{:lt}

Daugelis investuotojų, вкладывающие priemonės į užsienio nekilnojamojo turto, siekia didelės grąžos. Tačiau ne visi supranta, kad didelė pradinė našumas reiškia, kad didelė rizika, tai yra tikimybė sumažinti pajamas ilgalaikėje perspektyvoje.

Mes rekomenduojame klientams iš anksto įvertinti riziką ir продумывать strategijos investavimo optimalaus balanso grąžinimas, patikimumą, трудозатрат ir kitų veiksnių efektyvumą priedų. Dauguma klientų Tranio tinka paprastas арендный verslo stabili vietoje, su ilgalaikiu арендным sutartis ir veikia per valdymo įmonę. Šiame straipsnyje mes aptarsime, kaip užtikrinti geriausią derlius, kai tokia strategija.

Kodėl paprastas арендный verslo

Tipiškas investuotojai, kurie naudojasi paslaugomis Tranio,— sėkmingi verslininkai iš Rusijos, Brazilijos, Irano ar Kinijos. Paprastai, namie jie yra aktyvus verslas, kuris atneša daugiausiai pelno. Nuo užsienio nekilnojamojo turto jie nori gauti pasyvios pajamos su minimaliu вовлеченностью valdymas. Tai investicijos ne tiek dėl pelno, kiek siekiant išsaugoti kapitalą ir apsaugoti jį nuo politinių ir ekonominių rizikos savo šalies.

Dauguma klientų neplanuoja parduoti savo доходную nekilnojamojo turto artimiausios perspektyvos. Ši nuosavybė suteikia investuotojams asmeninis pensijų fondą ir padeda garantija, finansinės gerovės savo vaikus. Dar vienas svarbus motyvas — vaizdas į gyventi į JAV ar Europos šalyse, kurie teikia tokią galimybę pirkėjams nekilnojamojo turto.

Mūsų investuotojams paprastai netelpa projektus, pridėtinės vertės — statybos ar редевелопмент. Pridėti į jų yra susiję su didelės rizikos, tarp kurių viršija сметы, sunkumus, su оформлением разрешительных dokumentų, завышенная pirkimo kaina ir ilgus ieškoti pirkėjo. Nuo investuotojų, reikia aktyviai dalyvauti projekte ir tam tikrų kvalifikacijų строительном versle. Projektai девелопмента veiksmingas kaip pagrindinį profesinės veiklos sritį, o ne kaip priemonė išsaugoti savo kapitalą.

Taigi, непрофильным investuotojams, mes rekomenduojame paprastą арендный verslas: pirkti turtą ir išnuomoti ją išnuomoti. Tai низкорискованная ir nesudėtingas įgyvendinimo strategija.

Biudžeto ir objektų tipai

Mes rekomenduojame apsvarstyti investicijos į užsienio nekilnojamojo turto, kai biudžeto 200 tūkst. eurų. Pigiau, išskyrus kelias išimtis, sunku nusipirkti ликвидный objektas. Šiame segmente mes rekomenduojame pirkti gyvenamieji apartamentai. Tarp jų privalumų — didelis likvidumas ir stabili paklausa.

Kai biudžeto daugiau nei 2,5 milijonų eurų verta orientuotis į komercinių objektų — visų pirma, prekybos, nekilnojamojo turto ir slaugos namuose.

Nepriklausomai nuo biudžeto, 50-60 % nuo objekto vertės paprastai galite imtis paskola, kad investicijos į доходную nekilnojamojo turto galima pradėti ir su 100 tūkst. eurų nuosavų lėšų.

