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Un sondaggio condotto Tranio nel 2017, ha mostrato che la maggior parte degli agenti immobiliari (81 %) ritengono che gli investitori italiani raramente investono in fondi immobiliari.

Ben presto, però, questo metodo di investimento può diventare più popolare. «Secondo le nostre previsioni, nel 2017-2018 anni i russi sono più conoscere i fondi immobiliari e gradualmente si muoveranno in questa direzione. Spesso è più comodo il formato di auto acquisto e la successiva gestione di un oggetto»,— dice il managing partner Tranio Giorgio Качмазов.

In questo articolo vedremo come utilizzare i fondi di investire in progetti connessi con la costruzione e gestione immobiliare.

Fondi immobiliari funzionano secondo questo schema:

  • la fondazione assegna la società di gestione (gestori di fondi);
  • gli investitori stanno investendo in un fondo;
  • il denaro gestori di fondi di acquisire immobili;
  • gestori di fondi generano e dirigono i profitti in fondo;
  • parte dei profitti viene distribuito tra gli investitori: si guadagnano sul fatto che in proporzione alla loro quota nel fondo di ricevere una quota di reddito da locazione e/o di rivendita.
  • L’investimento in fondi di molti vantaggi:

    • una piccola soglia di accesso — da 1 mila a 30 mila euro (per un confronto: per l’acquisto di liquidità di un appartamento richiede un minimo di 100 mila euro);
    • facilità di acquisto di vendita delle azioni e quote (in fondi aperti si può fare in qualsiasi giorno lavorativo);
    • gestione professionale (non è necessario spendere tempo personale sulla gestione);
    • la diversificazione del portafoglio di investimento;
    • grande liquidità rispetto agli investimenti direttamente nel settore immobiliare.

    Tuttavia, vi è uno svantaggio significativo: non residenti difficile investire in fondi esteri.

    Commenta l’esperto Tranio Alessandro Chernov: «Investire in fondi degli stati uniti a persone fisiche non residenti difficile per una serie di motivi. La maggior parte delle piattaforme sono organizzati come un trust di investimento immobiliare (Real Estate Investment Trusts, REITs), che sono esenti da tassazione e spostano l’onere di pagare le tasse sul reddito da investimenti immobiliari per i suoi azionisti (gli investitori). Tale struttura è vantaggioso per i residenti degli stati UNITI, che sono spesso utilizzati per investimenti fondi con la loro pensione conti di investimento, che, a loro volta, hanno un trattamento fiscale preferenziale. Ma gli investitori stranieri, вкладывающим in simili i fondi statunitensi, dovrà pagare una notevole imposte sul reddito e creare presentare la dichiarazione dei redditi negli stati UNITI, così come i fondi non agiscono agenti fiscali. Inoltre, effettuare la dichiarazione — laborioso e costoso processo. I potenziali investitori dalla Russia dovrà affrontare anche alla difficoltà di trasferimento di fondi di banche russe degli stati uniti per conto di fondi e al rimborso del capitale sul conto della federazione RUSSA. La maggior parte delle piattaforme non sono progettati per lavorare con gli stranieri e suggeriscono che gli investitori hanno conti bancari negli stati UNITI. Con questo, aprire un conto bancario americano senza numeri di previdenza sociale, indirizzi negli stati UNITI o di un visto a lungo termine problematico e in ogni caso richiederebbe la presenza personale e un viaggio in questo paese».

    Tuttavia, secondo il direttore finanziario servizi Tranio Cirillo Schmidt, investire in REIT è possibile e in borsa — come in titoli. «In questo scenario di presentare la dichiarazione dei redditi negli stati UNITI non è necessario», dice.

    Tipi di fondi

    Per chi ha ancora deciso di tali investimenti, per cominciare, è importante conoscere il tipo di fondo, per capire come e per quanto tempo sarà addebitato il profitto.

    Ci sono diversi tipi di fondi.

