{:lv}

Daudzi investori, kas iegulda līdzekļus ārvalstu nekustamo īpašumu, tiecas pēc augsta ienesīguma. Tomēr ne visi saprot, ka lielākā sākuma ienesīgums nozīmē lielu risku, tas ir, varbūtība ieņēmumu samazināšanos ilgtermiņā.

Mēs iesakām klientiem iepriekš novērtēt riskus un analizēt ieguldījumu stratēģija ar optimālo līdzsvaru produktivitāti, uzticamību, darba un citiem faktoriem ieguldījumus. Vairumam klientu Tranio piemērots vienkāršu nomas bizness ir stabila vieta, ar ilgtermiņa nomas līgumu un vadību, izmantojot pārvaldības sabiedrība. Šajā rakstā mēs apskatīsim, kā nodrošināt vislabāko ienesīgumu ar šādu stratēģiju.

Kāpēc vienkārša nomas uzņēmumu

Tipiski investori, kas izmanto pakalpojumus Tranio,— veiksmīgu uzņēmēju no Krievijas, Brazīlijā, Irānā vai Ķīnā. Parasti, mājās viņiem ir aktīva bizness, kas nes lielāko peļņu. No ārvalstu nekustamo īpašumu, viņi izvēlas saņemt pasīvo ienākumu ar minimālu вовлеченностью vadība. Tas ir ieguldījums ne tik daudz dēļ peļņas, cik daudz, lai saglabātu kapitālu un pasargātu to no politiskajiem un ekonomiskajiem riskiem, savu valsti.

Lielākā daļa klientu nav plānu pārdot savu ienesīgu nekustamo īpašumu īstermiņā. Šis īpašums sniedz ieguldītājiem personīgo pensiju fondā kalpo kā garantija finansiālo labklājību saviem bērniem. Vēl viens svarīgs motīvs — uzturēšanās atļauja ASV un Eiropas valstīs, kas piedāvā šādu iespēju pircējiem nekustamo īpašumu.

Mūsu investoriem parasti nav piemēroti projekti pievienoto vērtību — ēku vai редевелопмент. Ieguldījumi ir saistīti ar augstu risku, kuru vidū pārsniedz tāmes, grūtības ar reģistrācijas licencēšanas dokumentus, paaugstināta iepirkuma cena, un ilgi meklē pircēju. No investora prasa aktīvu dalību projektā un noteikta kvalifikācija celtniecības biznesā. Projektu attīstīšanas efektīvi kā galveno nodarbošanos, nevis kā instruments kapitāla saglabāšana.

Tādējādi, непрофильным investoriem mēs iesakām vienkāršu īres uzņēmējdarbību: pirkt īpašumu un iznomāt to. Tas низкорискованная un viegla īstenošanas stratēģija.

Budžetu veidi un objekti

Mēs iesakām apsvērt investīcijas ir ārvalstu nekustamo īpašumu, ja budžetā no 200 tūkst. eiro. Lētāk, ar retiem izņēmumiem, ir grūti nopirkt šķidrums objekts. Šajā segmentā, mēs iesakām iegādāties dzīvokļu. Viņu vidū ir priekšrocības — augsta likviditāte un stabils pieprasījums.

Ja budžetā ir vairāk kā 2,5 miljonus eiro vērts orientēties uz tirdzniecības objektiem — galvenokārt tirdzniecības, nekustamā īpašuma un pansionātos.

Neatkarīgi no budžeta, 50-60 % no objekta vērtības parasti var paņemt kredītu, tā ka investīcijas ienesīgu nekustamo īpašumu var sākt ar 100 tūkst. eiro pašu līdzekļu.

