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Gli acquirenti di beni immobili all’estero, sempre più spesso vedono non solo come abitazione, ma anche come oggetto per investimenti redditizi, soprattutto in questo periodo di crisi. Nella ricerca «Транио» per il 2014 l’attrattiva degli investimenti è per i russi il secondo fattore più importante quando l’acquisto di immobili all’estero.

Rispetto all’acquisto di una casa vacanza investimenti in strutture commerciali richiedono un approccio più serio e profondo di analisi. Per risparmiare tempo ed evitare errori costosi, ancora prima dell’acquisto è necessario conoscere le impostazioni di base del progetto di investimento:

  • posizione della struttura se soggiorni;
  • bilancio;
  • le spese;
  • caratteristiche del contratto di locazione;
  • rendimento;
  • rischi;
  • il finanziamento;
  • opzioni di controllo;
  • una strategia di uscita dal progetto.

Posizione della

Da quale posizione si trova l’oggetto, dipende in gran parte il suo rendimento, rischio e liquidità. Ad esempio, affidabili sono gli investimenti in grandi città dell’Austria, regno unito, Germania, stati UNITI e Francia. Studiando le informazioni sulla posizione di un oggetto, vale la pena di prestare attenzione non solo per il paese e la città, ma anche sulla zona in cui si trova l’immobile, vale a dire:

  • per le infrastrutture: ad esempio gli investimenti in condomini importante la disponibilità di parcheggio nelle vicinanze, così come le istituzioni sociali e negozi;
  • i vantaggi e le prospettive del quartiere: da questo dipende se crescere in futuro il valore dell’oggetto e il reddito da locazione;
  • il servizio di trasporto quartiere: dove si trova la più vicina fermata dei mezzi pubblici, se c’è libero accesso alle autostrade, qual è la distanza da grandi nodi di trasporto.

Bilancio

Come regola generale, gli acquirenti stanno investendo in immobili commerciali in presenza di un minimo di 2,5 milioni di euro, così come con una piccola somma di denaro è difficile da trovare qualità e низкорискованный oggetto. Dal bilancio in gran parte dipende la scelta del tipo di immobili.

Tipi di immobili commerciali e le loro impostazioni
Dati Tranio (medie consigliate indicatori)*

Tipi di
interesse
Il rendimento,
% annuo
Termine
contratto
affitto
Vantaggi Svantaggi
Da 300 mila euro
Appartamento (affitto a breve termine) 5-7 Da 1 giorno Elevata liquidità; rispetto al noleggio a lungo — alto rendimento e non ci sono problemi con lo sfratto degli inquilini; più il potenziale di crescita degli affitti I rischi di gestione e i tempi di inattività; rispetto al noleggio a lungo — più rapida usura
Appartamento (noleggio a lungo termine) 2-3 Da 1 anno Elevata liquidità; la forte domanda da parte degli inquilini, stabile anche in tempi di crisi I rischi di gestione e i tempi di inattività; problemi con lo sfratto degli inquilini
Alloggi per studenti 4-6 Da 6 mesi La forte domanda da parte degli inquilini Rispetto agli appartamenti — sotto la liquidità, difficile da riutilizzare
Da 2,5 milioni di euro
Condomini 3-5 Da 1 anno Elevata liquidità, il potenziale di crescita di capitalizzazione Il basso rendimento, molti inquilini, i problemi con lo sfratto, ha bisogno di una società di gestione
Negozi di strada 3-4 3-10 anni Elevata liquidità, il potenziale di crescita di capitalizzazione Il basso rendimento
Supermercati 5-6,5 12-15 anni Ad alto rendimento, lunga durata contratti Quanto più la data di scadenza del contratto, minore liquidità
Da 10 milioni di euro
Casa di cura 5-6,5 20-25 anni La crescita del numero di pensionati, di lunga durata dei contratti Difficile riutilizzare
Centri commerciali 4-6 5-15 anni Ad alto rendimento I rischi di gestione con un gran numero di inquilini
Hotel 4-6 10-20 anni Ad alto rendimento Difficile riutilizzare
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* I valori medi di interesse:

  • in zone ricche di grandi città europee;
  • nuovi oggetti o dopo la revisione;
  • il canone di contratti all’inizio del periodo di validità.

I costi di acquisto e manutenzione

Quando si pianifica il budget vale la pena considerare che i costi di transazione sono dal 5 al 20% del costo dell’oggetto in base alla tipologia di immobili, prezzi, così come il tipo di transazione. A tali spese si riferiscono i servizi di un notaio e spese di registrazione statale, la tassa per l’acquisto, la commissione del broker e le spese per la procedura di verifica della purezza legale della transazione — Due Diligence.