    1) per l’uso del profitto:

      Fondo di accumulo
    (Accumulation, Acc)
    Il fondo, orientato
    sul reddito
    (Income, Inc.)
    Il metodo di utilizzo di profitto I profitti vengono reinvestiti indietro nel fondo per l’acquisto di ulteriori oggetti o azioni Profitto viene accreditato sul conto corrente dell’investitore
    L’obiettivo del fondo La crescita e l’aumento di base di interesse per generare un rendimento supplementare Solo reddito

    La maggior parte dei fondi impegnati contemporaneamente e in espansione, e per ottenere un reddito.

    2) per partecipare all’asta in borsa:

      Quotate in borsa
    (listed)
    Non quotate in borsa
    (non-listed)
    Emissione di azioni Rilasciano titoli Non rilasciano titoli
    Lo status giuridico — trust di investimento immobiliare (Real Estate Investment Trusts, REITs)
    — società immobiliari — società per azioni
    — fondi comuni di investimento (unit trusts o mutual funds)
    — i fondi pensione (pension schemes)
    — società a responsabilità limitata (limited partnerships)

    «Informazioni non quotate in borsa fondi disponibili agli investitori di non meno di circa quotate in borsa. È ben regolato settore. Investire in unità di investimento del fondo retail investitore è ancora più facile che in fondo in borsa, e questo segmento di mercato più trasparente»,— dice Cirillo Schmidt.

    3) in termini di investimento:

      Aperte
    (open-ended)
    Chiusi
    (chiuso)
    Tempo prima che la vendita delle quote Un investitore può acquistare azioni o quote di presentare al riacquisto della società di gestione in qualsiasi giorno lavorativo Creato per un limitato periodo di tempo (5-10 anni). Durante questo periodo, l’investitore non può ritirare i loro fondi dal fondo. Il rimborso delle quote avviene la liquidazione del fondo
    La liquidità Alta Bassa

    I fondi specializzati in affitto, possono essere aperti e chiusi. Tuttavia, la maggior parte dei fondi coinvolti nella costruzione, coperte, così come fino a quando è stato costruito l’oggetto, ritirare i soldi non: hanno investito nella trama, buca, edificio in costruzione. Uscire dall’investimento dopo la fine della costruzione e vendita di edifici, quando il fondo appaiono fondi (tuttavia, l’investitore può vendere la sua quota ad un altro investitore). Ad esempio, il fondo si apre nel 2015, raccoglie la giusta quantità di fondi con gli investitori e costruisce con questi soldi, oggetti per cinque anni. Dopo i soldi raccolti, la fondazione ha dichiarato chiusa, nel 2020 si vende oggetti e il ricavato paga il profitto degli investitori.

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    Da fondi occorre distinguere краудфандинговые piattaforma, inoltre, rappresentano una collettiva di schemi di investimento. «La differenza principale è che, a differenza dei fondi in краудфандинге investitore spesso sceglie in quali progetti investire, e non si impegni in anticipo»,— dice Alexander Chernov.

    Strategie di investimento

    L’investitore è importante sapere per quale strategia funziona il fondo, per valutare i rischi e la redditività. Le strategie sono di quattro tipi.

    Strategie di investimento

    Dati Tranio

    Strategia Altri
    titolo
    L’essenza I rischi Rendimento*
    Core Buy and Hold
    («acquisto e possesso»)
    L’acquisto di immobili in affitto senza il coinvolgimento di credito Bassi Bassa
    (2-3 %)
    Core Plus L’acquisto di immobili in affitto nel non centrali luoghi con l’uso della leva Medi La media
    (5-7 %)
    Value Added Value Added
    («aumento di costo»)
    Riqualificazione (acquisto di oggetti per la ricostruzione, la riparazione e la vendita ad un prezzo più alto) Medio-alti Medio-alta
    (7-10 %)
    Opportunistic La costruzione, l’acquisto di terreni non edificati, oggetti con oneri Alti Alta
    (oltre 10 %)

    * in Europa Occidentale e negli stati UNITI

    La maggior parte dei fondi funzionano solo per una delle strategie. Ma alcuni scelgono due o tre — ad esempio, Core, Core Plus e Value Added. «In Europa e negli stati UNITI in termini di capitale prevalgono i fondi Core e Core Plus, così come in essi si trova una quota significativa di tutti i più costosi e di grandi dimensioni istituzionali interesse»,— dice Alexander Chernov.