Veidi ir komerciālo nekustamo īpašumu un to iestatījumi
Dati Tranio (vidējie ieteikts rādītāji)*

Veidi
apskates vietas
Ienesīgums,
% gadā
Termiņš
līguma
noma
Priekšrocības Trūkumi
No 300 tūkst. eiro
Dzīvokļa (īstermiņa īre) 5-7 No 1 dienas Augsta likviditāte salīdzinājumā ar ilgtermiņa nomu — virs ienesīgums un nav problēmas ar izlikšanu iedzīvotāju, vairāk izaugsmes potenciālu nomas likmes Risku vadības un dīkstāves, salīdzinot ar ilgtermiņa īri — ātrāku nodilumu
Dzīvokļa (ilgtermiņa noma) 2-3 No 1 gada Augsta likviditāte; augsts pieprasījums no nomnieku puses, stabils pat krīzes laikā Risku vadības un dīkstāves; problēmas ar izlikšanu iedzīvotāju
Studentu izmitināšanas 4-6 No 6 mēnešiem Augsts pieprasījums no nomnieku puses Salīdzinājumā ar dzīvokļiem — zemāka likviditāte, ir grūti būt nepieciešams repurpose
No 2,5 miljoniem eiro
Ienākuma mājās 3-5 No 1 gada Augsta likviditāte, izaugsmes potenciāls kapitalizācijas Zems ienesīgums, daudz īrnieku problēmas ar izlikšanu, ir nepieciešama vadības uzņēmums
Ielu veikali 3-4 3-10 gadiem Augsta likviditāte, izaugsmes potenciāls kapitalizācijas Zems ienesīgums
Lielveikali 5-6,5 12-15 gadi Augstas atdeves, ilgstošas līgumi Jo tuvāk beigu termiņš līguma, jo zemāka likviditāte
No 10 miljoniem eiro
Veco ļaužu pansionāti 5-6,5 20-25 gadi Skaita pieaugums pensionāri, ilgstošas līgumi Grūti būt nepieciešams repurpose
Tirdzniecības centri 4-6 5-15 gadus Ienesīgums Risku vadības, ja lielā daudzumā īrniekiem
Viesnīcas 4-6 10-20 gadiem Ienesīgums Grūti būt nepieciešams repurpose

* Vidējie rādītāji par objektu:

  • uz labvēlīgos apvidos lielākajās eiropas pilsētās;
  • jauni objekti vai pēc kapitālā remonta;
  • nomas līgumi sākumā termiņa beigām.

Vieta

No objekta atrašanās vietas ir tieši atkarīgi riskus un atdevi no ieguldījumiem. Mēs iesakām ieguldīt valsti ar attīstītu ekonomiku un stabilu politisko sistēmu. Vismazāko risku ir atšķirīgi Austrija, Lielbritānija, Vācija, ASV, Francija un Šveice: šajās valstīs vismazāk varbūtība hiperinflācijas, kas nacionālo valūtu un samazināt IKP.

Читайте также:  {:lv}Kas sagaida eiropas komerciālo nekustamo īpašumu tirgus 2016. gadā: jaunākās tendences

Lielākā daļa krievijas klientu izvēlas Vāciju sakarā ar ģeogrāfisko tuvumu, kā arī tāpēc, ka salīdzinājumā ar citām valstīm, kas uzskaitītas ienesīgums Vācijā nedaudz vairāk, kreditēšanas nosacījumi ir labāk, bet nodokļi ir nedaudz zemāk. Bet citas valstis no šā saraksta ir arī interese: piemēram, daži investori izvēlas ASV, jo tur sagaida lielāku labumu, citi baidās vājināšanās vācijas ekonomiku sakarā ar politiskajiem notikumiem, bet trešie iegūst ienesīgu nekustamo īpašumu valstīs, kur koncentrētas tās uzņēmējdarbības vai personas intereses.

Mēs iesakām arī jāņem vērā, kādā valūtā tiks nominēti izdevumi investora ģimenes pēc 5-10 gadiem. Piemēram, ja jums ir dzīvojamo īpašumu Uk un tur arī mācās jūsu bērni, tad ir vērts iepazīties ar objektiem, īres ienākumiem, no kuriem tiek ģenerēta lielbritānijas sterliņu mārciņās.

Starp apdzīvotām vietām ir labāk izvēlēties vai nu metropoļu un to labajos priekšpilsētas, pilsētas vai vidēja lieluma ar pieaugošo iedzīvotāju skaitu, attīstīts darba tirgus un ekonomikas izaugsmes potenciālu. Mēs iesakām koncentrēties uz pārbaudītas vietas, kurās jau ir veiksmīga pieredze investīciju tautiešiem. Piemēram, derīgie varianti — rietumeiropas galvaspilsētas un lielākās pilsētas Rietumu Vācijā.