Tipai komercinio nekilnojamojo turto ir jų parametrus
Duomenys Tranio (vidutinės patvirtintus rodiklius)*

Tipai
objektai
Našumas,
% metinių palūkanų
Terminas
sutarties
nuoma
Privalumai Trūkumai
Nuo 300 tūkst. eurų
Butai (trumpalaikė nuoma) 5-7 Nuo 1 paros Didelis likvidumas; palyginti su ilgalaikės nuomos — didesnis našumas ir jokių problemų su выселением nuomininkai; daugiau augimo potencialą арендных normos Rizikos valdymo ir prastovų; palyginti su ilgalaikės nuomos — greitesnis susidėvėjimas
Butai (ilgalaikis nuoma) 2-3 Nuo 1 metų Didelis likvidumas; aukštos surinko nuomininkų, stabilus net krizės metu Rizikos valdymo ir prastovų; problemos su выселением keleiviams
Студенческое apgyvendinimas 4-6 Nuo 6 mėnesių Didelės paklausos pusės nuomininkų Palyginti su procesoriaus — mažesnis likvidumas, sunku перепрофилировать
Nuo 2,5 mln eurų
Доходные namuose 3-5 Nuo 1 metų Didelis likvidumas, augimo potencialą kapitalizacija Mažas derlius, daug nuomininkų, problemos su выселением, reikia valdymo įmonės
Parduotuvių gatvės 3-4 3-10 metų Didelis likvidumas, augimo potencialą kapitalizacija Mažas derlius
Prekybos centrai 5-6,5 12-15 metų Didelis derlius, продолжительные sutartis Kuo arčiau termino pabaigos sutarties, tuo mažesnis likvidumas
Nuo 10 milijonų eurų
Senelių namai 5-6,5 20-25 metų Augimas kiekio pensininkų, продолжительные sutartis Sunku перепрофилировать
Prekybos centrai 4-6 5-15 metų Didelis derlius Rizikos valdymo, kai pokyčio nuomininkų
Apgyvendinimas 4-6 10-20 metų Didelis derlius Sunku перепрофилировать

* Vidutiniai rodikliai objektai:

  • į благополучных srityse didžiųjų europos miestų;
  • naujus objektus arba po kapitalinį remontą;
  • nuomos sutartis pradžioje galiojimo laikotarpį.

Локация

Nuo vietos objekto tiesiogiai priklauso riziką ir pelningumą, investicijas. Mes rekomenduojame investuoti į šalies su išvystyta ekonomika ir stabili politinė sistema. Mažiausiai rizikos skiriasi Austrija, didžioji Britanija, Vokietija, JAV, Prancūzija ir Šveicarija: šiose šalyse mažiausiai tikimybė гиперинфляции, sumažėjo nacionalinių valiutų ir sumažinti BVP.

Читайте также:  {:lt}Nekilnojamojo turto rinkos Prancūzijoje: ką reikia žinoti pirkėjui į 2016 m.

Dauguma rusijos klientai renkasi Vokietiją dėl geografinės intymumo, o taip pat dėl to, kad, palyginti su kitomis перечисленными šalių derlius Vokietijoje šiek tiek daugiau kreditavimo sąlygos geriau, o mokesčiai šiek tiek žemiau. Tačiau kitos šalys iš šio sąrašo taip pat kelia susidomėjimą: pavyzdžiui, kai kurie investuotojai renkasi JAV, nes tikisi, kad ten didesne kapitalizacija, kiti baiminasi susilpnėjo германской ekonomika dėl politinių įvykių, o tretieji įgauna доходную nekilnojamąjį turtą šalyse, kur sutelkti savo verslo ar asmeninius interesus.

Mes rekomenduojame, taip pat atsižvelgti į tai, kokia valiuta bus номинированы atliekų šeimos investuotojas per 5-10 metų. Pavyzdžiui, jei turite gyvenamojo nekilnojamojo turto didžiojoje Britanijoje ir ten pat mokosi jūsų vaikai, tai verta iš arčiau pažvelgti į objektus, арендный pajamos, nuo kurių sukurtas фунтах sterlingų.

Kiti gyvenvietę geriau pasirinkti arba мегаполисы ir jų благополучные priemiesčiai, nors miesto vidutinio dydžio didėjant gyventojų, išsivysčiusios rinkos darbo ir potencialą ekonomikos augimui. Mes siūlome orientuotis į patikrintas vietoje, kurioje jau yra sėkmingos investicijos tautiečius. Pavyzdžiui, sėkmingiausias variantai — vakarų europos tautos sostinė ir didieji miestai Vakarų Vokietijoje.