    Quei fondi, che lavorano per la strategia Core, scelgono consolidata, низкорисковые mercati con una domanda stabile e l’aumento dei prezzi, ma perché offrono un basso canone di rendimento (2-3 %). I fondi che prediligono una strategia di Core Plus, danno un rendimento più elevato (fino al 7 %), poiché investono in meno centrali di localizzazione e utilizzano la leva. Infine, i fondi specializzati sul valore Aggiunto, in grado di fornire finale di rendimento fino al 10 % a causa del fatto che investono i fondi degli investitori nei mercati emergenti, ad esempio, su come, dove previsto джентрификация, e acquistano gli oggetti in fase di ristrutturazione per la successiva rivendita ad un prezzo più alto.

    Esempi di fondi e le loro strategie

    «Gli investitori hanno compiti diversi: qualcuno deve conservazione del capitale con il minimo rischio e rendimento, e qualcuno pronto a maggior rischio e si aspetta più alti per cento sul capitale investito. Occidentale il mercato dei fondi immobiliari offre una vasta gamma di strategie diverse, il livello di rischio e di rendimento per i loro clienti»,— dice Giorgio Качмазов.

    Alcuni fondi immobiliari esteri e le loro strategie

    Dati fondi

    Fondo Aberdeen Property Trust Henderson Legal & General PropFund US Masters Residential Property Fund
    Tipo di fondo All’aperto, scambiato All’aperto, scambiato All’aperto, scambiato Chiuso, non è scambiato All’aperto, scambiato
    Giurisdizione Regno unito Regno unito Regno unito Germania Australia
    Strategia Core Core Core Core Plus Value Added
    Il budget minimo 5 000 £ 1 000 £ (Acc),
    3 000 000 £ (Inc)
    500 £ 30 000 € N/d
    Geografia
    interesse
    Regno Unito (Londra) Regno Unito (Sud-Est Dell’Inghilterra) Regno unito Germania (Berlino e dintorni, e le città con una popolazione di oltre 50 mila persone) Stati UNITI (new York, New Jersey; sottovalutati località)
    Tipi di
    interesse
    50 % — strutture commerciali per il 20 % — uffici Commerciale e ufficio immobiliare 22 % —impianti industriali; il resto — negozi, uffici, parchi, magazzini Appartamenti Case a buon mercato per 1-4 di famiglia e di condomini di un edificio in 20-100 appartamenti
    Il rendimento,
    % in un anno
    2,0–2,5 3,1 2,8 7,0–10,0 N/d
    Il debito
    (LTV, %)
    75-80 N/d

    Secondo uno studio dell’associazione Europea di investitori non quotate in borsa fondi immobiliari (European Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles, INREV), la maggior parte degli investitori nel 2016 scelto la strategia Value Added o Core. Al confronto con l’anno 2015 la quota di Core e Value Added aumentato (da 82,2 a 86,2 %), e Oportunistic — è diminuita (dal 17,8 al 13,8 %). Questo suggerisce che nel 2016 gli investitori sono stati meno disposti a correre rischi, che in precedenza. Lo studio ha anche riferito che i mercati popolari per gli investimenti — paesi con basso rischio (Germania, Francia e regno Unito).

    Sui singoli mercati, la quota di strategie opportunistiche può essere superiore. Ad esempio, secondo JLL, in Spagna nel 2015 era del 28 % (mentre il Core e Core Plus — 35 %). Questo paese è caratterizzato da grandi rischi, rispetto, ad esempio, il regno Unito e la Germania, e gli investitori che scelgono la Spagna, di solito, sono disposti a correre grossi rischi.