Oltre a questo, dopo l’acquisto di proprietà in attesa di costi di manutenzione: i costi per i servizi della società di gestione, pagamenti di utenze e di riparazione, assicurazione e tasse (tassa di proprietà e la corporate tax). Gli investitori sono invitati a prestare attenzione alla presenza nel paese di agevolazioni fiscali e detrazioni e le loro condizioni di ricezione. Essi possono notevolmente ridurre i costi e aumentare i profitti.

Allora, quali sono i costi sostenuti dal proprietario, e quali inquilino, dipende dal tipo di contratto di locazione.

Gli inquilini e contratto di locazione

Durante lo studio delle condizioni di un contratto di locazione bisogna capire se messo l’impianto, che è di ancoraggio operatore e qual è l’affidabilità di persone o aziende che si occupano di ambiente. Vale la pena di prestare attenzione alla percentuale di aree arrese — idealmente media annua il tasso di occupazione deve essere non inferiore al 90 %.

È importante anche il tipo di contratto di locazione (da lui dipende il volume di spesa per il contenuto, e, quindi, la dimensione dei profitti).

Tipi di contratto di locazione

Tipo di contratto di locazione Caratteristiche
Gross rent lease Il proprietario di un immobile effettua tutti i calcoli per le utenze, le spese di riparazione e manutenzione di edifici, paga l’assicurazione e (a volte) le tasse
N lease
(Single net lease)
L’inquilino paga solo la tassa di proprietà, tutti gli altri costi sono a carico del proprietario
NN lease
(Double net lease)
L’inquilino paga le tasse e l’assicurazione
NNN lease
(Triple net lease)
Il proprietario prende con l’inquilino pagamento «elevatissimi», cioè senza deduzione dell’imposta, assicurazione e spese (le spese di contratto sono a carico del locatario)
Absolute NNN lease Tutte le spese sono a carico del locatario, e anche in questo caso, se l’edificio sarà danneggiato durante il disastro e di bisogno di parziale riqualificazione

Per gli investitori più vantaggioso per gli ultimi due tipi di contratti: quando loro conclusione le spese di manutenzione immobili da parte del proprietario sono minime.

Si dovrebbe anche determinare in anticipo con la durata del contratto di locazione. Essa dipende in gran parte dalla volontà dell’investitore al rischio: per esempio, se lui non è pronto a perdere gli inquilini, allora, molto probabilmente, investe in oggetto con il noleggio a lungo termine dei contratti. E viceversa, quando il rischio per l’investitore è accettabile, sarà considerato come varianti immobile adatto a termine o a breve termine contratto di locazione.

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Il rendimento

Sotto un rendimento può essere implicita assoluto di reddito annuo, il flusso di cassa, il reddito operativo, il tasso di capitalizzazione, l’aumento del costo, cash-in cash-ROI e IRR. È importante capire di che tipo di rendimento conduce un discorso venditore. Ad esempio, come illustra l’esempio seguente, IRR può compilare il 9 %, mentre il tasso di capitalizzazione è pari al 5,5 %.

I dati di esempio

Il valore dell’oggetto 10 milioni di euro
I costi per l’acquisto 1 milioni di euro
Investimenti 5 milioni di euro
LTV 60 %
La percentuale per il prestito 2,4 %
Il reddito locativo 650 mila euro all’anno
I costi operativi 100 mila euro all’anno
L’aumento del costo 2 % in un anno

Tipi di rendimento

Tipo di rendimento Definizione e metodo di calcolo Esempio
Assoluto il reddito annuo Ciò, in quanto porta immobili in affitto in anno, prima della deduzione dei costi operativi, il mutuo e le tasse In questo esempio, l’oggetto del valore di 10 milioni di euro genera assoluto reddito annuo pari a 650 mila euro
L’utile operativo netto Assoluto il reddito annuo al netto dei costi operativi Se immobiliare porta 650 mila euro l’anno, mentre i costi operativi pari a 100 mila euro l’anno, l’utile operativo netto è pari a 550 mila euro
Flusso di cassa netto Il profitto annuale tenendo conto dei costi operativi e dei pagamenti del mutuo, al lordo delle imposte In questo esempio, il flusso di cassa netto pari a 300 mila euro all’anno (650 mila (il reddito locativo) — 100 mila (costi operativi) — 250 mila (mutuo))
Il tasso di capitalizzazione
(cap rate)
Il rapporto patrimonio netto utile operativo al valore dell’oggetto Se l’utile operativo netto è di 550 mila euro all’anno, e immobili del valore di 10 milioni di euro, il tasso di capitalizzazione — 5,5 % annuo
L’aumento del costo Mostra, quanto per cento all’anno (secondo le previsioni) crescerà il prezzo degli immobili In questo esempio, l’aumento del costo è di 2 % all’anno
Cash-in Cash-ROI
(Return on Investment, il coefficiente di redditività del capitale investito)
Questo indicatore è pari annuale netto al flusso di cassa, diviso sugli investimenti Nell’esempio precedente, il cash-in cash-ROI raggiungerà il 6 % annuo (300 mila (flusso di cassa netto) / 5 milioni di euro (investimento))
IRR
(Internal Rate of Return)
È calcolato sulla base della performance di tutti i flussi di cassa per l’intero periodo del progetto Se l’oggetto dell’esempio di cui sopra entro 10 anni genera un flusso di cassa di 300 mila euro, e poi l’investitore vende per 12 milioni di euro, IRR pari al 9 % annuo