Izvēle rajona atkarīga no veida nekustamo īpašumu. Piemēram, ielas, veikali, tas ir labāk pirkt centrālajās ielās ar intensīvu satiksmi, un, tirdzniecības un noliktavu telpas — izbraucot no lielas pilsētas, kas atrodas blakus trasi.

Īrniekiem un īres līgums

Ja jūs īrēt dzīvojamo nekustamo īpašumu, kā īrnieki priekšroku vidusslāņa pārstāvji ar labu kredītvēsturi un stabiliem ienākumiem. Kā segmentā komerciālo nekustamo īpašumu ir mazāk riskanti objekti, kas ir iznomātas lielākā korporatīvā īrniekiem, kas darbojas tirgū desmitiem vai simtiem gadu. Varbūtība bankrota šādiem nomniekiem mazāk, nekā mazajiem privātajiem uzņēmumiem. Informācija par bankas finanšu stāvokli nomniekiem var pieprasīt no advokātiem procesā ekspertīzes objektu (Due Diligence).

Objekti ar lielu nomnieku (piemēram, ienākuma mājas vai tirdzniecības centri) nav piemēroti ārvalstu непрофильным investoriem. Pēc mūsu pieredzes, ja īrnieki ir vairāk par pieciem, tas būtiski palielina risku vadības un paaugstina prasības profesionalitātei pārvaldības sabiedrība. Vislabāk iegādāties īpašumu ar vienīgo nomnieku.

Svarīgs nosacījums īres līguma sadalījumu uzturēšanas izdevumu objekta starp īpašnieku un īrnieku: kurš apmaksā nekustamā īpašuma nodoklis, komunālie pakalpojumi, apdrošināšana un citu izdevumu posteņus. Mēs iesakām samazināt riskus, pērkot objektus, kuros maksimālais ekspluatācijas izmaksas uzlikts uz nomnieku. Līguma šāda veida sauc par NN Noma (Double Net Noma) vai NNN Noma (Triple Net Noma), to atšķirības no citiem variantiem parādīti tabulā:

Tips noma Izdevumi īpašnieka
Fasādes remonts
un būvniecības
dizainu
Saturs
un apkalpošana
Apdrošināšana Nodoklis
uz nekustamais īpašums
Gross Rent Noma
N Noma
(Single Net Noma)
·
NN Noma
(Double Net Noma)
· ·
NNN Noma
(Triple Net Noma,
analogs Vācijā —Dach & Fach)
· · ·
Absolute NNN Noma · · · ·

Ieteicams iegādāties objektus c ilgstošām (10-20 gadi) арендными līgumiem, bez tiesībām izbeigšanas, turklāt ar spēcīgu īres likmi bez piesaistes operacionālā rādītājiem biznesa nomnieks. Paturiet prātā, ka šis līgums uzliek saistības uz abām pusēm: runa ir ne tikai par to, ka nomnieks garantē stabilu īres maksu uz visu šo laiku, bet un par to, ka nekustamā īpašuma īpašnieks nav tiesības izlikt īrnieku pirms līguma termiņa beigām.

Ilgtermiņa līgumi dod ieguldītājam papildu apdrošināšanu no cenu korekcijas, pret kurām nav pasargāti pat visdrošākos nekustamā īpašuma tirgu. Ja jums ir ieguldīti objekts ar 15-20 gadu līgumu, tad ar lielu varbūtību periodā samazināt cenas būs uz pirmajiem 10 gadiem īpašumtiesības, jo cikli nekustamā īpašuma tirgus nomaina viens otru ik pēc 7-10 gadiem. Ja cieto līgumus par 15-20 gadu cenu svārstības neietekmēs uz jūsu ienākumiem, jo nevar pirms termiņa lauzt līgumu vai samazināt nomas maksu. Tādā veidā, jūs varat pagaidīt, līdz brīdim, kad tirgus atkopsies, un iziet no projekta veiksmīgs konjuktūrai.

