{:lt}

Pagrindinė problema русскоязычных investuotojų — rasti optimalų (kalbant apie rizikos ir grąžos) objektas priedų. Нежилая komercinio nekilnojamojo turto paprastai negalima paprastiems investuotojams dėl savo viduryje brangenybė, todėl dauguma klientų perka būstą nuomai tikslai. Ieškau buto ir сдача ilgalaikę nuomos turi akivaizdžių privalumai — visų pirma tai yra lengvai valdyti, tačiau yra ir trūkumų — gana mažas derlius (apie 3 %) ir problemos su выселением nuomininkų jei reikia.

Minimalus, kalbant apie nuostolius, kelią investicijoms — studentų apartamentai, savotiška «aukso vidurys» nekilnojamojo turto rinkos. Geras variantas su požiūriu baltos rizikos/grąžos norma. Tiesa, kol kas tik 5 % русскоязычных investuotojų svarsto, priedus šio tipo nekilnojamojo turto, o užsienyje jis jau seniai yra laikomas viena iš pelningiausių ir perspektyviausių.

Kokia nauda

2012 m. užsienio investuotojai kasmet investuoja į studentų apartamentai yra ne mažiau kaip $6 milijardų — ir tai darant prielaidą, kad tik didelės sandorį (brangesnis $7,5 mln). Nei привлекателен toks įrankis?

Pirma, studentų skaičius pasaulyje didėja. Pasak EBPO (ekonominio bendradarbiavimo ir plėtros Organizacijos), žmonių skaičius, обучающихся užsienyje, išaugo nuo 2 mln 2000 m., iki 4,5 mln per 2012 m., ir iki 2025 m. jų skaičius išaugs iki 8 milijonų žmonių. Prie to paties augimas vidutinės klasės ir didinti состоятельных žmonių sparčiai augančios ekonomikos šalyse (ypač iš Kinijos), taip pat reiškia paklausos augimas nuomos studentų apartamentai.

Didelę paklausą reiškia, kad rizika, kai investicijų į studentų apartamentai žemiau, nei kaip į нежилую nekilnojamąjį turtą. Taip, nuomininkų biurų stipriai įtakoja ekonominė situacija, o studentai, kuriems reikia būsto, visada, net ir krizės metu.

Antra, derlius studentų apartamentai didesnis, nei derlius įprastų butų, сдающихся ilgalaikę nuomą. Geros srityse europos miestų studentams nekilnojamasis turtas duoda vidutiniškai 4-6 % per metus, o vidutinė būsto — 2-3 %. Derlius gali būti didesnis arba mažesnis 4-6 % priklausomai nuo to, kaip didelis universitetas yra šalia durų, toli ar iš вуза įsikūrę butai ir kiek jie kokybiškas ir modernus. Atitinkamai, kuo aukštesnės kokybės ir geriau vieta, tuo mažesnė rizika ir didesnis derlius.

Читайте также:  {:lt}Kaip Airbnb ir panašias jam online services " pakeitė rinkos nuomos būsto

Trečia, investicijos į studentų apartamentai skiriasi невысоким ribos įvesti į rinką. Pirkti butus galima kaina nuo €90 000 – 100 000 bet priedų sveikasis skaičius pastate reikės €15-30 mln. Pavyzdžiui, investuotojai gali įsigyti naujų studentų butai plotas 17-23 m2 £70 000 – 100 000 į Ливерпуле. Našumas (be atimti išlaidas) iki 7 %, arba £4 900 metų, kai pirkimo studija £70 000. Tokiu atveju biudžetas pirkti galima sumažinti вполовину, jei pasinaudoti būsto paskola. Turėtojų didelių biudžetų bus įdomi pirkimas visam bendrabutyje. Taip, už €14,7 mln galite įsigyti studentų kompleksas, į šimtą apartamentus prie Нюрнберге. Derlius — 4,9 %, arba daugiau nei €720 000 per metus.

Dar vienas pliusas — pasyvusis valdymas. Savininkų, verslo, Rusijoje зарубежная turtas — priemonė taupymo priemonėmis, o ne pagrindinių pajamų šaltinis, ir jie neturi laiko nepriklausomą valdymą. Kai investicijų į studentų apartamentai valdymas atliekamas valdymo įmonės, kurios paprastai yra девелопер, построивший общежитие, ir investuotojui nereikia galvoti apie tai, kaip išspręsti įvairias problemas (nuomininkų paieška, remontas ir pan.). Paslaugos kaina valdymo įmonės — apie 10 % nuo nuomos pajamų.

Dalyvauti соинвестировании statybos apartamentų kompleksų Europoje privačių investuotojų reiškia pasyvus priedai (менеджментом užsiima valdymo įmonės), tokiu atveju pirkėjai gauna pajamų ne tik iš nuomos, bet ir nuo редевелопмента.

Povandeniniai akmenys

Tačiau, kaip ir kai investicijų į bet kokio kito tipo nekilnojamojo turto, mes priedų studentų butai turi savo riziką. Pavyzdžiui, studentų apartamentai sunku (ar, greičiau, neįmanoma) перепрофилировать, nes jie yra specializuotų комплексах šalia universitetų, ir jie gali gyventi tik studentai. Patys investuotojai negali naudoti liukso savo gyvenamosios vietos, taip kaip ir поселить juose yra kažkas, kas yra ne studentas. Ir jeigu butai išdėstyti ne iš populiariausių rinka ir paklausa šiuo вуз sumažėjo, savininkui bus sunku parduoti objektą.