I rischi

Il rischio è la probabilità di perdite in conseguenza di eventuali modifiche. Maggiore è la probabilità che accada un certo evento negativo, maggiore è il rischio. Se un investitore vuole ottenere un grande ritorno, egli deve essere disposto a prendere un rischio maggiore. Ad esempio, in chiave mercato degli uffici — nel centro di Londra — la domanda supera l’offerta, e questo porta ad una diminuzione della redditività nel segmento (tasso di circa il 4 %). Allo stesso tempo, il mercato degli uffici in meno ambite zone dà all’investitore una maggiore redditività (ad esempio, a Liverpool — 7 %) se leggermente повысившемся rischio.

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Il finanziamento

In alcuni casi, gli investitori di prendere un prestito per l’acquisto di immobili commerciali. Questa opzione è utile il fatto che il prestito è una leva per aumentare la redditività. Chi ha deciso di usufruire del finanziamento bancario, vale la pena di capire in quali condizioni si può contare:

  • qual è la dimensione del prestito rispetto al valore dell’oggetto (Loan-To-Value Ratio, o LTV);
  • qual è il tasso di interesse;
  • qual è la durata del prestito;
  • qual è la commissione per la concessione del credito.

Quando l’acquisto di un investimento immobiliare in Germania il mutuatario può contare su un credito pari al 60 % del costo dell’oggetto sotto il 2 % annuo. Quando canone di rendimento oggetto 6,5 % di rendimento sul capitale investito tenendo conto del prestito può raggiungere 8-10 %.

Giorgio Качмазов

Ceo e fondatore di Tranio

Gestione

«Una buona gestione è simile a una cena in un ristorante: il cibo è bella per la vista e il gusto, e i camerieri premurosi e disponibili. La cosa principale — non di prendersi cura di», scrive Craig Coppola (Craig Coppola), il broker per immobili commerciali degli stati UNITI.

Naturalmente, il proprietario può gestire da soli, ma è più conveniente assumere una società specializzata nella gestione di immobili, in quanto ciò consente di risparmiare tempo il proprietario dell’oggetto.

Una strategia di uscita e l’investimento di tempo

Ci sono due strategie di uscita dal progetto di investimento — trasmissione per via ereditaria e vendita.

  • Il trasferimento di proprietà per successione. Con il passare degli anni il valore degli immobili è in crescita, e lo stesso oggetto può essere di proprietà della stessa famiglia da oltre 100 anni. Quindi l’operazione deve essere strutturato in modo, per la proprietà può essere ereditata con un minimo di perdite fiscali. Ad esempio, in Francia vantaggioso sottoscrivere immobiliare per civile società immobiliari (SCI) — in questo caso, non ci sono tasse di successione e donazione.
  • Vendita. La durata normale di competenza entrate immobiliare a rivendita di 10-20 anni, ma ci sono situazioni in cui il proprietario ha bisogno di uscire dal progetto di investimento prima, quindi l’oggetto deve essere liquido, che è così, per poterlo vendere velocemente (per 2-4 mesi) senza una significativa perdita di valore. Questo risultato è ottenuto attraverso l’acquisto di immobili in posizioni premium, multi-variante di utilizzo di un oggetto, ecc

Conclusione

Competente la valutazione di tutte le posizioni in questo chek-list, prodotta prima dell’acquisto dell’immobile, proteggere gli investimenti nel settore immobiliare. Vale la pena di scegliere низкорисковые linee di liquidità sui mercati stabili e non inseguire il grande rendimento.

Julia Kozhevnikova, «Транио»