Pat pie ilgstošām līgumos parasti var indeksēt, nomas likmes saskaņā ar inflāciju, tas ir, ik gadu palielināt to ir aptuveni 1-2 %. Ja tirgus pozitīvu attīstību šajā ir savi mīnusi. Piemēram, ja nekustamo īpašumu tirgus katru gadu pieaug par 4 %, un pēc 10 gadiem jūs vēlētos nodot objektu ievērojami dārgāka inflāciju — jūs varēsiet to darīt, jo jums ierobežo līgums. Tādēļ investoriem, kas tic tirgus pieaugums ilgtermiņā, tas ir labāk pirkt objektus ar пятилетними līgumiem (piemēram, tirdzniecības nekustamo īpašumu uz gājēju ielās) un indeksēt īres maksa pēc līguma.

Читайте также:  {:lv}Nekustamo īpašumu tirgus Francijā: kas jāzina pircējam 2016

Izaugsmes potenciāls vērtības

Низкорискованные aktīvi rietumu tirgos tiek pārdotas ar sākotnējo nomas ienākumiem no 3 līdz 7 %. Pirkt objektus ar sākotnējo ienesīgumu vairāk nekā 7 %, mēs uzskatām par nepamatotu un neizdevīga, lai ārvalstu investora: tādos projektos ir liela varbūtība, ka pie horizonta 5-10 gadus tiek īstenots kāds risks, izmaksu likvidācijas kura būs lielāka, nekā riska prēmija pie ieejas.

Turklāt tirgi ir ar zemu risku un ienesīgumu (parasti tie ir centri un prestižās jomās lielajām pilsētām) kļūst dārgāka ātrāk, nekā tie, kas ir raksturīga augsta sākuma ienākumiem un to pavadošām augstu risku.

Piemēram, kā liecina veiktā Tranio retrospektīva analīze nekustamā īpašuma cenas ASV, no 2001. līdz 2015. gadam objekti ar sākotnējo ienesīgumu 3 % pieauga cenas vidēji par 5 % gadā, ar ienesīgumu 5 % — par 4,7 %, ar ienesīgumu 7 % — tikai par 3,5 % gadā, bet objektiem ar ienesīgumu 9 % varētu samazināties cenu. Turklāt, starp дешевеющих objektu vismazāk zaudē vērtību, tie, kas bija zemāku ienesīgumu. Kritumu cenas iepriekš pie objektiem ar augstāku sākotnējās ienesīgumu, tāpēc, ka ņemot vērā iespējamību, ka, lai īstenotu šo riska objekti ar sākotnējo ienesīgumu 3-7 % dod galā lielāku kopējo ienesīgumu.

Prognozes cenu pieaugums svarīgi ir arī attīstības perspektīvas rajona. Visātrāk kļūst dārgāka nekustamo īpašumu tur, kur notiek джентрификация — process, kurā rūpnieciskie rajoni pārvēršas prestižas dzīvojamās, облагораживается teritorija, attīstīta infrastruktūra, kā arī iedzīvotāju ar zemiem ienākumiem to, aizvietojusi vairāk nekā turīgām. Šajā gadījumā visvairāk выигрышны teritorijas, kuras atrodas netālu no pilsētas centra, vai ir ērta satiksme ar centru.

Optimālā ienesīgums ir atkarīgs ne tikai no riska, bet arī no laika ieguldījumu. Jo mazāks laiks, jo lielākā sākuma ienesīgums ir jēga robežās 3-7 %. Piemēram, neņemot vērā kredīta pie 20 gadu termiņa investīcijām lielākā kopējā raža (ņemot vērā kapitalizācijas) ir sasniegts, kad sākotnējā ienesīguma 3,8–5,8 %; un, ja ieguldījumu termiņš — 10 gadi, tad optimālais sākuma ienesīgums — 4,5–6,5 %. Šāda secinājuma analītiķi Tranio saņēma izpētes rezultātā 100 pāri atdeves pieaugums kapitalizācijas» dzīvojamo un nedzīvojamo nekustamo īpašumu Vācijā.

Kredīts

Var palielināt ienesīgumu, izmantojot hipotēku.

