunas kopmītnes un kompleksi, tad noslogojums ir zems, apartamenti tiks пустовать un ieguldījumi nesīs peļņu. Piemēram, Vācijā studentu skaits pieaug gandrīz visur, bet ir pilsētas, piemēram, Jenas un Greifsvalde, kur skolēnu skaits piecu gadu laikā ir samazinājies par 10-11 %.

Lielbritānijā par ieguldījumu studentu apartamenti sola lielas universitātes centri ar nepietiekamu piedāvājumu mājokļu, piemēram, Bristol, Londona, Oksforda un apskates vietas, kā arī Manchester. Vācijā potenciāls ir Bavārijas pilsētām (Würzburg, Nirnberga, Passau), kā arī Heidelberg un Frankfurte pie Mainas. Francijā labas investīciju iespējas ir pilsētās Aix-en-Provence, Lille, Monpeljē, Пессак, Marseļa, Strasbūra.

Лайфхак investoriem — vieni no pirmajiem, lai uzzinātu, kur un kad tiks atvērts fakultāte vai jaunu universitāte, un nopirkt atrodas dzīvoklis.

Piemēram, līdz 2017. gadam sāksies būvniecība universitātes Kārdifas starptautiskā arēna, un pateicoties projektam, vietējā universitāte piesaistīs 2 000 studentu no visas pasaules. Bet līdz 2019 ziemeļu nomalē Parīzē tiks atvērts Eiropā lielākais universitātes sociālo zinātņu fakultātes, kurā būs strādāt un mācīties, pasniedzēji un studenti no vairākām universitātēm.

Ar izplatīšanu interneta tehnoloģijas arvien lielāku popularitāti iegūs tālmācība, tomēr tradicionālās formas veidojumi paliek uzmanības centrā, studentu nākamajos gadu desmitos. Un tas nozīmē, ka studentu apartamenti netālu augstskolu visus, tāpat būs populārs.

Georgijs Качмазов, vadošais partneris Tranio