Pasirinkimas rajono priklauso nuo tipo nekilnojamojo turto. Pavyzdžiui, gatvės parduotuvės geriau pirkti iš centrinių gatvių su gyva srautą, o prekybos-sandėliavimo patalpos — ant sužinoti iš didelio miesto, šalia trasa kerta.

Nuomininkai ir арендный sutartis

Jei jūs сдаете nuoma gyvenamojo nekilnojamojo turto, tai kaip съемщиков предпочтительны atstovai viduriniosios klasės, su gera kredito istorija ir stabilus pajamų. O segmente komercinio nekilnojamojo turto mažiausiai рискованны objektų, kurie jau nuomojama didžiausių įmonių nuomininkų, dirbantiems rinkoje dešimtis ar šimtus metų. Tikimybė bankroto tokių съемщиков mažiau, nei mažų privačių įmonių. Informaciją apie finansinę būklę nuomininkų jūs galite prašyti teisininkų procese tyrimo objekto (Due Diligence).

Objektai su daug nuomininkų (pvz., доходные namuose ar prekybos centrai) netelpa užsienio непрофильным investuotojams. Pagal mūsų patirtį, jei съемщиков daugiau nei penki, tai žymiai padidina riziką, valdymo ir didina reikalavimus профессионализму valdymo įmonės. Geriausia yra įsigyti nekilnojamojo turto tik nuomininkas.

Svarbi sąlyga nuomos sutarties — atskyrimas, išlaidų turinio objektas tarp savininkas ir nuomininkas: kas moka turto mokestis, komunalinių paslaugų, draudimo ir kitų straipsnio išlaidų. Mes siūlome sumažinti riziką perkant objektai, kurių didžiausią veiklos sąnaudų возложен nuomininkui. Sutarties tokio tipo vadinami N. Lease (Double Net Lease) arba NNN Lease (Triple Net Lease), jų skirtumus nuo kitų variantų pateikiama lentelėje:

Nuomos tipas Išlaidos savininkas
Fasado remontas
ir statybos
konstrukcijų
Turinys
ir priežiūra
Draudimas Mokestis
nekilnojamojo turto
Gross Rent Lease
N Lease
(Single Net Lease)
·
N. Lease
(Double Net Lease)
· ·
NNN Lease
(Triple Net Lease,
analogas Vokietijoje —Dach & Fach)
· · ·
Absolute NNN Lease · · · ·

Rekomenduojama įsigyti objektai c ilgalaikiai (10-20 metų) арендными, sutarčių, be teisės nutraukimo, o standus nuomos palūkanų norma, be jungiasi prie operacinių rodiklius verslo savininkas. Turėkite omenyje, kad tokia sutartis uždeda įsipareigojimai, iš abiejų pusių: kalbu ne tik apie tai, kad nuomininkas užtikrina stabilų nuomos mokestį per visą šį laikotarpį, bet ir apie tai, kad savininkas neturi teisės iškelti nuomininkas iki sutarties termino pabaigos.

Ilgalaikės sutartys suteikia investuotojui papildomą draudimą nuo kainų коррекций, nuo kurių nėra apsaugotas net labiausiai patikimas nekilnojamojo turto rinkose. Jei jūs investavo į objektą 15-20 metų sutartimi, tai su didele tikimybe laikotarpį, kainų sumažinimo teks pirmuosius 10 metų nuosavybės, nes ciklai nekilnojamojo turto rinkos сменяют vienas kitą kas 7-10 metų. Kai kietieji sutartis 15-20 metų kainų svyravimai nėra отразятся jūsų ši nauda, nes negalima anksčiau laiko nutraukti sutartį ar sumažinti nuomos mokestį. Tokiu būdu, jūs galite palaukti, kol rinkos šoktelėjimą, ir išeiti iš projekto, kai teisę конъюнктуре.