Naudu aizņemas rēķina hipotēkas, izmaksā lētāk, nekā nomnieks maksā par īri. Piemēram, pērkot ieguldījuma īpašumu Vācijā var paļauties uz kredītu par summu līdz 60 % no objekta vērtības saskaņā ar 2-3 % gadā. Ja nomas ienesīguma 6,5 % atdevi uz ieguldīto kapitālu, ņemot vērā aizdevumu, var sasniegt 8-10 %.

Vispārējā gadījumā lētākie kredīti ar mainīgo procentu likmi, bez iespējas pirmstermiņa dzēšanai, bet dārgākā — ar fiksētu procentu likmi, kas atbalsta pirmstermiņa atmaksu.

Labāk ir ņemt kredītu uz ilgāku termiņu (10-15 gadi): jo lielāks termiņš, jo dārgāka naudu, bet arī mazāks risks, ka negatīvā situācija tirgū ietekmēs apstākļi refinansēt. Gadījumā, komerciālo nekustamo īpašumu, ir ieteicams noformēt hipotekāro kredītu shēma, kurā galvenokārt tiek maksāti procenti, un ķermenis kredīta — tuvāk beigām, kredīta termiņa. Šajā gadījumā ir ieteicams, ka termiņa beigās tika atmaksāti vismaz 40-50 % ķermeņa.

Nav vērts перекредитовывать objektu un aizņemties pārāk daudz. Bet nevajadzētu aizņemt pārāk maz, lai cik dīvaini nebūtu jāizmanto iespēja ņemt kredītu ir lētāk, nekā maksā nomnieks.

Nodokļu optimizācija

Attiecībā uz optimizācijas nodokļa ieņēmumi, tad fiziskas personas, Eiropā un ASV maksā to proporcionāli ienākumu lieluma, un nekustamā īpašuma vērtība līdz 1 miljonam eiro vienkāršāk noformēt fiziska persona. Dārgāks objekts ir izdevīgāk reģistrēt uzņēmumu, jo no juridiskām personām parasti ir plakana un vairāk zemākā ienākuma nodokļa likme. Arī uzņēmumiem ir vieglāk samazināt ar nodokli apliekamo bāzi, sakarā ar nolietojuma un atskaitījumiem aizņēmumu no bankas un dibinātāja.

Читайте также:  {:lv}Kā Airbnb un līdzīgus tiešsaistes pakalpojumi ir mainījušies mājokļu īres tirgus

Vislabāk, ja darījumu iespējams organizēt tā, lai maksāt nodokļus tikai šajā valstī atrast nekustamā īpašuma objektu. Šāda iespēja ir atkarīga no nodokļu резиденства investors, starpvalstu vienošanās par dubulto nodokļu neaplikšanu, īpašuma formas un citiem faktoriem. Konsultanti Tranio, izmantojot nodokļu konsultanti palīdz katram klientam individuāli strukturēt darījumu un noformēt kredītu ar vislabākajiem nosacījumiem.

Izeja no projekta

Parastais termiņš ir īpašumtiesības ieņēmumu nekustamo īpašumu pirms pārdošanas — 5-20 gadi. Parasti ir nepieciešams vismaz 13-14 gadi, lai objekts ir samaksājis off un sāka nest peļņu. Dažās valstīs investori orientējas uz termiņu, pārdodot pēc kuru netiek maksāts nodoklis par kapitāla pieaugumu (piemēram, Vācijā ir 10 gadi).

Vai būs iespējams izdevīgi pārdot nekustamo īpašumu pēc daudziem gadiem — viens no galvenajiem riska investīcijas, kas bieži vien neņem vērā klienti interesējas par augstu ienesīgumu. Viņus piesaista piedāvājumus no sākuma ienesīgumu 8 % un lielāks; tipiski piemēri — autostāvvietu, vai mājokli, lai studentiem perifērijā. Galvenais trūkums ir šādas apskates vietas — zema likviditāte, tas ir mazs pieprasījums pēc pirkuma. Ja dodies tos pārdot, nāksies būtiski samazināt cenu, kas galu galā samazina augstu sākotnējo ienesīgumu.

