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In Francia molti investitori preferiscono condomini appartamenti separati in diversi edifici. Tra i vantaggi di acquistare oggetti interi — sconto 10-20 %, la possibilità di vendere le parti in caso di necessità e favorevole tassazione.

Bassa redditività o elevati rischi?

A Parigi e Ile-de-France soglia minima di costo delle case popolari è di 2-3 milioni di euro. In provincia di immobili di questo tipo possono essere acquistati per meno di 1 milione di Redditività dipende dalla posizione dell’oggetto. Ad esempio, nel centro di Lille in vendita una casa con un rendimento di circa il 5% annuo. Più profitti (al 12 %) permettono di investire in un edificio alla periferia, dove sono alti i rischi di downtime. Tuttavia, di seguito la domanda da parte degli inquilini, minore è il reddito derivante dalla rivendita.

Posizione della Tipo di oggetto Il prezzo di vendita, mila euro Il reddito annuo da locazione, mila euro Lordo rendimento %
Parigi, distretto di 18 Casa su 13 da due e tre camere da letto 3 250 114 3,51
Parigi, distretto di 18 Casa su 24 bilocali e trilocali, con due negozi 6 615 275,9 4,17
Lille, centro L’edificio di sei appartamenti 400 28 7
Châteauroux Edificio con due appartamenti e un negozio 215 18 8,37

Redditizio per comprare un edificio in cattivo stato. Se l’investitore fa la revisione, la sua imposta sul reddito è calcolato a condizioni agevolate.

Le spese per l’acquisto di

Quando l’acquisto di un intero edificio costi di acquisizione inferiore rispetto all’acquisto dei singoli appartamenti in case diverse. La maggior parte dei costi è di tassa di iscrizione, che dovrà essere corrisposto al tasso del 5,09 %. Il notaio prende un compenso pari a 0,825 % del valore dell’oggetto — non meno di 411,25 di euro con ogni transazione. Quando l’acquisto di un condominio, l’investitore non paga le tasse HOA, che pagano con ogni vendita e variano da 300 a 600 euro.

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Il tipo di oggetti L’intero edificio Tre appartamenti
in tre edifici diversi
Il prezzo di vendita 900 000 900 000 (3 × 300 000)
Le spese per l’acquisto di 57 500 61 200 (3 × 20 400)
La differenza 3 700

Come ricostruire un palazzo in condominio

Molti investitori preferiscono acquistare enormi palazzi o piccoli prezzi per ricostruire la loro in condominio in affitto. Prima si deve imparare in municipio, non è se l’oggetto in un luogo designato in termini di uso del suolo (Plan Local d’Urbanisme, PLU) come una delle zone senza condomini.

Secondo l’articolo L. 123-1-2 sviluppo del codice, il comune può limitare il numero di appartamenti in conformità con il numero di posti auto. Se il progetto prevede una suddivisione ampio appartamento in piccoli spazi, le autorità possono offrire all’investitore di creare più parcheggi in una zona limitata, acquistare affitto a lungo termine tratti dal fondo statale o pagare una tassa per la mancanza di parcheggi. La dimensione dell’imposta — 14 992,90 o 18 027,39 euro a seconda del comune.

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In generale, la ristrutturazione di ville in condominio si sovrappongono grandi limiti nella periferia di Parigi e le grandi città che nei piccoli centri abitati.

Il costo dei servizi di controllo della società

Quando la gestione di un intero casa non HOA. Tutte le questioni connesse con le spese, decide il proprietario. Alcuni investitori preferiscono creare un comitato di gestione degli stessi inquilini. È economico, ma richiede un sacco di tempo. Molti si fidano di gestione ad imprese specializzate. Agenzia a Lille pagare per i loro servizi in media 8-10 % del reddito da locazione al netto delle imposte, la banca Crédit Foncier Immobilier — 5 % (senza controllo di lavori di ristrutturazione). La commissione della società di Barnes in generale, è del 5 %, se vi è la garanzia di reddito da locazione — 7%, se l’investitore appartengono più di cinque appartamenti in un unico edificio — 3,5–4 %. Di interesse Nazionale associazioni francesi di agenti immobiliari (FNAIM) dipendono dal numero di appartamenti.

I diritti degli inquilini e gli obblighi dei proprietari in caso di rivendita

Se l’edificio è già sistemate in affitto, composto da più di 10 appartamenti, gli inquilini hanno diritto di prelazione di acquisto in caso di rivendita. Il proprietario è tenuto a informare ogni inquilino, indicando il prezzo e le condizioni della transazione. Se la casa è composta da meno di 10 appartamenti, gli inquilini non hanno diritti esclusivi per il riscatto.

In caso di vendita di un edificio il proprietario deve fornire all’acquirente i seguenti atti di competenza tecnica:

  • la diagnosi di efficienza energetica (diagnostic de performance énergétique, DPE) — valido per 10 anni;
  • indagine sulla presenza di rischi naturali e tecnologici (état des risques naturels et technologiques, ERNT);
  • indagine sulla presenza di termiti, se l’edificio si trova in una zona a rischio;
  • certificato di stato di cablaggio negli ultimi tre anni, se l’energia elettrica e il gas effettuati in un edificio di più di 15 anni fa;
  • certificato di stato di fognatura negli ultimi tre anni, se l’acqua è stato inserito in modo autonomo;
  • l’esame sul contenuto di piombo su tutte le superfici verniciate, se il permesso di costruire rilasciato prima del 1 ° gennaio 1949;
  • la ricerca della presenza di amianto in tutte le aree comuni, se il permesso di costruire rilasciato prima del 1 ° luglio 1997.
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Coloro che sono in procinto di vendere l’edificio non del tutto, e di singoli appartamenti, devi innanzitutto creare HOA. Tuttavia, secondo un articolo L. 111-6-1 dell’Edilizia edilizio, questa organizzazione non può essere creata, se l’edificio non è adatto per il soggiorno.

Julia Kozhevnikova, Tranio.Ru

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