Net ir naudojant ilgesnį sutartis paprastai galite indeksuoti nuomos tarifai pagal infliacija, tai yra kasmet didinti jų maždaug 1-2 %. Kai teigiama rinkos plėtrą šiais turi savo trūkumus. Pavyzdžiui, jei nekilnojamojo turto rinka kasmet auga apie 4 %, ir per 10 metų norėtumėte išnuomoti objekto, yra gerokai brangesnis augimo, infliacijos — jūs negalėsite to padaryti, nes jums riboja sutartis. Todėl investuotojams, kurie tiki dėmesio rinkoje ilgalaikėje perspektyvoje, geriau pirkti objektai, пятилетними sutarčių (pavyzdžiui, prekybos, nekilnojamojo turto, į pėsčiųjų gatvėse) ir indekso vertę pasibaigus nuomos sutartį.

Читайте также:  {:lt}Prancūzijoje investuotojai mieliau офисную nekilnojamasis turtas

Augimo potencialą kaina

Низкорискованные turtas vakarų rinkose parduodami su pradinio nuomos grąžą, nuo 3 iki 7 %. Pirkti objektus, pradinio grąžą daugiau nei 7 % mes manome неоправданным ir невыгодным jei užsienio investuotojas: tokiuose projektuose yra labai didelė tikimybė, kad dėl horizonto 5-10 metų įgyvendino jokios rizikos, kaina likvidavimo kurio bus didesnis, nei premija už riziką prie įėjimo.

Be to, rinkos yra mažos rizikos ir grąžos (kaip taisyklė, tai centrai ir prestižinių sričių didžiųjų miestų) дорожают greičiau, nei tie, kurie yra didelio pradinio grąžą ir palydovas didelės rizikos.

Pavyzdžiui, kaip parodė įvykusiame Tranio ретроспективный analizė nekilnojamojo turto kainos JAV nuo 2001 m. iki 2015 metų objektų, pradinio grąžą, 3 % augo kainos vidutiniškai 5 % per metus, su grąžą, 5 % — iki 4,7 %, su grąžą, 7 % — tik 3,5 % per metus, o vos grąžą, 9 % gali kristi kainos. Tokiu atveju kiti дешевеющих objektai yra mažiausiai praranda vertė tie, kas turėjo žemesnę derlius. Tikimybė, kad rudenį kainos yra didesnės mes objektams, didesnės pradinės grąžą, todėl, atsižvelgiant į tikimybė įgyvendinimo rizikos objektų, pradinio grąžą 3-7 % duoda galiausiai didžiąją суммарную derlius.

Dėl kainų prognozės yra svarbios, taip pat perspektyvas rajone. Greičiausiai дорожает nekilnojamąjį turtą ten, kur vyksta джентрификация — procesas, kurio pramoninės teritorijos virsta prestižinių gyvenamųjų, облагораживается teritorija, plėtoti infrastruktūrą, o gyventojai mažas pajamas вытесняется daugiau off. Kai tai labiausiai выигрышны zonas, kurios yra arti miesto centro, arba yra patogus susisiekimas su centru.

Optimalus našumas priklauso ne tik nuo pavojų, bet ir nuo laikotarpio investicijų. Kuo mažiau laikotarpis, tuo didesnę pradinis našumas turi prasmę per diapazono 3-7 %. Pavyzdžiui, neatsižvelgiant į paskolos esant 20-vasaros сроке investuoti didžiausia bendra derlius (atsižvelgiant į kapitalizacijos augimo) pasiekti pradinio grąžos 3,8–5,8 %; o jei investavimo terminas — 10 metų, tai optimalus pradinis derlius — 4,5–6,5 %. Tokia išvada analitikai Tranio gavo dėl mokslinių tyrimų 100 porų «derlius — padidinti kapitalizacija» gyvenamosios ir нежилой nekilnojamojo turto Vokietijoje.