    Ridurre al minimo i rischi e la diversificazione

    I rendimenti dei fondi, gli investitori non possono essere garantite. Dipende da quello, costosi o economici i beni, ma anche la richiesta per l’affitto e la dinamica dei tassi di noleggio.

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    Come qualsiasi tipo di investimento, gli investimenti in fondi immobiliari comportano rischi. Maggiore è il rendimento, maggiore è il rischio.

    «Uno dei rischi principali del fondo — senza scrupoli di controllo. È importante scegliere una società con una buona storia, la reputazione, trasparente segnalazione e comprensibile strategia», dice Giorgio Качмазов.

    La maggior parte dei fondi cercano di ridurre al minimo i rischi, combinando diverse strategie e diversificando il portafoglio.

    I principali rischi e i modi per mitigarli

    Dati Tranio

    I rischi Come i fondi sono assicurati contro i rischi di
    Rischi macroeconomici
    (la crisi, l’inflazione, ecc.)
    La scelta di mercati stabili (ad esempio, gli investimenti nel «sette grandi» della Germania) e la diversificazione (ad esempio, l ‘ 80% del capitale può investire in centri commerciali o uffici e il 20% in centri logistici e case di cura)
    Il rischio di mercato
    (caduta dei prezzi degli immobili, la riduzione di locazione)
    Il rischio di cambio
    (ad esempio, investendo australiano della fondazione negli stati UNITI c’è il rischio di una caduta del corso del dollaro americano)
    Legislativo rischio
    (modifiche alla legge)
    La vendita al prezzo al di sotto del prezzo di acquisto Acquisto sottovalutato aree in cui sono previsti o in corso джентрификация o rigenerazione
    Il rischio associato con il finanziamento
    (in futuro il fondo può non ottenere migliori condizioni per i prestiti)
    Prestiti con tasso fisso, LTV non più del 50 %
    Mancato pagamento di affitto inquilini Inquilini affidabili con una buona storia di credito (le grandi aziende come Sainsbury’s, le imprese di proprietà statale), un paio di inquilini
    Il rischio di tempi di fermo La scelta è già in locazione di oggetti con un minimo di occupazione 80-95 % in zone con collegamenti di trasporto e mercato del lavoro; lunghi e rigidi del contratto di locazione
    Il rischio di aumento dei costi di mantenimento Selezione di siti di qualità (alloggio, non richiede la riparazione, il «verde» edifici per uffici di classe a, etc.)

    Molti fondi di diversificare il tuo portafoglio di investimento, cioè investono investitori anche in immobili diversi tipi di diversi paesi, utilizzando una serie di strategie e investimenti. Oltre al settore immobiliare, i fondi possono memorizzare una piccola quota di fondi in contanti o in titoli. Ci sono anche i fondi, che non investono direttamente in oggetti, e investono in altri fondi o società impegnate nel settore immobiliare.

    Un esempio di strutturazione del portafoglio del fondo tenendo conto della diversificazione

    Come investire?

    Progetti Core e Core Plus — meno rischiose, ma si guadagna di più con l’aiuto di strategie Value Added.

    «Una sola raccomandazione no. La scelta dipende dagli obiettivi di investimento e luogo di investimento nel portafoglio del cliente. Ad esempio, se l ‘ 80 % dei fondi già investiti in strumenti affidabili e hanno bisogno di uno strumento per migliorare la redditività, il 20 % è possibile inviare i progetti Value Added»,— dice Alexander Chernov.

    Secondo Giorgio Качмазова, per chi vuole investire in Value Added, in particolare si consiglia di scegliere comprensibili mercati e affidabili fondi, per ridurre al minimo i rischi.