Читайте также:  {:lt}6 požymiai, pagal kuriuos galima prognozuoti nekilnojamojo turto kainų

Likvidumas studentų apartamentai žemiau, nei likvidumas įprastų butų, tačiau didesnis nei нежилых objektus.

Svarbu suprasti, kad studentų butus į общежитиях — tai ne tas pats, ko paprasti gyvenamieji butai daugiabučiuose pastatuose. Dažnai nekilnojamojo turto vystytojai naudojasi неопытностью investuotojų ir reklamuojama studija daugiabučiuose namuose vietovių, šalia universitetų, kaip studentų apartamentai. Skirtumas tas, kad dokumentuose turi būti nurodyta, kad objektas gali naudoti tik kaip студенческое общежитие ir gyventi tokiame pastate gali tik universiteto studentai.

Kaip jau buvo minėta aukščiau, derlius studentų apartamentus sudaro 4-6 %. Jei pardavėjas žada aukštą pelningumą (9-10 % arba didesnis), tai, tikėtina, kad investicijos bus susijusios su papildomais rizikos — непривлекательное vietą ir atitinkamai maža paklausa, neefektyvus valdymas arba изношенность pastato. Norėdami apsaugoti save nuo paskutinio rizikos — prastos kokybės objekto ir jo устаревание — rekomenduojama pirkti naujus objektus. Geriausia pirkti apartamentai pirminiame rinkoje, nes perkant antrinės būsto greitai atsiranda išlaidas remontas, dėl ko sumažėja derlius.

Kur pirkti

Pirkti studentų apartamentai yra naudingas, Jungtinėje karalystėje, Vokietijoje ir Prancūzijoje. Šios rinkos yra patikimos ir yra labai aukštos surinko po vietos ir užsienio studentams (dalis pastarųjų sudaro 10-20 % nuo bendro mokinių). Galimybių privatiems investuotojams rinkose, Austrijoje, Ispanijoje ir Šveicarijoje ribotas, nes ten tokių objektų dar projektavimo etape скупаются įmonės investuotojams — bendrovių ir fondų. Kalbant apie JAV — paties stambaus rinkos studentų apartamentai, tai ten pasiūlymas избыточно, augimo potencialą арендных normos yra ribotas, ir net vietiniai investuotojai puola man į europos rinkas, ieško daugiau pelningumo pasiūlymų.

Pasirinkus miesto reikia atkreipti dėmesį į buvimą «magnetas» — dirbanti netoli populiaraus вуза, o taip pat į stoka, perteklius pasiūlymus vietos nuomos rinka, kur студенческим апартаментам gali sudaryti konkurenciją daug privačių butų, o grąžos neigiamai turės įtakos žemas арендных normos.

Читайте также:  {:lt}Klientai iš Rusijos ir NVS šalių dažniau заключают sandorio "pigūs" šalyse

Taip pat svarbu, ataskaita demografinė situacija — kiek auga ir augs studentų skaičių mieste. Jei mokinių skaičius nesikeičia arba mažėja, tačiau yra pastatytas naujų bendrabutyje ir kompleksai, tai užimtumas, bus mažas, butai bus пустовать ir investicijos atneš pelno. Pavyzdžiui, Vokietijoje studentų skaičius auga beveik visur, tačiau yra miestų, tokių kaip Jena ir Greifswald, kur mokinių skaičius per penkerius metus sumažėjo 10-11 %.

Jk investicijas į studentų apartamentai перспективны didelių užsiima universitetų centrai su nepakankama pasiūlymo būsto, tokių kaip Bristolio, London, Oxford ir Edinburgo, o taip pat į Mančesteris. Vokietijoje potencialas yra iš miestų Баварии (Вюрцбург, Нюрнберг, Пассау), o taip pat Heidelbergas ir frankfurtas Maino. Prancūzijoje kai padorus investavimo galimybių yra miestuose, Aix-en-Прованс, Лилль, Монпелье, Пессак, Marselis, Страсбург.

Лайфхак investuotojams — tarp pirmųjų žinoti, kur ir kada bus atidarytas mokyklos arba naujas universitetas, ir pirkti šalia apartamentai.

Pavyzdžiui, po 2017 metų prasidės statybos miesteliu į Кардиффе, ir dėl vietos projekto universitetas pritraukti 2 000 studentų iš viso pasaulio. O 2019 šiaurės Paryžiaus priemiestyje, bus atidarytas didžiausias Europoje campus факультетов socialinių mokslų, kuriame bus dirbti ir mokytis dėstytojai ir studentai iš įvairių universitetų.

Su platinimu interneto technologijos vis labiau populiarėja, bus pirkti nuotolinis mokymas, tačiau tradicinės formos švietimo liks dėmesio centre, studentų per ateinančius dešimtmečius. O tai reiškia, ir studentų apartamentai šalia personalui taip pat bus populiarus.

Georgijus Качмазов, vykdantysis partneris Tranio