Kreditas

Galite padidinti derlius, naudojant hipotekos.

Pinigai, vilioja dėl hipotekos, pigiau, nei nuomininkas moka už nuomą. Pavyzdžiui, perkant investicinio turto Vokietijos galite tikėtis paskolos suma iki 60 % nuo objekto vertė po 2-3 % per metus. Jei nuomos grąžos normą 6,5 % derlius iš investuoto kapitalo, atsižvelgiant į paskolos gali siekti 8-10 %.

Bendru atveju pigiausių paskolos su kintama palūkanų norma be galimybės ankstyvo grąžinimo, o pats brangiausias — su fiksuota palūkanų norma, palaikančius ankstyvą grąžinimui.

Geriau imti paskolą ilgą laiką (10-15 metų amžiaus): kuo daugiau pažangos, tuo brangiau kainuoja pinigus, bet ir tuo mažesnė rizika, kad негативная конъюнктура rinkos įtakos refinansavimo sąlygos. Tuo atveju, komercinio nekilnojamojo turto rekomenduojama ruošti hipotekos pagal schema, kurioje visų pirma mokami palūkanas, o kredito įstaiga — arčiau pabaigos, paskolos terminas. Tokiu atveju pageidautina, kad iki šių metų pabaigos laikotarpį buvo погашено ne mažiau kaip 40-50 % kūno.

Ne verta перекредитовывать objektas ir imti į skolą per daug. Bet ir turėtų užimti per mažai, nes keista būtų ne naudoti galimybę imtis kreditą pigiau, nei moka nuomininkas.

Mokesčių optimizavimas

Kalbant apie optimizuoti pajamų mokesčio, tai fiziniai asmenys Europoje ir jungtinėse amerikos VALSTIJOSE moka proporcingai jo dydžio ir pajamų, ir turto vertė yra iki 1 mln eurų lengviau įdėti į fizinis asmuo. Brangiau objektas pelninga užregistruoti įmonę, nes turiu juridinių asmenų paprastai plokščias ir daugiau mažas pelno mokesčio tarifas. Taip pat įmonėms būtų lengviau mažinti налогооблагаемую bazę dėl nusidėvėjimo ir atskaitymų pagal займам nuo banko ir учредителя.

Читайте также:  {:lt}Normos būsto paskolas Prancūzijoje prastėjo iki istorinio minimumo

Geriausia, jei sandėris pavyksta organizuoti taip, kad mokėti mokesčius tik šalyje rasti nekilnojamojo turto objekto. Tokia galimybė priklauso nuo mokesčių резиденства investuotojo, межгосударственных dėl dvigubo apmokestinimo išvengimo, nuosavybės formą ir kitų veiksnių. Konsultantai Tranio naudojant mokesčių patarėjai padės kiekvienam klientui individualiai struktūros spręsti ir užsisakyti paskolą optimaliomis sąlygomis.

Išėjimas iš projekto

Normalus darbo laikas nuosavybės доходной nekilnojamojo turto iki pardavimo — nuo 5 iki 20 metų. Paprastai reikia ne mažiau kaip 13-14 metų, kad objektas atsipirko ir pradėjo nešti pelną. Kai kuriose šalyse investuotojai orientuojasi į laikotarpį, kai parduoti po kurios mokamas mokestis, kapitalo prieaugio (pvz., Vokietijoje yra 10 metų).

Ar galima bus pelninga, parduoti nekilnojamąjį turtą per daug metų yra vienas iš pagrindinių rizikos investicijų, kuris yra dažnai ignoruojami klientai, suinteresuotoji aukštą grąžą. Juos traukia pasiūlymus, pradinio grąžą, 8 % ir didesnė; tipiški pavyzdžiai — automobilių stovėjimo aikštelė ar būstą studentams pakraštys. Pagrindinis trūkumas tokių objektų — mažas likvidumas, tai yra maža paklausa pirkti. Jei jūs соберетесь juos parduoti, reikia gerokai sumažinti kainą, kad galiausiai нивелирует aukštą pradinę derlius.