    «Si consiglia di scegliere i fondi con promettenti strategie, ad esempio, di investire in una classe di immobili, che verrà richiesto all’orizzonte 10-20 anni— dice Giorgio Качмазов.— A nostro parere, è микроапартаменты e case di cura. È anche importante scegliere l’area di sviluppo, dove avviene джентрификация, che per ovvi motivi sarà più liquido dopo 10 anni. Fondi che investono in potenziali e attuali strategie, con grande probabilità, porteranno all’investitore di reddito».

    Applicazione: Caratteristiche dei fondi europei immobiliare

    Dati PwC

    Il paese Lo status giuridico I requisiti di fondo Pro Contro
    Austria Fondo immobiliare (Immobilien-Sondervermögen) — fondo di tipo aperto, non una persona giuridica; è controllata austriaca società di gestione (Kapitalanlagegesellschaft, KAG) — sia LTD. (Gesellschaft mit beschränkter Haftung, GmbH), o AO (Aktiengesellschaft, AG) Investimento minimo 10 volte in 4 anni Per tutti gli investitori; no tassazione a livello del fondo; buona отрегулированность; il fondo acquista quote su richiesta degli investitori Le restrizioni sui tipi di immobili; incremento di valore degli immobili tassati, non importa se ha venduto
    Un fondo speciale immobiliare (Immobilien-Spezialsondervermögen) — fondo di tipo chiuso, non è persona giuridica; è controllata austriaca società di gestione (KAG) — sia LTD. (GmbH), o AO (AG) Investimento minimo 5 volte in 4 anni Uno strumento flessibile per gli investitori istituzionali Limitazioni su alcune tipologie di immobili; fondo solo per le persone giuridiche; di solito solo un investimento a lungo termine; incremento di valore degli immobili tassati, non importa se ha venduto
    Regno unito Fondi — partnership a responsabilità limitata (Limited Partnership) No No tassazione a livello del fondo; ridotto le aliquote fiscali per gli investitori non residenti La struttura è più adatto per i fondi di tipo chiuso
    Fiscalmente trasparenti funds (Tax Transparent Funds, TTFs): autorizzato e regolabile partnership a responsabilità limitata (authorised and regulated limited partnership vehicle, ALP) e una struttura basata su un contratto di co-proprietà (dati proprietà e co-ownership arrangement, CCA) No No tassazione a livello del fondo; ridotto le aliquote fiscali per gli investitori non residenti; i non residenti possono essere esentati dall’imposta sulle plusvalenze TTF — nuova modalità di funzionamento del fondo immobiliare, incl. vi è incertezza in materia di riconoscimento di organizzazioni internazionali
    Autorizzato il fondo di investimento immobiliare (Property Authorised Investment Fund, PAIF), società di investimento di tipo aperto (open-ended investment company, OEIC) Condizioni trattate individualmente La maggior parte degli articoli di fondi di reddito esenti dall’imposta sulle società (ma i redditi degli investitori sono deducibili dalle tasse) Una rigorosa regolamentazione delle attività del fondo (il Servizio per il controllo delle operazioni finanziarie, Financial Conduct Authority)
    Germania Fondo immobiliare (Immobilien-Sondervermögen) —fondo di tipo aperto, non una persona giuridica; è controllata tedesca la società di gestione (KAG) — sia LTD. (GmbH), o AO (AG), oppure LTD e società in accomandita semplice (Gesellschaft mit beschränkter Haftung & Compagnie Kommanditgesellschaft, GmbH & Co. KG) Il finanziamento bancario non più del 30% del costo totale del patrimonio immobiliare Comune e uno strumento affidabile per tutti gli investitori; no tassazione a livello di fondo Prima di riacquisto delle quote — minimo due anni di periodo di possesso annuale e il termine di preavviso di uscita
    Speciale fondo aperto (Spezial-Sondervermögen) — non è persona giuridica; è controllata tedesca la società di gestione (KAG) — sia LTD. (GmbH), o AO (AG), oppure LTD e società in accomandita semplice (GmbH & Co. KG) Il finanziamento bancario non più del 50% del costo totale del patrimonio immobiliare No tassazione a livello di fondo Solo per investitori professionali o semi-professionali