Pie horizonta plānošanas 10-20 gadiem mēs iesakām apsvērt komerciālo nekustamo īpašumu ar sākotnējo ienesīgumu 5 % (ievērojot pārējos ieteikumus no šī raksta). Visbiežāk tās ir izmaksas pieaug par 2-3% gadā kopā ar tirgu vai pat ātrāk to. Tas ir uzticams objekti, kas var izdevīgi pārdot un pirms noteiktā termiņa, ja jūsu plāni mainīsies. Un, ja stresa scenārijā šāda nekustamā īpašuma mazāk zaudē cenu, nekā riskantāka objekti ar augstu sākotnējo ienesīgumu.

Tomēr, ja jūs gatavojas pārdot objektu pēc 1-3 gadiem, tad vislabāk ir pirkt visvairāk ienesīgu nekustamo īpašumu šajā reģionā ar izaugsmes potenciālu. Šodien viena no tādām vietām Eiropā tiek uzskatīta Spānija no tās centrālajām tirgiem Madrides un Barselonas. Tomēr, nevar pateikt, vai saglabāsies pieaugums šajos tirgos tuvākajos 10-20 gados, tāpēc ilgtermiņa ieguldījumiem ir vērsta uz kapitāla saglabāšanu labāk izvēlēties vairāk paredzamu vietas.

Ja jūs plānojat pārdot nekustamo īpašumu, bet atstāt viņu mantiniekiem, tad ir svarīgi izvēlēties pareizo formātu īpašumtiesības, lai optimizētu nodokļus mantojumu. Piemēram, Francijā nav nodokļu par mantojuma un dāvinājuma nodoklis, ja objekts ir reģistrēts uz pilsonisko sabiedrību darījumiem ar nekustamo īpašumu (SCI). Bet Lielbritānijā nodoklis, mantojuma nav apliekama nekustamā īpašuma, kas iekārtota uz офшорную uzņēmumu.

Šeit ir kopsavilkums par galvenajiem ieteikumiem, Tranio, lai investoriem aizjūras īpašumu:

  Dzīvojamais nekustamais īpašums Viena neapdzīvojama nekustamais īpašums
Minimālais budžets 300 tūkst. eiro 2,5 miljoni eiro
Objektu tipi Naktsmājas, naktsmājas studentiem Preču īpašuma pārpildīti ielām, lielveikalos, veco ļaužu pansionāti
Valsts Austrija, Lielbritānija, Vācija, ASV, Francija, Šveice
Pilsētas Apdzīvotas vietas ar labu demogrāfiju un ekonomikas izaugsmes potenciālu
Jomas Vietām ar labu ekoloģiju un infrastruktūru, tautas pie vidējās klases; apkārtni augstskolu, medicīnas centriem, un biznesa kvartāliem Pie transporta artēriju un sabiedriskā transporta, sabiedriskās vietās citiem līdzīga profila apskates vietas
Izaugsmes potenciāls
kapitalizācija
Augsts Vidējā
Ieguldījumu termiņš No 10 gadiem
Optimālais sākuma
ienesīgums
4-6 %
(var uzlabot credit score)
LTV (daļa aizņemto līdzekļu
no objekta vērtības)
60 %
Kredīts Lētākie kredīti ar mainīgo procentu likmi, bez iespējas pirmstermiņa dzēšanai; ieteicams izvēlēties plānu, kurā vispirms sedz procentus, bet ķermenis — tuvāk termiņa beigām
Kreditēšanas termiņš 10-15 gadi
Īrnieki Vidusslāņa pārstāvji, ģimenes ar bērniem, studenti, biroju darbinieki, pensionāri Lielie tirdzniecības tīkli un pārvaldības sabiedrībām, kas darbojas tirgū vairākus desmitus gadu un ir labā finanšu formu
Tips noma NN vai NNN (maksimālais ekspluatācijas izmaksas арендаторе);
ilgtermiņa līgumu ir bez tiesību izbeigšanu
Nomas termiņš 1 nakts (īstermiņa),
1 gads (ilgtermiņa)
5-20 gadi

Georgijs Качмазов, vadošais partneris Tranio