Kai horizontas planavimo 10-20 metų mes rekomenduojame, vertinti nekilnojamąjį turtą, pradinio grąžą, 5 % (jei pagal kitų rekomendacijas iš šio straipsnio). Dažniausiai jų kaina auga 2-3 proc. per metus kartu su rinka ar net greičiau jį. Tai patikimas objektus, kurie gali būti pelninga parduoti ir anksčiau nei planuota, jeigu jūsų planai pasikeis. O kai стрессовом scenarijus toks nekilnojamasis turtas praranda mažiau kaina nei daugiau nei rizikinga objektai, didelio pradinio grąžą.

Tačiau, jei jūs ketinate parduoti objektą per 1-3 metų, tai geriausia pirkti labiausiai доходную nekilnojamojo turto šiame regione, su augimo potencialu. Šiandien viena iš tokių rajonų, siekiant ištirti Europoje laikoma Ispanija iš jos centrinių rinkomis Madridas ir Barselona. Beje, negalima teigti, karinė ar augimas šiose rinkose per artimiausius 10-20 metų, todėl ilgalaikių investicijų, skirtų išsaugoti kapitalo geriau pasirinkti daugiau предсказуемые vietoje.

Jei jūs planuojate ne parduoti nekilnojamąjį turtą, taip palikti jo įpėdiniams, tai svarbu pasirinkti tinkamą formatą nuosavybės, siekiant optimizuoti mokesčius palikimą. Pavyzdžiui, Prancūzijoje nėra mokesčių paveldėjimo ir dovanų, jei objektas yra užregistruotas гражданскую įmonę operacijų su nekilnojamojo turto (SCI). O Jungtinėje karalystėje mokesčiu į paveldėjimo ne облагается nekilnojamojo turto, dekoruoti ant офшорную įmonę.

Štai santrauka pagrindinių rekomendacijų Tranio investuotojams į užsienio nekilnojamojo turto:

  Gyvenamojo nekilnojamojo turto Нежилая nekilnojamasis turtas
Minimalus biudžetas 300 tūkst. eurų 2,5 mln eurų
Objektų tipai Apartamentai, apgyvendinimas studentams Prekybos nekilnojamojo turto людных gatvėse, prekybos centrai, senelių namai
Šalis Austrija, didžioji Britanija, Vokietija, JAV, Prancūzija, Šveicarija
Miesto Didelė. variantai su gera демографией ir potencialo augimui
Sritis Vietos su gera экологией ir infrastruktūra, populiariausi iš viduriniosios klasės; kaimynystėje personalui, sveikatos priežiūros centrų ir verslo menesiu Šalia transporto arterija ir viešojo transporto stotelių, ten nuolatiniai kitų objektų panašaus profilio
Augimo potencialą
kapitalizacija
Aukštas Vidutinis
Investavimo laikotarpis Nuo 10 metų
Optimalus pradinis
derlius
4-6 %
(galima padidinti per kredito balas)
LTV (dalis skolintų lėšų
nuo objekto vertės)
60 %
Kreditas Pigiausiomis paskolos su kintama palūkanų norma be galimybės ankstyvo grąžinimo; reikėtų rinktis schemą, kurioje pirmiausia погашаются palūkanas, o kūnas — arčiau pabaigos termino
Skolinimo terminas 10-15 metų
Nuomininkai Atstovai iš viduriniosios klasės, šeimos su vaikais, studentai, biurų darbuotojai, pensininkai Didieji prekybos tinklai ir valdymo įmonėms, kurios veikia rinkoje kelis dešimtmečius ir yra geros finansinės forma
Nuomos tipas NN ar NNN (didžiausią veiklos išlaidų арендаторе);
ilgalaikes sutartis, be teisės nutraukimo
Nuomos terminas 1 parą (trumpalaikis),
1 metus (ilgalaikis)
Nuo 5 iki 20 metų

Georgijus Качмазов, vykdantysis partneris Tranio