    Fondo chiuso (geschlossene Investmentkommanditgesellschaft, Investment-KG) — società a responsabilità limitata; il principale partner — di solito LTD. (GmbH); gli investitori sono partner con limitata la responsabilità della proprietà Il finanziamento bancario non oltre il 60% del costo totale del patrimonio immobiliare Per tutti gli investitori; nessuna tassa sulla distribuzione del reddito Non sono disponibili convenzioni per evitare le doppie imposizioni e le linee guida europee; il fondo può essere tedesco tassa sulle attività di trading
    Un fondo speciale di tipo chiuso (Spezial-Investment-KG); investimento di AO (Investmentaktiengesellschaft) o società a responsabilità limitata (Investment-KG); il principale partner — di solito LTD. (GmbH); gli investitori sono partner con limitata la responsabilità della proprietà No No tassazione del reddito a livello di fondo Non sono disponibili convenzioni per evitare le doppie imposizioni e le linee guida europee; solo per investitori professionali o semi-professionali
    Lussemburgo Fondi, regolabile accordo di investimenti collettivi (Undertakings for Collective Investments, Acromatico): fondo di collocazione (Fonds Commun de Placement, FCP), società di investimento a capitale variabile (Société d’Investissement à Capital Variable, SICAV), società di investimento a capitale costante (Société d’Investissement à Capital Fixe, SICAF); sono gestiti da società di gestione lussemburghese (Alternative Investment Fund Manager, AIFM) Un massimo del 20 % dei fondi possono essere investiti in una destinazione di investimento; il finanziamento bancario non più del 50% del costo totale del patrimonio immobiliare; il costo minimo di attività — 1,25 milioni di euro Flessibile strumento di investimento, popolare tra gli investitori stranieri; non c’è tassazione a livello di fondo La tassazione degli investitori dipende dal paese di residenza
    Modalità di fondi di investimento specializzati (Specialised Investment Funds, SIF): FCP, SICAV, SICAF Massimo del 30% dei fondi possono essere investiti in una destinazione di investimento; il costo minimo di attività — 1,25 milioni di euro No tassazione a livello di fondo Gli investitori possono essere solo le aziende, gli investitori professionali o le persone fisiche che investono almeno 125 mila euro o pronti a fornire i documenti sulla presenza di esperienza di investimento; la tassazione degli investitori dipende dal paese di residenza
    La società di investimento in capitale ad alto rischio (Société d’Investissement en Capital à Risque, SICAR); può assumere forme diverse di una persona giuridica (SOCIETÀ, associazione a responsabilità limitata e altri) No (perché gli investimenti opportunistici) No tassazione a livello di fondo Solo per investitori professionali; la tassazione degli investitori dipende dal paese di residenza
    Francia Il fondo di investimento immobiliare (Fonds de Placement Immobilier, FPI) e la società, il cui preferenziale di attività sono le attività immobiliari (Société de Placement à Prépondérance Immobilière, SPPICAV); è gestito da francesi registrati o in un altro paese dell’UE dalla società di gestione Capitale pari a 500 mila euro nei primi 3 anni dopo la fondazione; almeno il 60 % del patrimonio devono essere immobili; almeno l ‘ 85% reddito da locazione e (per SPPICAV) 100 % dell’aumento di capitale viene emesso investitori No tassazione a livello di fondo; per i fondi pubblici forse esenzione dal 3% di iva Non sono disponibili convenzioni per evitare le doppie imposizioni; fondi FPI poco numerosi
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    Questo materiale può essere utilizzato solo a scopo informativo. Investimenti immobiliari comportano rischi, compreso il rischio di perdite importo capitale investito. Capire le sfumature vi aiuterà a qualificati esperti per gli investimenti. Tranio raccomanda di rivolgersi a lui prima di effettuare l’investimento.

    Julia Kozhevnikova, Tranio